L'immobilier d'entreprise - 6 formes juridiques et financières pour optimiser la propriété de vos immeubles

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L’immobilier d’entreprise est un sujet majeur pour tous les chefs d’entreprise, d’autant plus que l’externalisation est devenue un choix de plus en plus répandu depuis une vingtaine d’années.

L’externalisation consiste à faire acquérir les biens immobiliers nécessaires à l’exploitation de l’entreprise non par celle-ci mais par son dirigeant ou, très souvent par une société civile dont il est associé.

Véritable aubaine si elle est voulue et maîtrisée, l’externalisation peut se révéler une « bombe à retardement » si elle n’est pas traitée de manière suffisamment approfondie et prudente.

Malheureusement ce sera une occasion manquée si le chef d’entreprise ne la prend pas en considération.

En effet, grâce à l’immobilier d’entreprise, le chef d’entreprise peut tout à la fois être propriétaire et locataire complaisant du même bien. Reste que la méthode d’acquisition et de détention de ce patrimoine professionnel sont déterminants.

Ce nouvel ouvrage de Michel Brillat va vous aider à penser des solutions pérennes que le chef d’entreprise, comme son conseil, devront dénouer 10, 15 ou 20 ans après leur élaboration. Simple et direct, il s’attache à l’essentiel et donne des solutions opérationnelles ; technique et documenté, il s’appuie sur une grande variété de sources (droit écrit, jurisprudence, usages et expériences) pour expliquer comment développer et transmettre le patrimoine immobilier professionnel dans les meilleures conditions économiques, juridiques et fiscales.


Michel Brillat, directeur de la clientèle patrimoniale et entrepreunariale de l’UFF, il dirige et forme des conseillers spécialisés en ingénierie patrimoniale. Ce livre est le fruit de son expérience de plus de 30 ans et du travail de son équipe.

Publié le : dimanche 1 avril 2012
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EAN13 : 9782297005685
Nombre de pages : 338
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Chapitre 1 La société civile préférable à l’indivision
1. La précarité de l’indivision
1. Définition de l’indivisionIl y a indivision lorsque plusieurs per  sonnes, les indivisaires ou coindivisaires, détiennent une fraction de la propriété d’un bien ou d’une masse de biens. Cette fraction est abstraite et n’est pas matérialisée physiquement. L’indivisaire qui détient la moitié ou le tiers d’un immeuble ignore de quelle moitié ou de quel tiers il s’agit. Chaque indivisaire est propriétaire pour sa quotepart, sans pouvoir exercer un droit privatif sur celleci. Avec les autres indivisaires, il exerce et partage des droits concurrents sur le bien ou la masse de biens soumis à indivision.
Origine de l’indivision
Selon son origine, l’indivision peut être volontaire ou subie, éventuelle ment présumée.
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2. Indivision volontaire Lorsque des époux mariés en séparation de biens, ou des personnes non mariées, acquièrent ensemble un même bien. Il est à noter que la répartition n’est pas forcément 50/50. Le dirigeant d’entreprise peut très bien acheter un bâtiment industriel à hauteur de 80 % et son épouse 20 %. 3. Indivision subie Le cas le plus fréquent est celui de l’indivision suc cessorale suite à un décès. Par exemple, des frères et sœurs qui héritent ensemble des biens de leur père ou de leur mère, qui n’avait pas, de son vivant, organisé de partage préalable. S’il s’agit d’un bien immobilier, ils exerceront ensemble les mêmes droits sur ce bien. De même, des exépoux se retrouvent en indivision postcommunautaire suite à leur divorce et à la dissolution de leur régime matrimonial comportant des biens immobiliers communs. Des exassociés se retrouvent en indivision postsociétaire suite à la dissolution d’une société. 4. Indivision présumée La présomption d’indivision intervient lorsque des époux en séparation de biens ou des partenaires pacsés ne peuvent apporter la preuve de la propriété exclusive d’un bien par l’un d’eux.
