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Voisinage

De
208 pages
Nuisances intérieures (bruits, travaux, odeurs, animaux…) ou extérieures (proximité d’un aéroport, chantier près de son domicile…), entretien d’un mur mitoyen, plantation d’arbres en bordure de terrain, ouverture d’une fenêtre donnant sur le voisin, clôture d’une propriété, droit de passage, servitudes… : les sources de litiges ne manquent pas !
Ce guide vous apporte toutes les solutions, du recours amiable à la voie judiciaire, pour régler les litiges et obtenir une indemnisation en cas de préjudice.
Il rassemble de très nombreux cas pratiques et décisions de justice.
Inclus : cas pratiques, textes de loi, modèles de lettres, lexique, adresses.
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Voisinage, quels sont vos droits ?
Sylvie DibosLacroux Emmanuèle VallasLenerz
e 3 édition
2016
Tous les codes et guides sont disponibles sur : www.prat.fr
Direction éditoriale : AnneLaure Marie Édition : Claire Cabaret Relecturecorrection : Laurence Petit Création graphique : Julien Josset Composition : Sylvain Atlan
© 2016 Prat Éditions, division d’Intescia 8, rue Rouget de Lisle 92442 IssylesMoulineaux Cedex
ISBN 9782809509090 ISSN 12724955
e e Le Code de la propriété intellectuelle n’autorisant, aux termes de l’article L. 1225, 2 et 3 a, d’une part, que les « copies ou reproductions strictement réservées à l’usage privé du copiste et non destinées à une uti lisation collective » et, d’autre part, que les analyses et les courtes citations dans un but d’exemple et d’illus tration, « toute représentation ou reproduction intégrale, ou partielle, faite sans le consentement de l’auteur ou ses ayants droit, ou ayants cause, est illicite » (art. L. 1224). Cette représentation ou reproduction, par quelque procédé que ce soit, constituerait donc une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 3352 et sui vants du Code de la propriété intellectuelle.
ropriétaire ou locataire, vous êtes nombreux à être confrontés à unconflit P avec un voisin. Entretien d’un mur mitoyen, plantation d’arbres en bordure de terrain, ouverture de fenêtre sur le jardin voisin, clôture d’une propriété, droit de passage, musique trop forte, odeurs du restaurant d’à côté… En matière de voisinage, de mitoyenneté et de servitudes, les sources de litiges ne manquent pas !
Une bonne connaissance des règles qui régissent votre propriété et celles qui vous entourent, vous permettra d’éviter les contentieuxet defaire respecter vos droits.
Mais si les désordres persistent, sachez que la loi met à votre dispositiondes outils pour faire cesser ces troubles et éventuellement sanctionner le voisin incivique.
Cet ouvrage répond à toutes les questions que vous vous posez lorsque vous êtes en présence d’un voisin indélicat.
Vous y trouvereztoutes les règles, mais aussiles procéduresetles recoursqui s’offrent à vous : toutes les solutions adaptables à votre cas, amiables ou contentieuses ; une sélection des textes de loi applicables accompagnés d’exemples de jurisprudence ; de nombreux modèles de lettres prêts à l’emploi ; toutes les adresses utiles pour agir.
Vous pourrez ainsi faire valoir vos droits et retrouver la sérénité !
AnneLaure Marie Directrice Prat Éditions
III
VOISINAGE, QUELS SONT VOS DROITS ?
IV
Bull. civ./BC CA CAA C. cass. C. civ. C. dom. pub. fluvial C. envir.
