Évolution récente de la géographie des bureaux en Île-de-France//Récent évolution of real estate geography in Ile-de-France - article ; n°618 ; vol.110, pg 151-174

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Annales de Géographie - Année 2001 - Volume 110 - Numéro 618 - Pages 151-174
Since the early sixties, western countries have experienced a further integration of office activities in their economies. The evolution of the conditions of world markets, production means and societies triggered a boom in the number of office workers. This socio-economic change federated a whole building sector and generated a real market of office buildings, mainly organised around rented and speculative property. Due to the extent of the market, suppliers provided property developments in peripheral urban areas. These evolutions modified ur- ban organisation and they challenged the economic legitimacy of inner cities, which used to be the only area concentrating office activities. Some analysts consider the deconcentration of office construction as a symbol of the decline of inner cities, seen as dying legacies of the industrial economy. Others show that it is a consequence of the most classical market processes, linked with the exaggerated tensions between supply and demand for inner cities spaces, which leads to a reinforced specialisation and economic selectivity of inner cities. Through the Parisian example, this paper aims to raise the issue of the new economic relations between centre and periphery of towns as defined by the System of office construction.
Depuis le début des années soixante, l'ensemble des pays occidentaux a connu une nouvelle étape dans le processus d'intégration des activités de bureaux au sein de l'économie. L'évolution des conditions des marchés internationaux, des procédés de production et des sociétés a entraîné une explosion du nombre des employés de bureaux. Cette mutation socio-économique a fédéré une filière immobilière de production et généré un véritable marché d'immeubles de bureaux 2, principalement organisé autour de produits locatifs et spéculatifs. Par ailleurs, l'ampleur de ce marché a conduit les offreurs à proposer des programmes immobiliers dans des espaces urbains «périphériques». Ces évolutions, d'une part, ont modifié l'organisation urbaine et d'autre part, ont remis en cause la légitimité économique du centre-ville, jusqu'alors espace exclusif où se concentraient les activités de bureaux. Certains auteurs voient dans la déconcentration urbaine de la production des bureaux le symbole du déclin des centres-villes, héritages moribonds de l'économie industrielle; d'autres, au contraire, montrent combien c'est un processus de marché des plus classiques lié à des tensions exacerbées entre l'offre et la demande pour les espaces centraux et qui aboutirait à un renforcement de la spécialisation et de la sélectivité économique du centre-ville. L'article, par le biais de l'exemple parisien, interroge cette problématique des nouveaux rapports économiques entre centre et périphérie des métropoles qui est posée par le système de production des bureaux.
24 pages
Source : Persée ; Ministère de la jeunesse, de l’éducation nationale et de la recherche, Direction de l’enseignement supérieur, Sous-direction des bibliothèques et de la documentation.
Publié le : lundi 1 janvier 2001
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M. Eric Crouzet
Évolution récente de la géographie des bureaux en Île-de-
France//Récent évolution of real estate geography in Ile-de-
France
In: Annales de Géographie. 2001, t. 110, n°618. pp. 151-174.
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Crouzet Eric. Évolution récente de la géographie des bureaux en Île-de-France//Récent évolution of real estate geography in Ile-
de-France. In: Annales de Géographie. 2001, t. 110, n°618. pp. 151-174.
doi : 10.3406/geo.2001.1765
http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/geo_0003-4010_2001_num_110_618_1765Abstract
Since the early sixties, western countries have experienced a further integration of office activities in
their economies. The evolution of the conditions of world markets, production means and societies
triggered a boom in the number of office workers. This socio-economic change federated a whole
building sector and generated a real market of office buildings, mainly organised around rented and
speculative property. Due to the extent of the market, suppliers provided property developments in
peripheral urban areas. These evolutions modified ur- ban organisation and they challenged the
economic legitimacy of inner cities, which used to be the only area concentrating office activities. Some
analysts consider the deconcentration of office construction as a symbol of the decline of inner cities,
seen as dying legacies of the industrial economy. Others show that it is a consequence of the most
classical market processes, linked with the exaggerated tensions between supply and demand for inner
cities spaces, which leads to a reinforced specialisation and economic selectivity of inner cities. Through
the Parisian example, this paper aims to raise the issue of the new economic relations between centre
and periphery of towns as defined by the System of office construction.
