Nature juridique du droit d’usage du sol en droit vietnamien à la lumière du droit des biens français - article ; n°4 ; vol.58, pg 1203-1229

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Revue internationale de droit comparé - Année 2006 - Volume 58 - Numéro 4 - Pages 1203-1229
Le droit vietnamien de la propriété immobilière est bâti à partir du droit d’usage et non du droit de propriété. Le droit d’usage du sol s’établit originairement par suite d’un acte administratif unilatéral ou d’un contrat administratif par lequel l’État, en qualité de propriétaire du sol, met le sol à la disposition du particulier pour usage. Le titulaire du droit d’usage exerce sur le fonds de terre faisant l’objet de son droit un pouvoir comparable dans une certaine mesure à celui dont est investi le tenancier ayant le domaine utile dans l’ancien droit français. La détermination de la nature juridique du droit d’usage du sol provoque de vives controverses en doctrine vietnamienne. Selon certains auteurs, c’est un droit de propriété limité; pour d’autres, il s’agit d’un droit de propriété sur l’utilité économique de la chose. En tout état de cause, le droit d’usage de sol né d’une mise à usage confère à son titulaire non seulement la jouissance du fonds de terre faisant l’objet de l’acte mais encore un véritable pouvoir direct sur ce fonds, pouvoir que l’on pourrait rapprocher d’un droit réel immobilier principal du droit français. Il est donc intéressant de mettre en lumière la nature juridique du droit d’usage du sol en tant que bien immobilier élémentaire en procédant à la comparaison de ce droit avec les institutions correspondantes du droit français, notamment avec le droit de propriété.
The Vietnamese immovables law is built on the basis of use right, not property right, on land. The land use right is established originally as a result of an administrative deed or contract whereby the State-land owner-put a parcel of land at disposal of a person for use. The holder of land use right is entitled with a power on land that is comparable with the powers acknowledged to the tenant-holder of the domaine utile in the French ancient law. The determination of legal nature of land use right has been provocating a lot of controversy in Vietnamese doctrine. Some are inclined to consider land use right a limited property right; but others prefer that land use right would be regarded as a property right of land’s economic utility. In any case, land use right resulting from a grant for use confers to the titleholder not only the right to use of the concerned parcel of land but also a direct power on it, power that might be similar to a principle immovable real right in French law. It is thus interesting to clarify the legal nature of land use right as elementary immovable thing in Vietnamese law by means of comparative study of this right and the correspondent institutions of French law, including the ownership.
27 pages
Source : Persée ; Ministère de la jeunesse, de l’éducation nationale et de la recherche, Direction de l’enseignement supérieur, Sous-direction des bibliothèques et de la documentation.
Publié le : dimanche 1 janvier 2006
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R.I.D.C. 4-2006
    NATURE JURIDIQUE DU DROIT DUSAGE DU SOL EN DROIT VIETNAMIEN À LA LUMIÈRE DU DROIT DES BIENS FRANÇAIS    Ngoc Dien NGUYEN      Le droit vietnamien de la propriété immobilière est bâti à partir du droit dusage et non du droit de propriété. Le droit dusage du sol sétablit originairement par suite dun acte administratif unilatéral ou dun contrat administratif par lequel lÉtat, en qualité de propriétaire du sol, met le sol à la disposition du particulier pour usage. Le titulaire du droit dusage exerce sur le fonds de terre faisant lobjet de son droit un pouvoir comparable dans une certaine mesure à celui dont est investi le tenancier ayant le domaine utile dans lancien droit français. La détermination de la nature juridique du droit dusage du sol provoque de vives controverses en doctrine vietnamienne. Selon certains auteurs, cest un droit de propriété limité; pour dautres, il sagit dun droit de propriété sur lutilité économique de la chose. En tout état de cause, le droit dusage de sol né dune mise à usage confère à son titulaire non seulement la jouissance du fonds de terre faisant lobjet de lacte mais encore un véritable pouvoir direct sur ce fonds, pouvoir que lon pourrait rapprocher dun droit réel immobilier principal du droit français. Il est donc intéressant de mettre en lumière la nature juridique du droit dusage du sol en tant que bien immobilier élémentaire en procédant à la comparaison de ce droit avec les institutions correspondantes du droit français, notamment avec le droit de propriété.  The Vietnamese immovables law is built on the basis of use right, not property right, on land. The land use right is established originally as a result of an administrative deed or contract whereby the State- land owner- put a parcel of land at disposal of a person for use. The holder of land use right is entitled with a power on land that is comparable with the powers acknowledged to the tenant-holder of the domaine utile in the French ancient law.                                                  Docteur en droit, Doyen de la Faculté de droit de Can Tho.
