Des alternatives pour rendre l'immobilier plus attractif

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Des alternatives pour rendre l'immobilier plus attractif

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FONDS DE PLACEMENT

PETER DIELMANN Consultant, membre Swiss Financial Analysts Association (SFAA).

LUNDI 4 AVRIL 2005 L’AGEFI SERVICES WWW.AGEFI.COM 21 | |

Î PLACEMENTS Des alternatives pour rendre l’immobilier plus attractif Face à la déception créée par la persistance mine la valeur actuelle (ou appréciée selon le statut fiscalles avantages d’un tel ajuste- valeur actualisée) d’un nombrede l’investisseur. Les caisses dement peuvent sembler évidents, de l'écart entre la valeur nette d'inventaire de flux de trésorerie futurs. Lapension avec des obligations demais la mise en place d’une méthode DCF est souvent criti-paiement de rentes notammenttelle stratégie en Suisse paraît des fonds immobiliers et leur valeur en bourse, quée et mérite d’être plus large-aiment cet aspect. Pour les autresexcessivement lourde et chère. des produits alternatifs apparaissent. ment connue - elle fait toutefoisToujours est-il que de tellesinvestisseurs, il créera plutôt un son chemin dans l’ensemble derisque de réinvestissement.réflexions méritent d’être Leur secret: la méthode des flux de trésorerie la profession.En général, cette classe d’actifsmenées plus loin. Une récente approche émanant sert à une meilleure diversifica-La rentabilité de placements actualisés (DCF). de l’univers Bloomberg proposetion des portefeuilles. Il est doncinternationaux est fortement un arbitrage entre les fonds fer-important de ne pas se créer desmenacée par les cours de chan- més et les valeurs qu’ils contien-risques spécifiques additionnelsges. Il convient dans tous les cas L’IMMOBILIER de figure de couvrir ces risques(«Klumpenrisiko») mais d’obser-suisse se portenent; à savoir d’acheter des fondségal, le risque est plus bas. bien, à en croire l’indice desLa tendance dans la gestionlistés en dessous de leur valeurver une bonne diversificationpar une politique adaptée. fonds immobiliers publié pardes actifs va dans le sens d’unenette d’inventaire (VNI) et de ven-également entre les placementsUn autre élément doit être la banque zurichoise Rüd Blass.approche de core/satellite. Cettedre les actifs qui le composent,immobiliers. adresséaussi bien en Suisse En effet, avec une avance deapproche scinde en deux les qu’au niveau international, à 37% (en passant de 1423 à 1955portefeuilles; à savoir en un largesavoir la transparence des véhi- points) pendant les derniers cinqportefeuille de base géré passi-cules de placement. De plus en ans, la performance de l’indicevement et à moindre coût, cor-plus de fonds sont fiscalement LES FONDS IMMOBILIERS contraste très brutalement avecrespondant à un rendement/transparents. Mais il y a égale- le marché suisse des actions,risque de marché; et en un autre,ment et peut-être d’une manière PAIENT TRADITIONNELLEMENT ayant perdu 25% de sa valeurplus agressif, géré activement,plus importante encore la D’IMPORTANTS DIVIDENDES. (de 5621 à 4234 points) pendantpour générer de la sur-perfor-transparence opérationnelle à la même période.mance (le fameux alpha). L’idéeaméliorer; ceci pour gérer le Dans cette configuration desen est que la performancecoût d’agence, à savoir les char- marchés, la demande a été natu-moyenne du marché peut-êtreges occasionnées par de nomb- rellement forte pour les fondsobtenue à bas prix, pour allouerrespectivement de vendre desUne extension à des placementsreux intervenants détériorant la immobiliers. Pourtant, unedes frais plus importants auxfonds listés en dessus de leur VNIinternationaux semble s’impo-valeur d’actionnaire. bonne partie des progrès s’avèreactivités générant des plus-pour acheter les actifs. Bien qu’ilser pour des raisons de diversi-Aussi dans le domaine de l’in- spéculative. Il est particulier auxvalues. paraissedifficile de suivre cettefication, mais également parcevestissement immobilier, la fonds immobiliers de présenterstratégie quand le fonds détientque certains profils de rende-globalisation progresse et les Une multitude de véhicules des primes ou des escomptes. Cedes immeubles, des opportuni-ment/risque ne sont simplementpondérations dans le monde de placement ont vu le jour sont des écarts positifs ou néga-tés pourront toujours existerpas disponibles en Suisse. Ainsi,changent; les marchés immobi- tifs entre les prix en bourse etSe