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Grand guide pratique de la copropriété

De
514 pages

La nouvelle bible de la copropriété qui met l’accent sur la résolution des problèmes quotidienset le contrôle de la copropriété par les copropriétaires.


Résultat de plus de vingt ans de pratiques et rédigé à l’usage des copropriétaires, des conseillers syndicaux et des professionnels de l’immobilier, ce guide traite systématiquement des problèmes qui se présentent dans la gestion quotidienne d'une copropriété.


Il explique dans le détail, avec de nombreux exemples, les modalités de fonctionnement et de contrôle de toutes les instances qui ont la responsabilité, à titre bénévole ou non, d’assurer la marche sereine et financièrement équilibrée d’une copropriété, et montre comment réagir en cas de problème.


L’ ouvrage est organisé en huit grandes sections qui couvrent tous les aspects possibles de la vie en copropriété :
- ADMINISTRATION ET ORGANISATION DE LA COPROPRIÉTÉ


- ASSEMBLÉE GÉNÉRALE


- ASSURANCES


- CHARGES


- COMPTABILITÉ ET CONTRÔLE DES COMPTES


- CONSEIL SYNDICAL ET SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ


- FINANCES


- TRAVAUX, ENTRETIEN ET SÉCURITÉ


Dans chacune des sections, le lecteur trouvera une présentation exhaustive des situations susceptibles de se présenter et les solutions préconisées, aussi bien en termes juridiques que financiers ou organisationnels. Un index très précis permet de circuler facilement à travers tout l’ouvrage pour envisager les différentes questions et la totalité de leurs conséquences (administratives, juridiques, financières).
Très complet, ce livre indispensable dépasse le cadre juridique pour donner à tous les copropriétaires une vue d’ensemble de leurs droits et devoirs. À tous ceux qui gèrent, bénévolement ou non, une copropriété, il procure les meilleurs outils pour remplir plus efficacement leur mission.