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The determination of legal nature of land use right has been provocating a lot of controversy in Vietnamese doctrine. Some are inclined to consider land use right a limited property right; but others prefer that land use right would be regarded as a property right of lands economic utility. In any case, land use right resulting from a grant for use confers to the titleholder not only the right to use of the concerned parcel of land but also a direct power on it, power that might be similar to a principle immovable real right in French law. It is thus interesting to clarify the legal nature of land use right as elementary immovable thing in Vietnamese law by means of comparative study of this right and the correspondent institutions of French law, including the ownership.    1. Imprégné de lidéologie socialiste sur laquelle se fonde le régime politique, le droit vietnamien actuel comporte des institutions originales au regard des juristes occidentaux. 2. Le droit de la propriété vietnamien peut être évoqué comme exemple typique de ces originalités. La propriété privée est effectivement admise de très bonne heure par le législateur socialiste1. Mais jusquà la promulgation de la Constitution de 1992, elle ne portait pratiquement que sur les biens de consommation2biens de production dont les immeubles., à lexclusion des La notion de propriété privée immobilière nest donc retenue de manière effective que depuis une bonne dizaine dannées3. À noter que dans son état
                                                 1Révolution daoût 1945 le législateur socialiste vietnamien a souligné Au lendemain de la que le droit de propriété privée du citoyen est garanti par lÉtat : V. Constitution de 1946, art 12. À vrai dire, la Constitution du Viet Nam de 1945 ne prend pas nettement le caractère socialiste. Toutefois, ladmission de la propriété privée a été maintenue à travers les constitutions successives du Viet Nam socialiste. 2 Ecole supérieure de droit de Ha Noi, V.Giao trinh luat dan su Viet Nam (Traité de droit civil vietnamien), 1993, p. 363. 3En résumé, on ne trouve dans aucun texte de loi la négation formelle de la propriété privée immobilière. Mais, il y avait une époque où en raison dune économie centralisée et planifiée dinspiration du modèle soviétique qui se basait essentiellement sur la collectivisation des forces de production sociale, il était pratiquement impossible de provoquer le développement de la richesse dans le secteur privé. On peut se figurer dès lors que dans la mesure où les gens sont extrêmement pauvres, il nest pas question dopérations patrimoniales importantes réalisées par un particulier, telles que celles qui portent sur les biens immobiliers. Tout particulièrement, la jouissance privée dimmeubles à usage dhabitation se plaçait sous le strict et rigoureux contrôle de ladministration et la location privée dimmeubles à usage dhabitation était interdite sous prétexte quil sagisse dun acte ayant un caractère dexploitation capitaliste. Dans ce contexte, ladmission constitutionnelle de la propriété immobilière navait pas de valeur pratique remarquable. Il a fallu attendre jusquà la mise en vigueur de lordonnance du 29 mars 1991 sur le logement privé pour que la vente, la location dimmeubles à usage dhabitation se basent sur des contrats civils. Cette ordonnance a provoqué la restauration de la notion de propriété privée immobilière au sens du droit civil. La promulgation de la Constitution de 1992, qui a eu lieu au lendemain de ladoption de la politique de léconomie de marché et qui remplace la Constitution de 1980 nettement imprégnée de lidéologie soviétique, confirme la volonté des dirigeants du pays
 
