Fondements pratiques de l’immobilier

De
Cet ouvrage présente les trois différentes méthodes d’évaluation immobilière reconnues : les méthodes de prix, de coût et de revenu. À l’aide de nombreux exemples, l’auteur explique comment et dans quelles circonstances utiliser chacune de ces méthodes. Les futurs professionnels de l’évaluation et les passionnés de l’immobilier, tout comme les professionnels en exercice, trouveront dans cet ouvrage les outils indispensables à leur pratique.
Publié le : mercredi 15 janvier 2014
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EAN13 : 9782760539549
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FONDEMENTS
PRATIQUES
DE L’IMMOBILIER
Ünsal Özdilek
Extrait de la publicationExtrait de la publicationExtrait de la publicationFONDEMENTS
PRATIQUES
DE L’IMMOBILIER
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PRATIQUES
DE L’IMMOBILIER
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du Québec et Bibliothèque et Archives Canada
Özdilek, Ünsal, 1971-
Fondements pratiques de l’immobilier
Comprend des références bibliographiques.
ISBN 978-2-7605-3952-5
1. Biens réels - Évaluation. I. Titre.
HD1387.O92 2013 333.33’82 C2013-942048-7
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Extrait de la publicationAvant-propos
Notre bien-être est grandement influencé par le fonctionnement du système
économique. Il est impossible de s’y soustraire, à moins de vivre dans de rares
environnements naturels sauvages, loin de l’humanité. Il est tout de même
intéressant de voir que, grâce à des règles simples semblables à celles d’un jeu de
hasard, ce système fonctionne assez bien.
Il est dans notre intérêt d’agir de façon rationnelle et d’apprendre à jouer à
ce jeu si nous souhaitons améliorer la qualité de notre vie. Que nous soyons en
faveur ou non des divers systèmes économiques, nous participons à ce jeu qui,
malgré la simplicité de ses bases, doit être pris au sérieux, car notre bonheur en
dépend. Tout un système d’encadrement et de règles de fonctionnement est
organisé autour de stratégies, de modèles et de méthodes d’analyse pour
accepter et bien connaître le jeu du système économique, car c’est de cela dont il s’agit.
En tant qu’individus, nous faisons partie d’une société au sein de laquelle
des décisions plus ou moins éclairées sont prises, en fonction de nos
connaissances, de nos valeurs et de nos états psychiques. Ensemble, la réalité des
marchés et celle des individus qui y participent forment un monde de
déséquilibres et de risques paradoxalement indispensables au fonctionnement du système
économique. Certains saisissent les opportunités qu’offre ce système, alors que
d’autres les laissent passer.
Ce jeu comporte tout de même une règle absolue de fonctionnement qui
ne saurait être modifiée : il doit être libre de toute entrave étrangère, car s’il est
entièrement ou partiellement arrangé, les joueurs s’en détourneront et le jeu
n’aura plus aucune raison d’être.Fondements pratiques de l’immobilier
C’est donc la « valeur » qui est au cœur de ce jeu. À la fois séduisante et
inconnue, elle est rattachée aux biens et services, tangibles et intangibles, offerts
sur le marché. Chacun de ces biens promet un certain niveau d’utilité, qui est
l’essence même de la valeur, aux participants sur le marché.
La valeur échappe à notre connaissance empirique même si nous en
pressentons la grandeur, dans une certaine mesure, que ce soit par son importance
ou son utilité. C’est notre système biologique qui régule nos comportements les
plus utilitaristes ; il est sensible et vulnérable aux utilités promises par la valeur.
Nous voulons tout avoir, en très peu de temps et sans trop d’efforts. Pourtant,
au lieu d’accorder plus de valeur aux choses offertes en abondance sur le marché,
nous apprécions plutôt les biens difficilement accessibles, d’où le sens du terme
« paradoxe de la valeur ».
Ce paradoxe « naturel » de la valeur impose qu’elle soit obtenue en
proportions équilibrées et raisonnables. Il en faut assez pour survivre, mais pas trop
pour perdre le sens de la vie. Ce « dosage » biologique est régulé par les
propriétés mystérieuses de la valeur. La valeur promise donne naissance à un mécanisme
« chaotique » de dosage et de motivation sur le marché des utilités. Plus elle est
chaotique, plus les possibilités de réaliser des gains (ou des pertes) sont accrues.