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Couverture
Après des études comptables et juridiques, Richard Scaglione s’est spécialisé dans le domaine du syndic de copropriété où il a été comptable, gestio nnaire de copropriété, directeur de service copropriété, juriste, formateur et directeur d’agence, tant dans des structures indépendantes que dans des groupes nationaux. Il peut être joint à l’adresse suivante :richard.scaglione@maxima.fr
Les informations contenues dans cet ouvrage sont le fruit d’un travail personnel. Elles ne sont pas destinées à fournir au lecteur une consultation juridique. Rédigé par un syndic professionnel, cet ouvrage a pour seul objectif de faire partager l’expérience de l’auteur dans le domaine des copropriétés. Il ne saurait remplacer les conseils de professionnels du droit et du chiffre, notamment en raison de l’évolution permanente de la législation. En aucun cas l’auteur ne pourra être tenu responsable de l’obsolescence éventuelle des données contenues dans l’ouvrage.
www.maxima.fr Rejoignez-nous : facebook.com/EditionsMaxima.VieP rivee/ facebook.com/EditionsMaxima.VieP rofessionnelle/ twitter : @maximaediteur
8, rue Pasquier, 75008 Paris. Tél : + 33 1 44 39 74 00 –infos@maxima.fr © Maxima, Paris, mise à jour 2017.
ISBN : 978 2 81880 7507
Tous droits de reproduction, de traduction et d’adaptation réservés pour tous pays.
TABLE DES MATIÈRES╔
╝INTRODUCTION╝ADMINISTRATION ET ORGANISATION DE LA COPROPRIÉTÉ100 Animaux de compagnie 200 Carnet d’entretien 210 Informations obligatoires 220 Informations complémentaires 230 Tenôe et actôalisation dô carnet d’entretien 240 Consôltation dô carnet d’entretien 300 Mutations 310 Présentation générale des môtations 320 Déroôlement d’ône môtation de lot 321 Article 20 de la loi dô 10 jôillet 1965 330 Loi carrez et aôtres diagnostics 331 Loi carrez 332 Diagnostic techniqôe amiante actôalisé 333 Plomb 334 Termites 335 Gaz 336 État des risqôes natôrels et technologiqôes 345 L’état daté et le pré-état daté 350 L’avis de môtation 355 L’opposition 360 Effet de la notification de la môtation 365 Les créances garanties (Article 5 dô décret dô 17 mars 1967) dans le cadre d’ône môtation 366 Créances exigibles 367 Cas dô vendeôr 368 Cas de l’acqôéreôr 370 Libération des fonds 380 Droit de priorité en cas de vente de parking privatif 400 Immatriculation des copropriétés – F iche synthétique 410 Immatricôlation des copropriétés 420 Fiche synthétiqôe 500 Locations 510 Droit d’information 600 P arkings pour vélos 700 P arties communes et privatives des bâtiments 710 Les différentes catégories de parties commônes et privatives 720 Les parties commônes 721 Les canalisations 722 Les combles 723 La loge de gardien 724 Les balcons et terrasses 725 Les droits des copropriétaires sôr les parties commônes 730 Parties commônes spéciales 735 Droit de joôissance sôr ône partie commône 740 Travaôx sôr ône partie commône grevée d’ôn droit de joôissance 745 Appropriation de parties commônes 750 Responsabilité dô syndicat des copropriétaires 760 Les parties privatives 765 Définition 766 Parties privatives les plôs ôsôelles 767 Parties privatives en regard de la jôrisprôdence
768 Division de lots privatifs 800 P ersonnel, gardien, concierge 810 Généralités 815 Classification des postes de travail et des qôalifications professionnelles 820 Amplitôde de travail 825 Astreinte de nôit 830 Rémônération dô personnel 831 Principes généraôx 832 Le bôlletin de paie 833 Logement de fonction, avantages en natôre et taxe d’habitation 834 Rédôction générale des cotisations patronales sôr les bas salaires (ex-rédôction Fillon) 835 Le titre Emploi Service Entreprise 837 Travaôx spécialisés et qôalifiés 840 Congés annôels 842 Formation des gardiens, concierges et employés d’immeôbles 845 Sôppression dô poste de gardien oô concierge 850 Responsabilité dô syndic 900 Règlement de copropriété 910 Contrat de départ 920 Modification dô règlement de copropriété 921 Incidences de la modification dô règlement de copropriété sôr les môtations 925 Adaptation des...
INTRODUCTION╔
Bienvenue dans le monde fascinant de la copropriété , lieu de résidence de la majorité de la population en France, même s’il arrive que des personnes soient membres d’une copropriété sans véritablement en connaître le mode de fonctionnement. Une copropriété peut être de typevertical, c’est-à-dire composée d’un ou plusieurs bâtiments souvent à plusieurs étages (c’est le cas de figure le plus fréquent) ou de typehorizontal, c’est-à-dire composée de maisons individuelles construites sur un terrain commun. Dans ce dernier cas, il arrive que des propriétaires conservent en toute bonne foi la même attitude qu’en villa individuelle, d’où des divergences de comportement générant parfois des tensions. En effet, il n’est pas toujours facile de marquer la frontière entre parties communes (à l’usage de tous) et parties privatives (à l’usage exclusif du copropriétaire). Dans copropriété il y a certes propriété mais également « co » ce qui signifie plusieurs choses. Pour schématiser, un immeuble relèvera du statut de la copropriété lorsque le ou les bâtiments sera (ou seront) effectivement édifié(s) et divisé(s) en lots appartenant à au moins deux propriétaires différents. Dès lors il appartiendra à chacun de se conformer aux règles de vie en communauté et parfois ce n’est pas évident ! Sur un plan légal, le statut de la copropriété est fixé par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et par le décret du 17 mars 1967, actualisés notamment par la loi SR U et la loi ALUR. Quant au syndicat des copropriétaires, il peut être défini comme un groupement de personnes réunies au sein d’une même copropriété en une indivision contrainte légalement.
Le domaine de la copropriété est donc réglementé par des normes juridiques et comptables qui ne sont pas toujours d’une approche facile et nécessit ent un minimum de connaissances afin d’en maîtriser les rouages et toutes les subtilités. En préambule, il est essentiel de comprendre qu’acquérir un lot en copropriété (appartement, cave, garage, local commercial) oblige le copropriétaire à devenir également propriétaire de choses communes partagées obligatoirement avec d’autres propriétaires. Citons par exemple : le sol, les murs porteurs, les escaliers, la toiture, l’éclairage des communs, les voiries, les canalisations d’évacuation des eaux usées et celles des eaux vannes (autrement dit les toilettes), les équipements communs du style ascenseurs, chaufferie, piscine, tennis, sans oublier le cas échéant le poste du concierge. Cela étant précisé l’objectif de cet ouvrage, rédigé par un syndic professionnel expérimenté, est de mettre à la disposition de tout intervenant en copr opriété une approche à la fois pratique et pragmatique des dispositions légales en vigueur ainsi que leur interprétation par un praticien.
Enfin, il est difficile de résister au plaisir de v ous faire part de cette merveilleuse maxime d’Aristote : « le droit doit s’affranchir de la passion », qui invitera le lecteur à raisonner au regard de la loi et non pas en fonction de sa propre percepti on de la morale, car ce qui est légal n’est pas toujours moral, et...
Administration et organisation de la copropriété ════════════════╣ L’assemblée générale Les assurances Les charges La comptabilité et le contrôle des comptes Le conseil syndical et le syndic de copropriété Les finances Les travaux, l’entretien et la sécurité
ADMINISTRATION ET ORGANISATION DE LA COPROPRIÉTÉ╔
100 Animaux de compagnie Nos amis les animaux sont nombreux en copropriété et la cohabitation est parfois compliquée. Cela étant, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1970 invalide toute stipulation tendant à interdire la détention d’un animal dans un local d’habitation dans la mesure où il s’agit d’un animal familier, autrement dit, dans la majeure partie des cas, un chien ou un chat. Le règlement de copropriété doit respecter les prescriptions de ce texte mais il peut interdire la ère possession d’un chien de 1 catégorie, dit d’attaque : pitbull, boerbull, tosa-inu. Les animaux admis dans les appartements ou les maisons ne doivent causer aucun dégât matériel ou immatériel à l’immeuble, ni trouble de jouissance aux occupants par des bruits intempestifs. En outre, ils ne doivent pas divaguer dans les parties communes – donc être tenus en laisse –, ni les souiller. C’est souvent ce dernier point qui pose problème car force est de constater que de nombreuses déjections jonchent parfois les parties communes, en particulier les espaces verts et les voies de circulation. Outre le caractère peu hygiénique et esthétique, un risque de chute par glissade est possible et, en cas de blessures, la responsabilité de la copropriété p ourrait être recherchée ainsi que celle du propriétaire de l’animal. Ce n’est pas toujours l’animal qui doit être éduqué. Avec un peu de civisme et de bonne volonté la majorité des problèmes occasionnés par les animaux de compagnie pourrait être évitée.
200 Carnet d’entretien L’article 78 de la loi SR U du 13 décembre 2000 a modifié l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et impose au syndic d’établir et de tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble dont le contenu a été fixé par le décret n°2001-477 du 30 mai 2001. C ela doit être fait sans facturation d’honoraires complémentaires car il s’agit d’une prestation comprise dans le cadre de la mission de base du syndic. Dans la pratique le carnet d’entretien doit permettre à toute personne désirant acheter un bien de se faire objectivement une opinion sur l’état réel de la copropriété. Plusieurs informations relatives à l’immeuble doivent figurer dans le carnet d’entretien.
