Réussir son investissement dans le neuf

Selogerneuf

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Quel type de bien choisir ? Quels dispositifs sont les mieux adaptés à votre profil ? Comment estimer la rentabilité de votre bien ? Comment maximiser votre imposition ? Les réponses de SeLogerNeuf pour concrétiser votre projet.

Sujets

• Investissement immobilier locatif
• Immobilier

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• Publié par: SeLoger
• Publié le: 28 janvier 2015
• Nombre de lectures: 42 422
• Langue: Français
• Poids de l'ouvrage: 3 Mo

Extrait

GUIDE CONSEIL PRATIQUE

SeLogerNeuf JE RÉUSSIS MON INVESTISSEMENT LOCATIF DANS LE NEUF

Pour qui souhaite se re P venus, acquérir un constituer un patri- moine et se concocter un complément de logement neuf pour le louer est une solution des plus judicieuses. D’autant qu’elle peut se réaliser à crédit et permettre d’alléger sa facture fiscale. Reste à passer à l’action… Quel type de bien choisir ? Quels disposi- tifs sont les mieux adaptés à mon profil ? Comment estimer la rentabilité de mon bien ? Comment maxi- miser mon imposition ? Les réponses de SeLogerNeuf pour concrétiser mon projet !

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SOMMAIRE 3 Je connais les avantages de l’inves- tissement locatif 8 Je prépare au mieux mon investissement 14 Je profite d’un dispositif adapté à mon profil 20 Je connais les règles de la location

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JE CONNAIS LES AVANTAGES DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF

Avec le faible niveau des taux d’em- prunt, l’envie de devenir bailleur vous titille et vous scrutez les annonces immobilières. Voilà une bonne idée pour préparer votre retraite tout en optimisant votre imposition. En optant pour un bien neuf, vous vous épargne- rez bien des soucis. Tour d’horizon des principaux avantages de l’investisse- ment locatif dans le neuf.

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Je profite de taux d’intérêts attractifs C’est plus que jamais le bon moment pour emprunter afin de financer votre investissement immobilier : les taux ont atteint des niveaux historiquement bas. omme il semble financer votre investis- rêt C de trouver des tauxs des crédits immobi- loin, le temps où sement à moindre les taux d’inté- coût ! Il n’est plus rare liers avoisinaient les inférieurs à 3 % pour un 5 % ! Depuis fin 2008, la emprunt sur 20 ans, et à baisse est quasi continue. 2,50 % sur 15 ans. En Selon l’Observatoire contrepartie, les condi- Crédit logement/CSA, tions d’accès ont été le taux moyen s’élève durcies – il faut plus que en août 2014 à 2,69 %, jamais avoir un dossier contre 3,08 % fin 2013. solide pour convaincre Résultat : vous pouvez son banquier ! 

irer des revenus un T feuilleton de son patrimoine est généralement en trois épisodes : 1.la phase d’économies ; 2.la phase d’investissement ; 3.la phase où votre patrimoine porte ses fruits. Si vous n’avez pas de liquidités, tout cela prend du temps, et le temps c’est de l’ar- gent… L’investissement locatif permet de contourner ce pro- blème, puisqu’il peut être réalisé à crédit.

Je me constitue un patrimoine à crédit Principal intérêt de l’investissement locatif : il permet de se constituer un patrimoine à crédit ! Donc sans avoir besoin de détenir les fonds tout en bénéficiant de l’effet de levier.

Vous investissez même sans avoir le capital nécessaire, les loyers que vous toucherez vous permettront de rembourser votre prêt. En clair : vos locataires financeront la constitu- tion de votre patri- moine. Mieux : vous pourrez tirer des reve- nus de votre patrimoine alors même qu’il ne vous appartient pas encore intégralement en profitant de l’« effet de levier », à condition que le bien vous rap- porte plus que ce qu’il vous coûte – dans le cas où le taux de rentabilité

est supérieur au taux de l’emprunt. Et vous l’au- rez compris, cet effet de levier a d’autant plus de

chances d’être positif que les taux d’intérêt sont bas. C'est donc le moment d'en profiter ! 

