Étude de publicité foncière comparée : l'influence de la connaissance des droits non publiés sur leur inopposabilité dans les jurisprudences anglaise et française - article ; n°4 ; vol.50, pg 1125-1152

De
Revue internationale de droit comparé - Année 1998 - Volume 50 - Numéro 4 - Pages 1125-1152
Les règles de la publicité foncière font échec, dans le domaine de la transmission des immeubles entre vifs, au principe Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet et, en outre, en droit anglais, à la doctrine of notice de Yequity. Le défaut de publication est sanctionnée par l'inopposabilité de l'acte portant transmission ou constitution de droit réel. L'application mécanique de cette sanction rigoureuse, en l'absence de concert frauduleux, a été âprement débattue en doctrine et devant les juridictions. La Chambre des Lords a fait prévaloir la logique de la publicité foncière, tandis qu'en France, la Cour de cassation a subordonné le jeu de la règle à la condition de bonne foi. Ainsi la Cour Suprême anglaise a-t-elle donné la prééminence à la certitude du droit et son homologue français au souci d'écarter le tiers de mauvaise foi du bénéfice de la règle légale. Ces décisions ont été le résultat d'un choix, dans chaque cas, douloureux, mais pourtant dépourvu d'arbitraire, parce qu'il reflète certaines caractéristiques, différentes dans chaque pays, du rôle qu'entendent jouer les hautes juridictions et de la place qui est la leur dans l'ensemble du système juridique. Il devait, pour finir, être signalé que, dans le cas de la France, le choix retenu était facilité par une acceptation acquise de la publicité foncière, alors que, dans celui de l'Angleterre, il signifiait la volonté de consolider l'ancrage d'une institution dont la source était purement législative.
At heart, land registration is contrary to the maxim Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet. It is also contrary to the English doctrine of notice. Generally, unless actual fraud is proven, the legal owner can ignore all unregistered rival interests (equitable, in English law) on his land. And that principle which, in the two countries alike, was introduced by legislation was designed to operate automatically. Nevertheless, its working has been strongly questioned among legal experts in some circumstances, namely where the buyer of land who duly complied with the regulations on registration had notice ofexisting interests whose ownerfailed to register. Confronted with the dilemma of choosing between the demands of legal certainly and those of moral justice, to put it broadly, the House of Lords gave preference to the former and the French Cour de cassation to the latter. For both courts it proved an uncomfortable decision to make. But, fundamentally, the opinions taken are in keeping with the position those eminent bodies occupy and the role each intends to play in its respective legal system. To complete the picture one should mention that the leading cases were adjudicated against a background of opposite circumstances : land registration was well established in France while it had not met with the same acceptance in England. Only the superior judges could ensure that the compromise set out in the Law Property Act 1925 did not become dead letter, and that meant strict enforcement of statutory rules on registrable interests.
28 pages
Source : Persée ; Ministère de la jeunesse, de l’éducation nationale et de la recherche, Direction de l’enseignement supérieur, Sous-direction des bibliothèques et de la documentation.
Publié le : jeudi 1 janvier 1998
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Odile Salvat
Étude de publicité foncière comparée : l'influence de la
connaissance des droits non publiés sur leur inopposabilité dans
les jurisprudences anglaise et française
In: Revue internationale de droit comparé. Vol. 50 N°4, Octobre-décembre 1998. pp. 1125-1152.
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Salvat Odile. Étude de publicité foncière comparée : l'influence de la connaissance des droits non publiés sur leur inopposabilité
dans les jurisprudences anglaise et française. In: Revue internationale de droit comparé. Vol. 50 N°4, Octobre-décembre 1998.
pp. 1125-1152.
doi : 10.3406/ridc.1998.1047
http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/ridc_0035-3337_1998_num_50_4_1047Abstract
At heart, land registration is contrary to the maxim Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse
habet. It is also contrary to the English doctrine of notice. Generally, unless actual fraud is proven, the
legal owner can ignore all unregistered rival interests (equitable, in English law) on his land. And that
principle which, in the two countries alike, was introduced by legislation was designed to operate
automatically. Nevertheless, its working has been strongly questioned among legal experts in some
circumstances, namely where the buyer of land who duly complied with the regulations on registration
had notice ofexisting interests whose ownerfailed to register. Confronted with the dilemma of choosing
between the demands of legal certainly and those of moral justice, to put it broadly, the House of Lords
gave preference to the former and the French Cour de cassation to the latter. For both courts it proved
an uncomfortable decision to make. But, fundamentally, the opinions taken are in keeping with the
position those eminent bodies occupy and the role each intends to play in its respective legal system.
