Dossier MEDEF : Relancer l’attractivité de l’investissement locatif privé

Description

Le MEDEF s’attaque au phénomène du mal-logement qui frappe la France depuis quelques années. Face à l’augmentation constante des loyers, l’organisation patronale plaide pour le développement d’une offre locative intermédiaire à destination des classes moyenne via un dispositif incitatif capable d’attirer les investisseurs institutionnels, et appelle de plus à un rééquilibrage entre propriétaires bailleurs et locataires.

Sujets

• Medef
• Privé
• Locatif
• Investissement

Informations

• Publié par: Fil_Economie
• Publié le: 23 avril 2013
• Nombre de lectures: 123
• Langue: Français

Extrait

MEDEF argu Le décryptage des grands dossiers

MEDEF

Relancer l’attractivité de l’investissement locatif privé

Les chiffres

• En2011,plus de 6 millions de ménagesont bénéficié d'une aide au logement. C’est le niveau le plus élevé depuis la création de ces aides.

•6 304 000 logementscomposent le parc locatif privé français ce qui représente56,2 %du parc locatif total.

•12,6€/m², tel était le loyer moyen dans le parc privé en France en 2012, contre un loyer moyen de 5€/m² pour le parc locatif social.

• Le parc locatif privé est essentiel- lement constitué d'unités de petite taille (studios et deux-pièces).

•95,8 %du parc locatif privé sont détenus par des personnes phy- siques contre seulement4,2 %pour les investisseurs institutionnels.

• En 2010, le parc locatif était occupé à45,8 %par des ouvriers et employés. Les étudiants ne repré- sentaient que3,6 %des locataires entrants contre23 %en 2001.

• L’offrelocative a enregistré une baisse de40 000 logementsen 2012.

• Depuis 2006, les loyers ont cru de 1.5 %par an, en moyenne, donc un peu moins vite que l’inflation (+1.6 %par an) En 2012, la hausse des loyers s’est établie à1,2 %. La situation est cependant disparate selon les régions ainsi en Aquitaine et en Ile-de France, les loyers ont cru plus rapidement que le marché +2,2% et +2,9%.

avril 2013

L’essentiel

Le mal-logement s'aggrave en France, dénonce la Fondation Abbé Pierre dans son dernier rapport, tirant une fois de plus la sonnette d'alarme. Au total, notre pays compterait en 2013 quelque 3,6 millions de mal logés et plus de 5 millions de Français seraient fragilisés par la crise du logement, au premier rang desquels les foyers les plus modestes, les familles monoparentales et les jeunes.

Se loger devient de plus en plus cher et selon l’INSEE, la hausse du taux d’effort touche particulièrement les locataires car les catégories les plus modestes sont concentrées dans le parc locatif. La situation est particulièrement critique dans les grandes agglomérations, Ile-de France en tête, où on note dans le parc locatif privé une insuffisance notoire de logements abordables (autour de 11 – 12€/m²) pour les catégories sociales non éligibles au parc social, et ne pouvant accéder à la propriété.

Ainsi, les écarts s’accroissent sensiblement entre les loyers moyens du secteur libre et les loyers sociaux, alors même que de nombreux ménages éligibles au logement social sont obligés de se loger dans le parc privé, qui devient ainsi un « parc social de fait ».

On constate en outre que l’investissement locatif privé est en nette perte d’attractivité auprès des investisseurs institutionnels. Depuis la crise immobilière internationale des années 1990/1991 qui a affecté particulièrement en France la région parisienne et quelques grandes villes, les investisseurs institutionnels se sont massivement retirés du secteur, devenu peu rentable, pour se reporter sur les actifs immobiliers non résidentiels.

L’investissement dans l’immobilier locatif intéresse donc aujourd’hui essentiellement les personnes physiques soucieuses d’améliorer leurs revenus ou de se constituer un capital en vue de la retraite. Mais là aussi, l’encadrement de la relation locative, très contraignant pour le propriétaire, décourage l’investissement ou la mise en location de logements existants et conduit les propriétaires-bailleurs à être extrêment sélectifs et précautionneux vis-à-vis de leur locataires.

