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ACHETERSON BIEN IMMOBILIER
Éditions d’Organisation Groupe Eyrolles 61, Bd Saint-Germain 75240 Paris Cedex 05 www.editions-organisation.com www.editions-eyrolles.com
De Particulier à Particulier 45, rue du Cardinal Lemoine 75239 Paris Cedex 05 www.pap.fr
er Le code de la propriété intellectuelle du 1juillet 1992 interdit en effet expressément la photocopie à usage collectif sans autori-sation des ayants droit. Or, cette pratique s’est généralisée notam-ment dans l’enseignement, provoquant une baisse brutale des achats de livres, au point que la possibilité même pour les auteurs de créer des œuvres nouvelles et de les faire éditer correctement est aujourd’hui menacée. En application de la loi du 11 mars 1957, il est interdit de reproduire intégrale-ment ou partiellement le présent ouvrage, sur quelque support que ce soit, sans autorisation de l’éditeur ou du Centre français d’exploitation du droit de copie, 20, rue des Grands-Augustins, 75006 Paris.
© Groupe Eyrolles, 1998, 2000, 2002, 2005, 2007, 2011 © De Particulier à Particulier, 1998, 2000, 2002, 2005, 2007, 2011 ISBN :978-2-212-55173-0
Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN avec la collaboration deValérie SAMSEL
ACHETERSON BIEN IMMOBILIER
Dans la même collection : • La copropriété • Vendre son bien immobilier • Louer un bien immobilier • Les relations de voisinage
Sommaire
INTRODUCTION................................................................................... 1
Première partie Le financement
Le prêt : contrat et garanties................................................. 5 Avant d’emprunter........................................................................ 5 Définissez votre capacité de remboursement ................................. 5 La constitution de votre apport personnel..................................... 6 Constituer son dossier.................................................................. 6 Les deux formes de contrat de prêt............................................ 7 Les garanties du prêteur............................................................... 8 L’hypothèque............................................................................... 8 L’hypothèque rechargeable (HR) ................................................. 9 Le privilège ................................................................................ 10 Le cautionnement ...................................................................... 10 La protection de l’emprunteur................................................... 10 L’offre de prêt............................................................................ 11 Les droits d’instruction............................................................ 11 Pénalités en cas de remboursement anticipé du prêt................... 11 Le lien obligatoire entre l’obtention du prêt et l’opération à financer............................................................................... 12
V
Acheter son bien immobilier
Conditions suspensives ............................................................... Conditions suspensives multiples............................................... Remboursement des 10 %......................................................... Un mois minimum pour obtenir ses prêts.................................. Des prêts dépendants les uns des autres...................................... Les assurances ............................................................................ L’assurance décès-invalidité..................................................... L’assurance perte d’emploi.......................................................
12 13 13 13 14 14 14 15
Les types de crédit.................................................................... 17 Les crédits constitutifs d’apport personnel................................ 18 Le prêt à taux zéro plus (PTZ+) ................................................. 18 Qui peut en bénéficier ?........................................................... 19 Exceptions............................................................................... 20 Possibilité de location............................................................... 20 Pour quels types de logement ?................................................... 20 Le montant de l’avance........................................................... 21 Le remboursement du PTZ+..................................................... 28 Le transfert du prêt................................................................. 30 Financements complémentaires................................................ 30 Contrôle................................................................................. 32 À qui s’adresser ?..................................................................... 32 Le prêt Paris logement (PPL) ..................................................... 32 Montant du PPL..................................................................... 32 Conditions d’attribution......................................................... 33 Des prêts à taux zéro renforcés proposés par d’autres municipalités.......................................................................... 34 Le prêt action logement ............................................................. 34 Les bénéficiaires...................................................................... 35 Le montant du prêt................................................................. 35 Les prêts épargne-logement........................................................ 36 Le plan épargne-logement (PEL).............................................. 36 Le compte épargne-logement (CEL).......................................... 38 Les garanties........................................................................... 39 La destination du logement..................................................... 39 Cession des droits à prêts.......................................................... 40 Les autres « petits prêts »............................................................ 40 Le crédit-relais............................................................................ 41
VI
Sommaire
Les prêts aidés..............................................................................42 Le prêt conventionné (PC)..........................................................42 Que peut financer le prêt conventionné ?...................................42 Les conditions du prêt conventionné..........................................43 Caractéristiques générales........................................................43 Aide procurée par le prêt conventionné : l’aide personnalisée au logement (APL)..................................................................44 Le prêt conventionné et les autres financements..........................44 Le prêt conventionné à l’accession sociale (PAS)..........................44 Les prêts immobiliers traditionnels.............................................46 Un dossier solide.........................................................................46 Les taux d’intérêt........................................................................47 Taux fixe : pour emprunteurs prudents.....................................47 Échéances modulables : la carte de la souplesse............................48 Taux variable : pour emprunteurs avertis..................................49 Prêts variables sécurisés.............................................................50 La durée .....................................................................................51 Le montant du financement ........................................................52 Quand rembourser votre prêt ?....................................................54
Questions-réponses...................................................................57
Deuxième partie Le compromis de vente
Principes de base........................................................................63 Définition de la vente immobilière..............................................63 Les étapes d’une vente immobilière............................................63 Le compromis.............................................................................63 La vente définitive.......................................................................64 Promesse unilatérale de vente ou compromis de vente ?.........64 La promesse unilatérale de vente .................................................65 Le compromis de vente...............................................................65 Compromis de vente avec ou sans notaire ?..............................66 Compromis de vente devant notaire ............................................66
VII
Acheter son bien immobilier
Les avantages de la formule..................................................... 67 L’inconvénient de la formule................................................... 67 Compromis de vente sans notaire ............................................... 67 Droit de rétractation................................................................... 68 Le compromis signé entre particuliers, autrement dit « sous seing privé »............................................... 69 Le compromis signé devant notaire............................................. 70 Le délai de réflexion ................................................................... 71 Signataires, nombre d’exemplaires et procuration.................... 72 Qui signe le compromis de vente ?.............................................. 72 Le vendeur.............................................................................. 72 L’acquéreur............................................................................ 74 La procuration ........................................................................... 75
Le contenu de la promesse de vente................................. 77 L’identification du bien immobilier............................................. 77 L’indication de la superficie......................................................... 77 L’information............................................................................. 77 L’erreur de surface...................................................................... 78 Cas particulier........................................................................ 79 Le bornage des terrains............................................................... 79 Les déclarations du vendeur....................................................... 80 L’origine de propriété................................................................. 80 La situation du bien au regard des privilèges et hypothèques....... 81 Date et modalités de l’entrée en jouissance ................................. 81 L’entrée en jouissance le jour de la vente................................... 81 L’entrée en jouissance anticipée................................................ 81 L’entrée en jouissance différée.................................................. 82 La vente d’un logement loué ou occupé ..................................... 83 Le logement est vendu en cours de bail...................................... 83 Le logement est vendu en fin de bail suite à un congé pour vente.. 83 Servitudes et urbanisme.............................................................. 84 Les charges de copropriété.......................................................... 85 La répartition des charges courantes entre le vendeur et l’acquéreur.......................................................................... 85 Prévoir une autre répartition................................................... 86 Les avances................................................................................. 87
VIII
Un pour Un
Permettre à tous d'accéder à la lecture
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