To complete the picture one should mention that the leading cases were adjudicated against a
background of opposite circumstances : land registration was well established in France while it had not
met with the same acceptance in England. Only the superior judges could ensure that the compromise
set out in the Law Property Act 1925 did not become dead letter, and that meant strict enforcement of
statutory rules on registrable interests.
Résumé
Les règles de la publicité foncière font échec, dans le domaine de la transmission des immeubles entre
vifs, au principe Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet et, en outre, en droit
anglais, à la doctrine of notice de Yequity.
Le défaut de publication est sanctionnée par l'inopposabilité de l'acte portant transmission ou
constitution de droit réel. L'application mécanique de cette sanction rigoureuse, en l'absence de concert
frauduleux, a été âprement débattue en doctrine et devant les juridictions. La Chambre des Lords a fait
prévaloir la logique de la publicité foncière, tandis qu'en France, la Cour de cassation a subordonné le
jeu de la règle à la condition de bonne foi.
Ainsi la Cour Suprême anglaise a-t-elle donné la prééminence à la certitude du droit et son homologue
français au souci d'écarter le tiers de mauvaise foi du bénéfice de la règle légale. Ces décisions ont été
le résultat d'un choix, dans chaque cas, douloureux, mais pourtant dépourvu d'arbitraire, parce qu'il
reflète certaines caractéristiques, différentes dans chaque pays, du rôle qu'entendent jouer les hautes
juridictions et de la place qui est la leur dans l'ensemble du système juridique. Il devait, pour finir, être
signalé que, dans le cas de la France, le choix retenu était facilité par une acceptation acquise de la
publicité foncière, alors que, dans celui de l'Angleterre, il signifiait la volonté de consolider l'ancrage
d'une institution dont la source était purement législative.R.I.D.C. 4-1998
ÉTUDE DE PUBLICITÉ FONCIÈRE COMPARÉE
L'INFLUENCE DE LA CONNAISSANCE
DES DROITS NON PUBLIÉS SUR LEUR
INOPPOSABILITÉ DANS LES
JURISPRUDENCES ANGLAISE
ET FRANÇAISE
Odile SALVAT*
Les règles de la publicité foncière font échec, dans le domaine de la
transmission des immeubles entre vifs, au principe Nemo plus juris ad
alium transferre potest quant ipse habet et, en outre, en droit anglais, à la
doctrine of notice de Y equity.
Le défaut de publication est sanctionnée par l'inopposabilité de l'acte
portant transmission ou constitution de droit réel. L'application mécanique
de cette sanction rigoureuse, en l'absence de concert frauduleux, a été
âprement débattue en doctrine et devant les juridictions. La Chambre des
Lords a fait prévaloir la logique de la publicité foncière, tandis qu'en France,
la Cour de cassation a subordonné le jeu de la règle à la condition de
bonne foi.
Ainsi la Cour Suprême anglaise a-t-elle donné la prééminence à la
certitude du droit et son homologue français au souci d'écarter le tiers de
mauvaise foi du bénéfice de la règle légale. Ces décisions ont été le résultat
d'un choix, dans chaque cas, douloureux, mais pourtant dépourvu d'arbit
raire, parce qu'il reflète certaines caractéristiques, différentes dans chaque
pays, du rôle qu'entendent jouer les hautes juridictions et de la place qui
est la leur dans l'ensemble du système juridique. Il devait, pour finir, être
signalé que, dans le cas de la France, le choix retenu était facilité par
une acceptation acquise de la publicité foncière, alors que, dans celui de
* Maître de conférences de droit privé à l'Université de Caen. 1126 REVUE INTERNATIONALE DE DROIT COMPARÉ 4-1998
l'Angleterre, il signifiait la volonté de consolider l'ancrage d'une institution
dont la source était purement législative.