Précarité indivisaire
5. Caractère temporaire Le Code civil fixe aux articles 815 à 81518 les règles de l’indivision. L’article 815, alinéa 1 mérite que l’on s’y arrête, tant il revêt une importance capitale : «Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’ indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’ il n’y ait été sursis par jugement ou convention». Par ailleurs, l’article 8153 prévoit que le ou les indivisaires titulaires d’au moins les deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, «effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis…». 6. Éparpillement L’indivision ne permet pas à coup sûr de « rester entre soi ». En effet, si l’un des indivisaires souhaite vendre sa quotepart, les autres indivisaires auront un droit de préférence. Dans ce cas, ils pourront rester entre eux. Mais si cet indivisaire a la mauvaise idée de décéder ou de transmettre sa quotepart à son épouse ou à son fils, tous deux en guerre avec le reste de la famille, il n’en sera pas de même. Et, rien ne peut empêcher cette situation.
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7. Gestion de l’indivision À défaut d’organisation conventionnelle (voir ciaprès), la loi fixe les modalités de gestion de l’indivision : – lesactes de conservationsconcernent tous les travaux nécessaires à la conservation du bien. Ils peuvent être décidés par un seul indivisaire ; – lesactes d’administrationla réalisation des travaux comprennent d’entretien, la conclusion des baux d’habitations, etc. Depuis la loi du 26 juin 2006 la majorité des deux tiers des indivisaires suffit pour réaliser de tels actes ; – lesactes de dispositionportent sur la conclusion des baux commer ciaux, (ruraux, artisanaux et industriels), la prise d’hypothèque sur le bien ainsi que sa vente pure et simple. Ils nécessitent l’unanimité des indivisaires. 8. Indivision conventionnelle Lorsque les indivisaires entendent limiter la précarité et organiser un mode de gestion en désignant un ou plusieurs gérants, ils établissent par écrit une convention d’indivision. Celleci doit être notariée si un immeuble figure parmi les biens objets de la convention. Cette convention d’indivision peut être conclue pour une durée déterminée (5 ans au maximum, éventuellement renouvelable) ou indéterminée. Mais, dans ce cas, le partage peut intervenir à tout moment, pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps.
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La stabilité de la société civile
9. Pérennité et facilité de gestion L’indivision offre «une prime au sor tant», l’indivisaire pouvant engager l’action en partage (art. 81517, C. civ.), même si cette possibilité est atténuée par l’établissement d’une convention d’indivision. La société civile offre, au contraire, une certaine stabilité : – lesstatuts prévoient une durée pour la société. Tant que le terme n’est pas atteint, un associé ne peut pas demander la dissolution judi ciaire de la société, sauf à faire état de justes motifs, lesquels seront soumis à l’appréciation du juge. Un droit de retrait est cependant prévu par la loi ; – lesassociés ont la possibilité de fixer en toute liberté les pouvoirs du gérant. Ceuxci seront plus ou moins étendus et pourront aller jusqu’à l’aliénation des biens appartenant à la société civile. Une seule
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limite à cette liberté : les actes du gérant ne doivent pas faire disparaître l’objet social. Ainsi, le seul actif social ne peut être vendu sans le consen tement des associés.
Statuts de la SCI
10. Acte écrit  Les statuts fixant les règles, il est normal qu’ils soient écrits. Étant donné leur importance, leur rédaction demande une très grande rigueur. Le recours à un professionnel du droit (notaire, avocat) ou du chiffre (expertcomptable) est conseillé. Les rédacteurs disposent d’une grande liberté pour les adapter aux objectifs de leurs clients. Certains points demandent une attention toute particulière, notamment ceux concernant l’objet social, les règles de majorité, la répartition des droits de vote, les pouvoirs du gérant. 11. Objet social «Toute société doit avoir un objet licite et être constituée dans l’ intérêt commun des associés» (art. 1833, C. civ.). L’objet social définit le genre d’activité que la société va développer. De lui vont dépendre la régularité des opérations traitées et l’étendue des pouvoirs des gérants à l’égard des tiers. En effet, dans les rapports avec les tiers, le gérant n’engage la société que pour les actes entrant dans l’objet social. Si l’on veut lui donner le pouvoir de disposer, c’estàdire de vendre, l’acte de disposition doit être expressément indiqué dans l’objet social. Cet objet peut être très restreint (la gestion d’un seul bien précisément défini, par exemple) ou très large, la société civile pouvant gérer un patrimoine immobilier et/ou de valeurs mobilières : – unobjet à caractère civil. Les sociétés civiles doivent poursuivre une activité civile dit l’article 1845. Est considérée comme civile, toute acti vité qui n’est pas commerciale. Dans leur grande majorité, les sociétés civiles ont pour objet l’acquisition et la location de biens immobiliers, la gestion d’un portefeuille de valeurs mobilières ou la prise de participa tion dans d’autres sociétés (société civile holding) ; des opérations commerciales accessoires. La société peut faire, à titre exceptionnel, quelques opérations commerciales ; le chiffre d’affaires de cellesci doit être inférieur à 10 % du chiffre d’affaires global. Attention ! La location de logements meublés ou de locaux professionnels équipés est considérée comme une activité commerciale. De même, une société civile ne peut pas acheter des biens dans le but de les revendre. À titre excep tionnel, elle peut cependant revendre un ou plusieurs de ses biens.