Faire des profits dans un système économique chaotique n’est pas
automatique, car le sens du concours est très élevé. Cependant, grâce à la connaissance
du fonctionnement de ce système et surtout à la disponibilité des informations
objectives, les agents économiques ont plus de facilité à imaginer où se trouve la
valeur et, de ce fait, réalisent des profits. Lorsque le système est transparent ou
moins chaotique, les profits diminuent, tout comme les besoins en analyse et en
évaluation des valeurs.
Cet ouvrage, qui succède à un autre portant sur les Fondements analytiques
de l’immobilier (Guérin, 2013), s’intéresse au contexte d’analyse et d’évaluation de
la valeur des biens en examinant les méthodes et les procédés disponibles. Sur ce
point, il convient de souligner que les définitions et les concepts de base relatifs
aux méthodes et aux déterminants de la valeur peuvent se répéter dans les deux
ouvrages lorsque nécessaire. Bien que le sujet soit centré sur les propriétés
immobilières et les méthodes traditionnelles d’évaluation, le présent ouvrage offre aussi
une perspective d’évaluation des biens meubles, à travers l’application d’approches
plus modernes.
La présentation des aspects « techniques » demeure semblable à ce que l’on
trouve dans d’autres ouvrages et manuels d’évaluation immobilière. Toutefois, le
contenu est mis à jour, parfois avec une approche moins orthodoxe par rapport au
cadre des connaissances habituelles. L’objectif du présent ouvrage est d’éclairer les
fondements de l’immobilier et de rendre compte de l’utilité des méthodes, de leur
profondeur, de leurs liens et de leur applicabilité dans divers contextes pratiques.
› viiiTable des matières
Avant-propos .............................................................................................. vii
Liste des figures ........................................................................................... xiii
Liste des tableaux ........................................................................................ xv
Liste des sigles............................................................................................. xvii
Introduction ................................................................................................ 1
CHAPITRE I
Système évaluatif .................................................................................. 7
1. Comportement d’utilité ................................................................................ 10
2. Rôle du temps et de l’espace ........................................................................ 16
3. Concepts importants .................................................................................... 20
4. Mécanismes régulateurs de la valeur ............................................................ 29
5. Système d’évaluation ................................................................................... 33
Conclusion ................................................................................................... 43
Références 45
CHAPITRE II
Déterminants de la valeur .................................................................. 49
1. Caractéristiques du sol et du bâtiment .......................................................... 52
2. Déterminants de la valeur du sol 56





Fondements pratiques de l’immobilier
3. Déterminants de la valeur du bâtiment ......................................................... 63
4. Relevé des données sur les déterminants ...................................................... 75
Conclusion ................................................................................................... 77
Références 78
CHAPITRE III
Méthode de prix .................................................................................... 81
1. Collecte des données 84
2. Validation des prix ....................................................................................... 87
3. Dynamiques temporelles du marché ............................................................. 88
4. Processus de rajustements ........................................................................... 91
5. Exemple d’évaluation par la méthode de prix ................................................ 102
6. Évaluation de la valeur des terrains .............................................................. 112
7. Sources des données .................................................................................... 119
Conclusion ................................................................................................... 119
Références 121
CHAPITRE IV
Méthode de revenu ............................................................................... 123
1. Deux profils d’évaluation par le revenu ......................................................... 126
2. Revenus et dépenses d’exploitation .............................................................. 128
3. Notions et calculs financiers de base ............................................................ 131
4. Réserves pour remplacement ....................................................................... 139
5. Définition et estimation du TGC ................................................................... 140
6. Évaluation par capitalisation directe ............................................................. 143
7. Analyse de rentabilité d’un projet immobilier ................................................ 147
8. Évaluation de la valeur des terrains 152
9. Données financières ..................................................................................... 156
Conclusion ................................................................................................... 157
Références 158
CHAPITRE V
Méthode de coût ................................................................................... 161
