INEA etude Arkeon Natexis V6

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ARKEON FINANCE Le 20 novembre 2006 FONCIERE INEA Introduction en bourse erEn K€ 1 semestre 2006 2006e 2007e 2008e Chiffre d'affaires 363 2 034 8 133 16 828 EBE -18 1 473 7 444 14 945 Résultat d'exploitation -150 714 4 371 8 643 Résultat net pdg publié -221 115 3 496 5 065 Résultat net corrigé -221 115 3 496 5 065 Marge d' EBE (en %) -5,0% 72,4% 91,5% 88,8% Marge nette (en %) -60,9% 5,7% 43,0% 30,1% BNPA (en €) -0,13 0,04 1,13 1,63 Actif net comptable par action (en €) 33,50 33,07 34,17 34,84 Actif net réévalué par action (en €) - 36,96 41,15 53,72 Dividende par action (en €) 0,00 0,03 0,96 1,60 PE (x) - - 35,5 24,5 Rendement (%) - 0,1% 2,4% 4,0% Cours / ANC (x) 1,19 1,21 1,17 1,15 Cours / ANR (x) - 1,08 0,97 0,74 Le cours de l’IPO est supposé par nous être de 40€. Source: ARKEON Finance Les estimations intègrent l’impact d’une augmentation de capital supposée être de 40M€ par émission de 1 000 000 actions. Les données financières ci-dessus sont « post money » et les données par actions sont « fully diluted ». • INEA est une société foncière en phase active d’investissement. Après une augmentation de capital de 37M€ réalisée en juin 2006 auprès d’un tour de table de renom, la société devrait augmenter à nouveau ses fonds propres de 40M€ pour lancer de nouveaux investissement à hauteur de 100M€ et pouvoir, en tant que société foncière cotée, obtenir le statut fiscal SIIC qui l’exonèrera du paiement de l’impôt sur les ...

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    Le 20 novembre 2006    

F I N A N C E  

  FONCIERE INEA     Introduction en bourse       En K€ 1 er  2006esemestre 2006 2007e 2008e Chiffre d'affaires 363 2 034 8 133 16 828 EBE 18 1 473 7 444 14 945 - Résultat d'exploitation -150 714 4 371 8 643 Résultat net pdg publié -221 115 3 496 5 065 Résultat net corrigé -221 115 3 496 5 065 Marge d' EBE (en %) -5,0% 72,4% 91,5% 88,8% Marge nette (en %) -60,9% 5,7% 43,0% 30,1% BNPA (en €) -0,13 0,04 1,13 1,63 Actif net comptable par action (en €) 33,50 33,07 34,17 34,84 Actif net réévalué par action (en €) - 36,96 41,15 53,72 Dividende par action (en €) 0,00 0,03 0,96 1,60 PE (x) - - 35,5 24,5 Rendement (%) - 0,1% 2,4% 4,0% Cours / ANC (x) 1,19 1,21 1,17 1,15 Cours / ANR (x) - 1,08 0,97 0,74 Le cours de l’IPO est supposé par nous être de 40€. Source: ARKEON Finance     Les estimations intègrent l’impact d’une augmentation de capital supposée être de 40M€ par émission de 1 000 000 actions.   Les données financières ci-dessus sont « post money » et les données par actions sont « fully diluted ».   •d’investissement. Après une augmentation de capital de 37M€ réalisée en INEA est une société foncière en phase active juin 2006 auprès d’un tour de table de renom, la société devrait augmenter à nouveau ses fonds propres de 40M€ pour lancer de nouveaux investissement à hauteur de 100M€ et pouvoir, en tant que société foncière cotée, obtenir le statut fiscal SIIC qui l’exonèrera du paiement de l’impôt sur les sociétés en contrepartie de la distribution de 85% de ses résultats d’exploitation et de 50% des plus values de cessions.. • Animée par une équipe expérimentée, INEA a ciblé ses investissements plutôt en régions sur des biens immobiliers destinés aux entreprises, neufs et rigoureusement sélectionnés en fonction de trois critères majeurs : la taille (entre 2.5M€ et 20 M€), la rentabilité (entre 7% et 9%) et la liquidité. • Le patrimoine actuellement en exploitation représente 41 149 m2 auxquels il faut ajouter une participation de 22% dans Messagerie Développement qui construit pour le compte de la SERNAM un ensemble de messageries dans plusieurs villes de province et dont la surface cumulée est actuellement de 42 044 m2 (100%). Compte tenu des locaux en construction, cette surface passera à plus de 106 000 m2 fin 2008. •100M€ envisagé par la société, nous projetons Selon le business plan construit pour refléter le plan d’investissement de que la société devrait à l’horizon 2008 être à la tête d’un patrimoine de 240 000m2 (y compris quote part INEA dans Messageries Développement) qui devrait générer environ 16 M€ de loyers permettant de distribuer aux actionnaires environ 5M€. • Notre valorisation d’INEA en prix d’équilibre a été réalisée par actualisation des dividendes et la méthode de l’actif net réévalué. En données post money et diluées des BCE exerçables, nous estimons cette valeur à 45   € par action. A ce niveau une décote de 16% serait préservée par rapport au niveau de l’actif net réévalué par action en 2008 et le rendement de l’action serait de respectivement 2.1% sur 2007 et de 3.6% sur 2008.   Analyste: Jean-Louis SEMPÉ (01 53 70 50 15)

