La souplesse contractuelle du bail à réhabilitation en Russie et en Ukraine - article ; n°3 ; vol.49, pg 559-574

De
Revue internationale de droit comparé - Année 1997 - Volume 49 - Numéro 3 - Pages 559-574
16 pages
Source : Persée ; Ministère de la jeunesse, de l’éducation nationale et de la recherche, Direction de l’enseignement supérieur, Sous-direction des bibliothèques et de la documentation.
Publié le : mercredi 1 janvier 1997
Lecture(s) : 74
Nombre de pages : 17
Voir plus Voir moins

M. Didier Lamèthe
La souplesse contractuelle du bail à réhabilitation en Russie et
en Ukraine
In: Revue internationale de droit comparé. Vol. 49 N°3, Juillet-septembre 1997. pp. 559-574.
Citer ce document / Cite this document :
Lamèthe Didier. La souplesse contractuelle du bail à réhabilitation en Russie et en Ukraine. In: Revue internationale de droit
comparé. Vol. 49 N°3, Juillet-septembre 1997. pp. 559-574.
doi : 10.3406/ridc.1997.5455
http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/ridc_0035-3337_1997_num_49_3_5455R.I.D.C. 3-1997
LA SOUPLESSE CONTRACTUELLE
DU BAIL A RÉHABILITATION
EN RUSSIE ET EN UKRAINE
Didier LAMÈTHE *
// aurait fallu, en somme, traiter la réalité
documentaire comme une fiction.
Jorge SEMPRUN
(L'écriture ou la vie)
1. Au début des années 1990, de nombreuses entreprises européennes
ou nord- américaines souhaitaient bénéficier de l'ouverture offerte par les
pays d'Europe Orientale, en particulier la Russie et l'Ukraine, pour tenter
de s'y implanter ou y renforcer leur position. En conséquence, ces entrepri
ses recherchèrent à Moscou et à Kiev des bâtiments bien situés au centre
de ces villes et remplissant des conditions rendant envisageable leur utilisa
tion en bureaux. Dans ces deux villes souffrant à la fois d'une très forte
dégradation de leur parc immobilier et d'une pénurie d'immeubles de
bureaux neufs, due notamment à des constructions arrêtées depuis de
très nombreuses années pour des raisons essentiellement financières, les
immeubles répondant aux exigences occidentales demeuraient rares et les
loyers payables en devises pour de tels immeubles dépassaient souvent
les montants pratiqués dans les capitales les plus recherchées de l'Europe
Occidentale. Le montant des loyers, payables en devises, pratiqués en
Russie ou en Ukraine s'expliquait en raison de l'intervention obligatoire
d'organismes d'État en qualité de loueurs officiels aux entreprises étrangè
res l.
2. Devait être construite une passerelle juridique entre des propriétaide bâtiments, au passé parfois prestigieux, mal utilisés ou à l'état
* Chef du Service juridique de la Direction internationale d'Électricité de France,
Secrétaire 1 Un Général secteur « du libre Centre » de Français location de d'immeubles Droit Comparé, de bureaux Coordinateur s'est du développé Colloque. depuis,
mais cela n'a pas entraîné pour autant la réduction des loyers. 560 REVUE INTERNATIONALE DE DROIT COMPARE 3-1997
d'abandon plus ou moins complet, parfois proches de la démolition, et
des entreprises occidentales ayant débusqué des bâtiments de ce type ou
ayant reçu des propositions de contribution à des travaux. Il fallait donc
trouver et proposer une formule susceptible d'intéresser les propriétaires
moscovites et kiéviens, en rendant attractive une opération avec eux. Dans
ce contexte, le bail à réhabilitation 2 constituait une piste à explorer.