JE CONNAIS LES AVANTAGES DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF

Je prépare ma retraite Un investissement locatif, c’est l’assurance d’une retraite plus confortable. À la retraite, vous pourrez soit habiter votre bien, soit en tirer des revenus complémentaires. ui dit retraite salaire de fin de carrière cher des loyers qui nus Q La solution ? Anticiper mensuels. Et ce vos pensions. dit, souvent, – est amené à baisser constitueront des reve- perte de reve- au fil des générations. nus complémentaires à sera d’autant plus vrai cette perte de revenus. À votre retraite, vous pour ceux qui pren- En ce sens, l’investisse- pouvez aussi occuper dront leur retraite dans ment locatif occupe votre bien et donc éco- les décennies à venir. une place de choix nomiser chaque mois Comme le montrent les dans toute stratégie un loyer. Cette seconde études du Conseil « retraite ». Financé option intéressera ceux où vous rêvez de pas- d’orientation des retrai- pendant votre vie qui ne souhaitent ou ne ser votre retraite ? tes, le taux de rempla- active, via le rembour- peuvent pas devenir Outre la préparation de cement – le rapport sement de votre prêt, il propriétaire de leur votre retraite, votre entre la pension et le vous permettra de tou- propre logement bien pourra aussi, à durant leur vie active. terme, s’il est bien Par exemple, parce situé, servir à vos qu’ils déménagent trop enfants quand ils Bon à savoir souvent ou parce qu’ils étudieront. Et par la n’ont pas les moyens même occasion, vous En cas de hausse des prix, votre d’acheter le logement pourrez profiter d’avan- bien prendra de la valeur et qu’ils habitent. C’est tages fiscaux, que votre les mensualités de votre prêt à peut-être votre cas… enfant soit logé gratui- taux fixe n’augmenteront Alors pourquoi ne pas tement ou qu’il vous pas. investir dans une région paie un loyer. 

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Je réduis mes impôts La cerise sur le gâteau : votre achat immobilier vous permet en outre d’alléger votre facture fiscale. Vous avez le choix entre plusieurs options. 1. Des charges e pas alourdir vea N vous pourrez déduireux revenus, voire les ses impôtsdéductibles malgré de nou- Retenez d’abord que réduire, c’est possible vos charges des loyers avec un investissement que vous percevrez de locatif dans le neuf ! votre bien. Si vous le Deux types de louez vide, vos revenus solutions : la déductibi- locatifs constitueront lité des charges et les aux yeux du fisc des dispositifs de défiscali- revenus fonciers. En sation proprement dits. optant, pour le « régime tifs, vous créerez un réel », vous déduisez déficit foncier, imputa- vos travaux d’entretien, ble sur vos autres reve- vos intérêts d’emprunt, nus, dans une certaine vos charges de copro- limite. Une aubaine : priété, votre taxe fon- moins de revenus, cière, vos frais de ges- c’est bien sûr moins tion, vos primes d’assu- d’impôts. Si vous louez rance, etc. Si vos char- votre bien meublé, vos ges s’avèrent supérieu- revenus locatifs seront res à vos revenus loca- imposés au titre des

bénéfices industriels et commerciaux (Bic) avec, là aussi, la possibilité de déduire vos charges. Mais en plus de déduire l’amortissement de votre bien, selon votre statut – loueur en meu- blé professionnel ou non professionnel – vous pourrez imputer

JE CONNAIS LES AVANTAGES DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF

ou non des déficits sur vos revenus globaux.

2. Des dispositifs de défiscalisation Un investissement loca- tif dans le neuf ouvre la voie à deux réductions d’impôt, selon le type de bail que vous envisa- gez. Si vous prévoyez

de louer votre bien non meublé, intéressez-vous au dispositif Pinel : à certaines conditions, il ouvre la voie à une réduction d’impôt de 21 % répartie sur 12 ans. Autre niche fiscale à étudier : le « Censi- Bouvard », qui permet une réduction d’impôt

Je profite des atouts d’un bien neuf Opter pour le neuf, c’est s’épargner des soucis de gestion au quotidien et choisir un bien plus attractif sur le marché de la location. vec un apparte- difficilement prévisibles loc A ation, vous n’aurez chaudière). Sans comp- ment ou une mai- (ravalement de façade son neuve en et autre changement de pas ou peu de travaux à ter que le logement prévoir pendant un cer- sera plus attractif pour tain nombre d’années. les locataires car Et qui dit moins de tra- moderne et moins éner- vaux dit moins de givore. Mais ce n’est temps passé à gérer pas tout, vous pourrez votre investissement. intervenir sur les plans Mais aussi un budget ou sur les finitions du plus facile à anticiper logement pour avoir au pour vous – là où, avec final un bien correspon- un bien ancien, vous dant à vos envies et vos vous exposez dès les besoins, que ce soit premières années à de pour le louer ou à terme nombreuses dépenses l’habiter vous-même. 