At heart, land registration is contrary to the maxim Nemo plus juris
ad alium transferre potest quam ipse habet. It is also contrary to the English
doctrine of notice. Generally, unless actual fraud is proven, the legal owner
can ignore all unregistered rival interests (equitable, in English law) on
his land. And that principle which, in the two countries alike, was introduced
by legislation was designed to operate automatically. Nevertheless, its wor
king has been strongly questioned among legal experts in some circumstanc
es, namely where the buyer of land who duly complied with the regulations
on registration had notice of existing interests whose owner failed to register.
Confronted with the dilemma of choosing between the demands of legal
certainly and those of moral justice, to put it broadly, the House of Lords
gave preference to the former and the French Cour de cassation to the
latter. For both courts it proved an uncomfortable decision to make. But,
fundamentally, the opinions taken are in keeping with the position those
eminent bodies occupy and the role each intends to play in its respective
legal system. To complete the picture one should mention that the leading
cases were adjudicated against a background of opposite circumstances :
land registration was well established in France while it had not met with
the same acceptance in England. Only the superior judges could ensure
that the compromise set out in the Law Property Act 1925 did not become
dead letter, and that meant strict enforcement of statutory rules on registra-
ble interests.
1. En Angleterre comme en France, le législateur a conçu une règle
à la mécanique rigide, destinée à donner une connaissance de plus en
plus complète au fil du temps, de la situation juridique des immeubles l.
L'effectivité de la règle s'appuie — s'agissant de mutations entre vifs
— sur la sanction automatique et sévère, de l'inopposabilité aux tiers
concurrents. Quant aux charges réelles constituées sur l'immeuble, elles
sont sans effet (et ne pourraient avoir que la portée réduite d'une charge
en equity) à défaut d'inscription.
1 II reste que toutes les constitutions (voire, certaines transmissions) de droits sur
l'immeuble ne sont pas soumises à publicité. En droit français, outre les privilèges portant
sur les meubles et les immeubles (C. civ. art. 2104), il convient de mentionner le récent
privilège — dont le caractère occulte a été vivement critiqué — reconnu au syndicat des
copropriétaires (C. civ. art. 2103-1° bis, réd. L. 21 juill. 1994).
En droit anglais, citons les overriding interests (infra n° 10) et le titre du trustee de
faillite, mais aussi le privilège dont jouit, selon V equity, le vendeur impayé (Barclays Bank
pic. v. Estates & Commercial Ltd (1997) 1 W.L.R. 415). Surtout, il importe de signaler
qu'échappent à l'exigence de publicité, les constitutions de trusts ; mais les tiers se trouvent
protégés contre les bénéficiaires des « trusts en vue de la vente » par le mécanisme du
report de leurs droits sur le produit de la réalisation du fonds tenu en trust quand la vente
a effectivement lieu (sur la transformation des trusts for sale en trusts of land aux termes
du Trusts of Land and Appointment of Trustees Act de 1996 : GOLD, 1996 N.LJ. 1351 ;
CLEMENTS, « The Changing Face of Trusts : The Trusts of Land and Appointment of
Trustees Act 1996 » (1998) MLR 56). O. SALVAT : PUBLICITÉ FONCIÈRE COMPARÉE 1127
Par conséquent, lorsqu'un conflit met aux prises un acquéreur ou un
constituant de droit — se prévalant de la formalité à laquelle il s'est plié
— et son concurrent plus négligent, le premier aura la préférence, quand
bien même le second aurait obtenu son droit antérieurement à lui. La
solution de la loi porte donc exception aux règles civiles de droit commun.
En droit civil français, le principe veut qu'on ne puisse transmettre des
droits que l'on n'a plus 2. Il n'en va pas différemment en droit anglais,
dans les limites qu'y a introduites le droit de V equity 3.
En tout cas, dans le champ de la publicité foncière obligatoire des actes
opérant transfert de droits réels immobiliers, les règles légales s'opposent à
la maxime Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet 4.
Et, en outre, pour ce qui est du droit anglais, ces règles permettent de
déroger à la règle d' equity selon laquelle seul celui qui a acquis en étant
au courant des droits existant au profit d'un tiers se voit refuser le bénéfice
du droit qui lui a été cédé ou conféré par le propriétaire de l'immeuble
en cause (doctrine of notice).