un tel contrat, le partenaire occidental s'engage à entreprendre des travaux
de réhabilitation de l'immeuble concerné et, en contrepartie, dispose du
droit d'occuper, le cas échéant, à titre gratuit, pendant la durée du bail,
tout ou partie de réhabilité. Dans cette logique, le partenaire
occidental s'oblige, au moment de l'expiration du bail, à abandonner, sans
aucune indemnité, au propriétaire du bâtiment, la propriété de la totalité
des travaux et aménagements réalisés. Bien entendu, avant de s'engager
vis-à-vis du propriétaire de l'immeuble, le partenaire occidental doit définir
les travaux à réaliser, vérifier leur faisabilité et déterminer leur montant
prévisionnel. Qu'une redevance d'occupation ait été ou non prévue, la
donnée financière fondamentale oblige à trouver un investissement maîtri
sable et inférieur au coût de location d'un local situé dans un immeuble
répondant déjà ou presque aux normes occidentales. Comme un voyageur
se déplaçant entouré d'une coquille indiscernable, l'occidental recherche
à l'étranger, comme s'il s'agissait d'une donnée vitale, un environnement
intérieur et un décor rassurant auxquels il est habitué et auxquels il ne
veut pas se soustraire. Dans une négociation avec un partenaire local,
cette tendance peut se révéler comme constituant une faiblesse que ce
partenaire saura, à l'occasion, utiliser.
3. Alors que les partenaires russes et ukrainiens connaissent souvent
la logique du bail à construction, au point pour les Russes de proposer
un contrat-type de bail à la logique du bail à réhabilitation
est difficile à faire comprendre et accepter par les partenaires russes ou
ukrainiens. D'un point de vue linguistique, les partenaires russes ou ukrai
niens préfèrent, dès lors qu'ils l'admettent, avoir recours à des concepts
généraux, ne mentionnant pas le concept de « bail », tels que : contrat
de coopération, contrat d'occupation de locaux, contrat de réhabilitation
de locaux, car pour eux, il ne s'agit nullement d'un véritable bail.
Deux données de fait méritent d'être précisées, afin de mieux com
prendre les freins éventuels aux baux à réhabilitation dans les pays exami-
2 La notion de bail à réhabilitation est peu connue du droit français, même si le Code
de la construction et de l'habitation, intégrant les dispositions de la loi du 31 mai 1990,
lui consacre certains de ses articles. Par bail à réhabilitation, l'article L. 252-1 entend « le
contrat par lequel soit un organisme d'habitation à loyer modéré, soit une société d'économie
mixte dont l'objet est de construire ou de donner à bail des logements, soit une collectivité
territoriale, soit un organisme dont l'un des objets est de contribuer au logement des personnes
défavorisées et agréé à cette fin par le représentant de l'État dans le département, s'engage
à réaliser dans un délai déterminé des travaux d'amélioration sur l'immeuble du bailleur
et à le conserver en bon état d'entretien et de réparations de toute nature en vue de louer
cet immeuble à usage d'habitation pendant la durée du bail ». Pour une analyse plus complète
du bail à réhabilitation régi par le Code de la construction et de l'habitation, v. Dictionnaire
permanent construction, t. III, Bail à réhabilitation, G. VERMELLE, Encyclopédie DALLOZ-
/Civil, Bail à réhabilitation. LA SOUPLESSE CONTRACTUELLE DU BAIL A REHABILITATION 561
nés, En premier lieu, il y a lieu de souligner que les entreprises occidentales
partageaient souvent, au moment de leur arrivée à Moscou ou à Kiev,
des bureaux avec une autre entreprise occidentale travaillant dans 1' import-
export au sens le plus large et bénéficiant d'une accréditation officielle,
longue à obtenir. Ainsi, les entreprises sous-louant officieusement à un
tiers se trouvaient-elles un peu prises en otage, tant qu'elles ne bénéficiaient
pas de l'accréditation. La conclusion d'un bail à réhabilitation nécessitait
donc l'obtention préalable d'une accréditation. En second lieu, il existait
à Moscou ou à Kiev un climat de bataille juridique immobilière plus ou
moins larvée et plus visible à Kiev, entre le Gouvernement ou le Parlement,
un conseiller du Président de la République et un conseiller du maire de
la capitale, ce qui accentuait le climat d'incertitude juridique. Dans un
tel contexte, il ne suffit pas de connaître le droit à un certain moment.
Il faut avoir des informateurs qui vont prédire le droit dans six mois, en
fonction de la connaissance des pouvoirs respectifs entre les protagonistes
et du degré du maintien à terme des rapports de force.