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actuel, le droit de la propriété privée immobilière vietnamien est bâti à partir dun double principe établi par les articles 17 et 18 de la Constitution en vigueur: dune part, le sol est la propriété exclusive du peuple qui, dans lexercice de ses droits, est représenté par lÉtat ; dautre part, lÉtat peut mettre les sols à la disposition des particuliers pour usage. 3. Sur le terrain du droit privé, le titulaire du droit dusage du sol se voit conférer les prérogatives qui lui permettent de mettre en valeur le fonds de terre mis à sa disposition. Ces prérogatives sont définies de manière différente selon les modes détablissement originaires du droit dusage4. Elles sinspirent dailleurs de linstitution du droit de propriété. Plus exactement, la détermination des pouvoirs du titulaire du droit dusage sur le terrain faisant lobjet de son droit est faite à partir de lidée que le droit dusage est une sorte de concession de la propriété: le titulaire du droit dusage du sol ne jouit sur le sol que des droits que le propriétaire du sol, cest-à-dire lÉtat, lui cède. 4. En tout état de cause, cest le droit dusage du sol, et non le sol lui-même qui est, dans létat du droit positif vietnamien, considéré comme le bien immobilier de base au sens du droit privé. Le droit de la propriété immobilière, en tant que partie du droit de la propriété privée, est composé des règles relatives au droit dusage du sol et aux biens immobiliers attachés à ce droit. 5. Il est donc intéressant de mettre en lumière la nature juridique du droit dusage du sol en tant que bien immobilier élémentaire en procédant à la comparaison de ce droit avec les institutions correspondantes du droit français, notamment avec le droit de propriété. Mais, sagissant dune étude comparative ayant pour objectif de présenter le droit vietnamien aux juristes français et francophones, il paraît utile avant tout de présenter une vue densemble de loriginale institution du droit dusage du sol sur le terrain du droit foncier.   I. VUE DENSEMBLE DU DROIT DUSAGE DU SOL  6. À la différence du droit de propriété, le droit dusage du sol ne peut voir le jour quà linitiative de lÉtat. En effet, en vertu de la loi des sols de 2003, le droit dusage du sol est acquis originairement soit par une mise à usage, soit par un bail conclu au profit dun particulier par lÉtat que représente un établissement public compétent en matière dadministration                                                  dadmettre la propriété privée dont la propriété privée immobilière constitue le noyau dur, de manière effective. 4V.infra,n°13 et s.
 
 
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foncière5. Les attributs du titulaire du droit dusage sont dailleurs définis selon que ce droit résulte de lun ou de lautre des modes détablissement ci-dessus mentionnés.   A. -Établissement du droit  7. Nécessité dune intervention étatique. Au lendemain de la mise en vigueur de la législation foncière socialiste, le sol peut être ou non occupé par un particulier. Dans un cas comme dans lautre, lÉtat intervient, à la demande des particuliers, pour procéder à lattribution de sols pour usage, sous forme, soit dune mise à usage, soit dun bail, selon la nature des terrains concernés, leur destination, leur situation, et selon la situation des 6 intéressés au regard de la législation foncière en vigueur . Une chose est sûre, cest que le droit dusage du sol en droit vietnamien nest jamaisres nulliusnires derelictae; il ne peut donc être établi à partir dune occupation7.  1. Le droit dusage résultant dune mise à usage.  8. Etablissement du droit.sol à usage est définie comme unLa mise de acte juridique administratif par lequel lÉtat, à la demande dun particulier, lui accorde le pouvoir dutilisation dune portion du sol8. Elle peut être consentie, dans létat du droit positif vietnamien, à titre gratuit ou à titre onéreux.                                                  5 Les établissements publics compétents pour consentir une mise à usage ou un bail sont énumérés par larticle 37 de la loi des sols de 2003. Il sagit des comités populaires des provinces, des cantons et des communes. Ces établissements sont qualifiés de représentants du propriétaire dans les actes portant sur les sols. À remarquer que les représentants légaux de lÉtat doivent faire par eux-mêmes les actes portant sur les sols: ils nont pas le droit de mandater dautres établissements pour ces actes (même article). 