2. Ainsi aucune place n'a-t-elle été ménagée par les textes sanction
nant le défaut de publication, à la connaissance qu'auraient les tiers de
la transmission de la propriété d'un droit réel par son propriétaire. Il est
évident qu'admettre une telle idée eût été la négation du système que
l'on instituait. On ne peut pas, à la fois, faire reposer la validité ou
l'opposabilité du droit transmis (à l'égard des tiers tels que définis par
le texte, s'entend) sur la publication de l'acte constatant l'opération et
déclarer que le droit est opposable, en l'absence de publication, à l'encontre
d'un tiers qui avait une connaissance personnelle de l'acte — ou des
tractations en cours ! Les mentions du fichier ou des registres verraient,
sinon, leur valeur affaiblie ; le coût de la publicité foncière perdrait, quant
à lui, une grande partie de sa justification.
Et pourtant, certains juges, tant en Angleterre qu'en France, cédant
au réflexe moralisateur 5, ont donné la préférence au titulaire d'un droit
23 Cependant MARTY, RAYNAUD pour que le et juge JESTAZ, saisi d'une Les sûretés, requête — la publicité selon le foncière, droit de Y n° equity 644. — en
exécution forcée d'un contrat, puisse envisager d'octroyer la mesure demandée, il faut que
le requérant soit à même de démontrer le caractère irréprochable de son comportement.
* L'art. 123 du Land Registration Act de 1925 prévoit la publication initiale des titres
fonciers hors de leur transmission par vente, bail de plus de vingt-et-un ans et cession de
baux ayant encore plus de vingt-et-un ans à courir. Cette publicité est devenue obligatoire
pour tout le territoire de l'Angleterre et du Pays de Galles à compter du 1er déc. 1990
{Registration of Title Order 1989, S.I. 1989/1347).
5 Pour l'Angleterre, mentionnons l'arrêt E.R. Ives Investment Ltd. v. High (C.A.) (1967)
2 Q.B. 379. Dans cette décision rendue sous la présidence de Lord Denning, la Court of
Appeal a déclaré opposable une obligation réelle (au regard du droit anglais) existant en
equity en dépit de la règle légale imposant la publication des charges grevant en equity les
immeubles {Law of Property Act de 1925, art. 199 (1) ; Land Charges Act de 1925, art.
10(1) et art. 13 (2)). Plus précisément, la Court of Appeal y énonce qu'est applicable la
fin de non-recevoir (proprietary estoppel) soulevée par le défendeur, bénéficiaire d'un droit
de passage conféré à son auteur, mais non publié ; ce moyen de défense accueilli par la
haute juridiction, et opposé au propriétaire du terrain, était fondé sur la contrepartie résultant
d'une convention passée entre le antérieur et le défendeur (et incluse dans les
actes de transfert de l'immeuble au demandeur), cette contrepartie consistant en la tolérance
de l'empiétement par le premier propriétaire sur le terrain du défendeur. 1128 REVUE INTERNATIONALE DE DROIT COMPARE 4-1998
réel qu'il s'est abstenu de publier (ou qui n'y a procédé que tardivement)
dans le litige l'opposant à un acquéreur (ou à un constituant) postérieur 6
ayant, lui, dûment régularisé, au regard des règles de publication ou
d'inscription en vigueur, l'opération dont il tire son titre.
Cela dit, le droit positif ne s'en présente pas moins aujourd'hui de
façon divergente dans les deux pays. La logique de la publicité a prévalu
en Angleterre, dès lors que, ni les règles de V equity1 ni le jeu de la
théorie de la fraude 8 ne permettaient d'infléchir la solution prévue par
le législateur. En France, au contraire, la solution s'est trouvée subordonnée
à la condition de bonne foi.
3. Afin de mesurer la portée de ces solutions, nous envisagerons la
situation d'un acquéreur (englobant, pour le système anglais, le créancier
« inscrit » : mortgagee) qui, ayant contracté avec le propriétaire d'un
immeuble, se trouve évincé par un acheteur (second en date dans l'hypo
thèse d'une double vente) qui a publié son acte avant celui (de vente ou
de constitution d'hypothèque) de l'ayant cause avec lequel il se trouve
en concours. Le règlement du conflit, tel qu'il se trouve ordonné par les
principes de la publicité foncière, est-il affecté par la mauvaise foi de ce
second acquéreur (ou bénéficiaire de sûreté réelle) ?
