Etude fiscale complet

Bertlou1

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ETUDE FISCALE COMPARATIVE INTERCANTONALE EN MATIERE IMMOBILIERE TABLE DES MATIERES I. Introduction II. Présentation des matières fiscales examinées A. Droits de mutation B. Droits sur la constitution de gages immobiliers (cédules hypothécaires par exemple) C. Impôt foncier ou contribution immobilière D. Impôt sur les gains immobiliers ou bénéfice provenant de la vente de biens immobiliers III. Tableau comparatif relatif à l'imposition des personnes physiques IV. Tableau comparatif relatif à l'imposition des personnes morales V. Commentaires relatifs à la situation du canton de Fribourg par rapport aux autres cantons VI. Conclusions VII. Notices explicatives et argumentaires Chambre fribourgeoise de l'immobilier - 1 - I. IntroductionL'imposition fiscale en matière immobilière est très variable en Suisse selon la région ou le canton dans lequel se situe le bien immobilier. On remarquera que la région alémanique de notre pays est la moins marquée par cette imposition immobilière. Ce sont les régions de la Suisse romande et du Tessin qui sont le plus frappées par l'impôt dans ce domaine. Compte tenu de la souveraineté fiscale de chaque canton, les systèmes et les taux d'imposition sont également variables. L'étude à laquelle il a été procédé a abouti à l'établissement de tableaux comparatifs de toutes les impositions cantonales tant pour les personnes physiques que pour les ...

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Extrait

I. Introduction

ETUDE FISCALE COMPARATIVE INTERCANTONALE EN MATIERE IMMOBILIERE

TABLE DES MATIERES  

II. des matières fiscales examinées Présentation A. Droits de mutation B. Droits sur la constitution de gages immobiliers (cédules hypothécaires par exemple) C. Impôt foncier ou contribution immobilière D. Impôt sur les gains immobiliers ou bénéfice provenant de la vente de biens immobiliers

III. Tableaurelatif à l'imposition des personnes physiques comparatif

IV. comparatif relatif à l'imposition des personnes morales Tableau

V.Commentaires relatifs à la situation du canton de Fribourg par rapport aux autres cantons

VI. Conclusions

VII. Notices explicatives et argumentaires

            Chambre fribourgeoise de l'immobilier  

- 1 -  

I. 

Introduction

L'imposition fiscale en matière immobilière est très variable en Suisse selon la région ou le canton dans lequel se situe le bien immobilier. On remarquera que la région alémanique de notre pays est la moins marquée par cette imposition immobilière. Ce sont les régions de la Suisse romande et du Tessin qui sont le plus frappées par l'impôt dans ce domaine. Compte tenu de la souveraineté fiscale de chaque canton, les systèmes et les taux d'imposition sont également variables. L'étude à laquelle il a été procédé a abouti à l'établissement de tableaux comparatifs de toutes les impositions cantonales tant pour les personnes physiques que pour les personnes morales. Il est toutefois difficile d'être à la fois complet et succinct. La voie succincte a été choisie afin de faciliter la lecture du rapport et des tableaux. Etre complet impliquerait une surcharge d'explications et d'exceptions qui ne feraient que rendre indigeste les informations données. Les détails d'imposition propres à un canton donné sont toutefois à votre entière disposition si vous le souhaitez. Ce sont ainsi les lignes directrices qui vous sont soumises avec les limites inférieures et supérieures des taux d'imposition. A relever enfin que l'ensemble des statistiques fournies dans le présent rapport datent principalement de l'année 2006.

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II.

Présentation des matières fiscales examinées

A. Droits de mutation

Ce sont nos droits perçus lors de transaction immobilière. C'est un impôt qui frappe le transfert de l'immeuble. Il ne s'agit pas d'une taxe ou d'un émolument dont la contrepartie consisterait dans une mise à contribution de l'administration publique, tel l'enregistrement dans un registre officiel par exemple. Il s'agit d'un impôt perçu sans contreprestation particulière de l'Etat pour couvrir ses besoins financiers.