1. Méthodes d’estimation du coût neuf ............................................................ 164
2. Types de dépréciations ................................................................................. 171
3. Méthodes d’estimation de la dépréciation ..................................................... 177
› x
Extrait de la publication









Table des matières
4. Estimation du coût en évaluation de masse .................................................. 187
5. Quelques sources de données sur les coûts neufs .......................................... 195
Conclusion ................................................................................................... 196
Références 198
CHAPITRE VI
Méthode statistique ............................................................................. 201
1. Bases de la modélisation .............................................................................. 205
2. Modélisation dans la pratique ...................................................................... 209
3. Spécification du modèle de régression .......................................................... 212
4. Postulats théoriques et conditions ................................................................ 215
5. Exemple d’un modèle à une variable ............................................................. 226
6. Calcul et analyse des résultats 231
7. Exemple pratique en évaluation ................................................................... 250
Conclusion ................................................................................................... 251
Références 253
CHAPITRE VII
Évaluation mobilière ............................................................................ 261
1. Classification des biens meubles ................................................................... 264
2. Exemples de biens meubles .......................................................................... 266
3. Méthodes d’évaluation classique .................................................................. 269
4. Méthodes d’évaluation boursière 278
5. Marché des œuvres d’art .............................................................................. 282
Conclusion ................................................................................................... 292
Références 294
CHAPITRE VIII
Rapport d’évaluation ............................................................................ 297
1. Consignes de base ....................................................................................... 300
2. Types de rapports ........................................................................................ 303
3. Contenu d’un rapport narratif....................................................................... 307
Conclusion ................................................................................................... 322
Références 323
Conclusion 325
› xi
Extrait de la publication












Extrait de la publicationListe des figures
1.1. Effets miroir des marchés ............................................................................ 15
1.2. Coexistence spatio-temporelle du prix, du coût et du revenu ........................ 22
1.3. Schéma de formation de la valeur marchande ............................................... 27
1.4. Interactions entre le prix, le coût, le revenu et la valeur ................................ 30
1.5. Schéma général de l’évaluation immobilière ................................................. 35
1.6. Coexistence spatio-temporelle des méthodes 41
2.1. Variations des rendements par secteur et par usage ...................................... 55
2.2. Unité de construction ................................................................................... 64
2.3. Exemple de croquis d’une propriété .............................................................. 76
3.1. Concept de terrain-éponge .......................................................................... 94
3.2. Rajustements spatial et structurel ................................................................ 95
5.1. Estimation du coût par Marshall & Swift ....................................................... 172
5.2. Croquis et image de la propriété-sujet ......................................................... 189
5.3. Fiche paramétrique ...................................................................................... 192
6.1. Paradigmes de modélisation ......................................................................... 213
6.2. Formes des courbes de distribution .............................................................. 217
6.3. Arrondissements de Montréal ....................................................................... 223
6.4. Segments de marché de copropriétés ............................................................ 224
6.5. Nuage de points de prix observés et prévus .................................................. 228
6.6. Configuration des prix de vente sur l’île de Montréal ..................................... 234
6.7. Courbe de fréquences des prix ...................................................................... 241




Extrait de la publicationListe des tableaux
1.1. Quelques principes généraux en analyse de la valeur ..................................... 20
2.1. Propriétés du sol et du bâtiment .................................................................. 54
3.1. Facteurs et montants des rajustements ........................................................ 105
3.2. Grille de rajustement des ventes ................................................................... 106
3.3. Réconciliation des indicateurs de valeurs ...................................................... 112
3.4. Évaluation de la valeur d’un terrain .............................................................. 115