Nous exposerons les positions arrêtées finalement par les juridictions
souveraines, respectivement en Angleterre et en France. Cela fait, nous
nous efforcerons de dégager ce que ces choix jurisprudentiels révèlent
sur le fonctionnement de chacun des systèmes juridiques nationaux étudiés.
I. UNE APPRÉCIATION DIFFÉRENTE DE L'INCIDENCE DE LA
CONNAISSANCE DU TIERS SUR L'OPPOSABILITÉ DU DROIT PUBLIÉ
4. En cette matière éminemment pratique, le raisonnement doit s'ap
puyer sur une ou, éventuellement, plusieurs situations de conflit topiques.
Si cela ne présente aucune difficulté quand l'on a à décrire, pour lui-
même et à destination d'un public de nationaux, l'état interne d'un système,
il n'en vas pas du tout de même s 'agissant d'exposer le fonctionnement
de régimes aux caractères notablement différents. Aussi commencerons-
nous par circonscrire les termes d'une comparaison significative ; nous
6 Mais il y a lieu de rappeler que la jurisprudence française n'a jamais permis d'écarter,
quelles que fussent les circonstances, la règle subordonnant l'effet des hypothèques à leur
inscription et à la durée de validité de celle-ci (Cass. 3eciv., 17 juill. 1986, Bull. n° 118).
Le droit anglais, en revanche connaît, en parallèle au legal mortgage (la sûreté immobilière
constituée en conformité des règles de common law), la « charge hypothécaire » en equity,
qui en est son doublet.
7 Malgré l'admission grandissante en droit anglais de solutions fondées sur « le manque
ment à l'honnêteté et à la conscience », non seulement dans le droit de Y equity, mais encore
dans la mise en œuvre de remèdes relevant des règles de common law (MASON, « The
place of Equity and equitable remedies in the contempory law world » : 1994
L.Q.R. 239, sp. p. 239, 252 et 258).
8 « It is not fraud to rely on legal rights conferred by Act of parliament » : Lord
Wilberforce in Midland Bank Trust Co. v. Green, H.L. (E.), 1981 A.C. 514, p. 531. O. SALVAT : PUBLICITE FONCIERE COMPAREE 1129
serons alors en mesure de montrer la teneur contraire des solutions retenues
dans l'un et l'autre droits.
A. — La possibilité et les limites de la comparaison
5. 1) En France, le champ des conflits se trouve délimité par l'article
30 du décret du 4 janvier 1955. Ce texte frappe d'une inopposabilité tous
les actes énumérés à l'article 28 (1°) et qui, en contrariété de cette disposit
ion, n'ont pas été publiés au bureau des hypothèques. Il y a, non pas
nullité, mais bien inopposabilité, c'est pourquoi l'article 30 précise les
personnes autorisées à s'en prévaloir. Ce sont, ainsi qu'on le sait, les
« tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis du même auteur, des droits
concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation
de publicité et publiés » ; ce sont aussi les tiers qui, toujours sur le même
immeuble « ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques ». Enfin,
ce texte précise que les tiers ainsi énumérés ne peuvent se voir davantage
opposer les droits soumis à publication pour lesquels la formalité a été
accomplie postérieurement à la leur.
En schématisant, on parvient à la situation suivante : a) au cas d'alié
nation d'un même immeuble à deux ayants cause successifs, l'emporte
celui qui a publié le premier l'acte, à titre onéreux ou gratuit, lui transmett
ant le bien ; b) au cas de découverte par l'acquéreur d'un droit réel
principal (servitude, bail emphytéotique, bail à construction... sur l'immeub
le qui lui a été cédé), il n'aura pas à en subir la charge, si ce droit n'a
pas été publié ou ne l'a été que postérieurement au titre d'acquisition de
l'immeuble ; c) quand un bien est grevé d'une hypothèque (soit légale
— mis à part le privilège du syndicat des copropriétaires dans les limites
posées à l'article 2103-1° bis résultant de la loi du 21 juill. 1994 — soit
conventionnelle, soit judiciaire), le créancier n'est pas en mesure de s'en
prévaloir à rencontre de l'acquéreur qui a procédé aux formalités de
publication avant que n'ait été inscrite la sûreté prise du chef du vendeur.