Résumé
Depuis le début des années soixante, l'ensemble des pays occidentaux a connu une nouvelle étape
dans le processus d'intégration des activités de bureaux au sein de l'économie. L'évolution des
conditions des marchés internationaux, des procédés de production et des sociétés a entraîné une
explosion du nombre des employés de bureaux. Cette mutation socio-économique a fédéré une filière
immobilière de production et généré un véritable marché d'immeubles de bureaux 2, principalement
organisé autour de produits locatifs et spéculatifs. Par ailleurs, l'ampleur de ce marché a conduit les
offreurs à proposer des programmes immobiliers dans des espaces urbains «périphériques». Ces
évolutions, d'une part, ont modifié l'organisation urbaine et d'autre part, ont remis en cause la légitimité
économique du centre-ville, jusqu'alors espace exclusif où se concentraient les activités de bureaux.
Certains auteurs voient dans la déconcentration urbaine de la production des bureaux le symbole du
déclin des centres-villes, héritages moribonds de l'économie industrielle; d'autres, au contraire,
montrent combien c'est un processus de marché des plus classiques lié à des tensions exacerbées
entre l'offre et la demande pour les espaces centraux et qui aboutirait à un renforcement de la
spécialisation et de la sélectivité économique du centre-ville. L'article, par le biais de l'exemple parisien,
interroge cette problématique des nouveaux rapports économiques entre centre et périphérie des
métropoles qui est posée par le système de production des bureaux.volution récente de la géographie
des bureaux en le-de-France
Recent evolution of real estate geography
in le-de-France
Eric Crouzet
Docteur en Géographie conomique et Urbaine
ATER institut de Géographie de Bordeaux III équipe INTERMET
Résumé Depuis le début des années soixante ensemble des pays occidentaux connu
une nouvelle étape dans le processus intégration des activités de bureaux au
sein de économie évolution des conditions des marchés internationaux des
procédés de production et des sociétés entraîné une explosion du nombre des
employés de bureaux Cette mutation socio-économique fédéré une filière im
mobilière de et généré un véritable marché immeubles de bu
reaux principalement organisé autour de produits locatifs et spéculatifs Par
ailleurs ampleur de ce marché conduit les offreurs proposer des program
mes immobiliers dans des espaces urbains périphériques Ces évolutions
une part ont modifié organisation urbaine et autre part ont remis en cause
la légitimité économique du centre-ville alors espace exclusif où se con
centraient les activités de bureaux Certains auteurs voient dans la dé
concentration urbaine de la production des bureaux le symbole du déclin des
centres-villes héritages moribonds de économie industrielle autres au con
traire montrent combien est un processus de marché des plus classiques lié
des tensions exacerbées entre offre et la demande pour les espaces centraux et
qui aboutirait un renforcement de la spécialisation et de la sélectivité écono
mique du centre-ville article par le biais de exemple parisien interroge cet
te problématique des nouveaux rapports économiques entre centre et périphérie
des métropoles qui est posée par le système de production des bureaux
5/nce the early sixties western countries have experienced further integration Abstract
of office activities in their economies The evolution of the conditions of world
markets production means and societies triggered boom in the number of of
fice workers This socio-economic change federated whole building sector
and generated real market of office buildings mainly organised around rented
and speculative property Due to the extent of the market suppliers provided
property developments in peripheral urban areas These evolutions modified ur-
Cet article reprend les principales conclusions dégagées au terme un travail de thèse en
géographie économique et urbaine présenté en Décembre 1999 université de Toulouse II et
intitulé Les bureaux dans espace métropolitain miroirs une organisation urbaine 896 p.