3.5. Corrélation des indicateurs de valeurs ........................................................... 117
3.6. Ratios typiques de la valeur terrain/bâtiment................................................ 118
3.7. Exemple de la technique d’allocation ............................................................ 118
4.1. Comparaison de taux d’intérêt effectif .......................................................... 133
4.2. Provisions annuelles de réserves pour remplacement .................................... 140
4.3. TGC dérivé par les ventes de propriétés comparables 141
4.4. Estimation d’un TGC composite .................................................................... 143
4.5. Exemple de la technique de développement .................................................. 154
4.6. Estimation des valeurs séparées du terrain et du bâtiment ............................ 155
5.1. Coût d’un cottage ordinaire .......................................................................... 168
5.2. Explications des renvois de la figure 5.1 ........................................................ 174
5.3. Estimation de la dépréciation par le procédé détaillé ..................................... 183
5.4. Éléments de dépréciation physique curables et incurables ............................. 184
6.1. Calculs des paramètres de la régression 227
6.2. Calculs de tests statistiques de la régression ................................................. 229
6.3. Statistiques de la régression simple .............................................................. 230




Fondements pratiques de l’immobilier
6.4. Définition et codification des variables ......................................................... 237
6.5. Statistiques descriptives des prix de vente .................................................... 240
6.6. Corrélation des variables .............................................................................. 243
6.7. Résultats du modèle de régression multiple .................................................. 245
7.1. 290
7.2. Résultats du modèle de régression ............................................................... 291
› xvi
Extrait de la publicationListe des sigles
ACQ Association de la construction du Québec
ACQC Association des consommateurs pour la qualité dans la construction
AIC Appraisal Institute of Canada
AMF Autorité des marchés financiers
ANCC Actif net comptable corrigé
ANCCE Actif net comptable corrigé d’exploitation
AQFSB Association québécoise des fabricants de structures de bois
CCB Conseil canadien du bois
CIGM Chambre immobilière du Grand Montréal
CMPC Coût moyen pondéré du capital
CPNE Capitaux permanents nécessaires à l’exploitation
EVA Economic Value Added
FCIQ Fédération des chambres immobilières du Québec
FDCA Florida Department of Community Affairs
FIV Facteur d’inflation de la variance
GWR Geographically Weighted Regression
HC Historica Canada
HPM Hedonic Price Method
IAAO International Association of Assessing Officers
Extrait de la publicationFondements pratiques de l’immobilier
IFRS International Financial Reporting Standards
MAMROT Ministère des Affaires municipales, des Régions et de l’Occupation
du territoire
MAMSL Ministère des Affaires municipales, du Sport et du Loisir
MBAA Mortgage Bankers Association of America
MEDAF Modèle d’équilibre des actifs financiers
MLS Multiple Listing Service
MRB Multiplicateur de revenu brut
OLS Ordinary Least Squares
OSB Oriented Standard Board Panels
PER Price Earning Ratio
PSR Price Sales Ratio
RBE Revenu brut effectif
RBP Revenu brut potentiel
RNE Revenu net d’exploitation
RSM Repeat Sales Method
SCHL Société canadienne d’hypothèques et de logement
SEE Standard Error of Estimate
SIA Service interagences
SIG Systèmes d’information géographique
SPSS Statistical Package for the Social Sciences
TGC Taux global de capitalisation
TPS Taxe sur les produits et services
TRI Taux de rendement interne
TVQ Taxe de vente du Québec
UEC Union européenne des experts-comptables économiques et financiers
USPAP Uniform Standards of Professional Appraisal Practice
VAN Valeur actuelle nette
VF Valeur future
VMA Market Value Added
VP Valeur présente
› xviii
Extrait de la publicationIntroduction
Pour les professionnels, la pratique de l’évaluation immobilière est passionnante.
Estimer la valeur des biens immobiliers ou mobiliers sollicite inévitablement
plusieurs domaines de savoirs et pose des défis intéressants.
Contrairement aux autres biens et à leur marché, les biens immobiliers ont
la particularité d’être fortement reliés au bien-être de l’homme et à ses diverses
activités. Outre de constituer le patrimoine social et individuel défini par une
composition hétérogène, ils ont généralement une longue durée de vie et une impor tance
financière élevée. À cause des aléas du marché et pour une multitude d’autres
raisons, la valeur de ce patrimoine change constamment et doit être estimée par
des experts ayant les qualités et les compétences nécessaires.
Penser l’immobilier à partir de ses agencements physiques est une chose et
le penser à partir de sa valeur en est une autre. Malgré son aspect physique
dominant, l’immobilier est avant tout un regroupement de connaissances formées
autour de l’analyse et de l’évaluation rationnelles de sa valeur.
Cette valeur, qui est le fondement essentiel de l’immobilier, engage un
système de concepts, de définitions et de méthodes cohérentes. Même si en
pratique cette cohérence est réduite à la mesure chiffrée de la valeur des terrains
et des bâtiments, le contenu de l’immobilier est plus large ; il réunit des savoirs
multidisciplinaires, notamment en économie, en finance, en géographie et en
droit. C’est dans cette perspective qu’il faut comprendre l’analyse et la mesure
empirique de la valeur, qu’elles visent des biens meubles ou immeubles.
