Le logement en Ile-de-France : donner de la cohérence à l'action publique

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LE LOGEMENT EN ÎLE-DE-FRANCE : DONNER DE LA COHÉRENCE À L’ACTION PUBLIQUE Rapport public thématique Avril 2015 Le logement en Île-de-France – avril 2015 Cour des comptes - www.ccomptes.fr - @Courdescomptes Sommaire DÉLIBÉRÉ .......................................................................................... 9 INTRODUCTION ............ 11 CHAPITRE I - LE LOGEMENT EN ÎLE-DE-FRANCE : UNE SITUATION COMPLEXE, UNE TENSION DURABLE ......................................................................................... 17 I - Un marché tendu .....................................................................................19 A - Un équilibre compromis entre l’offre et la demande ...................................... 19 B - Des difficultés liées à un coût de l’immobilier sans équivalent en France .................................................. 22 II - Une segmentation prononcée entre le secteur HLM et le secteur privé .................................24 A - Des écarts de loyers considérables.................................................................. 24 B - Des dysfonctionnements marqués ................................................................... 27 III - Une palette d’interventions publiques ................................................32 CHAPITRE II - UN IMPACT LIMITÉ DES POLITIQUES D’AMÉNAGEMENT SUR LA PRODUCTION DE LOGEMENTS ...................
Publié le : mercredi 8 avril 2015
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LE LOGEMENT EN
ÎLE-DE-FRANCE :
DONNER DE LA
COHÉRENCE À
L’ACTION
PUBLIQUE
Rapport public thématique

Avril 2015
Le logement en Île-de-France – avril 2015
Cour des comptes - www.ccomptes.fr - @Courdescomptes
Sommaire
DÉLIBÉRÉ .......................................................................................... 9
INTRODUCTION ............ 11
CHAPITRE I - LE LOGEMENT EN ÎLE-DE-FRANCE :
UNE SITUATION COMPLEXE, UNE TENSION
DURABLE ......................................................................................... 17
I - Un marché tendu .....................................................................................19
A - Un équilibre compromis entre l’offre et la demande ...................................... 19
B - Des difficultés liées à un coût de l’immobilier sans équivalent en
France .................................................. 22
II - Une segmentation prononcée entre le secteur HLM et le
secteur privé .................................24
A - Des écarts de loyers considérables.................................................................. 24
B - Des dysfonctionnements marqués ................................................................... 27
III - Une palette d’interventions publiques ................................................32
CHAPITRE II - UN IMPACT LIMITÉ DES POLITIQUES
D’AMÉNAGEMENT SUR LA PRODUCTION DE
LOGEMENTS .................................................................................. 37
I - Des instruments de planification peu efficaces .....................................37
A - Un affichage ambitieux mais une planification peu contraignante ................. 37
B - Une multiplication des instruments de programmation et des échelons
de décision ............................................................................................................ 44
II - Une régulation de l’offre foncière à améliorer ....................................50
A - Le foncier disponible et son utilisation ........................................................... 51
B - Des outils d’aménagement classiques en évolution ........................................ 55
C - Des outils nouveaux à conforter ..................................... 60
D - La mobilisation du foncier public ................................... 65
E - Les nécessaires évolutions de la fiscalité ........................................................ 67


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CHAPITRE III - LE LOGEMENT LOCATIF SOCIAL EN
ÎLE-DE-FRANCE : DES RÉSULTATS INSUFFISANTS
MALGRÉ DES EFFORTS FINANCIERS IMPORTANTS ........ 73
I - Des besoins loin d’être satisfaits, en dépit d’interventions
coûteuses .......................................................................................................76
A - Des écarts entre programmation, agrément et mise en première
location des logements sociaux ............................................. 76
B - Un financement direct faisant de plus en plus appel aux collectivités
territoriales ............................................................................................................ 79
C - Le coût accru des logements sociaux et l’importance des programmes
PLS ....................................................................................... 86
II - Le bilan contrasté de la mise en œuvre de l’article 55 de la loi
« Solidarité et renouvellement urbains » ...................................................91
A - Des résultats significatifs ................................................................................ 92
B - Des mécanismes d’incitation aux effets limités .............................................. 95
C - Des difficultés de fond dans le contexte du renforcement des
contraintes issues de la loi SRU ............................................ 96
III - L’inadaptation des règles d’attribution et de gestion des
logements sociaux .......................................................................................104
A - Des procédures d’attribution propres à chaque réservataire ......................... 104
B - Un supplément de loyer de solidarité à faible impact ................................... 110
C - Une nécessaire réforme des règles de fixation des loyers et de maintien
dans les lieux ...................................... 114
CHAPITRE IV - LE LOGEMENT PRIVÉ : DES
POLITIQUES AUX RÉSULTATS CONTRASTÉS, UN
CIBLAGE À POURSUIVRE ......................................................... 119
I - Les faibles résultats de la lutte contre la vacance des logements
et des transformations de bureaux ...........................120
A - Une vacance élevée mais frictionnelle concentrée au cœur de
l’agglomération ................................................................................................... 120
B - L’impact limité de la taxe sur les logements vacants et des mesures
incitatives et coercitives ...................... 122
C - La transformation de bureaux en logements ................................................. 125
II - Le bilan mitigé des aides au parc locatif privé existant ....................126
A - Le déclin des aides à l’amélioration du parc locatif privé............................. 128
B - Le conventionnement des logements du parc locatif privé : une forte
impulsion, un bilan décevant .............................................................................. 129
C - Les résultats inégaux des actions contre l’habitat indigne ............................ 132
III - Les copropriétés dégradées : promouvoir la prévention ................135
A - L’enjeu des copropriétés dégradées .............................................................. 135
B - Des interventions coûteuses à moyen terme ................. 136
C - Améliorer la gestion et donner la priorité à la prévention ............................. 138