Est considéré comme local de bureaux tout local dans lequel exerce en pratique des activités
administration de direction de gestion de secrétariat de conseil études ingénierie
informatique et de traitement mécanographique ainsi que de locaux vacants destinés exer
cice de telles activités que ce soit par des personnes publiques ou privées On distingue en géné
ral deux grands types de bureaux les bureaux réalisés en blanc sans connaissance priori de
utilisateur final et les en compte-propre réalisés en propriété par leurs futurs utilisa
teurs Notre analyse porte principalement sur les bureaux réalisés en blanc qui représentent près
des 3/4 de la production de ces vingt dernières années
Ann Gèo. no 618 2001 pages 151-174 Armand Colin 152 ricCrouzet ANNALES DE OGRAPHIE 618 2001
ban organisation and they challenged the economic legitimacy of inner cities
which used to be the only area concentrating office activities Some analysts
consider the déconcentration of office construction as symbol of the decline
of inner cities seen as dying legacies of the industrial economy Others show
that it is consequence of the most classical market processes linked with the
exaggerated tensions between supply and demand for inner cities spaces which
leads to reinforced specialisation and economic selectivity of inner cities
Through the Parisian example this paper aims to raise the issue of the new eco
nomic relations between centre and periphery of towns as defined by the system
of office construction
Mots-clés Activités de bureaux géographie des bureaux immobilier de bureaux marché
immobilier metropol isation real estate urbanisation le-de-France centre/pé
riphérie
Key-words Office activities office geography office property property market real estate
urbanisation le-de-France Centre/Periphery
évolution de la production confirme dans sa globalité
des phases cycliques
La courbe de la production cumulée des bureaux en Ile-de-Fran fait appa
raître quatre grandes phases de production On observe deux périodes de for
te croissance en 1962-1975 et 1985-1995 et deux périodes de stabilisation
Illustration non autorisée à la diffusion
Sources Direction des Affaires conomiques et Internationales DAEI) Paris 1998
Fig Les autorisations de construire des bureaux en le-de-France de 1962 1996*
Authorizations to build real estates in le-de-France from 1962 to 1996
Sauf cas exceptionnels mentionnés les chiffres sur la production des bureaux pour la région le-de-
France concernent des permis de construire autorisés en date réelle corrigée Nous avons préféré cet
indicateur car il nous semble mieux refléter les tendances du marché de offre des bureaux Les phé
nomènes spéculatifs sont plus visibles que lorsque on travaille partirdes mises en chantiers collant
davantage la demande réelle des entreprises il en soit les deux indicateurs sont aussi vala
bles un que autre ils nécessitent simplement de faire un choix en fonction de ce que on souhaite
montrer IA RIF considère sur la période étude que en moyenne des permis acceptés ne font
pas objet de mise en chantier Articles Evolution recente de la géographie des bureaux en le-de-France 153
entre 1975 et 1985 puis partir de 1995 en 1997 Chacune de ces pha
ses correspond des conditions du marché immobilier particulières liées de
fa on générale aux cycles investissements et la croissance de emploi
Mais surtout chacun de ces cycles de production correspond une ou des ins
criptions géographiques elles-aussi particulières Dés lors il paraît intéres
sant étudier la géographie de la des bureaux dans la région IDF
selon ces quatre grandes périodes Il agit de mesurer et de comprendre les
processus de déconcentration des bureaux afin de interroger sur le poids des
espaces centraux dans une structure économique métropolitaine qualifiée de
nouvelle car organisée sur un modèle polycentrique
7.7 révolution de la production entre 1962 et 1974 premier cycle
de croissance les deux tiers des bureaux sont réalisés dans Paris
et les Hauts-de-Seine
Entre 1962 et 1974 plus de dix millions de mètres carrés de bureaux ont été
réalisés en Ile-de-Fran Cette production est répartie géographiquement
de la fa on suivante
Tab Production des bureaux en le-de-France entre 1962-1974 des en entre
En million de m2 SHON
Paris 312
Hauts-de-Seine 3763
Seine-Saint-Denis 0/912
Val-de-Marne 0712
022 Seine-et-Marne