Extrait de la publicationFondements pratiques de l’immobilier
Ce constat mène alors aux difficultés que posent l’analyse et l’évaluation
de la valeur. Cet état serait mieux éclairé si l’on établissait un parallèle avec le
domaine de la physique, qui repose en grande partie sur la notion du « temps »
et de l’« espace ». Que signifie le temps ? Comment le définir et quelles sont les
méthodes d’analyse ? Voilà les questions fondamentales que se posent les
physiciens par rapport au temps. C’est justement la profondeur de cette notion, tout
comme celle de l’espace, qui constitue la richesse sur laquelle repose la science
physique. Imaginons ce que serait cette science si elle avait mis de côté ces
préoccupations et ne s’était concentrée que sur les besoins immédiats de l’industrie,
par exemple sur la réduction du temps de productivité en usine.
Par comparaison avec la physique, le domaine de l’analyse et de l’évaluation
immobilière s’est beaucoup plus développé en réponse aux besoins de l’industrie
par des définitions élaborées pour rendre fonctionnelles certaines pratiques. Pour
faire de l’immobilier une discipline scientifique reconnue, on doit réfléchir à la
manière de s’approprier ses fondements, en commençant par celui de la valeur.
La valeur des biens provient, en gros, de leur utilité. Et cette utilité dépend
des agents économiques, chacun ayant son propre jugement sur la valeur de
l’objet ou du sujet convoité (dans la vente, l’achat, la construction ou
l’investissement). Individuellement, chaque agent attribue une mesure vaguement
pressentie à cette utilité. La somme des mesures d’utilités individuelles, si elles
étaient précises, donnerait une valeur exacte, que nous pourrions appeler « valeur
universelle ». Comme les jugements des valeurs individuelles ne sont pas précis,
il est impossible d’avoir une mesure exacte de la valeur universelle. En d’autres
termes, la valeur est chaotique à son origine et est déterminée par les décisions
de chacun des agents économiques.
À part les représentations individuelles inintelligibles de la valeur, d’autres
causes participent à l’imperfection des marchés : la qualité de l’information
disponible, les contextes des échanges sur le marché, les compétences des experts
et des professionnels en analyse et évaluation, les pouvoirs et les interventions
politiques ou, simplement, les aléas de la nature.
Dans ce contexte, toute tentative de mesure de la valeur a plus ou moins
de succès puisqu’il est impossible de trouver la valeur universelle, ce qui est
plutôt favorable au fonctionnement du marché. Si le chaos décisionnel individuel
n’existait plus et que l’on connaissait avec exactitude les valeurs, le besoin en
évaluation et analyse économique disparaîtrait.
Les différentes méthodes présentées dans cet ouvrage tentent d’établir le
mieux possible la valeur réelle des propriétés immobilières, bien que les
estimations restent toujours approximatives. Par l’usage d’un cadre analytique et de
méthodes applicables, l’objectif du professionnel est d’émettre une opinion sur la
› 2Introduction
valeur de façon à réduire les imprécisions pour son client, autant que faire se peut.
Bien qu’elle soit mystérieuse, la valeur laisse trois empreintes concurrentes pour
le professionnel qui tente de la discerner : le prix, le coût et le revenu. Elle
transparaît à travers chacune de celles-ci, exprimées plus ou moins rationnellement
sur le marché.
Les méthodes en pratique d’évaluation sont au nombre de trois et sont
traditionnellement reconnues comme étant : la méthode de comparaison (ou de
« parité », telle qu’on la connaît au Québec), la méthode de coût et la méthode
de revenu. D’abord, il convient de rappeler que toutes les méthodes sont
comparatives : les prix, les coûts et les revenus des propriétés « comparables » sont
confrontés à ceux des propriétés évaluées (appelées « sujets »). L’idée de parité
est une fausse interprétation, puisque la parité provient de la notion de
rajustement ou de contribution isolée de chacun des paramètres de la propriété (et
probablement aussi de l’usage des méthodes statistiques, notamment la
régression multiple). Il est alors plus juste de l’appeler la « méthode de prix ».