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SOMMAIRE 5

IV - Les aides fiscales à l’investissement locatif privé : un ciblage
nécessaire ....................................................................................................139
A - Des dispositifs présentant des inconvénients importants .............................. 140
B - Un impact en Île-de-France de moindre ampleur que dans les autres
régions et à un coût supérieur ............................................. 142
C - Des dispositifs sans effet sur la modération des loyers ................................. 142
D - Des présomptions d’effets d’aubaine et d’effets inflationnistes ................... 144
V - Les aides à l’accession à la propriété : un recentrage bienvenu
sur la construction neuve ...........................................................................145
CONCLUSION GÉNÉRALE ........................................................ 151
RÉCAPITULATIF DES RECOMMANDATIONS .................... 153
ANNEXES ....................................................................................... 155
RÉPONSES DES ADMINISTRATIONS, DES
ORGANISMES ET DES COLLECTIVITÉS CONCERNÉS .... 167


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Les rapports publics de la Cour des comptes
- élaboration et publication -
La Cour publie, chaque année, un rapport public annuel et des
rapports publics thématiques.
Le présent rapport est un rapport public thématique.
Les rapports publics de la Cour s’appuient sur les contrôles et les
enquêtes conduits par la Cour des comptes ou les chambres régionales et
territoriales des comptes et, pour certains, - ce qui a été le cas pour la
présente enquête - conjointement entre la Cour et les chambres
régionales ou entre les chambres. En tant que de besoin, il est fait appel
au concours d’experts extérieurs, et des consultations et des auditions
sont organisées pour bénéficier d’éclairages larges et variés.
Au sein de la Cour, ces travaux et leurs suites, notamment la
préparation des projets de texte destinés à un rapport public, sont réalisés
par l’une des sept chambres que comprend la Cour ou par une formation
associant plusieurs chambres.
Trois principes fondamentaux gouvernent l’organisation et
l’activité de la Cour des comptes, ainsi que des chambres régionales des
comptes, et donc aussi bien l’exécution de leurs contrôles et enquêtes
que l’élaboration des rapports publics : l’indépendance, la contradiction
et la collégialité.
L’indépendance institutionnelle des juridictions financières et
statutaire de leurs membres garantit que les contrôles effectués et les
conclusions tirées le sont en toute liberté d’appréciation.
La contradiction implique que toutes les constatations et
appréciations ressortant d’un contrôle ou d’une enquête, de même que
toutes les observations et recommandations formulées ensuite, sont
systématiquement soumises aux responsables des administrations ou
organismes concernés ; elles ne peuvent être rendues définitives qu’après
prise en compte des réponses reçues et, s’il y a lieu, après audition des
responsables concernés.
La publication d’un rapport public est nécessairement précédée
par la communication du projet de texte que la Cour se propose de
publier aux ministres et aux responsables des organismes concernés,
ainsi qu’aux autres personnes morales ou physiques directement
intéressées. Dans le rapport publié, leurs réponses accompagnent
toujours le texte de la Cour.

