Moderniser la politique immobilière de l’État : Cinquante propositions du Conseil de l’immobilier de l’État

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L’État n’a longtemps eu aucune politique immobilière. Depuis 2005, d’importantes réformes ont été
mises en œuvre. Elles ont eu des effets positifs. Pourtant, aujourd’hui une nouvelle étape doit être
franchie.
La situation des finances publiques l’exige ; avec 8 Milliards d’euros de dépenses annuelles (hors
personnel) les crédits consacrés à l’immobilier représentent un important gisement d’économies : une
réduction de l’ordre de 10 % représenterait 800 M€ annuels d’économies pour l’État.

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• Publié le: 22 mai 2013
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Moderniser la politique immobilière de l’État

Conseil de l’immobilier de l’État














Conseil de l’immobilier de l’État



Moderniser la politique immobilière de l’État
Cinquante propositions du Conseil de l’immobilier de l’État
30 janvier 2013 Moderniser la politique immobilière de l’État

Conseil de l’immobilier de l’État


30 janvier 2013 Avant propos Moderniser la politique immobilière de l’État
Conseil de l’immobilier de l’État


L’État n’a longtemps eu aucune politique immobilière. Depuis 2005, d’importantes réformes ont été
mises en œuvre. Elles ont eu des effets positifs. Pourtant, aujourd’hui une nouvelle étape doit être
franchie.
La situation des finances publiques l’exige ; avec 8 Milliards d’euros de dépenses annuelles (hors
personnel) les crédits consacrés à l’immobilier représentent un important gisement d’économies : une
réduction de l’ordre de 10 % représenterait 800 M€ annuels d’économies pour l’État.
La contribution à des politiques publiques aussi cruciales que le logement social l’exige : la mobilisation
du foncier n’est possible que si une bonne connaissance du patrimoine et des réels besoins des
administrations est partagée.
L’amélioration de l’état des immeubles, indispensable à la qualité du service public, l’exige : une politique
d’investissement avisée est impossible sans capacité d’appréciation des réels besoins et définition de
procédures idoines de décision.
*
Le Conseil de l’immobilier de l’État a donc décidé de faire cinquante propositions susceptibles d’être
mises en œuvre à court et moyen terme pour poursuivre le travail entrepris en 2005.
Elles concernent à la fois les enjeux stratégiques de la politique immobilière, les grandes fonctions de
celle-ci (gestion des actifs, administration des biens, gestion des immeubles, maîtrise d’ouvrage) ainsi
que les politiques transversales et politique de l’environnement.
Sans en faire le catalogue, j’insisterai sur les plus marquantes :
L’État ne peut plus fonctionner sans avoir une vraie direction immobilière, c’est la question du statut
du représentant de l’État propriétaire qui est posée et qui doit évoluer.
Les procédures d’évaluation actuellement en cours ne sont pas satisfaisantes ; c’est donc la
question du rôle de France Domaine tant s’agissant de son champ d’intervention (particulièrement
pour les collectivités locales) que dans ses méthodes qui est posée.
L’État ne peut continuer à être démuni de réels instruments de pilotage et d’évaluation de sa
politique ; c’est donc l’accélération de la fiabilisation de ses bases de données et de l’élaboration de
tableaux de bord qui est nécessaire.
L’État doit être capable de fixer des objectifs de gestion de ses actifs, de maîtrise de ses coûts
d’occupation et d’entretien de son patrimoine ; c’est donc la question de la clarification politique et
budgétaire des questions immobilières qui est posée.
*
Avec ces quelques exemples, j’ai voulu montrer le champ extrêmement vaste des questions posées par
le Conseil de l’immobilier de l’État. Les propositions formulées peuvent rencontrer des difficultés de mise
en œuvre tant elles remettent en cause des traditions et situations établies.
Ne pas se confronter à ces sujets serait une solution de courte vue tant il est clair que la modernisation
de la politique immobilière n’est qu’un aspect de la rénovation de notre service public, aujourd’hui
indispensable.

