ETUDE LOGEMENT DECENT 06.2002 FP - JPB 1

Helene

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LA DECENCE DES LOGEMENTS A PARIS : ETAT DES LIEUX ET DYSFONCTIONNEMENTS Etude réalisée par : François PATUREAU et Jean-Pierre BARDY Octobre 2002 [e-mail] pour vos questions LA DECENCE DES LOGEMENTS A PARIS : ETAT DES LIEUX ET DYSFONCTIONNEMENTS Huit mois après l'entrée en vigueur du décret définissant les caractéristiques de décence (décret du 30.01.02; JO du 31.01.02) pris en application de la loi SRU, erl'ADIL 75 peut dresser un 1 bilan des consultations ayant trait à la décence émanant des locataires et propriétaires parisiens. Cette enquête a été effectuée à partir de 400 consultations réalisées dans les permanences de l'ADIL* (centre et mairies d'arrondissement), et a alimenté parallèlement l'enquête nationale menée par l'ANIL . Emanant presque exclusivement de locataires (87% des personnes enquêtées), les consultations, conséquences directes de la publication du décret, traduisent une interrogation spontanée sur l'état du logement occupé, et ce, notamment, en matière de sécurité des installations (EDF, GDF, dispositif de chauffage…). Avertissement : ? L'échantillon enquêté ne concerne que les consultants ayant une préoccupation relative à la décence de leur logement. ? Les réponses apportées aux conseillers de l'ADIL résultent de la seule appréciation plus ou moins objective des locataires et propriétaires sur leur appartement et en aucun cas de l'avis ...

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           LA DECENCE DES LOGEMENTS A PARIS : ETAT DES LIEUX ET DYSFONCTIONNEMENTS  

 

 

                                 

[e-mail] pour vos questions  

Etude réalisée par : François PATUREAU et Jean-Pierre BARDY Octobre 2002

      LA DECENCE DES LOGEMENTS A PARIS : ETAT DES LIEUX ET DYSFONCTIONNEMENTS             Huit mois après l'entrée en vigueur du décret définissant les caractéristiques de décence (décret du 30.01.02; JO du 31.01.02) pris en application de la loi SRU, l'ADIL 75 peut dresser un 1 er  bilan des consultations ayant trait à la décence émanant des locataires et propriétaires parisiens.   Cette enquête a été effectuée à partir de 400 consultations réalisées dans les permanences de l'ADIL *  (centre et mairies d'arrondissement), et a alimenté parallèlement l'enquête nationa le menée par l'ANIL .   Emanant presque exclusivement de locataires (87% des personnes enquêtées), les consultations, conséquences directes de la publication du décret, traduisent une interrogation spontanée sur l'état du logement occupé, et ce, notamment, en matière de sécurité des installations (EDF, GDF, dispositif de chauffage).   Avertissement : ?  L'échantillon enquêté ne concerne que les consultants ayant une préoccupation relative à la décence de leur logement. ?  Les réponses apportées aux conseillers de l'ADIL résulte nt de la seule appréciation plus ou moins objective des locataires et propriétaires sur leur appartement et en aucun cas de l'avis d'un professionnel.

  * Enquête réalisée entre le 1 er avril et le 30 septembre 2002

 

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  L'ETAT DES LIEUX     1.   Les défauts de conformité les plus couramment cités :  Résultat Parisien Résultat National DEFAUTS S % *  % CONSTATE * Réseaux et branchements 56% 38% Etanchéité défectueuse 41% 50% Absence de baignoire ou de douche 25% 8% Surface ou volume insuffisant 15% 10% WC extérieur 15% 7% Absence d'eau chaude 12% 6% Absence de coin cuisine 12% 2% Absence d'eau 3% 1% *Total supérieur à 100%, un logement pouvant cumuler plusieurs défauts. Deux défauts de conformité sont cités dans près d'un cas sur deux : ?  Les réseaux et branchements (électricité, gaz) sont mis en cause dans 56% des cas. Cette proportion est nettement supérieure à celle constatée au niveau national (38%) reflétant ainsi les spécificités du parc parisien et, peut être, une plus grande exigence de confort de la part des occupants. ?  Une étanchéité jugée défectueuse, dans 41% des cas, qui s'ajoute généralement à la non-conformité des réseaux. Le manque d'étanchéité des locaux, responsable d'humidité, voir de ruissellement d'eau, se surajoute alors aux problèmes de sécurité posés par les réseaux. ?  Arrivant en troisième position des défauts rencontrés, l'absence de baignoire ou de douche est citée par un quart des consultants enquêtés. Cette absence d'équipement doit encourager l'ADIL à faire connaître, davantage encore, les dispositifs mis en place par les pouvoirs publics pour améliorer l'habitat (ANAH, PAH). ?  Enfin, l'absence d'eau chaude, de coin cuisine, des WC situés à l'extérieur du bâtiment sont des défauts cités dans près de 15% des cas. ?  On relèvera que 3% des logements concernés par l'enquête ne sont pas pourvus d'eau.  3