Les droits de mutation sont perçus presque par tous les cantons. Font exceptions, les cantons suivants :

Uri, - - Glaris, - Schaffhausen Ces trois cantons prélèvent des émoluments de registre foncier.

Le canton d'Argovie prélève une contribution mixte; une partie a un caractère d'impôt et l'autre de contribution causale.

Les droits de mutation sont en général perçus par les cantons et souvent par les communes soit de façon indépendante soit en pourcentage de l'impôt cantonal. Ils sont parfois facultatifs sur le plan communal notamment da ns les cantons de Fribourg et Vaud.

Le débiteur des droits de mutation est en général l'acquéreur. Les cantons de Zurich, Obwald et Bâle-Campagne ont réparti la charge par moitié à l'acheteur et au vendeur. Dans les cantons d'Uri, de Zoug et d'Argovie, cela peut être l'acheteur ou le vendeur selon la convention passée entre les parties.

Sont en règle générale exonérés de l'impôt : - la Confédération et ses établissements - le canton, les communes ainsi que les collectivités de droit public - les églises nationales ainsi que les institutions d'utilité publique

            Chambre fribourgeoise de l'immobilier  

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Nouvelle loi fédérale sur les fusions, scissions, transformation et transfert de patrimoine du 3 octobre 2003

La perception de droits de mutation cantonaux ou communaux est exclue en cas de restructurations d'entreprises au sens de la loi fédérale du 14.11.1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes.  

B. Droits sur la constitution de gages immobiliers (cédules hypothécaires par exemple)

Il s'agit de droits perçus par l'Etat lors de la constitution de gages immobiliers, tels que les cédules hypothécaires par exemple.

La taxe est prélevée en général en o/oo du montant. Elle est parfois progressive. La taxe est unique. Elle est prélevée lors de la constitution du titre ou lors de son augmentation.  

C. Impôt foncier ou contribution immobilière

L'impôt foncier ou la contribution immobilière est la contrepartie versée pour l'utilisation d'une part du territoire communal. L'assujettissement naît du simple fait de l'existence d'un immeuble. L'impôt foncier est donc un impôt réel lié à l'immeuble par opposition à l'impôt personnel qui lui est attaché à la personne et à sa capacité contributive. L'impôt foncier est prélevé dans les 12 cantons suivants :

- Berne - Lucerne - Fribourg - Vaud - Appenzell Rh.-Int. - Genève

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- Grisons   - Thurgovie - Tessin - Valais St-Gall - - Jura

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Certains cantons prélèvent un impôt minimum sur la propriété foncière des personnes morales ou des personnes physiques. Il s'agit des cantons suivants :

Obwald - - Nidwald   - Bâle-Ville

- Appenzell Rh.-E. - Argovie - Schaffhausen

Le canton de Neuchâtel ne prélève l'impôt foncier qu'auprès des personnes morales possédant des immeubles de placement.

L'impôt foncier est perçu soit par les cantons, soit par les communes, ou encore par les deux à la fois.

L'impôt est calculé sur la valeur de l'immeuble sans tenir compte des dettes qui le grèvent. Dans le canton de Fribourg, c'est l'estimation fiscale qui est retenue. Dans la majorité des cantons, c'est la valeur vénale qui est retenue, parfois pondérée par d'autres critères tels que la valeur de rendement par exemple. Sont assujetties les personnes physiques et les personnes morales propriétaires de biens immobiliers.

Le taux de l'impôt est proportionnel et exprimé en o/oo. Il varie de 0 à 3 o/oo. L'impôt est perçu annuellement.

Sont en général exonérés de cet impôt, les immeubles servant à des buts de culte, d'instruction ou d'utilité publique, appartenant au canton ou à la commune.