LISTE DES ABRÉVIATIONS
: Bulletin civil : Cour d’appel : Cour administrative d’appel : Cour de cassation : Code civil : Code du domaine public fluvial : Code de l’environnement C. postes et com. élect.des postes et des communications: Code électroniques : Code général de la propriété des personnes publiques : Code rural et de la pêche maritime : Code du tourisme : Code de l’urbanisme : Conseil d’État : Code général des collectivités territoriales : Chambre civile : Code de l’organisation judiciaire : Code de procédure civile : Chambre criminelle : Code de la santé publique : Dalloz : Informations rapides : JurisClasseur périodique : Plan local d’urbanisme : Plan d’occupation des sols : Question prioritaire de constitutionnalité : Sommaire : Service public industriel et commercial : Tribunal de grande instance : Tribunal d’instance
C. propriété pers. pub. C. rural C. tour. C. urb. CE CGCT Civ. COJCPCCrim. CSP D. IR JCP PLU POS QPC Som. SPIC TGI TI
Table des matières
LA DÉLIMITATION DE LA PROPRIÉTÉ ................................1
LA MITOYENNETÉ....................................................................................3 En quoi consiste la mitoyenneté ?............................................................5 Qu’estce que la mitoyenneté ?.............................................................5 Établissement et preuve de la mitoyenneté............................................7 Le mur mitoyen ........................................................................................15 Qu’estce qu’un « mur » mitoyen ?.....................................................15 Preuve de la mitoyenneté du mur........................................................16 Acquisition de la mitoyenneté .............................................................22 Obligations des voisins sur un mur mitoyen .........................................27 Droits des copropriétaires du mur mitoyen ..........................................33 Cessation de la mitoyenneté ...............................................................39 Les clôtures autres que les murs.............................................................40 Présomption de mitoyenneté ..............................................................40 Le cas des fossés .................................................................................41 Droits et obligations des voisins...........................................................42
LE BORNAGE..........................................................................................45 Le cadre général.......................................................................................47 Questions préliminaires .......................................................................47 Textes et autres documents.................................................................52 Les actions en bornage............................................................................56 Bornage amiable.................................................................................56 Bornage judiciaire ...............................................................................59
.......................................................................................65LES CLÔTURES Le cadre légal ...........................................................................................67 Textes .................................................................................................67
V
Table des matières
Libre droit de se clore et ses modalités ................................................ 67 Restrictions au droit de se clore .......................................................... 69 Les procédures ......................................................................................... 71 Déclaration de clôture ........................................................................ 71 Obligation de se clore : la clôture forcée ............................................. 72
LES SERVITUDES ENTRE VOISINS .................................... 75
.............................................................................. 77LE CADRE GÉNÉRAL Les différentes sortes de servitudes ...................................................... 79 Servitude continue ou discontinue ...................................................... 79 Servitude apparente ou non apparente ............................................... 80 Servitude ou obligation personnelle .................................................... 80 Servitude et copropriété ..................................................................... 81 La mise en place d’une servitude ........................................................... 83 Acquisition d’une servitude après 30 ans d’usage ............................... 83 Acquisition d’une servitude par contrat............................................... 85 Acquisition d’une servitude par destination du père de famille ............ 86 L’usage et l’extinction de la servitude ................................................... 88 Droits et obligations de chacun........................................................... 88 En cas de vente d’un terrain soumis à une servitude ........................... 88 Extinction de la servitude .................................................................... 91
LES SERVITUDES DE PASSAGE.............................................................. 93 Le droit de passage en cas d’enclave ..................................................... 95 Acquisition de la servitude .................................................................. 95 Droits et obligations respectives des propriétaires des fonds.............. 100 Extinction de la servitude .................................................................. 105 Tribunal compétent .......................................................................... 109 Le tour d’échelle .................................................................................... 111 Reconnaissance du droit de passage ................................................. 111 Décisions des tribunaux .................................................................... 111
LES PLANTATIONS...............................................................................115 Les arbres ............................................................................................... 117 Définition de la servitude .................................................................. 117 Droits et obligations respectives des propriétaires des fonds.............. 120 Extinction de la servitude .................................................................. 123 Les branches et racines ......................................................................... 124 Branches dépassant sur le terrain voisin ............................................ 124 Racines dépassant sur le terrain voisin ............................................... 125 Tribunal compétent .......................................................................... 126
VI
Table des matières