Au niveau national, on remarquera que ces défauts de conformité sont cités moins souvent par les occupants, témoignant ainsi d'un meilleur état du parc locatif.   Un point mérite l'attention, car il suscite de nombreuses craintes : celui de la surface. Tandis qu'au niveau national moins de 10% des logements enquêtés présentent un défaut relatif à la surface, les 201 fiches renseignées sur ce point à Paris, font apparaître une surface ou un volume insuffisant (<9 m²) dans 15% des cas, risquant à terme, de faire sortir ces "logements" du parc locatif.   Ainsi, une part non négligeable des chambres de service n'est pas décente au sens du décret. Il ne faudrait pas, cependant, qu'une application à la "lettre" du texte exclue d'un marché locatif déjà tendu des petites surfaces, qui sommes toutes, conviennent bien à de jeunes étudiants, pour peu que le loyer en soit raisonnable.   Enfin, 44% des logements présentent une surface inférieure à 20 m², et se répartissent équitablement entre les chambres de bonne et les studios. On notera que la surface moyenne des logements enquêtés s'élève à 29 m².     2.   La réalisation des travaux de mise en conformité   Les conseillers de l'ADIL 75 ont interrogé leurs visiteurs sur l'éventue l e réalisation de travaux par les bailleurs. Dans près de deux tiers des cas, la réponse est négative alors que, selon les personnes enquêtées, seulement 12% des logements présenteraient une impossibilité technique de les réaliser.   Face à ce constat, 58% des locataires concernés envisagent de demander la mise en conformité devant les tribunaux. Ce phénomène, observé tout autant au niveau national où 61% des occupants n'excluent pas une procédure, ne doit cependant pas occulter la proportion importante de locataires pour qui le décret ne changera rien.

 

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  3.   Le contrôle de l'état des logements   L'article 187 de la loi SRU prévoit le contrôle de l'état des logements pour l'attribution de l'allocation logement. En effet, cette aide ne peut être attribuée lorsque le logement ne répond pas aux normes de décence, sauf exception : ?  lorsque le locataire agit en justice pour demander sa mise en conformité, ?  au cas par cas, pour tenir compte d'une situation sociale particulière. Le contrôle de l'état du logement peut être exercé spontanément par les Caisses d'Allocations Familiales ou de Mutualité Sociale Agricole, ou sur saisie du Maire ou de toute association de défense de locataires affiliée à une association siégeant à la Commission Nationale de Concertation. Certaines caisses font exercer les contrôles par leurs propres agents ou par des organismes extérieurs (PACT notamment). La plupart, comme la CAF de Paris, sont dans l'attente de directives nationales ou sont en négociation pour déterminer l'articulation des contrôles entre les divers services compétents (CAF, Services d'hygiène des municipalités, DDASS).

ANNEXE ORIGINE GEOGRAPHIQUE DES MENAGES AYANT CONSULTE L'ADIL 75 SUR LA DECENCE DE LEUR LOGEMENT  

 