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8 COUR DES COMPTES

La collégialité intervient pour conclure les principales étapes des
procédures de contrôle et de publication.
Tout contrôle ou enquête est confié à un ou plusieurs rapporteurs.
Leur rapport d’instruction, comme leurs projets ultérieurs d’observations
et de recommandations, provisoires et définitives, sont examinés et
délibérés de façon collégiale, par une chambre ou une autre formation
comprenant au moins trois magistrats, dont l’un assure le rôle de
contrerapporteur, chargé notamment de veiller à la qualité des contrôles. Il en
va de même pour les projets de rapport public.
Le contenu des projets de rapport public est défini, et leur
élaboration est suivie, par le comité du rapport public et des
programmes, constitué du premier président, du procureur général et des
présidents de chambre de la Cour, dont l’un exerce la fonction de
rapporteur général.
Enfin, les projets de rapport public sont soumis, pour adoption, à
la chambre du conseil où siègent en formation plénière ou ordinaire, sous
la présidence du premier président et en présence du procureur général,
les présidents de chambre de la Cour, les conseillers maîtres et les
conseillers maîtres en service extraordinaire.
Ne prennent pas part aux délibérations des formations collégiales,
quelles qu’elles soient, les magistrats tenus de s’abstenir en raison des
fonctions qu’ils exercent ou ont exercées, ou pour tout autre motif
déontologique.
*
Les rapports publics de la Cour des comptes sont accessibles en
ligne sur le site internet de la Cour des comptes et des chambres
régionales et territoriales des comptes : www.ccomptes.fr. Ils sont
diffusés par La Documentation Française.

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Délibéré
La Cour des comptes, délibérant en chambre du conseil en
formation ordinaire, a adopté le présent rapport sur Le logement en
Île-deFrance : donner de la cohérence à l’action publique.
Le rapport a été arrêté au vu du projet communiqué au préalable
aux administrations, aux organismes et aux collectivités concernés et des
réponses adressées en retour à la Cour. Les réponses sont publiées à la
suite du rapport. Elles engagent la seule responsabilité de leurs auteurs.
Ont participé au délibéré : M. Migaud, Premier président,
MM. Durrleman, Briet, Mme Ratte, MM. Vachia, Paul, Duchadeuil,
Piolé, Mme Moati, présidents de chambre, MM. Descheemaeker, Bayle,
Bertrand, Levy, Mme Froment-Meurice, M. Lefas, présidents de chambre
maintenus en activité, MM. de Mourgues, Rémond, Ganser,
Mme F. Saliou, MM. Barbé, Bertucci, Tournier, Vivet, Martin, Hayez,
Mme Froment-Védrine, M. Guibert, Mme M. Saliou, MM. Guédon,
Vialla, Sépulchre, Arnauld d’Andilly, Chouvet, Viola, Le Mer, Rousselot,
Monteils, Glimet, de la Guéronnière, Brunner, Jamet, Cahuzac, Basset,
Mme Coudurier, M. Appia, conseillers maîtres, MM. Jouanneau,
Delbourg, Galliard de Lavernée, conseillers maîtres en service
extraordinaire.
Ont été entendus :
- en sa présentation, Mme Froment-Meurice, présidente de la
formation interjuridictions chargée des travaux sur lesquels le rapport est
fondé et de la préparation du projet de rapport ;
- en son rapport, M. Paul, rapporteur du projet devant la chambre
du conseil, assisté de M. Sépulchre, conseiller maître, rapporteur devant
la formation interjuridictions chargée de le préparer, et de M. Baccou,
conseiller maître, contre-rapporteur devant cette même formation ;
- en ses conclusions, sans avoir pris part au délibéré, M. Johanet,
Procureur général. Il était accompagné de M. Guthmann, chargé de
mission.
M. Filippini, secrétaire général, assurait le secrétariat de la
chambre du conseil.
Fait à la Cour, le 31 mars 2015.

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10 COUR DES COMPTES

Le projet de rapport soumis à la chambre du conseil a été préparé
puis délibéré les 10 et 15 octobre 2014 par la formation interjuridictions,
présidée par Mme Froment-Meurice, présidente de chambre maintenue, et
composée de MM. Ténier, Guéroult, Gautier, conseillers maîtres, Fialon,
vice-président et Berninger, président de section de la chambre régionale
des comptes d’Île-de-France, ainsi que, en tant que rapporteur,
M. Sépulchre, conseiller maître et, en tant que contre-rteur,
M. Baccou, conseiller maître.
Le projet de rapport a été examiné et approuvé, le
22 décembre 2014, par le comité du rapport public et des programmes de
la Cour des comptes, composé de M. Migaud, Premier président,
MM. Durrleman, Lefas, Briet, Mme Ratte, MM. Vachia, Paul, rapporteur
général du comité, Duchadeuil, Piolé, présidents de chambre, et
M. Johanet, procureur général, entendu en ses avis.

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