6usage ou le bail peut être consenti soit à titre dattribution initiale de sols mise à  La inoccupés pour usage, soit à titre de consécration des droits dun occupant de sols. (art. 5 al. 4) Tout dépend de ce que lintéressé soit ou non exploitant en place au moment de la conclusion de lacte. À remarquer que sagissant dune personne étant en train dexploiter un terrain au jour de la mise en vigueur de la législation foncière socialiste, elle est autorisée à rester dans les lieux jusquà la régularisation de sa situation. Le droit quelle exerce sur le fonds est alors qualifié, en attendant sa consécration par lÉtat, dedroit dusage du sol virtuel. V., sur ce point, « Le Code civil vietnamien comme exemple de ladaptation du Code Napoléon dans le système de la propriété publique des sols », inLes Cahiers de droit, Université Laval46, mars-juin 2005, p. 260, note 9. V. aussi, n° infra.,n° 41 note 57. 7 notamment, « V. Code civil vietnamien comme exemple de ladaptation du Code Le Napoléon dans le système de la propriété publique des sols »,précit., p. 258. 8 des sols de 2003 art. 4 al. 1er. La mise de sols à usage ainsi définie est donc un acte Loi juridique individuel unilatéral, à la différence du bail de sols qui est considéré comme un véritable contrat: V.infra., n° 11.
 
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9. Mise à usage à titre gratuit.Les cas dans lesquels la mise à usage est consentie à titre gratuit sont prévus par larticle 33 de la loi des sols précitée. Il ressort de cet article que ce mode détablissement du droit dusage est considéré comme un outil que lÉtat emploie toutes les fois quil y a lieu de faciliter la mise en place dune politique économique ou sociale. Elle peut être effectivement considérée comme une mesure dassistance à la production agricole, comme en témoigne lattribution gratuite de la jouissance de terrains à usage agricole au profit de paysans ou détablissements de recherche scientifique dans le domaine de lagronomie. Elle peut aussi être consentie dans le cadre de la mise en place de la politique de protection de lenvironnement ; tel est notamment le cas de lattribution gratuite de la jouissance de terrains affectés à lédification de forêts protectrices. Tout particulièrement, se trouvant entre les mains du législateur socialiste, la mise à usage à titre gratuit constitue un excellent moyen de développement de léconomie collectiviste dans le domaine agricole. Ainsi, une coopérative peut être bénéficiaire de cette mise à usage lorsquelle a besoin de terrains en vue de la construction de siège social, de séchoirs, dentrepôts, ou de locaux de service de la production9. En principe, toute mise à usage à titre gratuit est limitée dans le temps. Selon la nature du sol et sa destination, la durée de la mise à usage à titre gratuit oscille entre vingt et cinquante ans10. À titre dexception, la mise à usage à titre gratuit est consentie pour une durée indéterminée dans les hypothèses où laffectation du fonds se trouve en conformité à lintérêt général ou à lintérêt légitime dune communauté, telles quelles sont envisagées par larticle 66 de la loi des sols. On y trouve par exemple le cas de lédification douvrages ayant un caractère de services publics, celui de lutilisation de sols dans le but religieux, etc. Dailleurs, même lorsque la durée de la mise à usage est limitée, le titulaire a la possibilité de continuer lexploitation du fonds en obtenant un renouvellement de la mise à usage sous réserve de remplir les conditions requises par la loi11. Il apparaît que le renouvellement est de droit lorsque les conditions imposées par la loi sont réunies de telle sorte que le titulaire du droit dusage qui a géré le fonds en bon père de famille nait pas à craindre un refus brutal et arbitraire de renouvellement de la mise à usage ou du bail de la part de ladministration foncière. 10. Mise à usage à titre onéreux. La mise à usage de sols à titre onéreux est un acte par lequel lÉtat procède à lattribution de la jouissance dune                                                  9Art. 33 al. 5 de la loi des sols, précit. 10Loi des sols, art. 67 al.1er. 11Loi des sols, art. 67 al. 1erin fine.