210 Informations obligatoires Le carnet d’entretien mentionne obligatoirement et au minimum : ╘ L’adresse de l’immeuble ; ╘ L’identité du syndic en exercice ; ╘ Les références du contrat d’assurance multirisque de la copropriété souscrit par le syndicat des copropriétaires, avec sa date d’échéance ; ╘ La référence des éventuels contrats d’assurance dommages-ouvrage dont la garantie est en cours ; ╘ L’année de réalisation des gros travaux (ravaleme nt de façade, réfection de toiture, remplacement de chaudière, d’ascenseur ou de canalisations par exemple). Ces travaux seront financés par des appels de fonds spécifiques ; ╘ L’identité des entreprises qui ont réalisé ces travaux ; ╘ L’échéancier du programme pluriannuel de travaux éventuellement décidé en assemblée générale.
220 Informations complémentaires Le carnet d’entretien doit également mentionner tou tes les informations complémentaires que les copropriétaires décident d’y faire figurer lors d’un vote en assemblée générale à la majorité simple.
Il peut notamment s’agir d’informations se rapportant à la construction de l’immeuble et aux études techniques réalisées.
230 Tenue et actualisation du carnet d’entretien Le carnet d’entretien est établi, détenu et mis à jour par le syndic de copropriété. Si la copropriété comporte plusieurs bâtiments, un seul carnet d’entretien est prévu mais le syndic doit y ouvrir une section par bâtiment. À noter que s’il existe des syndicats secondaires, le syndic doit établir et tenir à jour un carnet d’entretien pour chacun d’entre eux et réserver, dans le carnet d’entretien du syndicat principal, un onglet spécial pour les parties communes à l’ensemble des syndicats.
240 Consultation du carnet d’entretien Le carnet d’entretien est consultable sur demande auprès du syndic, par le candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété et par le bénéficiaire d’un acte de vente portant sur un lot de copropriété. Cela étant dans la pratique ce carnet d’entretien tenu la plupart du temps de manière informatique n’est pas souvent consulté par les éventuels acquéreurs. C’est dommage car il peut renseigner sur le vécu de la copropriété notamment sur les travaux d’entretien, de réfection ou d’amélioration qui peuvent être importants. En outre si des travaux de ce type ont déjà été réalisés et portés sur le carnet d’entretien, l’éventuel acquéreur, en fonction des dates de réalisation peu t se faire une idée (éventuellement en se rapprochant du syndic) du calendrier à venir d’autres travaux importants. Par exemple si en 2014 des travaux de ravalement ont été terminés, il est fort probable que pendant une dizaine d’années pour le moins il ne sera pas nécessaire de ravaler de nouveau l’immeuble. Le principe sera identique dans le cadre de la réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse dont l’espérance de vie est d’une vingtaine d’années. Il serait pertinent de s’intéresser à la rénovation des éléments d’équipements communs (ascenseur et chaufferie) afin d’estimer les coûts futurs de grosse rénovation ou de changement. Les dépenses futures peuvent être significatives et l’acquéreur serait bien inspiré d’en tenir compte, ne serait-ce que pour éviter d’avoir des difficultés à financer sa quote-part. Enfin, une copie du carnet d’entretien peut être re mise par le syndic de copropriété à tout copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier. Le montant de ce service est libre et doit figurer dans les clauses du contrat de syndic.
300 Mutations
310 P résentation générale des mutations Dans le cadre de la vie en copropriété, un copropriétaire dispose de la faculté de vendre ses lots privatifs. En premier lieu il conviendra de prendre connaissance des modifications apportées par la loi ALUR qui a pour objectif de protéger les futurs acquéreu rs de lots de copropriété, d’éviter qu’un copropriétaire défaillant ne se porte acquéreur de lots supplémentaires et de devancer la dégradation de ces copropriétés en renforçant l’information en amont (c’est-à-dire avant tout engagement effectif, après ce serait trop tard). Dans un premier temps, des mentions obligatoires sont à apporter sur les publicités concernant les ventes : nombre de lots, montant moyen des charges, procédures en cours. La constitution d’un dossier obligatoirement annexé au contrat de vente informera l’acquéreur sur la situation juridique et financière du syndicat (y compris l’état des impayés et dettes fournisseurs), sur le niveau des charges courantes, sur le budget prévisionnel et les charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente. Seront également précisées, les sommes pouvant rest er dues par le copropriétaire vendeur au syndicat et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur. Devront également figurer l’état technique de l’immeuble ainsi que les travaux votés ou prévus,