6. 2) En droit anglais, dès lors que l'on a affaire à un immeuble
immatriculé au « registre des titres fonciers », le transfert de la propriété
y afférente (plus précisément, celui du titre de propriété dont le spécimen
parfait est le freehold absolute 9) s'effectue nécessairement par la remise
du certificat d'inscription au bureau du registre des titres. Par conséquent,
depuis la réforme de 1925, il est impossible, en matière d'immeubles
immatriculés, de conclure à l' inapplicabilité de la solution fournie par les
données du registre officiel. C'est ainsi qu'est propriétaire du titre-souche
9 II s'agit d'un titre de droit strict (legal) qui, une fois inscrit, ne subit la concurrence
que des droits prioritaires {infra n° 10) et des charges dûment publiées. Mais peuvent être
aussi inscrits, au registre officiel, certains titres (également de droit strict) dont la valeur
juridique est moindre... et dont l'occurrence est rarissime : les possessory titles et les qualified
titles ; l'autre catégorie majeure de titres (de droit strict) ayant vocation à être inscrits au
registre officiel est constituée par les leasehold titles ; ce sont des baux à long ou à très
long terme, en tout cas d'une durée dépassant vingt-et-un ans et qui sont traités en grande
partie comme des droits réels immobiliers que leur titulaire cédera selon les règles applicables
à la vente d'immeuble. REVUE INTERNATIONALE DE DROIT COMPARE 4-1998 1130
et plein de propriété 10, à un moment donné, la personne formellement
inscrite en cette qualité (c'est-à-dire, soit celle qui a publié son titre, soit
celle qui, par la suite, en a été effectivement investie au terme d'une
nouvelle inscription au registre).
Mais il peut se produire, en revanche, une contestation de l'exactitude
des mentions officielles. Le Land Registration Act de 1925 permet, dans
cette hypothèse, une action en rectification (en raison d'une fraude ou
d'une erreur). Seulement, on le voit, il ne s'agit pas d'un conflit de droits
résolu par les mentions de la publicité foncière n. Le droit anglais, ici,
ne laisse pas de place à un conflit interne direct de lois. En revanche, il
permet de renverser les mentions du registre officiel, en prouvant qu'elles
sont erronées. Par conséquent, le système issu de la réforme de 1925
n'admet pas de hiatus entre les indications de publicité foncière et les
solutions du droit civil des biens. C'est pourquoi, s'il se produit une
discordance, les intéressés disposent d'une action pour la faire cesser.
Signalons toutefois une hypothèse où un rapprochement entre les
deux législations pourrait être tenté, malgré des différences persistantes
de fondement et de technique, c'est celle des effets de la reconnaissance
du droit à la propriété par la possession prolongée.
Rappelons, d'abord, que la prescription abrégée du droit français
pour l'acquisition de la propriété est un mode originaire d'acquisition du
droit qui, lorsqu'il entre en jeu, subvertit le jeu des règles de la publicité
foncière. Plus exactement, celui qui se prétend propriétaire du fait de la
durée et des qualités de sa possession, l'emporte sur l'ayant cause d'un
propriétaire en titre. Ensuite, par comparaison, le droit anglais des biens
donne la propriété au possesseur (entendu, du reste, plus largement que
10 Nous voulons exprimer par cette formule la notion de fee absolute in possession.
Ce droit est le plus étendu existant sur un immeuble ; il s'agit de la propriété pleine et
entière (non divisée, serait-ce par réunification après l'expiration des droits issus d'une
division antérieure) dont son titulaire exerce les prérogatives correspondantes — le cas
échéant, au travers de sa position de bailleur. Le titulaire du fee absolute in possession
n'en reste pas moins libre de constituer des droits sur l'immeuble (ou sa valeur) tout en
conservant le droit — souche (le fee simple) qui lui assure la reconstitution potentielle
(éventuellement au profit de ses héritiers ou d'un ayant cause) de la plénitude de son droit.