LES CONSTRUCTIONS ..........................................................................127 La servitude de cour commune.............................................................129 Établissement de la servitude ............................................................129 Droits et obligations respectives des propriétaires des fonds ..............129 Tribunal compétent...........................................................................131 La servitude non ædificandi..................................................................132 Établissement de la servitude ............................................................132 Droits et obligations des propriétaires ...............................................132 Extinction de la servitude ..................................................................134 Tribunal compétent...........................................................................134
LES VUES ET LES JOURS ......................................................................135 Les vues ..................................................................................................137 Définition de la servitude ..................................................................137 Droits et obligations respectives des propriétaires des fonds ..............139 Acquisition de la servitude ................................................................140 Respect de la servitude établie ..........................................................141 Extinction de la servitude ..................................................................142 Tribunal compétent...........................................................................142 Les jours..................................................................................................143 Conditions d’implantation.................................................................143 Tribunal compétent...........................................................................144
LES SERVITUDES CONCERNANT LES EAUX .........................................145 La servitude d’écoulement des eaux naturelles ..................................147 Définition de la servitude ..................................................................147 Droits et obligations respectives des propriétaires des fonds ..............148 Acquisition de la servitude ................................................................151 Extinction de la servitude ..................................................................153 Tribunal compétent...........................................................................153 L’usage d’une source .............................................................................155 La propriété des eaux........................................................................155 Droits des terrains voisins ou inférieurs ..............................................155 Droit collectif d’usage d’une source ..................................................156 Les cours d’eau privés............................................................................157 Lit du cours d’eau .............................................................................157 Usage de l’eau ..................................................................................157 Droit de pêche des riverains, des associations de pêches ou des tiers .158 Entretien...........................................................................................159 Servitude de passage des engins mécaniques ....................................160 La servitude d’aqueduc .........................................................................162 Droits et obligations des propriétaires ...............................................162 Acquisition de la servitude ................................................................163
VII
Table des matières
Extinction de la servitude .................................................................. 163 Tribunal compétent .......................................................................... 163 La servitude d’appui .............................................................................. 164 Droits et obligations des propriétaires ............................................... 164 Tribunal compétent .......................................................................... 164 La servitude d’écoulement des eaux d’irrigation................................ 165 Droits et obligations des propriétaires ............................................... 165 Tribunal compétent .......................................................................... 165 La servitude de drainage ...................................................................... 166 Droits et obligations des propriétaires ............................................... 166 Tribunal compétent .......................................................................... 166
LES CHEMINS RURAUX ET LES CHEMINS D’EXPLOITATION ...............167 Les chemins ruraux................................................................................ 169 Définition du chemin rural ................................................................ 169 Droits et obligations des propriétaires riverains ................................. 171 Cession du chemin rural aux particuliers ........................................... 173 Tribunal compétent .......................................................................... 174 Les chemins d’exploitation ................................................................... 175 Définition du chemin d’exploitation .................................................. 175 Entretien d’un chemin d’exploitation ................................................ 177 Suppression d’un chemin d’exploitation............................................ 177 Tribunal compétent .......................................................................... 178
LES TROUBLES DE VOISINAGE....................................... 179
QU’ESTCE QU’UN TROUBLE DE VOISINAGE ?....................................181 L’infraction à la réglementation ........................................................... 183 Au niveau local ................................................................................. 183 Au niveau national ........................................................................... 183 Les règles de la responsabilité civile................................................... 184 Le trouble anormal de voisinage.......................................................... 185 Qu’entendon par trouble anormal de voisinage ? ............................ 185 Selon quels critères jugeton que le trouble est anormal ? ............... 185 Le cas de l’entreprise installée avant vous ......................................... 188 Exemples de troubles anormaux ....................................................... 190
LE BRUIT DE VOISINAGE : UNE RÉGLEMENTATION SPÉCIFIQUE........201 Les bruits résultant de la vie quotidienne ........................................... 203 Le Code de la santé publique............................................................ 203 Le Code pénal et le tapage nocturne ................................................ 204