4. Cette étude tient compte de mon expérience personnelle issue de
la rédaction, mais surtout de la négociation avec des partenaires russes
ou ukrainiens pour aboutir à des baux à réhabilitation, certaines négociat
ions s'étant soldées par des incompréhensions, d'autres ayant heureuse
ment abouti. Et si la logique mise en œuvre a pu servir ultérieurement
de modèle à d'autres entreprises occidentales, cela s'explique essentiell
ement par les échecs de négociations ayant permis de mieux appréhender
les contraintes et l'approche russe ou ukrainienne qui se ressemblent
étrangement. La particularité du bail à réhabilitation s'exprime non seule
ment au travers de ses caractéristiques essentielles, mais également par
sa logique temporelle.
I. LES CARACTÉRISTIQUES ESSENTIELLES DU BAIL A RÉHABILITATION
5. Indépendamment de l'objet du contrat, les caractéristiques essent
ielles doivent être analysées à la lumière de la recherche d'un équilibre,
difficile à trouver, entre les droits et les obligations des parties, en raison
souvent d'une difficulté à approfondir cette logique juridique par les
interlocuteurs russes ou ukrainiens chargés des négociations et même si
leurs responsables ont approuvé les premières esquisses du contenu de
l'accord.
1. Objet du contrat
6. Le de bail à réhabilitation porte, comme tout bail, sur un
bien immobilier identifié et qui sera mis, en tout ou en partie, à la
disposition du preneur. Mais ce bien fera l'objet préalablement de travaux
de réhabilitation, cette caractéristique donnant partiellement son nom au
contrat.
A. — Un bien immobilier identifié
7. Chacun des contrats délimite avec précision le bien à réhabiliter.
Dans les contrats analysés, il s'agit d'un bâtiment et de ses abords (parkings 562 REVUE INTERNATIONALE DE DROIT COMPARÉ 3-1997
extérieurs et jardins). On peut trouver, par exemple, un hôtel particulier
dans un état d'abandon complet à la lisière d'une usine ayant été construite l'ancien parc de la propriété. Des informations détaillées relatives
à sa situation cadastrale avec son adresse exacte, à sa superficie et au
nombre de pièces, d'étages ou de parties qui le composent figurent dans
le contrat. Le bien immobilier ainsi défini n'est pas forcément mis
son intégralité à la disposition du preneur.
8. Pour pouvoir donner l'immeuble à bail, la partie russe ou ukrai
nienne devrait avoir la qualité de propriétaire du bâtiment, du sol sur
lequel il est construit, ainsi que des abords immédiats ou, le cas échéant,
du jardin avoisinant. Dans les contrats, le bailleur russe ou ukrainien
déclare souvent disposer des droits de propriété sur le bâtiment, le sol et
les abords, et même parfois indique qu'il est le seul et unique propriétaire.
La présomption de propriété du bien constitue l'un des fondements du
contrat, même s'il est difficile d'être certain de la nature des droits du
propriétaire russe ou ukrainien. Certains actes de transfert de biens immobil
iers entre l'État et des ministères ou des entreprises publiques ont transféré
en totalité ou en partie, pas toujours au même moment, le même immeuble
à différents nouveaux propriétaires, qui font parfois semblant de s'ignorer.
Les limites extérieures de propriété demeurent souvent incertaines. Les
compartimentages intérieurs restent vagues lorsqu'il existe plusieurs coprop
riétaires sur un ensemble sans répartition par étage, par surface ou en
pourcentage (ce qui suppose une à définir entre copropriétaires).
En raison de la difficulté d'obtenir l'accord des différents propriétaires
concernés, il est préférable de s'engager dans la logique du bail à réhabilita
tion lorsqu'il n'existe qu'un propriétaire unique apparent.
9. Le bailleur possède l'obligation de prouver la propriété du bâtiment
en conformité avec le droit local, de confirmer qu'il est libre de toutes
sujétions et n'a fait l'objet d'aucune demande en revendication ou en
expropriation. Il s'agit là d'une garantie essentielle pour le preneur compte
tenu du droit dans lequel s'exécute le contrat. Le preneur étranger désireux
de s'implanter en Russie ou en Ukraine ne doit pas se considérer efficac
ement protégé de la sorte. Néanmoins, s'il existait entre le bailleur et le
preneur des liens divers de coopération ou des projets communs viables,
de telles déclarations et garanties diverses peuvent apparaître suffisantes.