 
 
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portion du sol à un particulier en contrepartie dune somme dargent que ce dernier paie à titre de droits dutilisation du sol. Ce mode détablissement est prévu par larticle 34 de la loi des sols précitée. Nous pouvons nous apercevoir par cet article que dans létat du droit positif vietnamien, lattribution de la jouissance de terrains à usage dhabitation est obligatoirement payante. Il en est de même pour toute utilisation de sols dans le but lucratif qui ne remplit pas les conditions requises par la loi pour bénéficier dune mise à usage à titre gratuit et qui nentre pas dans le champs dapplication de la réglementation des baux de sols. Tel est par exemple le cas dun établissement économique ayant besoin de terrains en vue de la construction dimmeubles à usage dhabitation destinés à la commercialisation en la forme de vente ou de location. Enfin, il y des cas dans lesquels les sols peuvent être mis à usage à titre onéreux ou donnés en location selon loption faite par la personne admise à bénéficier de lattribution, ainsi quon le verra plus loin12. La mise à usage à titre onéreux est aussi en principe limitée dans le temps. La durée de cette mise à usage est déterminée en fonction des particularités des projets daffectation de sols mais ne peut dépasser 13 cinquante ans . Cependant, dans le cas où le projet exige un capital important dont lamortissement se déroule sur une longue période ou prévoit limplantation de travaux dans une région difficile au point de vue économique et social, la durée de la mise à usage peut être prolongée jusquà soixante-dix ans. À remarquer toutefois que la mise à usage portant sur un terrain à usage dhabitation est consentie pour une durée indéterminée14. Dailleurs, la mise à usage à titre onéreux pour une durée déterminée est renouvelable.  2. Le droit dusage résultant dun bail  11. Contrat administratif. Le bail de sols est défini comme le procédé dattribution de sols à des particuliers pour usage sur la base dun contrat15. Il sagit donc dun acte ayant un caractère conventionnel. Mais, il est loin dêtre un contrat au sens du droit civil. En effet, la plupart du temps, lÉtat-bailleur impose un certain nombre de conditions dutilisation des sols que le preneur ne peut quaccepter. De plus, il ny a pas doffre de bail de sols adressée de la part de lÉtat de sorte que pour lobtenir, il convient au particulier de faire des démarches nécessaires auprès de ladministration foncière. Il en résulte quil y aurait lieu de qualifier le bail de sols de contrat                                                  12 Infra, n° 12. 13Loi des sols, art. 67 al. 3. 14Loi des sols, art. 66 al. 3. 15Loi des sols, art. 4 al. 2.
 
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administratif. En tout état de cause, le bail de sols est soumis, dans létat du droit positif vietnamien, à la loi foncière qui fait partie du droit administratif16, et non au droit civil. La durée du bail est aussi limitée dans le temps. En vertu de larticle 67 alinéa 1ervingt ans ou de cinquante ansde la loi des sols, cette durée est de au maximum selon la nature des sols et lorsque le bail est consenti à un individu ou un foyer. Le même article dispose que le bail est conclu avec un établissement économique pour une durée de cinquante ans au maximum; mais cette durée peut être prolongée jusquà soixante-dix ans lorsque le projet dexploitation des sols remplit les mêmes conditions pour bénéficier dune mise à usage à titre onéreux prolongée qui a été énoncée plus haut (al.3)17Tout particulièrement, les baux consentis à des établissements. diplomatiques étrangers en vue de lédification de leur siège peut arriver à terme au bout de 99 ans (al. 4) ; ces derniers baux se rapprochent alors des baux emphytéotiques du droit français quant à la durée. Dailleurs, comme la mise à usage à titre onéreux, les baux de sols sont aussi renouvelables. Le preneur a donc la possibilité de se maintenir dans les lieux à la fin du bail en attendant son renouvellement. Le renouvellement du bail paraît aussi avoir lieu de droit lorsque le preneur remplit toutes les conditions requises par la loi pour en bénéficier. 12. lieu de conclure un bail de sol ?Dans quels cas y a-t-il Les hypothèses dans lesquelles il y a lieu de conclure un bail de sol au profit dun particulier sont prévues par larticle 35 de la loi des sols précitée. Il sagit dabord détendre une exploitation agricole existante dans la mesure où lexploitant possède un fonds de terre dont la surface est supérieure à la limite imposée par la loi de telle sorte quil ne peut plus demander une mise à usage à titre gratuit. Mais dans la généralité des cas, il sagit dun projet dexploitation de sols qui peut se baser soit sur une mise à usage à titre onéreux, soit sur un bail ; et si le bail a été conclu, cest parce que lintéressé a opté pour cette forme dattribution, après avoir estimé quelle est le mode dacquisition de la jouissance de sols qui lui est le plus convenable18. Aussi bien, la faculté dopter, admise par larticle 108 de la loi des sols, est offerte notamment à loccasion de la création dune exploitation commerciale, industrielle ou artisanale, la création dun lotissement, limplantation
