Le transfert de la propriété immobilière et son opposabilité en droit japonais - article ; n°4 ; vol.48, pg 8123-900

Yokoyama

Description

Revue internationale de droit comparé - Année 1996 - Volume 48 - Numéro 4 - Pages 8123-900
La question du transfert de la propriété immobilière et de son opposabi-lité est très complexe au Japon où le Droit civil contemporain a été historiquement élaboré sous la double influence du droit français et du droit allemand. D'un côté, le Code civil japonais a retenu un mode de transfert non formaliste de la propriété, à l'instar du droit français. Mais, d'un autre côté, les rédacteurs ont préféré adopter un système de publicité foncière assis sur la technique allemande du fichier immobilier, plus conforme à la tradition juridique japonaise. Par ailleurs, des raisons politiques et juridiques ont conduit à l'élaboration mouvementée de textes législatifs qui n'assurent pas une véritable cohérence des règles de fond relatives au transfert de propriété et des règles de publicité. Ainsi, l'opposabilité du transfert est posée comme un principe par le Code civil, mais sans que la loi sur la publicité foncière précise les modalités formelles de son application. Si, face à l'imprécision des textes et au développement de pratiques, la jurisprudence a su faire preuve de souplesse et de pragmatisme, il demeure difficile d'élaborer une théorie logique et cohérente de l'opposabilité du transfert de propriété en droit japonais.
The question as to how the transfer of property on the real estates is realised and how it can be set up against a third party is complicated in Japan where the present civil code was drafted under the influence of both French and Germon laws. On the one hand, Japanese civil code did not adopt formalism concerning conditions of the transference on the model of French law. On the other hand, the framers of civil code prefered the land registration System based on the Germon law which is completely different from French System. Furthermore, in Japanese law, substantive provisions on the transfer of property do not cohere with the provisions of land registration. As the result, while civil code provides that the transfer of property cannot be set up against a third party without the land registration, the statute regulating the registration itself does not provide specifie conditions of its application : namely, the range of the third party effect of land registration. Japanese courts take the flexible and pragmatic approaches in resolving disputes on this matter. It remains still difficult, however, to find out the logic and coherent theory on this subject.
14 pages
Source : Persée ; Ministère de la jeunesse, de l’éducation nationale et de la recherche, Direction de l’enseignement supérieur, Sous-direction des bibliothèques et de la documentation.

Sujets

• juriste
• droit civil
• juridique
• droit de la famille
• droit immobilier
• Droit et juridique

Informations

• Publié par: Revue-internationale-de-droit-compare
• Publié le: 01 janvier 1996
• Nombre de lectures: 44
• Langue: Français
• Poids de l'ouvrage: 1 Mo