Il faut indiquer au passage que le terme de « propriété » est utilisé respect
ivement au sens du droit russe ou du droit ukrainien, applicable au cours
de la période de validité de chacun des contrats. La situation politique
et juridique de l'État d'accueil se trouve donc partiellement prise en
compte. Mais, le renvoi au droit local peut mettre le preneur dans une
situation de relative incertitude en le confrontant à des règles évolutives
sur lesquelles il ne peut aucunement agir. En fait, il s'agit d'une référence,
peu rassurante, à un droit incertain qui se surajoute à une affirmation de
propriété difficile à valider ou à certifier d'une manière objective. Dans
ce contexte, la possibilité qui serait offerte au preneur de mettre un terme
au contrat, sur la base de conditions prédéfinies, en cas d'évolution du
droit local, est systématiquement refusé par le bailleur.
10. Le concept de locaux à usage d'habitation ou de locaux à usage
de bureaux ou de locaux à usage mixte ne paraît pas aussi rigide qu'en LA SOUPLESSE CONTRACTUELLE DU BAIL A REHABILITATION 563
Occident. Cette situation doit être considérée comme appartenant au passé,
en raison d'une certaine normalisation et même si le classement d'un
local en local à usage commercial peut être réalisé sans difficulté majeure.
11. Sur le bien immobilier sont projetés de nombreux travaux de
réhabilitation et d'aménagement et éventuellement d'édification complém
entaire. Soulignons que le mauvais état général du bien peut constituer
un facteur de nature à favoriser la conclusion d'un tel bail.
B. — Travaux et aménagements à effectuer
12. Élément clef du bail à réhabilitation, la définition des travaux
à réaliser est abordée dans le corps du contrat d'une manière générale,
lorsque le partenaire occidental possède toute la latitude nécessaire ou,
dans une ou plusieurs annexes, lorsqu'il s'agit d'en faire une approche
détaillée. A l'aménagement intérieur du bâtiment peut s'ajouter celui d'un
jardin ou la construction de parkings à l'extérieur. Le partenaire russe ou
ukrainien a intérêt à préciser les caractéristiques de la réhabilitation avec
le contenu des travaux et leur éventuelle répartition, tout comme les
conditions de l'aménagement à l'extérieur du bâtiment, afin que soient
définies les tâches de chacun et que les parties ne rencontrent pas de
mauvaises surprises. Les travaux outrepassent parfois le cadre de la simple
réhabilitation d'immeuble. Dans un des contrats examinés, le bailleur avait
décidé de surélever le bâtiment d'un étage et donc d'entreprendre des
travaux de gros œuvre importants. Ceci dénote la volonté de participation
très active du bailleur et son implication dans la réhabilitation, car il
souhaitait occuper au moins un étage entier de l'immeuble réhabilité.
13. Parfois, la nature des travaux reste à préciser postérieurement à
la conclusion du contrat. Ainsi, la partie occidentale devait-elle réaliser
« les travaux d'aménagement intérieur et extérieur qu'elle jugera utiles ».
Cette disposition reflète la grande souplesse offerte par le bail à réhabilitat
ion. Dans le contrat évoqué, le bailleur est, de fait, très peu impliqué
dans la réalisation des travaux. Les seules autres indications incluses dans
ce contrat concernent des travaux de gros œuvre, l'aménagement des
abords extérieurs du bâtiment, l'installation d'enseignes lumineuses. Cette
installation revêt une importance particulière, si elle permet d'assurer une
publicité à bon compte.
14. Compte tenu de l'importance des travaux, il convient de détermi
ner les échéances imparties à chaque contractant pour leur réalisation. Un
échéancier figure donc la plupart du temps en annexe des contrats. La
date du démarrage du chantier revêt une importance capitale en Russie
ou en Ukraine. En effet, le gel empêche tout travail du béton et les travaux
de gros œuvre. Par ailleurs, il est important de préciser, dans une logique
de partage des travaux entre bailleur et preneur, un délai pour aménager
l'intérieur du bâtiment à compter de l'acceptation définitive du gros œuvre
à réaliser par le propriétaire local.