Conscients de l’urgence de trouver des solutions les pouvoirs publics ont pris de nouvelles mesures pour soutenir l’investissement locatif privé (prolongation jusqu’en 2016 du dispositif « Censi-Bouvard », dispositif locatif « Duflot »…). Mais tout cela reste insuffisant et il est nécessaire d’aller beaucoup plus loin.

Les solutions passent d’une part par le développement d’une offre locative intermédiaire à destination des classes moyennes dans les zones les plus tendues, via la mise en œuvre d’un dispositif incitatif susceptible de motiver les investisseurs institutionnels. D’autre part par un rééquilibrage des rapports entre propriétaires bailleurs et locataires. Tout cela est d’autant plus urgent que les entreprises elles aussi pâtissent de la situation. Les difficultés de logement des salariés accroissent en effet les difficultés de recrutement et pénalisent in fine l’emploi.

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Questions Réponses

Dans quelles régions de France est-il le plus difficile de trouver des loyers abordables ? Le fonctionnement du marché locatif privé reste contrasté entre les agglomérations urbaines et les bassins d'habitat à dominante rurale. Les tensions locatives sont circonscrites aux grandes agglomérations et se traduisent par une envolée des loyers et des phénomènes de file d'attente pour l'accès au logement. Les amplitudes de loyers entravent fortement les parcours résidentiels dans les zones tendues comme l’Ile-de-France ou la région Paca. Mais les logements incon- fortables ou surpeuplés ne sont pas l'apanage de Paris et des grandes villes « chères ». Le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre montre même que de façon inattendue, c'est dans les grandes villes à prix bas que le mal-logement est le plus présent, concernant près de 4 ménages sur 10.

Quels sont les freins principaux à l’investissement dans le locatif privé aujourd’hui ? Les principaux motifs de réticence des investisseurs privés vis-à-vis du secteur de l’immobilier locatif sont : une pression fiscale globalement plus forte sur les investissements immo- biliers que sur les investissements mobiliers ; une rentabilité plutôt faible de l’ordre de 3 % (contre 6 à 10 % pour les bureaux) ; des charges et obligations trop lourdes dans la relation contractuelle avec le locataire.

A quoi sert le dispositif « Censi-Bouvard » ? Le dispositif « Censi-Bouvard » permet de soutenir la construction de logement meublés (étudiants et de résidences médicalisées). Il aurait dû être abandonné fin 2012, mais le gouvernement a décidé de le prolonger jusqu’en 2016. Ce dispositif donne droit à une réduction d’impôt de 11 % du montant de l’investissement, dans la limite de 300.000 euros. Soit jusqu’à 33.000 euros de ristourne fiscale étalée sur neuf ans

Et qu’advient-il du dispositif « Scellier » ? er Le dispositif « Scellier », est remplacé à compter du 1janvier 2013 par ledispositif « Duflot ». Les particuliers, qui achètent dans l’immobilier neuf pour louer à des ménages sous plafonds de ressources à un niveau de loyer maitrisé, bénéficient d’une réduction d’impôt de 18 % en métropole et de 29 % dans les Dom-Tom, dans la limite d’un montant investi de de 300.000 euros. Cette réduction d’impôt est répartie sur 9 ans.. Les logements concernés doivent respecter un certain niveau de performance énergétique et se situer dans des zones géographiques où il y a un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (communes classées A bis, A et B1 du zonage Scellier).

Que change le décret d’encadrement des loyers entré en vigueur en août 2012 ? Ce décret encadre à la fois les loyers de relocation (change- ment de locataire) et les loyers des baux renouvelés (avec le même locataire) de logements situés dans l’agglomération parisienne et dans plus de 30 autres villes. Lors de la conclusion er d’un bail intervenant entre le 1août 2012 et le 31 juillet 2013 et portant sur un logement vacant, le loyer ne peut dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).L’encadrement des loyers s'applique uniquement aux locations de logements à usage

d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale. Il n'est applicable ni aux locations meublées, ni aux résidences secondaires, ni aux locations saisonnières. De même, les logements HLM ne sont pas concernés.