Les trois méthodes recourent à diverses sources de données provenant du
marché. La méthode de prix utilise les prix des transactions relatives à des
propriétés comparables. Celle de coût se sert des données concernant les coûts des
matériaux au jour de l’évaluation. La méthode de revenu se base, quant à elle, sur
les flux monétaires engendrés par les revenus des loyers. Il est vrai que chacune
utilise parfois les données des autres méthodes, par exemple dans les
rajustements des prix, en considérant la contribution en coût d’une composante en
particulier, comme le rajustement du garage estimé par le répertoire de Marshall
& Swift. Par ailleurs, on estime la valeur d’une propriété-sujet par la méthode de
coût à laquelle on apporte des ajustements par la suite en se basant sur
l’évolution des prix. Ces deux exemples vont à l’encontre des fondements originaux des
méthodes, en confondant et en altérant les résultats.
Cette mixité des sources de données dans l’usage des méthodes dénote une
certaine confusion dans les notions fondamentales qui définissent chacune d’elles.
Pour les professionnels qui sont chargés de mesurer la valeur, il est très important
qu’ils sachent bien distinguer les notions de prix, de coût et de revenu. Les
universitaires et les économistes concernés ont le devoir d’expliquer clairement la
signification réelle de chacune de ces notions.
Pour le prix, nous verrons qu’il s’agit d’une source d’information passée,
observée, et qu’il est déterminé à la suite d’un échange entre au moins deux
parties. Les prix sont des références directes de l’estimation de la valeur de la
propriété-sujet. La connaissance des coûts de production d’un bien est au temps
réel puisqu’on sait combien coûte chaque matériau pour la construction de la
propriété-sujet. Le revenu est formé par les bénéfices futurs que pourra procurer
la propriété. Ces définitions suggèrent que les décisions concernant à la fois les
› 3
Extrait de la publicationFondements pratiques de l’immobilier
prix, les coûts et les revenus s’expriment dans des dimensions non seulement
temporelles, mais aussi spatiales. Une décision déjà prise et exprimée par le prix
n’est pas l’équivalent d’une autre qui serait basée sur le revenu probable anticipé.
Évidemment, chaque décision à prendre à un moment donné passe par une
confrontation des évaluations sur les trois sources de données. Mais lorsqu’une
décision est prise, elle reflète un contexte de marché et de négociation qui n’est
pas le même dans les trois périodes du temps. C’est pourquoi l’application
concurrente des trois méthodes est appropriée pour tenir compte, justement, des
variations décisionnelles exprimées à travers le temps.
Rappelons que l’usage des données sur le prix, le coût et le revenu a pour
objectif de s’approcher le plus possible de la valeur réelle (ou universelle), ce que
l’usage d’une seule méthode ne permet pas, car elle crée un état de marché
insuffisant. En théorie, lorsque les données sur les trois notions sont corrélées, les
estimations des méthodes devraient converger. Les résultats produisent cependant
des valeurs différentes par les trois méthodes ; cela n’a rien d’étonnant puisqu’elles
reflètent des régions décisionnelles et contextuelles différentes également. Dans
ce moment précis, surtout à l’étape de la corrélation, le professionnel doit être en
mesure de comprendre l’origine de ces différences et d’expliquer au client les
raisons sous-jacentes.
Il faut noter que l’emploi des trois méthodes en pratique n’est pas
automatique puisque tout dépend de l’information disponible sur le marché. Si celle-ci
est manquante ou de qualité médiocre, l’usage des méthodes n’est pas opportun.
La pertinence de leur usage repose donc sur la qualité de l’information disponible.
Pour certains types de propriétés, comme celles qui sont rarement transigées, le
professionnel ne peut pas utiliser la méthode de prix. Il peut toutefois se servir
de la méthode de revenu si la propriété engendre des revenus ; sinon, il peut
toujours estimer la valeur par la méthode de coût. C’est pourquoi, en pratique, le
professionnel fonde son opinion sur la valeur le plus souvent en se référant aux
résultats d’une méthode en particulier et rarement en employant plus d’une
méthode à la fois.
Dans la présentation des méthodes, cet ouvrage se base sur la propriété
résidentielle unifamiliale. L’objectif n’est pas d’entrer dans le détail des calculs
techniques qui peuvent varier selon le type de propriétés et de marché, mais
plutôt de saisir les fondements pratiques communs de l’évaluation immobilière.
