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La fiscalité de la location meublée

24 pages
Depuis 2009, les avantages fiscaux de la location meublée sont moins substantiels que par le passé et l’accès au statut de loueur en meublé professionnel a été sensiblement restreint. Mais cette niche fiscale, non affectée par le projet de loi de finances pour 2013, et dont le périmètre couvre des produits diversifiés, de la location classique à la location dans des résidences-services, conserve des attraits indéniables ; l’essor spectaculaire des locations meublées touristiques à Paris en est la meilleure preuve. Qu’elle soit professionnelle ou non, de courte ou de longue durée, la location meublée obéit à un régime fiscal complexe, analysé ici en 10 questions/réponses.
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1 Quelles sont les spécificités fiscales de la location meublée ?

Qu’elle soit exercée par un particulier ou par une société de personnes, la location meublée relève non pas des revenus fonciers, catégorie qui concerne les locations immobilières nues, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En effet, dès lors qu’elle est habituelle, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Selon l’administration, le régime de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Par ailleurs, la location doit porter sur des locaux d’habitation et ne s’accompagner d’aucune prestation annexe (instruction 4 F-3-09 du 28 juillet 2009, BOI du 30 juillet 2009, n° 6).

La location meublée se distingue pour les règles BIC du louage de services, activité para-hôtelière dont les règles diffèrent. Cette distinction s’avère importante, notamment pour les produits dits « packagés » tels que les résidences pour étudiants ou pour personnes âgées et les résidences de tourisme. Si le propriétaire du logement confie la gestion à un exploitant qui assume effectivement les risques de l’exploitation, il est qualifié de loueur en meublé. En revanche, si l’exploitant est considéré comme un mandataire du loueur, celui-ci n’est pas loueur en meublé mais exploitant parahôtelier. Il en va de même si le loueur est associé aux résultats de l’exploitant.

Enfin, pour identifier les règles BIC applicables à l’investisseur, il y a lieu de distinguer les statuts du loueur, selon qu’il loue en meublé professionnel ou non : le régime de loueur en meublé professionnel (LMP) est en effet plus avantageux que celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP).


2 Quelles conditions remplir pour être éligible au statut de LMP ?

L’avantage majeur accordé au loueur en meublé professionnel (LMP) est la possibilité d’imputer un déficit sur son revenu global, et ce sans plafond. En outre, le LMP est fondé à déduire la totalité de ses charges d’exploitation, y compris des dotations aux amortissements afférents à l’immeuble et aux meubles. Il s’agit donc d’un dispositif de défiscalisation puissant.