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D. Impôt sur les gains immobiliers ou bénéfice provenant de la vente de biens immobiliers

Les gains immobiliers peuvent être imposés de diverses manières, par exemple par le biaisd'un impôt spécial tel que l'impôt sur les gains immobiliers,ou dans le cadre del'impôt ordinaire sur le revenu ou le bénéfice.    

En général, les gains réalisés sur les immeubles faisant partie de lafortune privéeassujettis à l'impôt spécial; ceux réalisés sur les immeubles  sont faisant partie de lafortune commerciale sont par contre soumis à l'impôt ordinaire sur le revenu ou le bénéfice.

L'impôt spécial constitué uniquement par les gains immobiliers est un impôt réel, qui touche de façon unique l'objet immobilier sur lequel un bénéfice a été réalisé.

Par contre, l'impôt sur le revenu obtenu par un commerçant d'immeubles ou dans le cadre de la réalisation de la fortune commerciale est un impôt personnellié à la capacité économique du contribuable.

L'impôt spécial est prélevé par lescantonsou lescommunes, parfois par les deux, et non par la Confédération. Par contre, s'il s'agit d'un impôt ordinaire, la Confédération prélève sa part d'impôts.

L'imposition est effectuée aulieu de situationde l'immeuble.

C'est levendeurde l'immeuble qui est sujet fiscal. Sont exonérés de l'impôt :

- la Confédération et ses établissements - le canton, les communes ainsi que les collectivités de droit public - les églises nationales ainsi que les institutions d'utilité publique

Il y a également exonération, dans la majorité des cantons, des gains qui n'excèdent pas un certain montant. Celui-ci varie de CHF 500.00 à CHF 7'000.00. Dans le canton de Fribourg, il y a exonération jusqu'à CHF 6'000.00 de gain immobilier.

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Seul le canton de Genève procède à une exonération de l'imposition après une durée de possession de 25 ans.

Le gain immobilier se calcule en général sur ladifférence entre le produit de l'aliénation et le prix de revient. l'acquisition remonte à un Lorsque certain nombre d'années, le prix de revient peut être remplacé par la valeur fiscale de l'immeuble. Dans le canton de Fribourg, c'est après 15 ans de possession. Cela varie dans d'autres cantons de 5 ans à 30 ans.

Certains cantons, tels que Bâle-Campagne, les Grisons et le Jura tiennent compte de ladépréciation monétairel'objet immobilier est ainsi indexé et le; gain immobilier est dû uniquement sur le bénéfice réellement obtenu.    

L'imposition tient compte en général des critères suivants :

- montant du gain - durée de possession

Le barème est ou progressif ou proportionnel. Il est progressif dans la plupart des cantons, Il est proportionnel dans les cantons suivants :

Nidwald - - Fribourg - Bâle-Ville - Argovie   - Thurgovie

- Tessin - Vaud   - Genève - Appenzell Rh.-E.

Tous ces cantons tiennent compte de la durée de possession de l'immeuble.

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III. Tableau comparatif relatif à l'imposition des personnes physiques n de A. Droits de mutation  B. Dr c o é i d ts u   l s e u s  r  h l y a  p c o o t n h s é t c it a u ir ti e o s  Canton Taux Commune Taux Taux Zurich --- --- X 1 - 1.5 % --- Berne X 0.9 - 1.8% --- 2.5 o/oo Lucerne X 1.50% X --- --- Uri X 0.1 - 0.2 % --- --- 1.75 - 2.5 o/oo Schw tz --- --- X 1% --- Obwald X 0.75% X 0.75% ---    Nidwald X 1% --- --- --- Glaris --- --- --- --- 3 - 5 o/oo Zou X 0.4 - 0.8% --- --- --- Fribourg X 1.50% X 1.50% 4 - 7.5 o/oo Soleure X 1.1 - 2.2% --- ------ Bâle-Ville X 1.5 - 3% --- --- --- Bâle-Cam a ne X 2.50% --- --- --- Schaffhausen X 0.70% --- --- 3 o/oo Appenzell Rh.E. --- --- X 1 - 2% ---    Appenzell Rh. I. X 1% --- --- --- St-Gall X 0.5 - 1% ------ --- Les Grisons --- --- X 1 50% --- . Argovie X 0.50% --- --- --- Thur ovie X 0.5 - 1% --- --- --- Tessin X 0.4 - 1.1% --- --- 2 - 5 o/oo Vaud X 2.20% X 1.10% --- Valais X 0.4 - 1.2% --- --- 2.5 o/oo Neuchâtel X 2.2 - 3.3% --- --- --- Genève X 3% --- --- 2 o/oo Jura X 2.10% --- --- 3.5 o/oo             Chambre fribourgeoise de l'immobilier   - 8   -