Les travaux font l'objet d'une réception par les cocontractants. Le
preneur occidental, qui manifeste une certaine méfiance à l'égard de son
cocontractant s'il craint que les travaux de gros œuvre dont celui-ci a la
charge risquent d'être imparfaits, doit donc se montrer particulièrement 564 REVUE INTERNATIONALE DE DROIT COMPARE 3-1997
vigilant au moment de la réception des travaux réalisés par le partenaire
local 3. Il arrive qu'un bail à réhabilitation oblige les parties à signer un
procès-verbal de réception à l'issue des travaux4. On peut trouver une
plus grande souplesse s'il est laissé au preneur et au bailleur le soin de
décider ultérieurement et conjointement de la procédure à suivre. Comme
toute réception de travaux, celle-ci doit normalement conduire à la rédac
tion d'un procès-verbal. La priorité essentielle reste la réalisation des
travaux dans les délais impartis 5, étant souligné qu'en cas d'occupation
conjointe des bureaux avec plusieurs partenaires occidentaux il y a lieu
de répartir entre eux les locaux réhabilités 6.
C. — Mise à disposition du bien immobilier réhabilité
16. Une fois réhabilité et aménagé, le bien immobilier sera entièr
ement ou partiellement mis à la disposition du preneur. D'un point de vue
pratique, il est préférable de faire commencer la période de la durée
d'occupation effective à compter de la fin des travaux, dans une hypothèse
où la chronologie de réalisation des travaux ne se trouverait pas respectée.
Cette étape de l'exécution du contrat peut servir les intérêts à court terme
du bailleur, au cas où le bien réhabilité ne se trouverait pas confié dans
son intégralité au preneur. Dans un exemple n'ayant pas abouti, le parte
naire local avait revendiqué la disposition d'un niveau complet à usage
de maison d'hôtes pour y accueillir des hautes personnalités 7 dans un
intérieur fonctionnel, accueillant et bien décoré, en raison d'une impossibil
ité financière de leur proposer une invitation comprenant un logement
dans un hôtel 8. Dans cette logique, le partenaire russe recherchait un
environnement à l'occidentale. Un tel partage suppose une définition claire
3 Exemple de clause : « X assurera la réception des travaux réalisés par Y, de manière
à permettre à X d'entreprendre aux meilleures conditions et dans les meilleurs délais les
travaux d'aménagement intérieur. Y effectuera la réception des travaux réalisés par X.
Les partenaires décideront conjointement de la procédure à suivre pour chacune de ces
réceptions (...)»•
4 En cas d'occupation conjointe de locaux qui introduit un facteur de complexité, il
n'est nullement nécessaire d'aménager un contrôle renforcé des travaux.
5 Exemple de clause : « Les partenaires décideront conjointement de la procédure à
suivre pour chacune de ces réceptions, en évitant que l'accord nécessaire à trouver sur
chaque procédure soit un facteur de ralentissement de la poursuite des travaux de chantier.
Cette pourra donner lieu à l'établissement d'un document écrit préparé par les
partenaires ».
6 Une telle répartition nécessite que soient créées des parties privatives, ainsi que des
parties communes, dont l'utilisation est organisée par un règlement intérieur. Le nombre
important de partenaires et la complexité de leurs relations demandent qu'ils recherchent
un climat de bonne entente.
7 Le partenaire local s'engageait donc seulement à mettre à la disposition du partenaire
occidental l'ensemble du premier étage de l'immeuble à temps plein. Il lui donnait à bail
le rez-de-chaussée, le deuxième étage et la terrasse à temps partagé. Le partenaire local se
réservait l'usage du troisième à temps plein, celui du rez-de-chaussée, du deuxième
étage et de la terrasse à temps partagé avec le partenaire occidental.
8 II est à observer que les ministères ou les instituts russes ou ukrainiens possèdent
parfois un logement spécifique, avec de nombreuses chambres, fait pour accueillir, en même
temps, des nationaux ou des étrangers ne se connaissant pas nécessairement. SOUPLESSE CONTRACTUELLE DU BAIL A REHABILITATION 565 LA
des obligations et des responsabilités de chacun et risque de fausser quelque
peu les mécanismes du bail à réhabilitation. De plus, la cohabitation entre
les deux parties risque d'être un facteur de trouble pour le preneur. Si
un tel partage se trouvait admis, il suppose une définition précise des
droits et obligations de chaque partie, car le voisinage entre deux occupants
de tradition et de culture différentes occasionnent des difficultés de vie
au quotidien. Le preneur préférera, normalement, et dans toute la mesure
du possible, être le seul occupant de l'immeuble, et recevoir le bien
immobilier dans son ensemble, c'est-à-dire le bâtiment et ses abords, ou
le partager avec une ou plusieurs sociétés occidentales.