11 convient, en effet, de préciser que toutes les utilités que l'on peut tirer de l'immeuble,
immédiatement ou à terme, peuvent se traduire juridiquement par une superposition de droits
ayant le fonds pour support, droits concurrents ou/et successifs. A propos de ces derniers,
il est à noter que le titulaire d'un droit de réversion (ex. : A octroie à B pour sa vie durant,
tel droit relatif à l'immeuble X, ce devant aller à C au décès de B ; si celui-là prédécède,
le ferait partie de sa succession) est considéré comme étant titulaire d'un droit actuel
qu'il peut monnayer auprès d'institutions financières (par ex., en la cédant contre un revenu
annuel. Sur la manière traditionnelle en droit anglais d'envisager les droits immobiliers
surtout sous l'angle de leur valeur économique, cf. LAWSON, Introduction to the Law of
Property, 1958, pp. 65-66).
11 II n'y a pas là non plus un litige comparable à celui envisagé classiquement en
droit français, portant sur la titularité de l'immeuble, et mettant en lice des plaideurs qui
n'ont pas la qualité d'ayants cause du même auteur ; la solution d'une contestation de cette
nature relève, dans le système français, du droit civil (tout en sachant que cette dernière
éventualité, peu fréquente, est vouée à une quasi-disparition en conséquence de l'application
stricte de la règle dite de « l'effet relatif », en vigueur depuis 1956 et assurant l'enchaînement
des transmissions sans solution de continuité). O. SALVAT : PUBLICITÉ FONCIÈRE COMPARÉE 1131
dans la définition française) pouvant se prévaloir d'une occupation d'une
durée de douze ans contredisant celle du propriétaire « légal » 12. Il reste
que le primat ainsi reconnu à la possession contraire doit déboucher sur
une rectification du registre officiel. L'intéressé la demandera en se fondant
sur l'article 82 (3) (c) du Land Registration Act de 1925, c'est-à-dire « pour
donner effet à un droit prioritaire ».
7. En résumé, et c'est ce qui nous importe ici, la publicité foncière
anglaise n'est ni organisée ni conçue pour vider un conflit entre deux
personnes qui prétendraient au droit-souche et plein sur un même immeuble
(le fee absolute in possession, autrement dit le droit immobilier le plus
fort existant dans ce système juridique). Mais, par ailleurs, les solutions
énoncées par les textes sur la publicité foncière ne voient pas leur domaine
d'application borné aux litiges mettant aux prises les seuls ayants cause
du même auteur...
Ayant ainsi réduit ce système à ses grands traits, nous dirons que
les règles du Land Registration Act de 1925 (le cas échéant, celles du Land
Charges Act de 1972 pour les immeubles non immatriculés) permettent de
départager les prétentions contraires :
— du titulaire du droit strict sur l'immeuble et de celui d'une sûreté
sur le même bien ou d'une autre charge sur ce bien (charge entendue
lato sensu, incluant, outre les sûretés immobilières, les servitudes, les
services fonciers et autres obligations réelles, dès lors que leur opposabilité
dépend de leur inscription/publication) ;
— de l'acquéreur 13 d'un droit strict, du bénéficiaire d'une promesse
de vente (synallagmatique 14 ou unilatérale), voire d'un pacte de préférence,
12 Ainsi que l'explique l'auteur d'une thèse récente (PAPANDRÉOU-DÉTERVILLE,
Fondements du droit anglais des biens, th. Strasbourg 1996 n° 109 s.), le droit foncier anglais
étant dominé par le principe de la relativité des titres, les juristes ne raisonnent que par
rapport à tel individu, ici muni d'un titre de common law. Il ne sera jamais préjugé par là
de la valeur de la situation du possesseur dans le conflit qui pourrait l'opposer à un autre
titulaire. Il ne s'agit pas d'un régime de prescription acquisitive : le possesseur l'emporte
sur son adversaire, lequel est considéré comme ayant laissé s'éteindre le droit que lui donnait
son titre, en raison de la force extrême attachée, en droit anglais, à l'exercice de la possession.
13 L'acquéreur au sens du droit anglais est celui qui obtient un droit réel autrement
que par la seule opération de la loi. Sont, en particulier, inclus dans cette notion les créanciers
mortgagees, les « acheteurs » de baux de plus de vingt-et-un ans et ceux de charges réelles.