Extrait

M. Mika Yokoyama
Le transfert de la propriété immobilière et son opposabilité en
droit japonais
In: Revue internationale de droit comparé. Vol. 48 N°4, Octobre-décembre 1996. pp. 887-900.
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Yokoyama Mika. Le transfert de la propriété immobilière et son opposabilité en droit japonais. In: Revue internationale de droit
comparé. Vol. 48 N°4, Octobre-décembre 1996. pp. 887-900.
doi : 10.3406/ridc.1996.5316
http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/ridc_0035-3337_1996_num_48_4_5316Abstract
The question as to how the transfer of property on the real estates is realised and how it can be set up
against a third party is complicated in Japan where the present civil code was drafted under the
influence of both French and Germon laws. On the one hand, Japanese civil code did not adopt
formalism concerning conditions of the transference on the model of French law. On the other hand, the
framers of civil code prefered the land registration System based on the Germon law which is
completely different from French System.
Furthermore, in Japanese law, substantive provisions on the transfer of property do not cohere with the
provisions of land registration. As the result, while civil code provides that the transfer of property cannot
be set up against a third party without the land registration, the statute regulating the registration itself
does not provide specifie conditions of its application : namely, the range of the third party effect of land
registration.
Japanese courts take the flexible and pragmatic approaches in resolving disputes on this matter. It
remains still difficult, however, to find out the logic and coherent theory on this subject.
Résumé
La question du transfert de la propriété immobilière et de son opposabi-lité est très complexe au Japon
où le Droit civil contemporain a été historiquement élaboré sous la double influence du droit français et
du droit allemand. D'un côté, le Code civil japonais a retenu un mode de transfert non formaliste de la
propriété, à l'instar du droit français. Mais, d'un autre côté, les rédacteurs ont préféré adopter un
système de publicité foncière assis sur la technique allemande du fichier immobilier, plus conforme à la
tradition juridique japonaise.
Par ailleurs, des raisons politiques et juridiques ont conduit à l'élaboration mouvementée de textes
législatifs qui n'assurent pas une véritable cohérence des règles de fond relatives au transfert de
propriété et des règles de publicité. Ainsi, l'opposabilité du transfert est posée comme un principe par le
Code civil, mais sans que la loi sur la publicité foncière précise les modalités formelles de son
application.
Si, face à l'imprécision des textes et au développement de pratiques, la jurisprudence a su faire preuve
de souplesse et de pragmatisme, il demeure difficile d'élaborer une théorie logique et cohérente de
l'opposabilité du transfert de propriété en droit japonais.R.I.D.C. 4-1996
LE TRANSFERT DE LA PROPRIÉTÉ
IMMOBILIÈRE ET SON OPPOSABILITÉ
EN DROIT CIVIL JAPONAIS
Mika YOKOYAMA*
La question du transfert de la propriété immobilière et de son opposabi-
lité est très complexe au Japon où le Droit civil contemporain a été histor
iquement élaboré sous la double influence du droit français et du droit
allemand. D'un côté, le Code civil japonais a retenu un mode de transfert
non formaliste de la propriété, à l'instar du droit français. Mais, d'un autre
côté, les rédacteurs ont préféré adopter un système de publicité foncière
assis sur la technique allemande du fichier immobilier, plus conforme à la
tradition juridique japonaise.
Par ailleurs, des raisons politiques et juridiques ont conduit à l'élabora
tion mouvementée de textes législatifs qui n'assurent pas une véritable
cohérence des règles de fond relatives au transfert de propriété et des règles
de publicité. Ainsi, l'opposabilité du transfert est posée comme un principe
par le Code civil, mais sans que la loi sur la publicité foncière précise les
modalités formelles de son application.
Si, face à l'imprécision des textes et au développement de pratiques,
la jurisprudence a su faire preuve de souplesse et de pragmatisme, il demeure
difficile d'élaborer une théorie logique et cohérente de l'opposabilité du
transfert de propriété en droit japonais.
The question as to how the transfer of property on the real estates
is realised and how it can be set up against a third party is complicated
in Japan where the present civil code was drafted under the influence of
both French and German laws. On the one hand, Japanese civil code did
not adopt formalism concerning conditions of the transference on the model
of French law. On the other hand, the framers of civil code prefered the
* Professeur à l'Université municipale d'Osaka. 8 REVUE INTERNATIONALE DE DROIT COMPARE 4-1996
land registration system based on the German law which is completely
different from French system.
Furthermore, in Japanese law, substantive provisions on the transfer
of property do not cohere with the provisions of land registration. As the
result, while civil code provides that the transfer of property cannot be set
up against a third party without the land registration, the statute regulating
the registration itself does not provide specific conditions of its application :
namely, the range of the third party effect of land registration.
Japanese courts take the flexible and pragmatic approaches in resolv
ing disputes on this matter. It remains still difficult, however, to find out
the logic and coherent theory on this subject.
Le droit civil japonais s'est développé sous la double influence du
droit français et du droit allemand. D'une part, le Code civil japonais a
adopté un système de transfert de propriété lié à la manifestation de
volonté des parties contractantes (art. 176, C. civ. japonais), ainsi que
l'inopposabilité du transfert s'il n'a pas été publié (art. 177, C. civ.
japonais). D'autre part, la loi sur la publicité foncière japonaise n'a pas
repris le système français. Elle a été conçue par référence au système
allemand, en tenant compte du système de registre japonais préexistant.
Il en résulte que le droit japonais dans ce domaine est très complexe.
Par ailleurs, la doctrine japonaise a subi l'influence de la doctrine
allemande plutôt que celle de la doctrine française. L'interprétation du
Code civil japonais dans ce domaine s'est donc davantage appuyée sur
le droit civil allemand. Mais les références faites par la doctrine japonaise
aux droits étrangers ont développé le droit civil japonais en même temps
qu'elles ont suscité des débats qui ont compliqué les problèmes.
Enfin, le principe du transfert de propriété lié à la manifestation de
volonté des contractants ne s'applique pas vraiment en pratique dans le
domaine des contrats immobiliers, en raison de la valeur beaucoup trop
élevée des terrains l. En effet, plus la valeur de l'objet est élevée, plus
les parties au contrat font preuve de prudence. C'est pourquoi, en pratique,
le vendeur souhaite que le transfert de la propriété n'intervienne qu'au
paiement du prix par l'acheteur. De son côté, l'acheteur ne veut payer
le prix qu'au jour où la publicité du contrat est réalisée.
Ces exigences pratiques influencent donc la doctrine japonaise à
propos de l'interprétation de l'article 176 du Code civil qui dispose que
«l'institution et le transfert des droits réels sont effectués par la seule
manifestation de volonté des parties », ainsi que de l'article 177 du Code
civil qui dispose que « l'acquisition, la perte, ou le changement des droits
réels immobiliers ne sont pas opposables aux tiers s'ils n'ont pas été
publiés selon la loi relative à la publicité foncière » 2.
1 Par exemple, en 1990, le prix moyen du terrain constructible était de 859 mille yens
(environ 3 900 F) par mètre carré à Tokyo, 571 mille yens (environ 2 600 F) à Osaka.
2 Au regard des meubles, l'article 178 du Code civil dispose que « la mutation du
droit réel mobilier n'est pas opposable aux tiers si la tradition n'a pas lieu ». M. YOKOYAMA : TRANSFERT DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE 889