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  LES DYSFONCTIONNEMENTS     Les observations diverses relevées lors de l'enquête nous ont permis d'appréhender les difficultés rencontrées par nos consultants sur l'interprétation et l'application pratique du décret. L'analyse fait apparaître de nombreuses imprécisions qui risquent de faire l'objet de détournements d'interprétation de la part de bailleurs peu scrupuleux ou de locataires de mauvaise foi. Par ailleurs, l'impossibilité technique de réaliser des travaux risque de mettre certains bailleurs dans des situations difficiles.     I - Les imprécisions   Nous en avons relevé un certain nombre qui concerne les trois séries de critères définissant un logement décent, à savoir les normes de sécurité (article 2), les normes d'équipement et de confort (article 3) et les normes de contenance du local loué (article 4). Nous les examinerons dans l'ordre chronologique du texte.   1.1   Les réseaux électriques, de gaz et de chauffage (article 2, alinéa 4)   Rappelons que parmi les défauts de conformité les plus cités au cours de notre enquête viennent en tête le problè me de non-conformité des réseaux  56 %  ce qui n'a rien d'étonnant compte tenu de la vétusté des réseaux de nombreux immeubles parisiens. Or l'article 2 al 4 dispose que "les réseaux d'électricité, gaz, chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement".  

 

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Outre la notion très floue d'état d'usage et de son appréciation, on peut se poser les questions suivantes : ?  L'obligation de mise aux normes s'applique -t-elle aux contrats en cours eu égard aux normes en vigueur existantes à la date d'entrée dans les lieux ou aux normes actuelles ? ?  Comment apprécier la conformité aux normes ?   Dans une réponse ministérielle en date du 6 mai 2002 publiée au JO/AN du 6 mai 2002, il est précisé que "seuls les travaux qui seraient exécutés sur une installation existante doivent être conformes à la réglementation en vigueur au moment de leur réalisation". Le législateur n'a pas entendu faire du "logement décent, le véhicule de la création de nouvelles normes".   Le législateur a entendu en outre, en mentionnant l'existence de "risques manifestes", permettre au locataire et au bailleur de vérifier seuls, sans l'assistance d'un expert, l'existence de tels risques. Par conséquent, l'état de l'installation doit s'apprécier en fonction du risque apparent qu'elle peut présenter pour un non technicien, sans qu'il soit nécessaire de procéder à une quelconque "mise aux normes".   Cependant, s'il n'y a pas d'obligation de mettre les installations électriques aux normes en vigueur actuellement, il est fortement conseillé de faire des travaux s'il s'avère qu'un risque est encouru quant à la sécurité des occupants.   En effet, en cas d'incident, le propriétaire se trouve dans une situation quasi délictuelle en regard du code civil (articles 1382, 1383 et 1384 sur la responsabilité civile). Sa responsabilité pénale peut également être engagée au titre des articles 223-1 et 319 du code pénal.   Le bailleur qui ne veut pas voir sa responsabilité engagée en cas d'accident, aura tout intérêt à ne pas faire l'économie de ces travaux.  

 

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Dès lors qu'il effectue des travaux sur l'installation existante (par exemple l'installation de prises supplémentaires), le réseau électrique doit être mis aux normes de sécurité actuelles (normes AFNOR NFC 15-100). En cas de doute, un diagnostic peut être demandé à Promotelec.   Quant à la réglementation sur les installations de gaz à l'intérieur des bâtiments, certaines prescriptions s'appliquent à toutes les installations en service, quelle que soit leur date de mise en service (arrêté du 2 août 1977 modifié, document technique unifié / DTU 61-1).   En cas de doute sur la sécurité des installations, un contrôle peut être demandé à Gaz de France ou à Qualigaz.     1.2   Dispositifs d'ouverture et de ventilation (article 2 alinéa 5)   Le parc immobilier parisien est très ancien. Nombreux sont encore les immeubles qui ne disposent pas de dispositifs de ventilation adaptée aux besoins actuels et conformes aux normes réglementaires. Or l'article 2 al 5 dispose que "les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements doivent permettre un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements".   Cette formulation est particulièrement vague. Le texte n'impose aucune dimension des ouvertures alors que le décret du 22 août 1978 relatif aux "baux de sortie de la loi du 1 er  septembre 1948" fixait des normes précises. Il imposait dans le cas où la hauteur sous plafond se trouvait comprise entre 2,00 et 2,20 m, que chaque pièce d'habitation ait une ou plusieurs ouvertures donnant sur l'extérieur et présentant un dixième de leur superficie.        