                                                 16La loi foncière vietnamienne peut se définir comme lensemble des règles destinées à régir la gestion des sols. Dans la mesure où les sols sont des biens publics, le régime juridique de leur gestion fait partie du droit public, plus précisément, du droit administratif des biens. 17 Supra, n° 10. 18 faculté dopter est prévue dans la mesure où ladoption de différents modes La détablissement du droit dusage nentraîne aucun incident sur laffectation des sols ni sur les intérêts économiques que les sols procurent à lÉtat.
 
 
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douvrages ayant un caractère de services publics et dont lutilisation seffectue dans le cadre dune entreprise commerciale,etc.   B. - Attributs du titulaire du droit   13. Les auteurs de la loi des sols consacrent tout un chapitre faisant partie de cette loi à la définition des droits et obligations du titulaire du droit dusage du sol. Lidée directrice est que le titulaire du droit dusage du sol est tenu dexploiter le fonds en bon père de famille et quen contrepartie il est investi des pouvoirs lui permettant de tirer de ce fonds les avantages économiques nécessaires qui sont en rapport avec le mode détablissement de son droit dusage.  1. Droit résultant dune mise à usage  14. Les attributs du titulaire du droit dusage du sol résultant dune mise à usage sont définis selon que cette mise à usage est consentie au profit dun organisme, dun foyer ou dun individu. Tous les droits dusage nés dune mise à usage ne sont pas considérés comme des biens.  a) Distinction des droits dusage  15. Le droit dusage du sol conféré à un organisme.Une chose est sûre, cest que le droit dusage résultant dune mise à usage à titre gratuit au profit dun organisme na aucune valeur patrimoniale. La solution nest point choquante puisque la mise à usage à titre gratuit, lorsquelle est consentie à un organisme, vise un but essentiellement non lucratif : recherche scientifique, protection de lenvironnement, défense nationale,..etc. La mise à usage au profit dune coopérative ou dune entreprise dÉtat, quant à elle, prend nettement le caractère dintuitu personae: si ce nest pas cette personne qui exploite le fonds, le droit dusage perdra sa raison dêtre. Sagissant dune mise à usage à titre onéreux, il convient encore de faire une distinction selon que le titulaire du droit dusage est une entreprise dÉtat ou une entreprise privée. Si lentreprise dÉtat paye les droits dutilisation du sol à laide dun fonds alimenté par le budget de lÉtat, le droit dusage qui en résulte ne pourra être considéré comme un bien privé; dans le cas contraire, le droit dusage est assimilé à un droit dusage conféré à une entreprise privée. Il nest pas question en revanche dorigine du fonds affecté au paiement des droits dutilisation du sol lorsque le bénéficiaire de la mise à usage à
 
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titre onéreux est une entreprise privée. Le droit dusage ainsi conféré à une entreprise privée est donc un bien privé au sens du droit civil. 16.dusage conféré à un foyer ou à un individu.Le droit  droit Le dusage résultant dune mise à usage consentie à titre gratuit à un foyer ou un individu est aussi considéré comme un bien privé : il est évaluable en argent, cessible et saisissable19. À plus forte raison, le droit dusage né dune mise à usage à titre onéreux entre dans le patrimoine privé à titre de subrogation à la somme dargent que le titulaire a employée au paiement des droits dutilisation du sol.  b) Composantes du droit dusage ayant une valeur patrimoniale  17. Usus et fructus. Le droit dusage du sol ayant une valeur patrimoniale donne certainement à son titulaire le droit duser du fonds de terre conformément à sa destination et le droit de percevoir les fruits qui y sont afférents. 