Le Saviez-vous ? Les prix d’achat du neuf sont certes plus élevés que dans l’ancien. Mais les frais de mutation, plus connus sous le nom de frais de notaire, sont deux à trois fois inférieurs. Économies en vue !

sur le revenu de 11 % du prix hors taxe du loge- ment, étalée là aussi sur 9 ans. Ces avantages et

statuts fiscaux sont détaillés dans la troi- sième partie de ce dos- sier, rendez-vous p. 15. 

Bon à savoir Selon que vous louez en meublé ou en non meublé, les avantages fiscaux diffèrent.

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JE PRÉPARE AU MIEUX MES INVESTISSEMENTS

Un investissement locatif ne s’impro- vise pas. Ne vous précipitez pas et sur- tout ne vous laissez pas aveugler par les avantages fiscaux, aussi séduisants soient-ils. Choisissez votre bien avec le plus grand soin, en n’oubliant pas qu’un bon emplacement est primordial. Et mieux vaut vous montrer lucide sur la rentabilité de l’appartement ou de la maison que vous avez repéré.

J’engage une minutieuse étude de marché

On ne le répètera jamais assez : il ne suffit pas d’acheter un bien à louer, encore faut-il que ce soit le bon, situé au bon endroit, histoire de pouvoir le louer au prix escompté. u moment de poser est : est-il bien A trouver ici des locataires choisir votre placé ? Comprenez : ai- bien, la question je toutes les chances de qui le loueront au prix attendu ? Pour le savoir, faites appel à votre bon sens et procédez de manière méthodique. Pas question, par exem- ple, d’investir sur pho- tos et de faire l’écono- mie de plusieurs visites dans le quartier, la ville et la région concernés. Ne vous contentez pas de « chiffres » sur le marché immobilier,

votre enquête doit être locale. Observez l’attractivité de la ville, en tentant de réfléchir à long terme : le restera-t-elle dans le futur ? Analysez les niveaux de loyers qui y sont pratiqués. Vérifiez aussi que la demande de logements est supé- rieure à l’offre. Parmi les critères à scruter : le bassin d’emplois, la proximité des moyens de transports, et des équipements (écoles, piscines, espaces verts, commerces, crèches, etc.), le cadre, les possi- bilités de stationne- ment, la réputation du quartier, la sécurité. Il est indispensable que les atouts de votre bien

correspondent à la cible que vous visez. Si vous achetez un appartement familial, la présence d’écoles primaires et d’entreprises suscepti- bles d’employer vos locataires sera essen- tielle. Si vous acquérez un studio d’étudiant, vous tiendrez compte des universités et des lieux de sorties. 

J’achète un bien qui me correspond Outre l’emplacement, il vous faut choisir un bien qui colle à votre situation, à vos projets, à vos attentes. Les critères sont, ici, forcément, plus subjectifs. près avoir ana- lieu un jour, ou d’y exemple, se loue géné- longtemps et ont loc A mètre carré supérieur, sur le temps que vous alisation du bien, il vous demandera lysé les critères loger vos enfants. ralement plus rapide- tendance à moins bien objectifs liés à la Interrogez-vous aussi ment et avec un prix au entretenir les lieux : l’heure est aux ques- pourrez consacrer, alors mais les locataires donc souvent plus de tions plus subjectives. que vous êtes encore restent souvent moins temps.  La première : le loge- actif, à la gestion de ment vous plaît-il ? Si votre bien, si vous avez oui, il aura d’autant plus choisi de vous en occu- de chances de séduire per vous-même. De Bon à savoir Plus l’appartement est grand, vos locataires ! Cette cette réponse dépendra question devient bien aussi le choix de votre plus les locataires restent sûr essentielle si vous bien, et notamment de longtemps. envisagez d’habiter le sa taille. Un studio, par 10