Jean-Louis DUMONT


---- Moderniser la politique immobilière de l’État
Conseil de l’immobilier de l’État
Table des matières
INTRODUCTION ............................................................................................................................ 1
1 STRATEGIE DE LA POLITIQUE IMMOBILIERE DE L’ÉTAT ............................................ 4
1.1 AFFIRMER LA PLACE DE LA POLITIQUE IMMOBILIERE AU SEIN DES POLITIQUES PUBLIQUES............................ 4
L’immobilier public, fonction support et politique à part entière ........................................................... 4
L'articulation entre les objectifs des politiques publiques est contingente. .......................................... 4
Tenir compte des particularismes sans affaiblir les normes générales................................................ 7
1.2 ORGANISER LA DIRECTION IMMOBILIERE DE L’ÉTAT ................................................................................... 9
Les limites de la distinction des fonctions dans le dispositif actuel ...................................................... 9
Une organisation complexe et une diversité excessive des tâches ................................................... 11
France Domaine est partagé entre missions nouvelles et traditionnelles.......................................... 11
1.3 CLARIFIER LES ENJEUX PROFESSIONNELS ET FINANCIERS........................................................................ 16
L’usage futur des locaux à intégrer dans les schémas stratégiques.................................................. 18
2 INSTRUMENTS DE PILOTAGE ET D’EVALUATION....................................................... 20
2.1 UNE STRATEGIE FONDEE SUR DES DONNEES FIABLES.............................................................................. 20
Mettre en place un système d’information solide ............................................................................... 23
Disposer d’un tableau de bord de la politique immobilière de l’État................................................... 27
2.2 L’AMELIORATION DE LA CONNAISSANCE DES COUTS IMMOBILIERS NECESSAIRE A LA QUALITE DES OUTILS
D’EVALUATION....................................................................................................................................... 29
2.3 DE MULTIPLES INSTANCES DE PILOTAGE ET DE CONTROLE....................................................................... 32
3 PROFESSIONNALISATION DE LA GESTION PAR METIERS........................................ 34
3.1 GESTION DES ACTIFS ET DES INVESTISSEMENTS ..................................................................................... 34
Parfaire l’unification de la fonction propriétaire. ................................................................................. 34
La stratégie patrimoniale doit être mieux maîtrisée............................................................................ 35
Gestionnaire d’actifs de l’État, un rôle à définir, des compétences à acquérir................................... 35
Les locations dans le parc privé constituent un gisement d’économies conséquentes..................... 39
Moderniser la politique immobilière de l’État
Conseil de l’immobilier de l’État
Fixer des règles et se doter des moyens de leur application ............................................................. 40
3.2 ADMINISTRATION DE BIENS .................................................................................................................... 44
Faire des conventions d’utilisations un vrai cadre contractuel et les déployer rapidement sur
l’ensemble du parc concerné.............................................................................................................. 44
Faire évoluer les conventions en direction des baux classiques. ...................................................... 45
Distinguer le contrôle de la gestion. ................................................................................................... 45
Externaliser l’administration des immeubles banalisés...................................................................... 45
3.3 ENTRETIEN ET GESTION DES IMMEUBLES................................................................................................ 48
Des moyens financiers faibles par rapport aux besoins..................................................................... 48
3.4 MAITRISE D'OUVRAGE ET TRAVAUX......................................................................................................... 56
Mobiliser des ressources humaines pour disposer de leurs compétences........................................ 63
Les partenariats public privé (PPP).................................................................................................... 64
L’évolution des procédures doit conduire à une simplification des opérations .................................. 66
4 POLITIQUE DE L’ENVIRONNEMENT.............................................................................. 69
4.1 UNE POLITIQUE DE L’ENVIRONNEMENT SOUFFRANT DES INCOHERENCES GLOBALES DE LA POLITIQUE
IMMOBILIERE DE L’ÉTAT.....