18. Abusus. titulaire du droit dusage du sol peut disposer de son Le droit de manière comparable au propriétaire qui dispose dun bien lui appartenant. Il peut effectivement céder sont droit, le laisser à ses héritiers à son décès. Il peut transférer une partie de son droit, le grever de servitude.  2. Le droit dusage né dun bail  19. Principe. larticle 111 de la loi des sols, létablissement Selon économique à qui lÉtat a consenti un bail de sols a le droit duser, de jouir et de disposer des biens attachés au fonds qui lui appartiennent. Si les biens attachés au fonds sont vendus, lacquéreur viendra prendre la qualité de bénéficiaire du bail à la place du vendeur dans les rapports avec lÉtat. Tout se passe comme si laliénation des biens attachés au fonds emportait cession automatique du bail. Les mêmes solutions sont retenues pour le cas où le preneur est un foyer ou un individu (art. 114) Il est à remarquer que la loi ne fait pas allusion à lhypothèse dans laquelle il ny a pas de biens attachés au fonds de terre faisant lobjet du bail. On peut en déduire que dans létat du droit positif vietnamien, le droit dusage du sol résultant dun bail, lui-même, na pas de valeur patrimoniale : il ne peut être inscrit à lactif du patrimoine de son titulaire. Aussi bien, le droit dusage du sol résultant dun bail nest considéré que comme un moyen par lequel le titulaire met le fonds en valeur. Dailleurs, cest lexistence des biens sur le fonds, qui appartiennent au titulaire du droit dusage, qui justifie le maintien du droit entre les mains du                                                  19Art. 113 de la loi des sols, précit.
 
 
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titulaire. Lorsque les biens en question sortent du patrimoine du titulaire du droit dusage, son droit dusage na plus raison dêtre. 20. Cas particulier : le sous-bail.En vertu de larticle 111 al 1er, d) de la loi des sols, létablissement économique-titulaire du droit dusage du sol (résultant dun bail) peut donner son droit en location. Il convient de souligner quil sagit dun bail portant sur le droit dusage, ce qui le distingue dun bail portant sur le sol lui-même: ce dernier ne peut être conclu que par lÉtat20. Le fait que le droit dusage du sol résultant dun bail peut être loué pourrait bouleverser le régime juridique de ce droit, puisque le bail de droit dusage procure naturellement des profits pécuniaires et cela soppose à la règle selon laquelle le droit dusage du sol ainsi établi nest pas un bien. Pourtant, il est précisé que les terrains concernés doivent se situer dans une zone industrielle et que le bail du droit dusage ne peut être conclu quaprès installation des équipements dinfrastructure nécessaires. On pourrait dès lors soutenir que ce sont les équipements qui apportent au droit dusage une valeur économique de sorte quil soit considéré comme un bien. 21. Cas particulier : le bail consenti à un étranger. Selon larticle 119 al. 3 de la loi des sols, lorsque le bail est conclu avec un Vietnamien installé à létranger ou une personne physique ou morale de nationalité étrangère qui se trouve au Viet Nam dans le cadre dun projet dinvestissement économique, le droit dusage qui en résulte peut être cédé avec les biens qui y sont attachés21. Encore faut-il toutefois pour bénéficier de cette solution que le titulaire sengage dans le contrat de bail à payer davance la totalité du fermage. À souligner que la solution est conçue en tenant compte de la qualité du titulaire du droit dusage. Dès lors, elle doit être logiquement écartée lorsque le droit dusage est cédé et que le cessionnaire na pas la même qualité que le cédant. Aussi bien, un droit dusage, transmissible du fait quil dérive dun bail de sol consenti à un étranger-investisseur au Viet Nam, cesse de lêtre après avoir été cédé à un Vietnamien installé au Viet Nam. Cela est curieux.                                                     20On trouve parfois dans le texte même de la loi foncière lexpression de sous-bail qui vise un acte par lequel le titulaire dun droit dusage résultant de bail de sols conclu avec lÉtat donne ce droit en location au profit dun autre particulier : v. par ex, lart. 111 al. 1er, d). Pourtant, le locataire dun droit dusage na pas, par suite du bail, un droit dusage qui lui est propre : il na que le droit de jouissance du droit dusage que lui transfère le titulaire du droit. Au regard du droit français, le bail de droit dusage est un véritable contrat civil qui ne confère au locataire quun droit de créance contre le bailleur. 21Il en et de même pour le cas où le bail consenti à une de ces personnes porte sur un terrain situé dans une zone industrielle, zone de hautes technologies ou zone économique.