Les définitions, les procédés et la méthodologie présentés permettent d’éclairer
les quelques fondements pratiques de l’évaluation immobilière. Pour une
évaluation visant un type particulier de propriétés, il existe d’autres ouvrages sur le
marché, qui ne feront pas nécessairement une synthèse des fondements pratiques
de l’évaluation. En outre, les types de propriétés à évaluer peuvent être complexes
et requérir des connaissances détaillées sur le sujet, comme c’est le cas des mines
› 4Introduction
d’exploitation. Soulignons également que la matière proposée dans cet ouvrage
concernant le domaine de l’évaluation immobilière se rapporte au contexte
canadien et québécois, en particulier.
Cet ouvrage comprend huit chapitres organisés comme suit. D’abord, dans
le premier chapitre, il sera question des lois, des principes et des concepts de base
en pratique d’évaluation qui permettent au professionnel de fournir des
explications sur les tendances, l’origine et les causes des variations de la valeur des biens
et de produire des estimations justifiables par les trois méthodes.
Le deuxième chapitre définit les multiples déterminants de la propriété à
évaluer. Ces déterminants sont différenciés pour le terrain et le bâtiment, les deux
composants principaux de la propriété immobilière. Le terrain fournit
essentiellement des services d’emplacement alors que le bâtiment résidentiel offre des
services d’habitation. Comme la liste des déterminants peut être longue et
dépendre du type de propriétés, ce chapitre se concentre sur les propriétés
résidentielles, en regroupant les principaux déterminants.
Le troisième chapitre présente les définitions, les théories et les concepts
de la méthode de prix du système d’évaluation immobilière. Des exemples
d’application concernant l’évaluation des bâtiments et des terrains sont proposés et le
concept de rajustement des prix est expliqué avec détails et exemples.
La méthode de revenu est la plus utilisée par les professionnels pour établir
la valeur de divers éléments d’actif. Dans le domaine de l’immobilier, cette
méthode s’applique aux propriétés avec revenu, fourni typiquement par les loyers.
On a recours à cette méthode surtout lorsque celles de prix et de coût ne peuvent
être utilisées. Le quatrième chapitre décrit l’application de la méthode de revenu,
au moyen de quelques exemples. Une section soulignera les différences entre
l’évaluation immobilière et l’analyse financière, cette dernière se concentrant sur
la rentabilité des projets d’investissement, notamment par l’analyse de la valeur
actuelle nette (VAN) et du taux de rendement interne (TRI). Par ailleurs, quelques
notions de base en analyse financière seront introduites et explicitées.
L’approche par le coût est plus objective et mieux comprise par le grand
public. Cette méthode s’applique lorsque le marché est pauvre en données de
ventes, surtout dans le cas des propriétés singulières. La difficulté de cette
méthode provient de l’estimation de la dépréciation du bâtiment qui a atteint un
certain âge. Une autre particularité de cette méthode est qu’elle porte uniquement
sur l’estimation de la valeur du bâtiment, le terrain étant évalué par une autre
méthode. Le cinquième chapitre s’attarde sur la méthode d’estimation du coût
neuf des propriétés, de leur dépréciation et des facteurs éventuels de rajustement.
Il propose quelques techniques et procédés du coût, accompagnés d’exemples.
Une attention particulière est accordée aux répertoires des coûts de Marshall &
› 5
Extrait de la publicationFondements pratiques de l’immobilier
Swift, fréquemment utilisés en évaluation au cas par cas, et celui du ministère
des Affaires municipales, des Régions et de l’Occupation du territoire (MAMROT),
employé en évaluation de masse au Québec.
Les trois méthodes d’évaluation présentées dans les chapitres précédents
sont devenues classiques dans le domaine. L’objectif du sixième chapitre consiste
à montrer comment l’évaluation peut aussi se faire par une approche statistique
et moderne, souvent appelée l’approche hédonique. Ce chapitre aborde divers
aspects de cette méthode reposant sur l’usage des prix seulement et pouvant
s’appliquer également dans l’estimation du coût et du revenu de la propriété- sujet.
Il couvre brièvement les prémisses conceptuelles, l’usage d’une base de données
opérationnelle, l’application d’un modèle statistique, l’analyse et la présentation
des résultats d’une manière à la fois descriptive et analytique.
