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COMMENT ÉVITER DE SURPAYER MES MURS COMMERCIAUX ? Si vous deviez acheter une entreprise ou un fonds de commerce pour lequel le cédant est propriétaire de l’immobilier vous aurez deux possibilités, soit : faire appel à un expert pour connaître sa juste valeur (avec, bien sûr, un écrit de sa part détaillant ses méthodologies afin d’engager sa responsabilité) appréhender vous-même sa valorisation… Si vous deviez opter pour cette deuxième solution, voici quelques conseils et méthodologies. METHODE PAR COMPARAISON Afin de vous faire votre propre idée sur les loyers pratiqués ainsi que la valeur de l’immobilier commercial que vous souhaitez acquérir, prenez contact avec les commerçants ou artisans exerçant dans la même rue, le même secteur, voire la même ville afin : de récupérer des références locatives d’obtenir, si possible, les montants des dernières cessions réalisées ATTENTION : il ne suffit pas de comptabiliser toutes les références locatives et les prix de cessions. En effet, il est impératif de réaliser une étude approfondie de chaque référence afin de comparer : l'attractivité économique de l'emplacement => cette dernière peut être complètement différente selon si l'on se trouve, par exemple, en haut ou en bas d'une rue piétonne la disposition des locaux et la largeur de la vitrine => plus la vitrine sera importante plus vous aurez de chance d'optimiser vos ventes NOTA : Un expert dans son approche appréhendera la largeur de la ...
Publié le : samedi 24 septembre 2011
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COMMENT ÉVITER DE SURPAYER MES MURS COMMERCIAUX ?
Si vous deviez acheter une entreprise ou un fonds de commerce pour lequel le cédant est propriétaire de l’immobilier vous aurez deux possibilités, soit : faire appel à un expert pour connaître sa juste valeur (avec, bien sûr, un écrit de sa part détaillant ses méthodologies afin d’engager sa responsabilité) appréhender vous-même sa valorisation… Si vous deviez opter pour cette deuxième solution, voici quelques conseils et méthodologies.
METHODE PAR COMPARAISON Afin de vous faire votre propre idée sur les loyers pratiqués ainsi que la valeur de l’immobilier commercial que vous souhaitez acquérir, prenez contact avec les commerçants ou artisans exerçant dans la même rue, le même secteur, voire la même ville afin : de récupérer des références locatives d’obtenir, si possible, les montants des dernières cessions réalisées
ATTENTION :il ne suffit pas de comptabiliser toutes les références locatives et les prix de cessions. En effet, il est impératif de réaliser une étude approfondie de chaque référence afin de comparer : l'attractivité économique de l'emplacement => cette dernière peut être complètement différente selon si l'on se trouve, par exemple, en haut ou en bas d'une rue piétonne la disposition des locaux et la largeur de la vitrine => plus la vitrine sera importante plus vous aurez de chance d'optimiser vos ventes NOTA :Un expert dans son approche appréhendera la largeur de la vitrine sur rue et obtiendra la surface utile pondérée.
Définition de la surface utile pondérée Elle permet de chiffrer l’incidence commerciale des différentes sections d’un local. Pour son calcul on mesure toute la surface intérieure y compris les cloisons non porteuses à l’exception des murs porteurs et des sous-sols sans accessibilités directes au local principal. Ensuite pour déterminer les zones de commercialité, ces dernières auront la forme d’un carré où le côté sera équivalent à la largeur de la vitrine sur rue. Pour finir, il est nécessaire d’appliquer des pondérations selon les zones prédéfinies, à savoir : Local principalère ·commercialité…………………….Coefficient 1Zone de 1 ème ·Zone de 2commercialité……………………Coefficient de 0.6 à 0.8 ·Zone excédentaire………………………………Coefficient de 0 à 0.4 L’attribution des coefficients dans ces deux dernières zones varieront selon la commercialité en général du secteur, la surface totale du local principal, sa situation géographique (angle de deux rues), etc. Sous-sols ·Avec accessibilité directe au local principal…..Coefficient de 0 à 0.4 ·Sans accessibilité directe au local principal.…..Coefficient de 0 Etages :er ·sans escalier mécanique……………….Coefficient de 0.4 à 0.51 étage er 1 étageaccessible par escalier mécanique …….Coefficient de 0.5 à 0.7
ème ·2 étagesans escalier mécanique ……………..Coefficient de 0.2 à 0.4 ème  2étage accessible par escalier mécanique …..Coefficient de 0.5 à 0.7 Le deuxième étage est souvent affecté à l’habitation. L’attribution du coefficient variera selon la qualité de cette dernière et s’il existe ou non une dalle béton séparant les étages. METHODE PAR CAPITALISATION Cette méthode apprécie la valeur des locaux en fonction des loyers encaissés par leur location ou par la valeur locative qu’ils pourraient générer. Le taux de rendement sert de liaison entre les loyers perçus et la valeur vénale. Les éléments déterminant la valorisation des taux sont : ·la situation ·la destination ·la qualité du/des bâtiments ·la réactivité et l’intérêt du marché pour des biens commerciaux semblables Juridiquement la valeur locative est déterminée par l’Article 23 du décret du 30 septembre 1953. Cette dernière doit appréhender :
« Article 23-1 » les particularités du local Les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; des rapports entre ses différentes dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et, le cas échéant, de la conformité aux normes exigées par la législation du travail de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, loués par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.
« Article 23-2 » la destination des lieux Le consentement du bailleur de pratiquer plusieurs activités l’autorise à imputer un loyer rehaussé. Usuellementune majoration comprise entre 5 et 20 % est appliquée pour un bail « tous commerces ».
« Article 23-3 » les engagements appropriés au bailleur et au locataire Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.
« Article 23-4 » les facteurs locaux de commercialité Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
« Article 23-5 » les prix appliqués dans le secteur Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, auxquels il est fait référence, doivent concerner des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles 23-1 à 23-4. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre doivent porter sur plusieurs locaux et comporter, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
METHODE DU DISCOUNTED CASH FLOW À la différence de la méthode « Par capitalisation » celle-ci définie la valeur de l’immobilier par la corrélation entre les revenus bruts et les charges que celui-ci va engendrer dans le temps. Sa valeur vénale est calculée par l’actualisation des revenus nets planifiés sur la durée de l’étude. CONCLUSION En fonction des éléments relevés, une pondération est réalisée en privilégiant les références liées aux méthodes les plus crédibles pour définir le prix, au plus juste, de l’immobilier commercial. N.B. Nous sommes à votre disposition, si besoin, pour une explication plus détaillée de l’application de ces méthodes et plus particulièrement de la méthode du Discounted Cash Flow.
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