L'immobilier pour se loger et pour investir

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L’immobilier est la pierre angulaire du patrimoine de la grande majorité des Français. Chaque année, entre 800 000 et 1 million de ménages achètent un logement, neuf ou ancien, pour l’habiter ou le mettre en location. C’est dire si le secteur immobilier pèse lourd dans notre économie. Il n’en reste pas moins que, pour chaque acquéreur, surtout si c’est la première fois, le moment est unique : choix du logement, financement, démarches administratives, pièges à éviter, garanties, assurances…, l’opération est complexe !

Le Guide pratique de l’immobilier proposé par le présent ouvrage est conçu pour aider le lecteur à réaliser son projet d’achat ou de vente dans les meilleures conditions. Mais il ne s’arrête pas là. À notre époque où chacun doit se préoccuper de sa future retraite, l’immobilier reste l’un des investissements les plus sûrs, générateur de revenus élevés et réguliers.

Mais quel immobilier ? À côté du logement, l’ouvrage invite à découvrir un secteur qui a le vent en poupe : la pierre-papier, l’épargne retraite immobilière par excellence.


Christian Micheaud a été notaire stagiaire puis agent immobilier avant de devenir journaliste pour la presse patrimoniale. Depuis plusieurs années, il se consacre à l’information du public sur l’épargne immobilière à travers la presse et l’édition. Il est aussi formateur pour les conseils en gestion de patrimoine, sur les thèmes de l’immobilier.