3.50%

3.00%

2.50%

2.00%

1.50%

1.00%

0.50%

0.00%

            Chambre fribourgeoise de l'immobilier  

Droits de mutation

- 9   - 

0.80%

0.70%

0.60%

0.50%

0.40%

0.30%

0.20%

0.10%

0.00%

Droits sur la constitution de cédules hypothécaires

            Chambre fribourgeoise de l'immobilier  

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C. Impôt foncier ou  contribution immobilière

Canton Taux    --- ---    --- --- --- ---    --- ---       --- --- X 1) 2 o/oo X 1) 0.3 o/oo --- ---       --- ---    --- ---    --- ---    --- --- --- ---       --- --- --- ---       --- ---    --- ---    - - X 0.5 o/oo --- ---       --- --- ---     --- ---    --- 1 o/oo --- ---   

Zurich Berne Lucerne Uri Schwytz Obwald Nidwald Glaris Zoug Fribourg Soleure Bâle-Ville Bâle-Campagne  Schaffhausen Appenzell Rh.E. Appenzell Rh. I. St-Gall Les Grisons Argovie Thurgovie Tessin Vaud Valais Neuchâtel Genève Jura 1) impôt minimum             Chambre fribourgeoise de l'immobilier  

Commune ---   X X ---   ---     ---   ---   --- ---   X ---     ---   ---   ---   --- X X X   - ---   X X X   ---   --- X

Taux X 1.5 o/oo 0.5 o/oo   --- ---   ---   ---     --- ---   0 - 3 o/oo   ---   ---   --- ---   ---   0.1 o/oo 0.3 - 1 o/oo 0 - 1 o/oo   - ---   1 o/oo 0 - 1.5 o/oo 1 o/oo ---   ---   0.5 - 1.5 o/oo

D. Gains immobiliers  6 mois à 50 ans

CHF 100'000.00 CHF 1'000'000.00 % % 44.1 - 14.7 58.4 - 19.4 50.8 - 6.4 63.7 10.4 - 30.7 - 15.3 38.4 - 19.2 21.6 - 6.0 43.7 -12.2 35.1 - 7.5 41.3 - 8.8 20.9 - 11.3 23.6 - 12.7 40.0 - 14.0 40.0 - 14.0 35.7 - 2.7 38.6 - 2.9 60.0 - 10 60.0 - 10.0 35.2 - 16 43.6 - 16.0 22.2 - 8.2 30.6 - 15.3 60.0 - 12.0 60.0 - 12.0 43.7 - 8.0 47.5 - 25.0 50.0 - 14.0 50.0 - 14.0 40.5 - 15.0 40.5 - 15.0 38.2 - 14.7 50.6 - 19.4 26.4 - 14.9 35.1 - 23.4 28.3 - 10.2 40.8 14.7 - 40.0 - 5.0 40.0 - 5.0 52.0 - 11.20 52.0 - 11.20 30.0 - 3.0 30.0 - 3.0 30.0 - 7.0 30.0 - 7.0 28.8 - 2.0 38.4 - 3.0 42.4 - 10.6 48.0 - 12.0 50.0 - -.- 50.0 - -.- 33.6 - 15.7 44.8 - 20.9

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Canton Commune