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Immobilier, comment la bulle va se dégonfler

De
181 pages
Louer, ce n'est pas forcément jeter l'argent par les fenêtres...


L'immobilier français est aujourd'hui un marché piégé, qui constitue une énorme bulle. Quelle va être l'ampleur de la baisse des prix ? Quelles en seront les conséquences pour l'économie française ? Surtout : comment chacun d'entre nous peut-il éviter de se faire piéger ?




  • Un risque majeur : l'immobilier pourrait baisser de 30% dans les 5 à 10 ans à venir.


  • Des analyses qui renouvellent le regard : le mythe de l'immobilier valeur-refuge, l'impact sur les prix du "papyboom" à venir, les conséquences sociales dévastatrices de la bulle, etc.


  • Des outils pour répondre aux interrogations de chacun : faut-il acheter ou louer sa résidence principale ? Quelle rentabilité pour l'investissement locatif ?


  • L'état du marché département par département, sous forme de cartes.


  • 16 idées fausses que l'on entend partout : le déficit d'offre de logement en France empêcherait les prix de baisser, l'encadrement des loyers serait une solution, etc.


  • Les analyses de deux experts indépendants, chose rare dans le domaine de l'immobilier.




  • L'immobilier en crise ?


    • Comment s'est créée la bulle - Le mythe de la "valeur refuge"


    • Le jeu dangereux des responsables politiques - Des choix de court terme qui mettent en péril l'économie française


    • La baisse des prix est inévitable - Une donnée souvent oubliée : le vieillissement de la population


    • Un impact social majeur - Les contours d'un processus de dislocation territorial et humain




  • Peut-on encore investir dans l'immobilier ?


    • Quelle sera l'ampleur de la baisse ? - Des repères pour éviter de se faire piéger


    • Résidence principale : location ou achat ? - Pourquoi il vaut mieux acheter au Mans ou à Limoge qu'à Paris, Lyon ou Amiens


    • Investissement locatif : quelle rentabilité ? - Pourquoi investir aujourd'hui dans la pierre, c'est perdre à (presque) tous les coups ?


    • Les idées fausses que l'on entend partout... - ...et qui peuvent coûter très cher



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Un risque majeurl’immobilier pourrait : baisser de 30 % dans les 5 à 10 ans à venir. Des analyses qui renouvellent le regard: le mythe de l’immobilier valeur-refuge, l’impact sur les prix du « papy-boom » à venir, les conséquences sociales dévastatrices de la bulle, etc. Des outils pour répondre aux interrogations de chacunfaut-il acheter : ou louer sa résidence principale ? Quelle rentabilité pour l’investissement locatif ? L’état du marché département par département, sous forme de cartes. 16 idées fausses que l’on entend partout :le déficit d’offre de logement en France empêcherait les prix de baisser, l’encadrement des loyers serait une solution, etc. Les analyses de deux experts indépendants, chose rare dans le domaine de l’immobilier.
JEAN-LUC BUCHALET, ingénieur agronome et titulaire d’un diplôme de 3e cycle de l’Essec, a co-fondé et dirige aujourd’hui la société de conseil Pythagore consult. Enseignant en 3e cycle (Cnam, IAE Paris, Assas...), conférencier, chroniqueur (Les Échos, La Tribune, Le Figaro, etc.) et coauteur deLa Chine une bombe à retardement2012), il a fait de (Eyrolles, l’immobilier un de ses domaines d’étude privilégié.
CHRISTOPHE PRAT, ingénieur agronome, est co-fondateur de la société de conseil Pythagore consult. Il est également enseignant en 3e cycle (Cnam, Agro Paris Tech, eMBA Télécom Paris Tech...).
Jean-Luc Buchalet Christophe Prat
Immobilier, comment la bulle va se dégonfler
Acheter ou louer ? Investir ? Les repères pour éviter de se faire piéger
Groupe Eyrolles 61, bd Saint-Germain 75240 Paris Cedex 05
www.editions-eyrolles.com
En application de la loi du 11 mars 1957, il est interdit de reproduire intégralement ou partiellement le présent ouvrage, sur quelque support que ce soit, sans autorisation de l’éditeur ou du Centre français d’exploitation du droit de copie, 20, rue des Grands-Augustins, 75006 Paris.
© Groupe Eyrolles, 2014
ISBN : 978-2-212-55888-3
Nous voudrions tous deux remercier Marie Pic-Pâris Allavena ainsi que Florian Migairou,nos éditeurs chez Eyrolles. La pertinence de leurs conseils a contribué à faire progresser l'écriture de ce livre et a permis aux deux économistes que nous sommes de réaliser un ouvrage pour un public plus large que les cercles des initiés, objectif essentiel à l'origine de notre projet.
Nous voulons également exprimer notre reconnaissance à Bérengère de Rivoire qui nous a permis de rendre le manuscrit le plus accessible et le plus clair, grâce à son regard toujours clairvoyant.
Sommaire Introduction
Ce que disent les chiffres
Une envolée des prix depuis 1998
Une augmentation décorrélée du coût de la vie Biens immobiliers et pouvoir d’achat : le hiatus Partie 1 L’immobilier en crise ? CHAPITRE 1 Comment s’est créée la bulle Le mythe de la « valeur refuge » La financiarisation de l’économie Valeur refuge et incitations fiscales CHAPITRE 2 Le jeu dangereux des responsables politiques Des choix de court terme qui mettent en péril l’économie française L’irresponsabilité des autorités
Une bulle immobilière est plus dangereuse qu’une bulle financière
Le choix du court terme plutôt que du long terme
AllemagneversusFrance Taux de propriété et taux de chômage Première cible : le pouvoir d’achat des ménages Une pression plus forte sur les finances publiques Les effets sur les prix des logements sociaux à Paris CHAPITRE 3 La baisse des prix est inévitable Une donnée souvent oubliée : le vieillissement de la population Lentement mais sûrement
Le vieillissement ou la fin de l’âge d’or de l’immobilier
Les acheteurs sous pression : une capacité d’achat au plus bas
Les vents contraires se renforcent
La fin du statut de valeur refuge avec l’arrêt du soutien de l’État
La baisse a déjà commencé
CHAPITRE 4 Un impact social majeur Les contours d’un processus de dislocation territorial et humain Des conséquences potentiellement irréversibles
La France se ghettoïse
Le comportement humain et son impact sur le logement Vers un conflit de générations ? La liquidation du patrimoine des seniors infléchira les prix de l’immobilier Partie 2 Peut-on encore investir dans l’immobilier ? CHAPITRE 5 Quelle sera l’ampleur de la baisse ? Des repères pour éviter de se faire piéger Approche 1 : retour à la moyenne du ratio prix/revenu
Approche 2 : retour à la moyenne des prix déflatés
Approche 3 : retour à la prime de risque historique
Un pour Un
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