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12. Durée de la société «La durée de la société ne peut excéder quatre vingtdixneuf ans» (art. 1838, C. civ.). La durée doit être précisée dans les statuts. À l’arrivée du terme fixé, les associés, par décision collective extraordinaire, peuvent décider la prorogation de la société. La proroga tion doit intervenir avant que la société civile ne soit dissoute par l’arrivée du terme. 13. Autres clauses Les statuts doivent, en outre, déterminer les apports réalisés par les associés et destinés à constituer le capital social. Ils orga nisent la gérance, la tenue des assemblées générales d’associés, l’exercice du droit de vote par les associés. Ils précisent les conditions de cession des parts sociales (agrément de tout nouvel associé) et de répartition des bénéfices et des pertes, etc.
Gérance de la SCI
Les associés disposent d’une grande liberté en matière de pouvoirs, de désignation et de révocation du gérant ou des gérants. 14. Choix du gérant Les statuts fixent librement les règles de désigna tion et de révocation du ou des gérants. Dans le silence des statuts, et s’il n’en a été décidé autrement par les associés lors de la désignation, les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société. Legérant peut être une personne morale. C’est une situation que l’on rencontre dans les groupes industriels où l’une des holdings est une société civile, ceci notamment pour régler des problèmes de transmission ou séparer le pouvoir de l’avoir. Dans ce cas, c’est le dirigeant de cette personne morale qui exerce la gérance.
Attention ! Si les statuts exigent la qualité d’associé pour exercer la fonction de gérant, un usufruitier qui ne possède pas de parts en pleine propriété ne peut théo riquement pas être nommé gérant. Il convient d’y faire attention, notam ment en cas de donation de la nuepropriété de la totalité des parts d’une société civile. Les donateurs, qui sont la plupart du temps les parents et gérants, n’étant plus associés, ils pourront, dans le silence des statuts, être révoqués à tout moment par les enfants nus propriétaires en cas de mésen tente par exemple.
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15. Révocation du gérant  «Sauf disposition contraire des statuts le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à dommages intérêts. (…) Sauf clause contraire, la révocation d’un gérant, qu’ il soit associé ou non, n’entraîne pas la dissolution de la société…» (art. 1851, C. civ.). Les associés peuvent donc révoquer le gérant s’ils sont insatisfaits de sa gestion. Leur décision doit être justifiée. À noter que cet article com mence par «sauf disposition contraire…»… Il est donc possible de faire en sorte que le gérant soit irrévocable. La solution la plus simple est de prévoir que le gérant sera révoqué à l’unanimité des voix. En effet, s’il conserve une part en pleine propriété, il restera gérant aussi longtemps qu’il décidera de ne pas voter sa propre révocation. Il pourra cependant être révoqué judiciairement et pour cause légitime en vertu de l’article 1851 alinéa 2 du Code civil : «le gérant est également révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé». Notons également que, sans être révoqué, le gérant peut démis sionner. 16. Pouvoirs du gérant Il assure la gestion courante de la société. Ses pouvoirs découlent directement de l’objet social. Ce sont les statuts qui les définissent : «Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’ intérêt de la société. S’ il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s’opposer à une opération avant qu’elle ne soit conclue. Le tout, à défaut de dispositions des statuts sur le mode d’administration» (art. 1848, C. civ.). Les associés peuvent donc restreindre, par l’intermédiaire des statuts, les pouvoirs du gérant. Par exemple, le restreindre dans le montant des emprunts ou lui interdire de vendre sans l’accord préalable des associés. À l’inverse, le gérant peut être investi des pouvoirs les plus étendus, tou jours dans la limite de l’objet social. Les statuts peuvent conférer au gérant le pouvoir de vendre tout ou partie du patrimoine immobilier. Attention cependant à rester en cohérence avec l’objet social : le gérant ne peut vider la société de sa substance, par exemple en vendant l’immeuble dont la gestion est l’unique objet de la société. 17. Limites aux pouvoirs du gérant Les décisions importantes qui ne relèvent pas des pouvoirs du gérant doivent être prises par les associés réunis en assemblée. Il en est de même pour les actes de gestion qui ne
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présentent pas un intérêt pour la société. L’article 1852 du Code civil dispose : «les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l’absence de telles dispositions, à l’unanimité des associés ». Par exemple le gérant peut conclure un cau tionnement au nom de la SCI s’il est expressément prévu dans les statuts. Si tel n’est pas le cas il doit être autorisé par l’unanimité des associés.