 
N. D. NGUYEN : DROIT DUSAGE DU SOL AU VIETNAM 1213
III. LA NATURE JURIDIQUE DU DROIT DUSAGE  22.Observations générales.Dans la mesure où le droit dusage du sol se trouve dans le patrimoine privé, sa nature juridique fait lobjet de vives controverses en doctrine vietnamienne. Selon certains auteurs, il sagit dun droit de propriété limité22 toutes les prérogatives du titulaire du droit : dusage sont aussi des prérogatives du propriétaire ; mais il y a des prérogatives du propriétaire qui ne sont pas reconnues au titulaire du droit dusage. Le rapprochement est pourtant loin dêtre convaincant. Le droit de propriété limité est à lorigine un véritable droit de propriété ; il est dailleurs limité en tant que droit de propriété. Le droit dusage du sol, on le sait, résulte de la reconnaissance aux particuliers des droits sur des biens appartenant à lÉtat : là où lÉtat-propriétaire du sol renonce à telle ou telle prérogative sur le sol, là où cette prérogative est reconnue au profit du titulaire du droit dusage. Parfois on parle de la propriété du droit dusage23. Partant effectivement de lidée que le droit dusage lui-même est une chose, on retient que le titulaire du droit a lusus, lefructuset labususde cette chose originale24. En tout état de cause, le droit dusage de sol né dune mise à usage confère à son titulaire non seulement la jouissance du fonds de terre faisant lobjet de lacte mais encore un véritable pouvoir direct sur ce fonds, pouvoir que lon pourrait rapprocher dun droit réel immobilier principal du droit français. Il est donc intéressant détablir un tableau de comparaison du droit dusage du sol avec certains droits réels immobiliers principaux du droit français dont le droit de propriété.                                                        22V. par ex., Tran Quang HUY et Pham Xuan HOANG,Quyen su dung dat trong thi truong bat dong san Viet Nam (le droit dusage du sol dans le marché immobilier vietnamien), Tu Phap, 2004, p. 19. 23 Duy NGHIA, PhamCo so phap luat kinh te Viet Nam, vi mot nen kinh te phat trien ben vung va toan cau hoa (Fondement du droit économique vietnamien, pour une économie durablement développée et mondialisée), Chinh Tri Quoc Gia, 2003, p. 64. 24 La conception de la propriété du droit dusage suit donc la même logique qua adoptée le Doyen CARBONNIER dans sa conception de la propriété des fruits (quest lusufruit du droit français) : « Théorie juridique, rapports de lusufruitier avec la chose »,Droit civil-Les biens, PUF, 2000, n°104. Il sagit donc dun droit sur lutilité économique de la chose sans droit sur la chose elle-même. V.contra, P. MALAURIE et L. AYNES,Droit civil-Les biens, Cujas, 2005, n° 812.
 
 
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