Essonne 054
Yvelines 0854
Val-dOise 0551
Total 10672
La production en Ile-de-Fran sur cette période se répartit en trois
tiers géographiques Un premier tiers des bureaux est réalisé dans la ville de
Paris Un deuxième tiers concerne la production ouest dans le département
des Hauts-de-Seine Un troisième tiers regroupe la production de ensemble
des autres départements de Ile-de-Fran Une première évolution
géographique se dessine alors dans la répartition métropolitaine des bureaux
en Ile-de-Fran Alors que la commune de Paris était le site quasiment exclu
sif de la production des bureaux la fin des années soixante elle ne concen
trerait plus que 1/3 des neufs mis sur le marché Dès ce moment
Paris est en perte relative de dynamique par rapport la production immobi
lière de bureaux dans la région Ile-de-Fran Au contraire les espaces hors
du centre traditionnel émergent fortement modifiant en cela sensiblement la
structure économique et urbaine de la région parisienne 154 Eric Crouzet ANNAIES DE GEOGRAPHIE 618 2001
Mais si ces mouvements de production ne laissent pas de doute sur émer
gence des espaces de la couronne parisienne les données générales doivent
être nuancées En effet comme le remarque Véronique Barry Longchamps
durant cette période les surfaces autorisées se répartissent pour la plupart
entre les communes de la très proche banlieue avec une forte prédominance
des communes situées ouest Cette concentration ne se limite pas au sec
teur de La Défense qui avec près un million de mètres carrés absorbe la
moitié des surfaces autorisées dans ce département des Hauts-de-Seine Elle
étend sur les communes environnantes dans son prolongement vers ouest
Colombes Reuil-Malmaison et même Louveciennes sont touchées ainsi que
les communes limitrophes de Paris telles que Boulogne Neuilly-sur-Seine
Levallois-Perret et Saint-Cloud Barry Delongchamps 1986) évolution de
la localisation des bureaux dans la zone agglomérée de la Région Ile-de-Fran
des années soixante nos jours rapport études IAURIF 63 p. La ligne
RA qui dessert La Défense partir de 1970 explique sans doute engoue
ment des promoteurs immobiliers durant cette période
Dans cette évolution de fond il nous faut établir deux séquences une pre
mière entre 1962 et 1968 et une seconde entre 1969 et 1974 On observe
une part une augmentation sensible de la production sur ces deux sous-pé
riodes permettant de fixer le pic de production entre 1969 et 1972 autre
part entre 1968-1974 le poids de Paris dans la des bureaux chute
très fortement Cette deuxième séquence dans la croissance généralisée de la
production des bureaux déstabilise encore davantage la position de Paris dans
le marché et dans la production des bureaux en Région Ile-de-Fran Durant
la période 1962-1968 Paris représentait 34 de la production de Ile-de-
Fran contre 27 durant la période suivante entre 1969-1974
Si on affine analyse on peut observer que le poids des villes nouvelles de
Saint-Quentin Cergy Evry et Marne-la-Vallée est assez conséquent toutes pro
portions gardées avec de la production de Ile-de-Fran et des surfaces
autorisées dans ensemble de la zone agglomérée Pourtant durant cette période
les villes nouvelles restent encore état de projets aménagement très incom
plets puisque les grands équipements publics ne sortiront de terre en 1972-73
Tab Production des bureaux dans les villes nouvelles entre 1968-1973
Real estate production in new tows between 1968-1973
En m2 En des villes nouvelles
96952 259 Saint Quentin
185347 Cergy 49/5
85963 23 ry
Marne La Vallée 5918 16
Total 374180 100
Sources après le fichier SIROCCO IAURIF 1986 Articles volution récente de la géographie des bureaux en le-de-France 155
En revanche les pôles restructurateurs ne représentent que 10 de la pro
duction de bureaux en le-de-France alors ils figurent comme des espaces
urbains aménagement prioritaires au SDAURD depuis 1965
Tab Production des bureaux dans les pôles restructurateurs entre 1968-1973
Real estate in poles between 1968-1973
En m2 En des centres restructurateurs
Saint-Denis 101412 34
Bobigny 32550 43
Rosn 5497 07
réte 178836 235
Versailles 63449 84
155348 Vélizy 205
Rungis 135682 79
Le Bourget-Roissy 86416 114
Total 759190 100
Sources après le fichier SIROCCO IAURIF 1986
On relève donc entre 1962 et 1974 une première phase de forte crois
sance de la production qui organise géographiquement selon un processus