Assemblées d’associés
18. Organe de décision «Les décisions sont prises par les associés réunis en assemblée. Les statuts peuvent aussi prévoir qu’elles résulteront d’une consultation écrite» (art. 1853, C. civ.). L’assemblée doit être considérée comme une aide efficace à la réalisation de l’objectif de la SCI et non comme une contrainte. «Tout associé a le droit de participer aux décisions collectives…» (art. 1844, C. civ.). Qui peut convoquer ?Les statuts indiquent clairement les personnes habilitées. Le plus souvent le gérant remplit cette fonction mais l’article 39 du décret n° 78704 du 3 juillet 1978 permet à tout associé de demander au gérant la convocation de celleci. Comment convoquer ?Il n’y a pas de règle impérative. Si l’un des asso ciés est une personne morale, la lettre recommandée s’impose 15 jours avant la date prévue. Dans de nombreuses sociétés familiales, la forme orale est la plus usitée. Dans tous les cas, la convocation indiquera l’ordre du jour et devra comporter tous les documents nécessaires à l’informa tion des associés concernant celuici. Les associés doivent avoir en main tous les éléments d’appréciation pour participer activement au débat. Si le nombre d’associés est important, une feuille de présence sera requise ; sinon, les associés présents ou leurs mandataires signeront le procès verbal d’assemblée. 19. Exercice du droit de vote «Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l’ab sence de telles dispositions, à l’unanimité des associés» (art. 1852, C. civ.). Si le nombre de parts est impérativement proportionnel aux apports, rien n’empêche d’attribuer plus de droits de vote à certains associés. Pour ce faire, il suffit que les statuts prévoient des parts à droits de vote simple et des parts à droits de vote multiple.
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Exemple Les statuts d’une société civile au capital de 100 000een 1 000 divisé parts peuvent très bien prévoir que les parts numérotées de 1 à 350 auront deux droits de vote et les parts numérotées de 351 à 1 000 auront un droit de vote. Les parents pourront ainsi donner les parts numérotées de 351 à 1 000 (soit 650 parts sur les 1 000) à leurs enfants et conserver la majorité des droits de vote, ce qui peut s’avérer utile en cas de mésentente familiale.
Le droit de vote est strictement personnel. Seul l’époux qui a la qualité d’associé vote, même si les parts dépendent de la communauté. Le mineur non émancipé ne peut pas voter. C’est donc son père ou sa mère qui vote à sa place en cas d’administration pure et simple, ou son tuteur dans les autres cas. En cas de parts démembrées, l’usufruitier ne vote, en principe, que pour l’affectation des bénéfices (art. 1844, C. civ.). En cas de parts indivises, les membres de l’indivision doivent désigner un mandataire choisi parmi eux ou en dehors.