basant sur cette approche glo-quand l’immobilier indirecten réagissant à une analyseliers vont toujours rester locaux, leurs valeurs nettes d’inventaire.bale, une multitude de véhicu-compose le portefeuille du fonds.macroéconomique, une caissemais l’accès s’internationalise. Selon Rüd Blass, l’écart estles de placement se sont déve-de pension américaine vend deAinsi, ce qui est une source de Pourquoi investir actuellement très positif avecloppés, les uns passifs, les autresl’immobilier détenu jusqu’alorsrendement potentiel bienvenue dans les fonds immobiliers? une prime de 25% en moyenneplus agressifs. Une autre idée faiten direct aux Etats-Unis pourpour les investisseurs privés des fonds présents dans l’indice,son chemin dans le secteur:Les fonds immobiliers suissesinvestir le résultat dans des véhi-devient une nécessité à moyen calculé sur la base du prix decitons l’existence d’un Exchange-paient traditionnellement descules immobiliers se spécialisantterme pour les investisseurs rachat des parts.traded Fund (ETF) sur l’immobi-dividendes importants, unedans les marchés émergents.institutionnels, développement Les investisseurs professionnelslier aux Etats-Unis, véhicule pas-caractéristique qui peut êtreSelon les hypothèses adoptées,démographique oblige.■ ne sont guère satisfaits de cettesif par excellence, qui réplique situation. Ils préfèrent ainsisimplement un indice. Dans les augmenter l’immobilier envéhicules agressifs, orientés per- direct ou s’orientent davantageformance, on trouve souvent des à l’extérieur des frontières hel-fonds fermés non listés. vétiques en considérant des pla-La multitude des opportunités cements internationaux.a amené les acteurs du marché à introduire des classifications L’immobilier en direct des véhicules d’investissement, n’est pas une bonne affaire étape cruciale pour la gestion de Pourtant, d’un point de vueportefeuilles. purement financier, il paraît peuAinsi, des chercheurs ont iden- judicieux de garder des bienstifié le facteur de growth/value immobiliers en direct. Tropcomme élément moteur pour la important est en effet le coûtperformance de titres immobi- lié aux problèmes de la gestionliers internationaux. Une stra- quotidienne du bien. Ces coûtstégie d’investissement se base- parasites, et souvent cachés dansrait alors sur l’achat de valeurs les comptes généraux des caissesde type «growth» en cas de de pension, se font remarquerhausse du marché, tout en pri- d’une manière aigue lors desvilégiant les valeurs «value» en années de crise immobilière, lacas de baisse. mauvaise performance de l’im-L’association des investisseurs mobilier étant multipliée paren véhicules immobiliers non les problèmes de gestion. Cecilistés (INREV), en collaboration étant, le manque d’alternativesavec ING Real Estate, poursuit attrayantes en Suisse rend unune autre approche. Sise à Ams- remplacement de l’immobilierterdam, elle a classifié 289 direct par d’autres véhiculesvéhicules non listés européens immobiliers quasiment impos-(pour une valeur totale de 215 sible à moyen terme.milliards d’euros), en les divi- Cela n’empêche de regarder plussant en trois catégories, appe- loin. Les marchés immobilierslées respectivement «core», se présentent d’une manière«value added» et «opportunity» de plus en plus structurée àavec des profils de risque et l’étranger. Les investisseurs com-rendement distincts. mencent à modifier leurs habi-Ainsi, la catégorie «core» pré- tudes, dans la mesure où lasente des rendements (mesurés gestion institutionnelle et pri-en taux de rendement interne, vée se professionnalise.TRI) jusqu’à 11,5% et un taux Des recherches ont démontréd’endettement (appelé «Gea- que l’immobilier indirect, et làring») allant jusqu’à 60%; puis notamment les actions immo-la catégorie Value Added avec un bilières, forment une classeTRI entre 11,5% et 17% (Gearing d’actifs à part. Dans un espaceentre 30% et 70%); et finalement de rendement et risque, l’im-la catégorie Opportunity avec mobilier indirect se situe ainsiun TRI au-delà des 17% et un entre les obligations et lesGearing dépassant les 70%. actions. L’effet de diversificationCette approche s’appuie résolu- de l’immobilier indirect est posi-ment sur la méthode des flux de tif. Un effet de diversificationtrésorerie actualisés (discounted positif implique qu’à risque égal,cash-flow, DCF), méthode de le rendement est supérieur,plus en plus utilisée en Suisse respectivement qu’à rendementégalement. Cette méthode déter-