général de déconcentration en première couronne Mais cette dé
concentration se fait sur le mode de la polarisation urbaine favorisant les pôles
de bureaux de ouest parisien et les quelques pôles urbains soutenus par les
pouvoirs publics villes nouvelles et pôles restructurateurs)
La période 1974-1984 une crise généralisée
de la production qui touche en particulier Paris et conduit
un assouplissement de la politique de agrément
2.7 Une crise généralisée
La période 1974-1984 est marquée par une première crise de surproduction
qui entraîne une baisse des demandes de permis de construire pour ensemble
de la région Ile-de-Fran Le volume de la production des bureaux baisse
environ 35 par rapport la période précédente passant de 1066 millions
de m2 69 millions de m2 Mais cette baisse touche particulièrement la ville
de Paris qui ne concentre plus que 87 de la production de bureaux de île-
de-France Au contraire ensemble des départements de île-de-France hor
mis celui des Hauts-de-Seine connaît une légère progression ou bien une
confirmation des dynamiques de croissance enregistrées durant la période pré
cédente 1962-1974 En cela la polycentralité de la production des bu
reaux dans la région Ile-de-Fran se confirme alors que la position du centre
affaires parisien tendrait décliner. au moins en valeur relative Eric Crouzet ANNALES DE OGRAPHIE 618 2001 156
Plusieurs éléments concourent expliquer cette évolution de la produc
tion En ce qui concerne la chute générale de la production il faut relever
impact de la première crise pétrolière qui eu sans conteste des effets im
portants sur économie générale des pays occidentaux Pour ce qui concerne
le marché immobilier des bureaux cette crise économique est soldée par une
forte baisse des investissements en particulier ceux concernant les immeubles
construits en blanc Quelques programmes en blanc vont cependant sortir de
terre entre 1974 et 1977 le temps que le marché se réajuste problème de
inélasticité de la production des bureaux autres programmes de bureaux
réalisés en compte-propre et planifiés depuis longue date dans le cadre des
villes nouvelles vont venir alimenter une faible production des bureaux La
reprise de la production débutera réellement partir de 1982 lorsque se fe
ront sentir les premiers effets de pénurie sur les produits neufs Grâce ces
trois facteurs la production des bureaux atteint tout de même sur la dé
cennie un total de 69 millions de mètres carrés
Le deuxième élément important lorsque on fait abstraction de la crise
économique généralisée est le fait que évolution de la production traduit
surtout une crise immobilière Au début des années soixante-dix on observe
en effet une sorte de Krach de la production qui serait principalement dû
un processus de surproduction élément caractéristique une crise immo
bilière savoir le stock de bureaux vacants commence se préciser fortement
dès les années 1971-1972 sans que pour autant les offreurs ne alarment en
core De nombreux programmes de bureaux neufs mis sur le marché durant
cette période restent vides et demandent de plus en plus de temps pour être
entièrement loués Cette situation est imputable aux conditions du marché de
époque en particulier la surproduction induite par arrivée massive des in
vestisseurs britanniques qui est entretenue ensuite par les promoteurs fran
ais Ainsi une première bulle spéculative des bureaux éclate et entraîne la
production dans un cycle la baisse tab 4)
Pour ce qui concerne plus spécifiquement le cas de la ville de Paris dont
la dynamique de production est extrêmement faible elle concentre 87 des
permis acceptés contre 30 durant la décennie précédente) la raison princi
pale de la forte baisse explique par un renforcement partir de 1971 des
mesures restrictives concernant la délivrance de agrément pour les nouveaux
programmes immobiliers de bureaux Dans le cadre de la politique définie au
schéma directeur visant équilibrer les activités économiques dans la région
métropolitaine Paris et ouest parisien sont fortement pénalisés alors que
dans les zones de banlieue nouvellement aménagées la production est encou
ragée elle constitue un gage de déconcentration des activités et un
équilibre des bilans financiers des aménagements Ainsi expliquent les in
dices de variations qui sont positifs ou stables pour tous les secteurs