JE PRÉPARE AU MIEUX MON INVESTISSEMENT

Je suis lucide sur la rentabilité locative Ne vous laissez pas aveugler par les promesses illusoires de rentabilité. Faites vos propres calculs en prenant en compte le plus possible d’éléments. a rentabilité loca- en compte, c’est un élé- de votre investissement. d L e votre investissement manière lucide. frais et charges. Vous tive, c’est la mesure ment clé. Encore faut-il Pour cela, il faut calculer de la performance réussir à l’évaluer de la rentabilité nette de immobilier. Elle s’ex- Pour obtenir la rentabi- l’obtiendrez en dédui- prime en pourcentage lité brute, il suffit de sant du loyer annuel les annuel. Par exemple : multiplier par 12 le loyer différents frais liés au une rentabilité locative que vous escomptez, de logement, comme la de 4 % signifie que diviser le résultat par le taxe foncière, les assu- pour 100 euros investis prix du bien (tous frais rances, les charges de au départ, votre bien compris), pour le multi- copropriété, les frais de vous permet de déga- plier enfin par 100. Mais gestion si vous passez ger un gain de 4 euros ce calcul ne vous don- par une agence, les par an. Si elle n’est pas nera pas une idée très travaux d’entretien. le seul critère à prendre précise de la rentabilité Lorsque vous évaluez le 

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 loyer annuel, n’oubliez pas d’intégrer les vacan- ces locatives, c’est-à- dire les inévitables périodes pendant les- quelles votre logement ne sera pas loué. Pour être encore plus précis, évaluez la rentabilité nette (encore appelée

« nette nette »), en prenant en compte dans vos calculs l’impôt sur le revenu que vous devrez payer sur les loyers et les éventuels gains d’impôt que votre investissement vous permet de réaliser. 

Le Saviez-vous ? La taxe foncière sera calculée en multipliant la moitié de la valeur locative cadastrale du bien par des taux votés par les collectivités territoriales. Pour connaître ces derniers, rendez-vous sur www.impots.gouv.fr.

Des loyers trop élevés risquent de miner la rentabilité locative On pourrait croire que l’Edhec Business louer son bien au prix School. Un loyer trop fort améliorera systé- élevé vous expose à matiquement sa ren- des périodes de vacan- tabilité locative. C’est ces plus longues faux, paradoxalement, (davantage de difficul- comme l’explique une tés à trouver des loca- étude intitulée « Les taires) et plus fréquen- dysfonctionnements tes (vos locataires, une du marché locatif fois installés, sont plus privé », publiée en enclins à chercher février 2014 par moins cher ailleurs).

JE PRÉPARE AU MIEUX MON INVESTISSEMENT

Je diversifie mes investissements Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier, c’est la règle d’or en matière d’investissement. Avant de vous lancer, faites le point sur votre situation patrimoniale… tudes des enfants, équilibre – entre risque à rechercher au sein de tel quartier se dégradait m É cements bloqués, entre oine s’envisage forcé- attractivité, mieux vaut En matière d’immobi- retraite, succes- et non-risque, entre pla- chacune de ses deux au fil des années ou si sion… un patri- cements liquides et pla- grandes classes d’actifs. telle région perdait en ment sur le long terme. investissements finan- lier, si vous possédez ne pas y avoir mis tous Difficile toutefois de ciers (actions, obliga- déjà un bien, il convient ses œufs… Si vous savoir de quoi sera fait tions) et immobiliers. de diversifier les situa- le pouvez, l’idéal est de l’avenir. Comment évo- Mais l’équilibre est aussi tions géographiques. Si diversifier également lueront les marchés les secteurs immobiliers financiers et immobi- sur lesquels vous liers, quelle sera l’infla- intervenez : logements tion sur vingt ans… La traditionnels, résidences prudence impose alors avec services, com- de diversifier ses place- merces, bureaux, ments au maximum lors parkings, etc.  de la constitution pro- gressive de votre patri- moine. Objectif : le bon

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JE PROFITE D’UN DISPOSITIF ADAPTÉ À MON PROFIL

Prêt à investir dans un logement neuf pour le louer ? Plusieurs dispositifs et statuts spécifiques s’offrent à vous, avec à chaque fois à la clé des avantages, notamment fiscaux. Mais chaque for- mule a aussi ses contraintes. Le point sur les différentes options.