2. L'équilibre entre les droits et les obligations des parties
17. L'équilibre entre les droits et les obligations apparaît difficile à
trouver et à finaliser au point de le rendre acceptable. Toutefois, un tel
équilibre ne le fragilise pas lorsqu'il est effectivement atteint et véritabl
ement accepté de part et d'autre. Contrairement à la présentation tradition
nelle du bail, il y a eu lieu de présenter, en premier lieu, les droits et
obligations du preneur avant ceux et celles du bailleur. Ceci s'explique
d'autant plus que le preneur constitue l'élément moteur du contrat.
A. — Droits et obligations du preneur
18. Les droits et les obligations du preneur seront étudiés sous deux
aspects seulement : d'une part, le prix de l'occupation des locaux et,
d'autre part, les droits et accessoires aux différents stades du
contrat. Le droit d'occupation au cœur du contrat de bail a été volontaire
ment écarté de l'étude dans la relation entre bailleur et preneur, parce
qu'il ne présente pas de difficultés et peut-être parce qu'il constitue un
élément fondamental, en cas d'occupation conjointe, qui fera l'objet d'un
examen spécial 9.
a) Le prix de l'occupation des locaux
19. Le coût des travaux à réhabilitation à la charge du preneur
équivaut pour lui à un paiement en nature. Le partenaire local prend en
considération l'ensemble des investissements à engager par le partenaire
occidental et lui attribue pendant une certaine période, l'occupation de la
partie de l'immeuble convenue. Ce schéma se justifie par l'obtention par
le bailleur de la propriété des travaux et aménagements réalisés à l'expira
tion du bail à réhabilitation. Il est à souligner que le partenaire russe ou
ukrainien apprécie mal le montant des investissements lorsque le partenaire
occidental lui indique l'enveloppe prévisionnelle de ses investissements
et qu'il possède l'impression que les montants apparaissent volontairement
exagérés, de manière à obtenir une durée d'occupation plus longue.
V. infra point II, 1, B. 566 REVUE INTERNATIONALE DE DROIT COMPARE 3-1997
20. Comme dans la logique du bail ordinaire, la plupart du temps,
le preneur doit verser au bailleur une redevance annuelle d'occupation 10.
Le montant de celle-ci tient normalement compte des coûts supportés par le
partenaire occidental lors de la réhabilitation des locaux n. Cette redevance
annuelle forfaitaire possède un montant fixe et ferme pendant toute la
durée du bail, une telle redevance demeurant de très loin inférieure à un
loyer prévisionnel dans un bâtiment aménagé pour accueillir des entreprises
occidentales. A une telle redevance s'ajoute souvent une contribution
spéciale et unique, correspondant à la prise en charge par le preneur des
frais supportés par le bailleur au titre de la réhabilitation . Cela s'explique
par le besoin du partenaire russe ou ukrainien de liquidités immédiates.
Autrement dit, la contribution spéciale et unique peut être une incitation
à l'acceptation de la logique du bail à réhabilitation, peut-être plus qu'une
redevance annuelle à terme échu. Quelle que soit la logique liée au
versement d'une contribution effective au bailleur, la même du
bail à réhabilitation demeure inchangée. Toutefois, dans la mesure où le
preneur risque de supporter trois séries de coûts : le coût des travaux et
des aménagements, la redevance d'entrée et les redevances annuelles, il
aura intérêt à proposer dès le début des redevances annuelles et de prévoir,
le cas échéant, une d'entrée. Cette précision lui permet de
déterminer une durée d'occupation acceptable par lui. Autrement dit, la
logique de valorisation de l'occupation de l'immeuble ne doit pas seule
ment tenir compte du coût de la réalisation des travaux de réhabilitation
et d'aménagement.