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Sommaire

 

A R K E O N F I N A N C E       I-    ............................................................................................................................ 4REFLEXIONS PRELIMINAIRES       II-    6DU PREVISIONNEL POST MONEY INEA .....................................................RESUME DES HYPOTHESES       III- VALORISATION THEORIQUE .................................................................................................................................. 7   A-   La méthode de l’ANR ........................................................ ....7................................................................................................ B-   La méthode de l’actualisation des dividendes .................................................................................. 10................................ C-   Valeurs comparables et Primes sur ANR .........................................................................................................................1 .1 D- Synthèse ....................................................................31 .............................................................................................................     IV- UNE FONCIERE ENTREPRENEURIALE ............................................................................................................... 14   A- Historique de INEA ................................................................................................................................ 41.............................. B- L’offre d’INEA 1. 5.................................................................................................................................................................... C- Externalisation de la gestion ............................................ 61................................................................................................... D- Les spécificités du statut des sociétés foncières cotées .................................................................................. 71.................     V- LE MARCHE DE L’IMMOBILIER............................................................................................................................. 19   A- Des indicateurs dans le vert. .............................................................................19.. ................................................................ B- La concurrence ......................................................................................................................................................................20      VI- BUSINESS MODEL ...................................................................................................................................................... 21   A- Un modèle sécurisé .................................................................................................................................................2..1 .................. B- Un potentiel de croissance bien maîtrisé ................................................................ 21.................................................................     VII- BUSINESS PLAN......................................................................................................................................................... 24   A- Construction du chiffre d’affaires ........................................................................................................................................42....  B- Charges d’exploitation .................................................................................................25 ..............................................................     DONNEES FINANCIERES ................................................................................................................................................ 26  

2  

,75   L A PRIME DE  UFISNOC  - I EDSSSU SU N  PRR E IM  FDEOISU ED  N 156   731.   32. LÉES 502. 969  52I 77,7 TAOIPMTU SIFUE IT BROM   N ONITCA ' D  E UNNA  SNO NEATITNO 60     U A MG TAL PAR   DE  CAPIAM  002  I 002   2   ,6 UI J 20 N   E 06 12 T  1 .1     AN ,052.537 VRIL 21  A 136   137.  A  €   868.857  ED  10 A E NEMERAE ET IPAC   LAT .1    .140   R 6  UCEDONTIE  D     52 J IULLTE 2   00 36 26.926.955,50484.12 5 05,805.19.889.7,7200 ,5.130 RI   E  851.593 RT  E APPO MERAN NU  0917.3505 2 ,391.185.825 A   N  81,467.140.1  E VE  D ESERNE R   D ' U ITNOR C AÉ 81  67,4 RPCOIN R  N IOATOR RESER  ED 28.8   SEV 4.500 13  NA  5  NA  594512,,205.825 NAA  5, 1 325.0645,71 82   0 VÉF REIR  2005  A UGMENTATINOD  E ACIPAT LAP .024.2 007.851     1.602.9 ,3165 1719.8 4.2136,90 3 EMBR NOV 50   2 697,  REI 5002   82   RVÉFIOATDEN UG   A NTME P RAA PPC   PATILA UMERAIRE ORT  EN N .970.8053  5,05294,770.2,75 5 19 ERBMECÉD A    5002   998.489. 0     3 252, MERB E 0250     A   GUE  2005  ET  18   NOV LATI 034   938.5.6  NTMEIOATDEN  AP   C CEMB 0  DÉ 25  3 913,36.91 .186  SUL TAPICA E  DONITCUDE R    5002  ER UITE FUSAPITAL S OI NED C  GUEMTNTA 7.858920.1  44051.2   NOI .141

                                                   

Dirigeants Fondateurs 7,4% Autres Institutionnels 5,5% Banques Populaires  Autres   3,0% 32 CM-CIC ,5% 4,9% Paris Orléans 8,1% Groupe CFF  AGF 8,9% 10,3% MACIF Groupe Mederic 9,6% 9,7%

Répartition du capital d’INEA avant introduction en bourse

   

 

              Sou          :NIcr e vElo AE               RKA NOE ANIF ECN   3   ONTIE  D SEREESRV TE  RAP OPPAE TRN  NUMERAIRE    21.73 023.598,205 N   ONTIRAPE 22 €  N    E 02  NIUJ EMGU A 40 ION NTAT APIT DE  CRA I  LAP  OPARCNRO  NE (    )€ SUF  NOI SSMIN IO IX P R ' E   D (   NE €    ) NUTIIAER  APRES  O   C APITAL  RAP  NOISUF ED  /   M )    € EN   ( ONTIAC IREM SE P  TND NOAT /  DE SIONEMIS S  D '  AERUDTCOI N EDC  CAPITAL  ( OU  DE L MIR P ' D  E SIMENOIS ITAP )  AL N  ( E     €) IMES SN É   NOAT   S M   MBRE     N O CTIO   D ' A ATNEMGUA  ED   NOIT INOM   N NT L ' E    D ALION  DEFI REALISAT  EEDL  A   A   D   TARAPÉONTI IOAT   O N  ' L  E REPO ITIND EV                       tilac pa nudtuoi NE I :ceurSo