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Location nue : la loi Pinel*, ex-Duflot Une réduction fiscale pouvant atteindre 21 % du prix du bien, sur 12 ans, c’est ce que propose le dispositif Pinel qui succède à la loi Duflot. e plan de relance tion d’impôt équivalant v L étalée sur 9 ans, le dis-oit un toilettage du dis- Bon à savoir du logement de à 18 % du prix de Manuel Valls pré- revient du logement, positif Duflot, rebaptisé positif Pinel prévoit une La réduction est plafonnée dispositif Pinel, du nom réduction d’impôt varia- à 300 000 euros d’investissement, de l’actuelle ministre du ble selon la durée de mais aussi à 5 500 euros par mètre carré. Logement. L’objectif ? l’engagement de l’in- Doper la construction vestisseur. de logements dans les Ainsi l’avantage est égal zones où la demande à 12 % du montant de n’est pas satisfaite et l’acquisition sur 6 ans ; rendre l’investissement 18 % sur 9 ans et 21 % bien à un ascendant ou 9 ou 12 ans, contre 9 ans locatif dans le neuf sur 12 ans. Le montant un descendant, sous auparavant, à des loca- encore plus attractif. Le de l’investissement certaines conditions, qui taires qui ne dépassent logement neuf ou à reste plafonné à restent à définir. pas un certain plafond construire doit respecter 300 000 euros. La réduc- de ressources (variable un certain niveau de tion maximale possible  Les points négatifs selon leur situation fami- performance énergéti- est donc de Ce cadeau fiscal s’ac- liale et les zones géogra- que – réglementation 63 000 euros au total, compagne, forcément, phiques). Le bien doit thermique RT 2012 ou soit 5 250 euros par an. de contreparties. Celles- être situé dans des zones label BBC (bâtiment Attention, elle est prise ci ont été assouplies définies par l’État – là où basse consommation) en compte dans le pla- dans le cadre du nou- la demande est bien 2005. fonnement global des veau plan de relance du supérieure à l’offre. Enfin, niches fiscales. Autre logement : depuis le vos loyers seront plafon- er  Les points positifs nouveauté introduite 1 septembre 2014, nés, à un tarif compris Alors que le dispositif dans le nouveau dispo- vous avez le choix pour entre 8,59 et 16,52 euros Duflot permettait de sitif Pinel : désormais, vous engager à louer par mètre carré, selon les bénéficier d’une réduc- vous pouvez louer votre votre bien pendant 6, secteurs. 

*Sous réserve de la publication aux BO des lois et des décrets d'applica- tion avant le 31/12/2014 reprenant l'ensemble du dispositif « Pinel » annoncé par le ministère du Logement et de l'Égalité des territoires et de la ruralité dans le dossier de presse du 29 août 2014.

JE PROFITE D’UN DISPOSITIF ADAPTÉ À MON PROFIL

Location meublée : le statut LMNP La Location en Meublé Non Professionnelle (LMNP) est un statut permettant de bénéficier d’une fiscalité ultra avantageuse sur ses revenus locatifs. i vous décidez de co S ndition que vos reve- louer votre loge- ment meublé, à nus locatifs ne dépas- sent pas 23 000 euros par an ou ne représen- tent pas plus de la moi- tié de la totalité de vos revenus, vous pourrez bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel.

 Les points positifs Ce statut permet de tou- cher des revenus locatifs en grande partie voire totalement défiscalisés pendant de longues années. Vos loyers seront imposés dans la catégo- rie des « bénéfices industriels et commer- ciaux » (Bic). Au choix : •le régime « micro- Bic »(possible jusqu’à 32 900 euros de recet-

tes) avec lequel aucune charge n’est déductible mais qui bénéficie d’un abattement auto- matique de 50 % sur les recettes ; •le régime « réel » (sur demande si vos recettes sont inférieures à 32 900 euros) qui per-

met de déduire de vos revenus locatifs vos charges (intérêts de votre prêt, travaux, frais de notaire, assurances, taxe foncière), mais aussi – et c’est la grande différence avec un loge- ment loué nu – l’amor- tissement de votre bien.

LMP, LMNP : quelles différences ? Si vos recettes locatives dépas- vous pourrez imputer vos déficits sent 23 000 euros par an et fonciers sur vos revenus globaux, qu’elles représentent plus de la pas uniquement sur vos revenus moitié de vos revenus globaux, locatifs. Vous pourrez donc, non vous pourrez accéder au statut seulement éviter d’être imposé de loueur en meublé profession- sur vos loyers, mais en plus allé- nel (LMP). Vous bénéficierez des ger la fiscalité de vos autres reve- mêmes avantages que les nus. Retenez aussi qu’un bien en loueurs en meublé non profes- LMP étant considéré comme sionnels, mais pas que. Principal professionnel, il ne compte pas atout supplémentaire : en LMP, pour le calcul de l’ISF.

 Les points négatifs Contrairement au Duflot ou au Censi-Bouvard, la LMNP n’apporte pas de réduction fiscale directe. Mais ce n’est pas pour autant que l’intérêt fiscal sera forcément moindre, au contraire : faites vos propres calculs ! 