21 . Dans des pays pour lesquels régnait un vide juridique, peu ressenti
par les Russes et les Ukrainiens, a été envisagée la logique de la réalisation
de services compensée par la cession progressive d'actifs immobiliers
(dont les bureaux à occuper). Ce mécanisme aurait nécessité la création
par les partenaires russes ou ukrainiens d'une société immobilière et la
cession de leurs parts au partenaire occidental selon des mécanismes
complexes à mettre en œuvre, au fur et à mesure de la réalisation des
prestations de service, l'objectif final étant de permettre au partenaire
occidental de devenir à terme propriétaire de la totalité des actifs de la
société immobilière. Le montage d'une telle logique a échoué en raison
d'une trop grande complexité. L'introduction de la compensation dans le
bail à réhabilitation aurait fait progressivement perdre aux partenaires
russes ou ukrainiens la propriété de fractions d'immeubles. Cela n'explique
pas pourtant l'échec d'une telle logique. En fait, si la part des services
ne fait pas l'objet d'enveloppes préalables annuelles définies quant à leur
10 La redevance peut être payée en quatre versements trimestriels égaux, payables
d'avance. Une annexe au contrat de bail à réhabilitation peut également définir toutes les
modalités de versement.
11 Une telle redevance annuelle peut s'élever à 250.000 US Dollars environ, toutes
taxes comprises.
12 Exemple de clause : « Une indemnité de 50.000 US Dollars sera versée par la partie
française à la partie russe dans un délai de 10 jours suivant la signature de la présente
annexe. En contrepartie du versement de cette indemnité, les clés du bâtiment seront remises
à la partie française ». LA SOUPLESSE CONTRACTUELLE DU BAIL A RÉHABILITATION 567
objet ou leur montant, la logique recherchée apparaît excessivement diffi
cile à mettre en œuvre.
b) Droits et obligations accessoires aux différents stades du contrat
22. Avant la réalisation des travaux, le preneur s'engage notamment
à désigner un chef de projet, à définir les volumes et les exigences de
réhabilitation et d'aménagement et à souscrire une assurance « tous risques
chantier » auprès d'une compagnie d'assurance occidentale, faute de pou
voir trouver une assurance véritablement identique auprès d'une compagnie
d'assurance locale. Outre la définition des travaux et des aménagements,
le preneur effectue la préparation matérielle des travaux, en fournissant
à ses frais les matériels et équipements, le plus souvent importés, en
assurant leur transport jusqu'à un entrepôt en douane ou un poste frontalier.
Le preneur s'arroge toujours un droit de contrôle étendu relatif à la
logistique de la préparation du chantier.
23. Pendant la réalisation des travaux, le preneur revendique une
obligation de contrôle de la qualité et de surveillance, le bailleur n'accept
ant pas toujours d'être écarté, voire exclu, du contrôle. C'est pourquoi
le contrôle et la surveillance peuvent être assurés par le preneur conjointe
ment avec une personne compétente désignée par le bailleur.
24. Depuis le début du chantier et pendant toute la période d'occupat
ion des locaux, le preneur doit assurer l'entretien des locaux qu'il occupe
et il acquitte ou rembourse au bailleur les charges de toute nature liées
à sa qualité d'occupant : électricité, chauffage, eau, communications (lors
qu'il existe un standard commun), mais aussi des contributions publiques
et des taxes diverses liées à l'occupation, sauf quand les parties en ont
convenues autrement. Par ailleurs, il doit souscrire, en outre, les assurances
usuelles. On ne s'approche pas toutefois du bail normal dans la mesure où
le bailleur demeure titulaire de certains contrats de fournitures (électricité et
eau), et qu'il souhaite conserver les abonnements applicables à l'ensemble
de l'immeuble.
B. — Droits et obligations du bailleur
25. La mise à disposition de l'immeuble à réhabiliter constitue la
première obligation à la charge du bailleur, qui doit accompagner l'exécu
tion contractuelle en ses différents stades.
a) Avant la réalisation des travaux
26. Le bailleur doit normalement obtenir toutes les autorisations
administratives nécessaires à la réhabilitation et il peut aussi s'engager à
accomplir toutes les formalités dispensant le preneur d'acquitter les droits
de douane sur les matériaux et les équipements importés. De la sorte, le
preneur est protégé contre les difficultés administratives susceptibles
d'exister dans le pays d'implantation. Le bailleur, évoluant dans son propre
milieu, apparaît être le mieux habilité, afin d'effectuer l'ensemble des
démarches nécessaires.
27. Le bailleur continue à supporter les contributions et taxes dont le
versement est lié à la qualité de propriétaire de l'immeuble. Une affirmation

Soyez le premier à déposer un commentaire !

17/1000 caractères maximum.