'4 Actuellement, au moment où les parties ont échangé par écrit leur accord pour
vendre et pour acheter — nous supposerons qu'une contrepartie valable a été stipulée —
ce contrat de vente d'immeuble devient exécutoire. Certes l'obtention par l'acquéreur du
titre de common law sur le bien est subordonnée à la remise du certificat d'inscription au
registre officiel des titres de propriété (traditionnellement, et cela reste applicable au domaine
des immeubles non immatriculés — unregistered land — le droit de common law ne passait
à l'acheteur que lorsque ce dernier avait en mains l'acte solennel de transfert). Mais les
règles de V equity protègent les droits de l'acquéreur. En effet, en vertu de la maxime Equity
looks on that as done which ought to be done, l'exécution en nature (specific performance)
du contrat pourra être sollicitée du juge ; précisons que si cette solution relève du pouvoir
discrétionnaire du juge, en réalité, l'acheteur ne se verra jamais refuser l'exécution en nature,
car, en raison du caractère unique du droit afférent à un immeuble, l'allocation de dommages
et intérêts ne constitue pas une réparation appropriée (PAPANDRÉOU-DÉTERVILLE, th.
préc. Strasbourg 1996, n° 282) ; cela, toutefois, sauf comportement gravement déloyal du
demandeur (He who comes into equity must come with clean hands). 1132 REVUE INTERNATIONALE DE DROIT COMPARE 4-1998
lequel ne saurait faire valoir les droits résultant de ce pacte d'option ou
de préférence à rencontre de l'acquéreur à titre onéreux d'un droit strict
sur le même immeuble que s'il les a publiés préalablement ;
— des titulaires de différentes charges (au sens énoncé à la première
rubrique).
Finalement, en pratique, si l'on veut établir une comparaison vraisem
blable et pertinente entre les deux régimes de publicité foncière, il convient
de s'attacher principalement à la situation de l'acquéreur de la propriété
(du fee absolute in possession) ou à celle du créancier « hypothécaire »
dont les droits se heurtent à ceux d'un acheteur de l'immeuble en cause,
acheteur dont l'acte de vente (le titre dont résulte son droit en equity sur
l'immeuble) n'a pas été publié. Cette dernière hypothèse nous autorisera,
par une extension qui ne soulève pas de difficulté véritable, à envisager,
sur le même plan, l'éventuel conflit opposant le créancier « inscrit » au
bénéficiaire d'une promesse de vente ayant omis de publier le droit que
lui reconnaissent, sur l'immeuble, les règles de Y equity.
B. — L'état de la jurisprudence
1. Le droit anglais
8. Considérons un immeuble déjà immatriculé ; son propriétaire le
vend. Cette aliénation n'aboutira au transfert du droit (strict et non seul
ement à' equity) sur le bien qu'au moment où le certificat d'immatriculation
de l'immeuble (au registre officiel) aura été remis à l'acheteur et que ce
dernier aura lui-même accompli les formalités d'inscription de son titre
de propriétaire auprès du Land Registry 15.
Si l'acheteur, ayant omis de publier son droit, se trouve en conflit
avec un second acquéreur du même immeuble, ce dernier l'emportera dès
lors qu'il a publié le sien, cela par application de la lettre même de la loi.
Car, une fois que l'acheteur est inscrit en qualité de nouveau propriétaire du
droit strict sur l'immeuble, il se trouve investi de celui-ci . Tout de
même qu'en France, la question de la portée de cette règle n'a pas manqué
de se poser. Cependant un arrêt rendu en 1981 par la Chambre des Lords
ne laisse aucun doute sur la solution.
9. Dans cette affaire, Midland Bank Trust v. Green 17, le propriétaire
d'une exploitation agricole avait accordé, en 1961, à son fils, preneur à
bail des terres, un droit d'option, d'une durée de dix ans, pour l'achat
de l'exploitation. La promesse n'avait pas été publiée, contrairement à
15 Ce bureau officiel est placé sous la responsabilité du Registrar, officier public,
technicien du droit, mais qui n'est pas un magistrat.
16 Pratiquement, l'acheteur qui a requis du Land Registry les renseignements préalables
à la réalisation finale de la vente doit accomplir la formalité dans le délai dit de priorité
de trente jours ouvrables dont il bénéficie.
17 H.L. (E.) 1981 A.C. 514.

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