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Location meublée : les résidences avec services Investir dans une résidence avec services est une option pour ceux qui cherchent une solution clé en main et sans soucis de gestion. ue le public visé résidence avec services de ce dernier. Q soit les étu- est globalement le Choisissez-le avec soin. diants, les même pour l’investis- seniors, les hommes seur : vous acquérez un  Les points positifs d’affaires ou les touris- studio ou un apparte- Cette formule vous tes, le principe de la ment dans une rési- plaira si vous n’avez ni dence neuve ou en l’envie ni le temps de construction qui pro- gérer des locataires. pose différents services Recrutement des occu- et vous déléguez la ges- pants, travaux, collecte tion de votre bien au des loyers : ici le ges- gestionnaire de l’im- tionnaire se charge de meuble. La réussite de tout ! Autre intérêt votre investissement majeur : la garantie dépendra de la fiabilité (hors faillite du gestion-

naire) de toucher des revenus locatifs chaque mois pendant au moins 9 ans, que votre loge- ment soit occupé ou non. En effet, vous ne louez pas directement votre bien à un loca- taire, mais au gestion- naire, via un bail com- mercial de 9 ans mini- mum, renouvelable. Enfin, la fiscalité est également avanta- geuse. Au choix :

•le dispositif Censi- Bouvard et sa réduction d’impôt (voir ci-dessous) ; •le statut de loueur en meublé classique (LMNP ou LMP), qui permet de toucher des

JE PROFITE D’UN DISPOSITIF ADAPTÉ À MON PROFIL

revenus peu ou pas fisca- lisés pendant de longues années (voir ci-dessus).

 Les points négatifs La formule vous laisse peu de marge de liberté. Vous vous engagez

sur le long terme via le bail commercial que vous signez avec le gestionnaire. Retenez aussi qu’il s’agit surtout d’un produit de rende- ment, les perspectives de plus-values à la

revente sont faibles. Et que l’investissement est loin d’être liquide : plus encore que pour un bien immobilier classique, il faudra être patient au moment de la revente. 

Ehpad, seniors, tourisme, étudiants : que choisir ? Les résidences pour vacanciers et car elles sont plus sensibles au de faillite du gestionnaire – ils hommes d’affaires peuvent contexte économique. Les rési- sont souvent bien placés géogra- « refroidir » certains investisseurs dences pour seniors et étudiants phiquement et de taille normale. rassurent davantage en raison du Quant au marché des Ehpad, il vieillissement démographique et attire par ses perspectives de plus du manque de logements étu- forte rentabilité et par la sécurité diants. Et aussi parce qu’il s’agit de l’investissement (la concur- généralement de logements qu’il rence est imitée par unnumerus serait facile de reconvertir en cas clausus, notamment).

Location meublée : le dispositif Censi-Bouvard

Pour une réduction d’impôt de 11 % du prix de votre bien neuf dans une résidence avec services, vous pouvez aussi passer par la case Censi-Bouvard ! avantage fiscal mum, à 33 000 euros, d’obtenir un abatte- in L ve ’ « micro-Bic ») ou de seront imposés dans la stissent dans une Censi-Bouvard, soit 3 666 euros par an. ment automatique réservé à ceux qui Les loyers touchés de 50 % (régime résidence de services catégorie des bénéfices déduire l’ensemble neuve, a été maintenu industriels et commer- de vos charges en 2014. ciaux, avec la possibilité (« régime réel »).  Les points positifs Il ouvre la voie à une réduction d’impôts de 11 % du prix de l’appar- tement ou de la maison, Bon à savoir Ce dispositif ne permet pas de dans la limite de 300 000 euros, étalée déduire l’amortissement sur 9 ans. La réduction de votre prêt. s’élève donc, au maxi-

 Les points négatifs Contrairement au statut LMNP classique, le Censi-Bouvard ne per- met pas de déduire l’amortissement. Conséquence : à moins d’être faiblement imposé ou de savoir d’avance que vous ne conserverez pas votre bien sur le long terme, vous aurez souvent inté- rêt à renoncer à la réduction Censi- Bouvard. D’autant que celle-ci est prise en compte dans le plafon- nement global des niches fiscales. 

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JE CONNAIS LES RÈGLES DE LA LOCATION

Vous voici propriétaire d’un logement neuf que vous avez rigoureusement sélectionné. Reste à trouver les bons locataires, à le louer au juste prix et à tout mettre en œuvre pour anticiper, dès la signature du bail, d’éventuels désagréments.