Publié le : mercredi 1 mai 2013
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EAN13 : 9782297038249
Nombre de pages : 128
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Parlons immobilier
Acte authentique :rédigé par un notaire, cet acte a le même caractère qu’un jugement et fait donc foi en justice « jusqu’à inscription de faux », tant pour l’identité des signataires que pour leur accord sur l’acte et pour sa date d’exécution. Agent immobilier :professionnel de la transaction et/ou de la gestion immobilière, titulaire d’une carte délivrée par la pré fecture pour une période de dix ans, renouvelable, sur critère d’aptitude (diplôme, ancienneté…), d’assurance responsabilité et de garantie financière. Le numéro de la carte doit figurer sur tous les documents commerciaux de l’agence. Alignement :détermination par une autorité administrative de la limite entre le domaine public et les propriétés privées. L’alignement fait partie des informations contenues dans le cer tificat d’urbanisme. Annonce immobilière :sous peineelle doit être sincère, de publicité mensongère. Passée par un agent immobilier, son coût reste à la charge exclusive du professionnel qui ne peut demander aucune participation à son client. Depuis 2011, elle doit indiquer la lettre (A à G) de la catégorie énergétique dans laquelle le bien a été classé par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Appartement témoin :logement terminé avant les autres pour permettre au client de voir ce qu’il achète. Attention ! La décoration n’est pas « contractuelle » : les loge ments sont, en principe, vendus sans meuble, ni rideau, ni bibe lots. Apport personnel :somme dont dispose l’emprunteur pour financer partiellement une opération immobilière. L’apport est
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constitué par une épargne ou par des prêts spécifiques (prêt fami lial, épargnelogement, 1 % logement, etc.). Les banques peuvent demander qu’il représente entre 10 et 30 % de l’opération.
Architecte :profession réglementée, soumise à des règles déontologiques et gérée par un ordre, dont l’activité principale consiste à concevoir des projets de construction ou de rénova tion immobilière et à en diriger l’exécution par les entreprises. À ne pas confondre avec l’architecte d’intérieur, titre non pro tégé (un office professionnel s’est constitué pour organiser la profession).
Assemblée générale de copropriété :convoquée par le syn dic au moins une fois par an, elle prend les décisions du syndi cat des copropriétaires. Si nécessaire, des assemblées extraordi naires peuvent être réunies à la demande du conseil syndical.
Avantcontrat :terme générique sous lequel sont désignés les promesses et compromis de vente.L’avantcontrat,qui peut être sous seing privé ou établi par un notaire, permet de conclure la transaction (« d’arrêter l’affaire »), en attendant de pouvoir signer l’acte authentique de vente.
Bon de visite :document que l’agent immobilier fait signer à son client lorsqu’il lui propose de visiter un bien. Le bon de visite constitue la preuve que le client a eu connaissance de l’existence du bien à vendre par l’intermédiaire de l’agent. Il permet à celuici de réclamer sa commission si l’affaire est conclue en dehors de lui au profit du client signataire du bon.
Bornage :opération qui a pour but de fixer la limite séparant deux propriétés contiguës (art. 646, Code civil).Amiable, le bor nage est effectué par un géomètre expert et consigné dans un procèsverbal signé par tous les propriétaires concernés. Judi ciaire, il relève de la compétence du tribunal d’instance qui statue sur la délimitation au vu du rapport remis par l’expert désigné.
Cadastre :ensemble de cartes et d’écrits permettant de situer géographiquement les propriétés, de représenter le découpage des parcelles et d’identifier les propriétaires. Document fiscal d’une précision parfois approximative, un relevé cadastral n’a pas valeur de titre de propriété.
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Cahier des charges de lotissement :définit les droits et obli gations des propriétaires de lots. Il ne peut contenir ni règle de construction, ni disposition contraire au droit de l’urbanisme (voir aussi règlement de lotissement). Caution mutuelle :engagement donné par un organisme tiers pour acquitter les sommes dues au titre d’un crédit en cas de défaillance de l’emprunteur. Un cautionnement est moins coû teux qu’une hypothèque et évite les frais de mainlevée (sup pression d’hypothèque) en cas de cession du bien avant le terme du crédit. Certificat d’urbanisme :il perdélivré par l’Administration, met d’informer le demandeur sur la constructibilité de son ter rain et sur les règles d’urbanisme qui y sont applicables. Charges de copropriété :ensemble des dépenses entraînées par la gestion et le fonctionnement de la copropriété. Elles sont réparties entre les copropriétaires soit en fonction de leur quotepart des parties communes, soit d’après des grilles de répartition spécifiques pour certains équipements (ascenseur, par exemple). Coefficient d’occupation des sols (COS) :déterminé par le document d’urbanisme en vigueur, le COS est le rapport entre la surface du terrain et la surface de plancher des constructions que l’on peut y édifier. Un COS de 0,50 autorise une construc 2 tion de 300 m2 sur un terrain de 600 m . Condition suspensive :clause que l’on insère dans un contrat lorsque l’on veut que celuici ne s’applique qu’après la réalisa tion d’un événement. Un avantcontrat de vente est générale ment assorti de la condition suspensive d’obtention de prêt par l’acquéreur. Conservation des hypothèques :administration qui dépend de la Direction générale des impôts. Ce service est chargé de la publicité foncière et gère le fichier immobilier. À ce titre, il vérifie la régularité des actes de mutation ou de prise d’hypo thèque portant sur des biens immobiliers devant faire l’objet d’une mesure de publicité.
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Copropriété :régime juridique qui s’impose à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote er part des parties communes (loi du 10 juillet 1965, article 1 ). Corps d’état :terme générique regroupant les différents métiers de la construction, et se subdivisant en corps d’état de gros œuvre (le clos et le couvert), corps d’état techniques (chauffage, ascenseur, plomberie, etc.), corps d’état de finitions (revêtements de murs et de sol, décoration, etc.). Délai de réflexion :la loi Scripour protéger l’emprunteur, vener impose un délai de réflexion de dix jours révolus entre la date de réception de l’offre de prêt immobilier et la date de son acceptation. Ce n’est qu’au terme de ce délai que peut être signé le contrat définitif reprenant toutes les conditions d’octroi du crédit. Délai de rétractation :délai de sept jours laissé au bénéfi ciaire d’une promesse ou d’un compromis de vente signé sous seing privé pour annuler sur son projet d’acquisition, sans avoir à fournir de justification, par lettre recommandée avec avis ou accusé de réception. Droits d’enregistrement :impôts versés par le notaire pour le compte de ses clients à l’administration fiscale, à l’occasion de certains actes de mutation à titre gratuit (donation, succes sion) ou à titre onéreux (vente). La vente de biens immobiliers neufs n’est pas soumise aux droits d’enregistrement, mais à la TVA. État des lieux :constat dressé au début et à la fin d’une loca tion. L’état des lieux est obligatoire. Lorsqu’il est établi par un professionnel, les frais sont partagés par moitié entre le pro priétaire et le locataire. Exclusivité :en donnant l’exclusivité à un agent immobilier, le client s’interdit, pendant la durée du mandat, de vendre le bien par luimême ou de confier l’affaire à une autre agence. S’il souhaite conserver la possibilité de traiter simultanément avec d’autres agences, ou de réaliser personnellement la vente, le client ne doit consentir que des mandats simples.