De façon générale, l’enseignement, la recherche et la pratique se sont
penchés sur l’évaluat ion de la valeur des biens immeubles en accordant peu
d’attention aux biens meubles. Le marché des biens meubles, en plus d’être très
complexe, requiert presque une spécialisation dans chaque catégorie. C’est
pourquoi l’analyse et l’évaluation de ces biens n’ont pas connu une évolution aussi
remarquable que celles de l’immobilier. Pourtant, tout comme pour les biens
immobiliers, la demande est là et plusieurs approches permettent d’établir leur
valeur. Si des publications, des programmes universitaires d’enseignement et
une pratique en analyse mobilière existent, il n’en demeure pas moins que les
connaissances dans ce domaine restent assez limitées, parfois même quelque peu
confuses. Le septième chapitre traite de l’estimation de la valeur des biens
meubles, en particulier celle des œuvres d’art. Les définitions, concepts et
principales méthodes employés en pratique sont présentés brièvement, soulignant
les différences essentielles avec le marché des biens immobiliers. Ce chapitre
permettra d’avoir une compréhension générale de la pratique d’évaluation des
biens meubles à travers certaines réflexions qui en découlent.
Le dernier chapitre donne un aperçu des divers types de rapports établissant
les résultats estimés par les méthodes d’évaluation. Son contenu aurait pu
figurer dans l’un des chapitres précédents, mais étant donné sa densité, un chapitre
entier lui a été consacré. Les professionnels utilisent des formats et des rapports
types, souvent proposés par leur organisme d’encadrement. Certains bureaux
d’évaluation et certaines municipalités fournissent des formulaires prêts à être
remplis. Plusieurs autres formats de rapports d’analyse et de présentation des
résultats existent, et le huitième chapitre trace un portrait général du contenu de
la plupart des rapports d’évaluation.
› 6FONDEMENTS PRATIQUES
DE L’IMMOBILIER
Ünsal Özdilek
LE DOMAINE DE L’ÉVALUATION IMMOBILIÈRE ET MOBILIÈRE REPOSE
sur la notion de la « valeur » économique, qu’il importe d’estimer
correctement. Néanmoins, cette valeur échappe à notre connaissance
empirique, même si nous en pressentons la grandeur, dans une
certaine mesure, que ce soit par son importance ou son utilité. La nature
passionnante et inintelligible de la « valeur » dans son universalité,
les jugements chaotiques des agents économiques et les aléas du Ünsal Özdilek, Ph. D.,
marché demandent aux professionnels de posséder des compétences
est professeur à l’École
solides en pratique d’évaluation.
des sciences de la gestion
Pour parvenir à une opinion justi able de la valeur des biens, de l’Université du Québec
les professionnels recourent à ses expressions, qui transparaissent
à Montréal. Il est le
à travers le prix, le coût et le revenu, dont chacune sous-tend une
directeur du programme méthode d’évaluation particulière. Cet ouvrage présente ces trois
en immobilier et se spécialise méthodes reconnues : la méthode de prix (qui utilise les prix observés
notamment en modélisation relatifs à des propriétés comparables), la méthode de coût (qui fait
appel au résultat des coûts en vigueur des composants structuraux) des valeurs.
et la méthode de revenu (qui se base sur les ux monétaires
engendrés par les revenus de loyers). À l’aide de nombreux exemples,
l’auteur explique comment et dans quelles circonstances utiliser
chacune de ces méthodes. Il prend soin, auparavant, d’exposer les lois,
les principes et les concepts de base de la pratique de l’évaluation, de
même que les multiples déterminants de la valeur d’une propriété. Il
montre aussi comment réaliser une évaluation dans une approche
statistique et moderne, appelée approche « hédonique », qui consiste à
créer une base de données opérationnelle et à y appliquer une approche
statistique. Par ailleurs, il aborde aussi l’estimation de biens
mobiliers en traitant particulièrement le cas des œuvres d’art. Les divers
types de rapports pouvant être utilisés pour donner les résultats
d’une évaluation sont également présentés.
Les futurs professionnels de l’évaluation et les passionnés de
l’immobilier, tout comme les professionnels en exercice, trouveront
dans cet ouvrage les outils indispensables à leur pratique.
ISBN 978-2-7605-3952-5
,!7IC7G0-fdjfcf!
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