VIII
Table des matières
Le bruit lié à des activités organisées...................................................206 Les bruits de voisinage liés à des activités professionnelles (commerce…) ou de loisir .................................................................206 Chantiers ..........................................................................................207 Les procédures à privilégier ..................................................................209 Faire intervenir le maire.....................................................................209 Porter plainte ....................................................................................211 Choisir la voie civile...........................................................................211
TROUBLES DE VOISINAGE ET COPROPRIÉTÉ.......................................213 Des obligations liées au régime de la copropriété ..............................215 La loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété ...............215 Le règlement de copropriété .............................................................218 Des règles spécifiques à la copropriété................................................220 Tribunal territorialement compétent ..................................................220 Éviction du critère de la préoccupation.............................................220 Les recours..............................................................................................221 Les textes..........................................................................................221 Faire intervenir son syndic .................................................................221 Engager soimême une procédure pour ses intérêts personnels .........224 Engager des poursuites conjointement avec son syndic .....................225 Le cas des locataires...............................................................................226 Le locataire qui gêne ses voisins ........................................................226 Le locataire qui est gêné par un voisin ou victime d’un dommage provenant de l’immeuble ..................................................................228
.........................231LES TROUBLES DE VOISINAGE LIÉS À DES TRAVAUX Se grouper ou agir seul ? ......................................................................233 Comment prendre connaissance du projet ? .......................................234 Si le voisin a demandé un permis ......................................................234 Si le voisin a déposé une déclaration de travaux ................................234 Votre voisin estil en règle ? ..............................................................235 Sur quels arguments se fonder ? ..........................................................239 Le permis peut être attaqué s’il est illégal ..........................................239 Le permis ou l’autorisation de travaux peuvent être contestés si le maire est soupçonné de partialité...............................................240 La décision est caduque si les travaux ne débutent pas dans les 2 ans ...................................................................................241 Vous devez justifier d’un intérêt à agir ..............................................241 Comment déposer le recours ? .............................................................243 Le recours gracieux ...........................................................................243 Le recours contentieux ......................................................................243 Les délais pour agir ...........................................................................244 La notification du recours..................................................................244 IX
Table des matières
X
Peuton bloquer les travaux ? .............................................................. 247 La procédure .................................................................................... 247 La suspension des travaux................................................................. 247 Peuton obtenir la démolition de la construction ? ............................ 249 Obtenir la démolition d’une construction conforme au permis de construire .................................................................... 249 En cas d’empiétement sur le terrain voisin ........................................ 250 Peuton obtenir une indemnisation ? .................................................. 252 En cas de faute ou d’abus de droit.................................................... 252 Le trouble anormal de voisinage ....................................................... 253
COMMENT RÉSOUDRE LES LITIGES ? ............................ 255
NE PAS HÉSITER À SE RENSEIGNER....................................................257 Où trouver les informations ? .............................................................. 259 La loi ................................................................................................ 259 Les usages locaux et la réglementation locale ................................... 259 Les décisions des tribunaux ............................................................... 260 Les organismes et les professionnels ................................................... 262 Organismes ...................................................................................... 262 Professionnels du droit ..................................................................... 263
COMMENT FAIRE RESPECTER VOS DROITS ? .....................................269 Préparer un bon dossier........................................................................ 271 Privilégier l’accord entre voisins......................................................... 271 Réunir des preuves des nuisances et des dommages causés .............. 273 Comment orienter votre argumentation ? .......................................... 276 Vous reprochez à votre voisin d’être en infraction avec un texte ....... 276 Votre voisin respecte la réglementation mais il vous cause un trouble excessif............................................................................ 277 Le cas particulier de l’abus de droit ................................................... 277 Saisir le tribunal en dernier recours ..................................................... 279 Juge de proximité ............................................................................. 279 Tribunal d’instance ........................................................................... 280 Tribunal de grande instance.............................................................. 282 Envisager les référés ........................................................................ 284 Que peuton obtenir ?........................................................................... 286 Réduire ou supprimer la nuisance ..................................................... 286 Une indemnisation sous forme d’une somme d’argent ..................... 287