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Fichier immobilier :registre tenu par la conservation des hy pothèques dans lesquels sont inscrites les transactions immobi lières.Trois sortes de fiches figurent dans ce registre : les fiches personnelles, avec le nom des propriétaires et les immeubles que chacun possède ; les fiches d’immeubles ; les fiches parcel laires pour les communes possédant un cadastre rénové.
Garantie décennale, biennale :obligation pesant sur le pro moteur de réparer les désordres et dommages survenant dans l’immeuble pendant une période de dix ans pour le gros œuvre et de deux ans pour les menus ouvrages. Le promoteur a l’obli gation de souscrire une assurance couvrant la garantie décen nale.
Géomètre expert :membre d’une profession libérale régle mentée (loi du 7 mai 1946) et inscrit à l’Ordre des géomètres experts,il réalise les études et les travaux topographiques fixant les limites des biens fonciers.
Hypothèque :garantie que le prêteur d’une somme d’argent prend sur le bien du débiteur pour se prémunir contre le risque de nonremboursement. Elle confère au créancier le droit de demander en justice la saisie du bien et sa vente judiciaire. La prise d’hypothèque nécessite un acte notarié.
Indivision :droit de propriété exercé par plusieurs personnes sur un bien. Nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision. Le partage peut donc toujours être provoqué, sauf à être différé par jugement ou par convention entre les indivisaires.
Livre foncier :registre sur lequel sont consignées les transac tions immobilières dans les départements du BasRhin, du Haut Rhin et de la Moselle.Tenu par le tribunal d’instance, il tient lieu de conservation des hypothèques dans ces départements.
Lot de copropriété :ensemble obligatoirement formé d’une partie privative et d’une quotepart des parties communes.
Maître d’œuvre :technicien chargé d’établir un projet et d’en suivre l’exécution pour le compte du maître d’ouvrage. L’archi tecte est maître d’œuvre par nature, mais un maître d’œuvre n’est pas toujours obligatoirement architecte.
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Maître d’ouvrage :le plus souvent propriétaire dule client, terrain, qui fait réaliser la construction. Il définit, le cas échéant avec le concours d’un maître d’œuvre, l’objet qu’il souhaite construire et son coût. Mandat de vente :contrat par lequel le client confie à l’agent immobilier – moyennant une commission – la recherche d’un acquéreur pour le bien qu’il veut vendre. Le mandat peut être simple ou donné en exclusivité (voir ce mot). Il est obligatoire, ce qui veut dire que l’agent ne peut agir sans être mandaté au préalable et par écrit. Mitoyenneté :droit de propriété que partagent deux proprié taires de parcelles contiguës sur une clôture ou sur un mur édifié sur la limite séparative de leurs propriétés. Nuepropriété :droit de propriété d’un bien démembré dont on n’a pas l’usufruit.Le nupropriétaire ne peut donc ni utiliser le bien, ni en toucher les revenus.La pleine propriété du bien lui revient au décès de l’usufruitier si l’usufruit est viager,ou au terme du démem brement si celuici a été conclu pour une durée temporaire. Parties communes de copropriété :portions des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les co propriétaires ou de plusieurs d’entre eux (cours, jardins, voies d’accès, gros œuvre, couloirs, escaliers communs, halls d’en trée, etc.). Bien que partie commune, un jardin peut être affecté à l’usage privatif d’un copropriétaire. Parties privatives de copropriété :portions des bâtiments réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé (son logement, par exemple). Privilège de prêteur de deniers :avantage conféré par la loi à un créancier par rapport aux autres créanciers. En matière de crédit immobilier, c’est une hypothèque spéciale sur l’im meuble qui garantit le remboursement du principal, c’estàdire du capital et des intérêts. Promoteur :professionnel de l’immobilier (personne physique ou société) qui prend l’initiative de réaliser un programme de construction. Il accomplit les démarches administratives, finan cières et commerciales. Il organise, commande et coordonne l’activité de l’architecte et des différents corps d’état.
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Règlement de copropriété :à la conservadocument, publié tion des hypothèques, énonçant les droits et devoirs des copro priétaires et organisant la vie juridique de la copropriété.
Règlement de lotissement :document de droit public fixant le droit des sols applicable au lotissement lorsque les règles générales d’urbanisme en vigueur dans la commune sont esti mées insuffisantes et méritent un complément.
Remboursement anticipé :l’emprunteur peut effectuer en cours de prêt un remboursement total ou partiel de son capital emprunté, moyennant des indemnités contractuelles. Ces indem nités sont plafonnées par la loi Scrivener à 3 % des capitaux res tant dus. Certains prêts à taux variable permettent de bénéficier d’une exonération de ces indemnités après une certaine durée.
Réservation :en promotion immobilière, contrat préliminaire établi sous seing privé par lequel le promoteur (« réservant ») s’engage à réserver à l’acheteur (« réservataire ») certains lots, moyennant un prix déterminé, dans un immeuble qu’il envi sage de construire. L’acquéreur verse un dépôt de garantie de 5 % maximum et indique les crédits dont il a besoin pour finan cer son achat.
Servitudes :charges imposées au propriétaire d’un terrain (dit « fonds servant ») au profit d’un autre (propriétaire du « fonds dominant ») : servitudes de passage, de vue, d’écoulement des eaux de pluie, etc. Elles peuvent être administratives (imposées dans un but d’intérêt général) ou privées (d’origine soit légale, soit conventionnelle si elles résultent de l’accord des parties).
Syndic :il gère la copropriétéélu par l’assemblée générale, en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, sous le contrôle du conseil syndical. C’est un professionnel, le plus souvent, mais tout copropriétaire volontaire peut être désigné comme syndic bénévole.
Usufruit :droit d’usage et de jouissance d’un bien démembré dont on peut aussi toucher les revenus sans en être le propriétaire.
Vente :acte constatant le transfert définitif de propriété entre le vendeur et l’acquéreur. Pour la vente d’un bien immobilier, la forme notariée est obligatoire en raison des formalités de publicité foncière.
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