Comment pourrait-on inciter les investisseurs institu- tionnels à revenir dans le locatif privé et à développer une offre locative intermédiaire dans les zones les plus tendues ? Cela passe par la mise en œuvre d’un dispositif incitatif couplé à un assouplissement du bail locatif. Au regard des modes de financement actuels, la solution la plus simple pourrait consister en une adaptation du prêt locatif social dont les plafonds de loyers et de ressources seraient augmentés sur 1 à 2 paliers supplémentaires. Par ailleurs, afin de favoriser l’accession à la propriété des classes moyennes, la durée de conventionnement pourrait être réduite de 15 à 10 ans. Le PLS a l’avantage d’être un dispositif efficace déjà existant qui a vocation à financer des opérations situées sur des marchés tendus afin de créer une offre de logements à loyers abordables. Il ouvre droit à l’APL pour les locataires et s’accompagne de financements à long terme à taux bonifiés de la Caisse des Dépôts (CDC), de l’application de la TVA à taux réduit et de l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 25 ans. Pour attirer les investisseurs institutionnels, il serait également pertinent d’étudier la création d’une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC)« logement inter- médiaire », dotée d’un cadre fiscal et financier adapté.

Et comment rééquilibrer les rapports entre propriétaires- bailleurs et locataires ? Les fortes hausses des prix immobiliers au cours des années 2000 ont remis à l’ordre du jour la tentation d’une réglemen- tation plus drastique du secteur locatif privé, en particulier le blocage des loyers. Pourtant, le contrôle des loyers a histo- riquement montré ses limites et doit susciter une grande prudence à l’heure où le parc locatif privé des plus grandes villes tend à se rétracter faute de rendement suffisant. Le rééquilibrage des rapports locatifs passe par l’amélioration de la sécurisation du paiement des loyers (création d’un fonds de garantie contre les risques d’impayés ; amélioration de l’efficacité des procédures contentieuses et exécution plus systématique des décisions de justice dans le cas des locataires de mauvaise foi) ; par la révision des règles de répercussion des charges ; par un assouplissement des conditions de congédiement en fin de bail, etc.

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avril 2013

Verbatim

« C’est quoi le logement intermédiaire ? Ce n’est pas seulement le logement des classes moyennes […]. C’est ce qui peut être fait pour un certain type de logement, qui aujourd’hui n’arrive pas à se financer correctement sur le marché privé […]. Quel est l’objectif ? C’est de proposer, dans les grandes villes, ou dans les villes qu’on appelle « sous tension », des loyers qui seront inférieurs au marché libre. »

François Hollande, au sujet de la création par ordonnance d’un statut du logement intermédiaire (discours du 31 mars 2013 à Alfortville)

Pour aller plus loin

« La vocation sociale du parc locatif privé ancien doit être mise en perspective, à un moment où la vacance locative augmente. […] La création d’un « Bail Solidaire » […] permettrait aux locataires modestes d’accéder à des logements offerts par des bailleurs qui s’engageraient à pratiquer des loyers modérés. »

(Communiqué de presse de la FNAIM, suite à la parution du dernier Rapport de la Fondation Abbé Pierre le 1er février 2013)

Les propositions de la FNAIM pour un « bail solidaire » dans le parc locatif privé

Nouveau dispositif d’investissement locatif Duflot (analyse de l’ANIL) :http://www.anil.org/analyses-et-commen- taires/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2013/nouveau-dispositif-dinvestissement-locatif-duflot/

Encadrement des loyers (analyse de l’ANIL) :http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/analyses-juri- diques/analyses-juridiques-2012/encadrement-des-loyers/

Focus Ile-de-France :

- Le parc locatif libre : petits logements, loyers élevés (note de l’IAU IDF en relation avec l’OLAP, juillet 2012) : http://www.iau-idf.fr/fileadmin/Etudes/etude_936/NR_601_web.pdf

- Le parc locatif privé francilien, une fonction sociale qui perdure mais à quel prix ? (note de l’IAU IDF en relation avec l’Anah, février 2012) :http://www.iau-idf.fr/fileadmin/Etudes/etude_902/NR_590_web.pdf

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