géographiques hormis Paris et les Hauts-de-Seine Le renforcement de agré
ment dans les zones centrales va surtout bénéficier aux villes nouvelles qui re
présentent sur la période étude plus de 17 de la production totale des
bureaux en Ile-de-Fran Articles volution récente de la géographie des bureaux en le-de-France 157
Tab Production comparée des bureaux en région le-de-France entre les périodes 1962-
1974 1975-1984
Real estate comparative production in le-de-France between 1962-1974 and 1975-
1984 periods
1962-1974 1975-1984 Progression en indice 100
Paris 312 0605 80
Hauts-de-Seine 376 1761 54
Seine-Saint-Denis 0912 0863 5/3
Val-de-Marne 0712 0775 008
Seine-et-Marne 022 0552 509
Essonne 054 0763 +4129
Yvelines 0854 1028 +20/37
0551 0585 61 Val-dOise
Total 1066 69 35
Sources après le fichier SIROCCO IAURIF 1986
Tab Production comparée des bureaux dans les villes nouvelles entre les périodes 1962-
1974 1975-1984
Real estate comparative production in news towns between 1962-1974 and 1975-
1984 periods
1962-1974 1975-1984
96952 401422 Saint Quentin
185347 Cergy 344178
Evry 85963 203652
Marne La Vallée 5918 235171
Total 374180 1184423
Sources après le fichier SIROCCO IAURIF 1986
En revanche les pôles restructurateurs ne connaissent pas évolution sen
sible durant les deux périodes Abandonnés avec la libéralisation de agrément
en 1985 ils auront pas joué le rôle diffusant souhaité par le CIAT même ils
constituent néanmoins les principaux pôles de bureaux en grande couronne
Entre 1968 et 1985 leur part relative tendance diminuer par rapport en
semble de la zone agglomérée parisienne IAURIF 1984 tab 6)
Cette période de production traduit dans ses évolutions les effets de la
politique aménagement régionale qui cherché par le biais de la procédure
de agrément rétablir équilibre dans organisation de la production ré
gionale des bureaux Cependant les chiffres de production même ils sont
supérieurs ceux des zones les plus centrales de agglomération parisienne 158 Eric Crouzet ANNALES DE OGRAPHIE 618 2001
restent relativement faibles et ne remettent pas véritablement en cause la
géographie régionale des bureaux de Ile-de-Fran
Tab Production comparée des bureaux dans les pôles restructurateurs entre les périodes
1962-1974 1975-1984
Real estate comparative production in pôles restructurateurs between 1962-1974 and
197 5-1984 periods
1962-1974 1975-1984
Saint-Denis 101412 39612
32550 Bobigny 47086
Rosn 5497 10545
Créteil 178836 202791
Versailles 63449 52630
Vé lizy 155348 72177
Pungis 135682 65398
Le Bourget-Roissy 86416 167814
Total 759190 688053
Sources après le fichier SIROCCO IAURIF 1986
Par ailleurs les contraintes réglementaires de production qui favorisent les
espaces de bureaux hors des zones centrales se heurtent la fin des années
soixante-dix des problèmes relatifs aux utilisateurs Cet encadrement de la
production induit un effet pervers sur le marché si bien au début des an
nées quatre-vingts on commence parler une pénurie immeubles de bu
reaux dans la ville de Paris et ce alors que dans le même temps les villes de
banlieue connaissent des difficultés de commercialisation
La part des bureaux vacants la fin des années soixante-dix et au début des
années quatre-vingts ne cesse de croître en Seine-Saint-Denis et dans le Val-
de-Marne IAURIF note que ce est que cinq six ans après leur lance
ment que les grandes opérations de bureaux localisées dans Est Parisien
dans les communes comme Saint-Denis Pantin Bagnolet Montreuil ont fini
par se remplir non sans difficulté Les immeubles excentrés du Blanc-Mesnil
de la Courneuve de Montfermeil de Vitry ou de Choisy disposaient dix ans
après de surfaces libres des niveaux de loyers très modérés et en-dessous de
leur valeur initiale Les programmes situés dans ces communes étaient consi
dérés comme mal desservis par les transports en commun mais est surtout
leur environnement qui était en cause certaines communes de ouest ne bé
néficiaient pas une bonne desserte mais ont néanmoins connu des rythmes
de commercialisation beaucoup plus rapides Ainsi agrément en équilibrant
le territoire de île-de-France déstabilise le marché et la production des bu
reaux Ce paradoxe entre une pénurie de bureaux dans la ville de Paris et une
forte vacance notamment dans Est parisien induit une situation de marché

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