Formalités de création de la SCI
20. Énoncée des formalités Les statuts, acte fondateur de la société, doivent être signés par tous les associés. Ils sont établis en quatre exem plaires originaux à destination du lieu du siège social, pour conservation (1 exemplaire), de la formalité d’enregistrement (1 exemplaire), du dépôt au greffe du tribunal de commerce (2 exemplaires). Après enregistrement des statuts et publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales, la société doit être présentée à l’immatriculation au greffe du tribunal de commerce. 21. Statuts par acte sous seing privé ou authentique Un acte sous seing privé est établi par les cocontractants, éventuellement aidé par un conseil, sous leur seule signature. Il est plus facilement contestable ou source de litige. Un acte authentique est dressé et reçu par le notaire. Sa force probante est très supérieure (il fait foi jusqu’à inscription de faux) et il dispose de la force exécutoire (il s’exécute sans avoir besoin d’une recon naissance judiciaire). De plus, un acte authentique est conseillé dans les cas suivants : SCI et apport d’un immeuble. L’établissement des statuts par acte notarié est préférable en cas d’apport immobilier (immeuble ou droit au
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bail supérieur à 12 ans) car la mutation doit faire l’objet d’une publica tion au bureau des hypothèques. Sinon, il convient de faire un dépôt des statuts sous seing privé au rang des minutes d’un notaire afin qu’il procède aux formalités de publicité foncière ; SCI avec des héritiers. «Il n’est pas dû de rapport pour les associations faites sans fraude entre le défunt et l’un de ses héritiers, lorsque les conditions en ont été réglées par un acte authentique » (art. 854, C. civ.). Cela veut dire,a contrario, que si les statuts sont faits par acte sous seing privé, les enfants qui ne sont pas associés dans la SCI peuvent, au décès des parents, demander à ceux qui sont associés le rapport des bénéfices qu’ils ont retirés de la SCI. Le rapport pourra, néanmoins, être demandé en cas d’avantage pouvant porter atteinte à la part réservataire d’un cohéritier ; SCI entre époux. «Les avantages et libéralités résultant d’un contrat de société entre époux ne peuvent être annulés parce qu’ ils constitueraient des donations déguisées, lorsque les conditions en ont été réglées par un acte authentique» (art. 18321, C. civ.). Des époux mariés sous le régime de la communauté peuvent constituer entre eux une société civile au sein de laquelle ils seront seuls associés, même s’ils n’apportent à cette société que des biens communs. Il importe cependant que la société ne soit pas fictive. Le recours à l’acte authentique évite la qualification de donation déguisée. 22. Immatriculation L’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) conditionne la naissance de la personnalité morale et donc le moment où la société civile possède un patrimoine propre. À partir de ce jour, les apports lui appartiennent réellement et chaque associé s’en trouve donc dépouillé. La formalité coûte environ 60e(hors frais d’insertion de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales). La demande d’immatriculation doit être déposée auprès du CFE (Centre de Formalités des Entreprises) dont relève la société civile. Le CFE est situé auprès du greffe du tribunal de commerce (T. com.) ou bien du tri bunal de grande instance (TGI) statuant commercialement. Ce sont les CFE qui s’occupent de l’immatriculation (durée variable), de l’insertion de l’avis de constitution auBODACC (Bulletin Officiel Des Annonces Civiles et Commerciales) dans un délai de huit jours après l’immatricula tion et de la déclaration d’existence à l’administration fiscale. Le dossier à fournir au greffe comprend deux exemplaires des statuts timbrés et enregistrés, deux exemplaires de la décision des associés nom
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mant le gérant (s’il n’est pas nommé dans les statuts, l’imprimé rempli de demande d’immatriculation, un justificatif de l’insertion de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales, un justificatif du lieu du siège social. Le gérant doit fournir une attestation sur l’honneur de non condamnation à des sanctions pénales, un extrait de son casier judiciaire, un extrait d’acte de mariage et une copie du contrat de mariage, un extrait d’acte de naissance datant de moins de trois mois. L’immatriculation entraîne l’attribution du numéro SIREN à neuf chiffres. Le tribunal délivre un extrait Kbis qui, en quelque sorte, constitue l’état civil de la société. La société civile acquiert alors la personnalité morale.
Un conseil Gardez deux ou trois originaux du Journal d’Annonces Légales dans lequel l’annonce est parue, ils seront sûrement utiles par la suite.
os N 23 à 29 réservés.
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