 

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1.3  L'installation d'un chauffage (article 3 alinéa 1)   Compte tenu d'une offre locative qui a toujours été relativement limitée à Paris, les bailleurs louent sans trop de difficultés, des logements, même sans source de chauffage. En application du décret, cette formule semble révolue. Cependant, l'examen du décret fait apparaître une ambiguïté quant à l'interprétation des dispositions prévues à l'article 3 al 1 du décret qui dispose que "le logement doit comporter une installation permettant un chauffage normal munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement".   La question posée par de nombreux consultants était de savoir si le texte impose aux bailleurs l'obligation de fournir l'équipement de chauffage ou simplement de prévoir une installation permettant au locataire d'adapter un chauffage, par exemple une alimentation électrique permettant de brancher un radiateur ou un convecteur .   Une interprétation restrictive du texte permet de penser que seule l'installation d'une prise est suffisante pour répondre aux normes du décret.   Or un rapport de la Direction Générale de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Construction indique que "les articles 3 et 4 du décret détaillent les éléments de confort rendant le logement conforme à l'usage d'habitation" dont un logement doit être doté , et "en particulier, il doit disposer d'une installation de chauffage..."   Ce rapport publié au Bulletin Officiel du Ministère de l'Equipement (BOMELT du 25 février 2002) n'a certes pas de valeur réglementaire, mais il a le mérite d'éclairer sur la volonté des rédacteurs du texte.   D'autre part, les termes de l'article 2 al 4 qui dispose que : - "Les équipements de chauffage doivent être en bon état d'usage et de fonctionnement" , permet de penser que le législateur a bien entendu considéré que la présence d'un chauffage est nécessaire aujourd'hui pour qualifier un logement de décent.

 

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  A noter également que le texte n'a pas imposé de température minimale dans le logement pour considérer que le chauffage fonctionne normalement alors q ue l'article R 111-6 dernier alinéa du code de la Construction et de l'Habitation impose un minimum de 18°C.     1.4   Studio ou chambre de bonne : quelles installations sanitaires ? (article 3 alinéa 5)   La structure des immeubles "Haussmanniens" avec un dernier étage qui était réservé aux "chambres de bonne" explique que l'on trouve encore à Paris, à la location, des pièces isolées sans confort. Concernant cette dernière catégorie, le législateur a introduit un régime dérogatoire qui a surpris un grand nombre d e nos consultants.   Ainsi, une question nous a souvent été soumise et concerne l'interprétation de l'article 3 al 5, relatif à l'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce.   - Pour répondre aux normes du décret, le bailleur doit-il installer une douche ou une baignoire ?   Le décret précise que " l'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible".   Le Ministère du Logement, interrogé, a confirmé que la présence d'une douche ou d'une baignoire n'était pas nécessaire.   Il est utile de rappeler que la surface habitable doit être égale à 9 m² et la hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, ou que le volume habitable soit au moins égal à 20 m 3 .

 

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  1.5   La notion d'éclairage suffisant et les appareils ménagers courants (article 3 alinéa 6)   Pour en revenir aux problèmes des réseaux électriques, le décret complète l'article 2 al 1 par l'article 3 al 6 qui exige que "le réseau électrique doit permettre l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne".   A défaut de définition dans le texte, nous communiquons à nos consultants la notion d'éclairement naturel suffisant définie par le règlement sanitaire de la Ville de Paris qui impose en son article 27-2 que "l'éclairement naturel permette, au centre des pièces et par temps clair, l'exercice des activités normales de l'habitation sans recourir à un éclairage artificiel . "   Quant à l'électricité nécessaire pour assurer le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne, le législateur entend sans doute pour reprendre l'état de la jurisprudence établie par rapport à des textes antérieurs que l'installation électrique doit présenter une puissance suffisante.   Reste à déterminer les appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. Un appareil de cuisson et un réfrigérateur semblent être le minimum. C'est une notion sujette à des divergences d'interprétation qui évolue au fil des années.   S'il semble encore aujourd'hui qu'une machine à laver la vaisselle ou un four à micro- ondes ne soit pas indispensable, il peut en être différemment d'une machine à laver le linge. Dans certains quartiers de Paris, les laveries automatiques sont en nombre restreint, nécessitant par là même, la présence de cet appareil ménager indispensable à la vie quotidienne .   Il faut également tenir compte de la surface et du nombre de pièces de l'appartement.

 

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