Guide "Achat et vente en viager"

Prat Editions En Partenariat Avec Youscribe

Description

La vente en viager consiste à vendre un logement à une personne,en échange du versement périodique d'une rente pendant toute la durée de vie du vendeur.
Bien qu’il s’agisse aujourd’hui d’une forme de vente immobilière peu répandue, le viager peut présenter de nombreux intérêts pour les deux parties réalisant cette transaction. Ce guide
complet, mis à jour en 2014, vous présentera les modalités juridiques
et pratiques de l’achat/vente en viager.

Sujets

• Viager
• Immobilier
• Investissement
• Retraite

Informations

• Publié par: Prat_Editions
• Publié le: 17 juillet 2014
• Nombre de lectures: 76
• Langue: Français

Extrait

Vos droits et aVantages
guide
"AchAt et vente en viAger"
édition 2014
> Comprendre le viager Gratuit
> Législation et imposition
> Conseils pratiquesVos droits et avantages
Mini résumé
La vente en viager consiste à vendre un logement à une per-
sonne, en échange du versement périodique d'une rente pen-
dant toute la durée de vie du vendeur.
Bien qu’il s’agisse aujourd’hui d’une forme de vente immobi-
lière peu répandue, le viager peut présenter de nombreux inté-
rêts pour les deux partes réalisant cete transacton. Ce guide
complet, mis à jour en 2014, vous présentera les modalités juri-
diques et pratques de l’achat/vente en viager.
Textes extraits de :
Le Guide de toutes les formalités,
vos droits et avantages.
© Prat Editons, mars 201, par l'équipe
de rédacton des Editons Prat, avec
la collaboraton de Sylvie Peylaboud.
29,90€
Retrouvez cet ouvrage sur le site :
www.prat.fr
© Prat éditons, 2013, division d'Intescia, SAS au capital de 4 099 168 €.
Tous droit de reproducton, même partelle réservée, pour tous pays et tous supports.
2Vos droits et avantages
Qu’est-ce que la vente en viager ? 4
comment est calculée la rente ? 4
Peut-on réviser ou indexer la rente ? 5
Qui peut le faire ? 6
Où s’adresser ? 7
Quelles sont les garanties du vendeur ? 8
Quels sont les impôts sur une rente
viagère ? 8
3Vos droits et avantages
Qu’est-ce que la vente en viager ?
La vente en viager consiste à « aliéner son capital », c’est-à-dire
à en céder la nue-propriété avec éventuellement la jouissance,
moyennant le versement d’une rente viagère pendant toute la
durée de sa vie.
Le débirenter est la personne qui verse la rente. Il devient ainsi
nu-propriétaire du bien vendu en viager et en aura la pleine
propriété à la mort du crédirenter, et de son conjoint si la rente
est réversible.
Le crédirenter est la personne qui touche la rente. Il peut éven -
tuellement garder l’usufruit (la jouissance) du bien vendu.
comment est calculée la rente ?
Le montant de la rente est fxé librement entre les partes en
foncton de la valeur du bien, de l’âge du crédirenter, de son
espérance de vie...
4Vos droits et avantages
La valeur du logement tent compte des réserves que le cré -
direnter a maintenues sur le logement :
- un viager libre est plus cher qu’un viager occupé : dans ce
cas, la valeur de l’immeuble tent compte des prix pratqués
sur le marché immobilier ;
- lorsque le viager est occupé, l’acheteur ne dispose pas du
droit d’habitaton. Il n’est que le nu-propriétaire, l’usufruiter
(le vendeur) conserve le droit d’habiter et d’en recueillir les
fruits (loyers par exemple). Il peut exister des viagers occupés
mais libérables 15 jours ou 1 mois et plus dans l’année.
Les barèmes sont libres mais on peut se référer, pour défnir le
taux de la rente, aux tarifs établis par les compagnies d’assu-
rances, la Caisse natonale de prévoyance et les notaires.
Le paiement de la rente est mensuel, trimestriel ou annuel sui-
vant le choix des partes.
5Vos droits et avantages
Peut-on réviser ou indexer la rente ?
Pour préserver le pouvoir d’achat du renter, il est possible de
prévoir une clause d’indexaton. L’indice de référence est libre,
mais en général l’indice choisi est celui des prix à la consomma-
ton (INSEE), ou encore du coût de la constructon...
Il est utle de prévoir un indice de substtuton en cas de dispa -
riton du premier indice.
En cas de désaccord entre les
partes, la rente est réévaluée lé -
galement suivant un barème mis
à jour annuellement par la loi de
Finances.
Chaque parte peut obtenir du
tribunal d’instance une majora-
ton ou une diminuton du coef -
fcient de réévaluaton s’il estme et prouve être dans son bon
droit.
Qui peut le faire ?
Toute personne physique, propriétaire d’un bien immobilier
peut le vendre en viager quel que soit son âge. Cependant, ce
système s’adresse plus partculièrement aux personnes âgées
(un jeune homme de 18 ans aura du mal à trouver un acquéreur
et la rente qu’il touchera risque d’être très infme !).
Elle ne doit pas être ateinte d’une maladie pouvant entraîner
la mort. Si elle meurt dans les 20 jours suivant la signature du
contrat, la vente est annulée.
6Vos droits et avantages
La rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une
deuxième tête (conjoint, généralement). Dans ce cas, à la mort
du premier époux, l’acheteur contnuera à payer la rente au se -
cond époux.
L’acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou mo-
rale (société). Des garantes fnancières lui seront généralement
demandées (cauton, hypothèque) afn de s’assurer qu’il est à
même de payer régulièrement la rente.
Le contrat de vente peut contenir des clauses résolutoires en
cas de non-paiement : vente annulée, parte des rentes payées
gardée par le vendeur en indemnités.
Une vente en viager à un en-
fant sera considérée comme
une donaton au moment
du règlement de la succes-
sion si l’on n’a pas obtenu au
moment de la vente l’accord
de tous les hériters réserva -
taires.
7Vos droits et avantages
Où s’adresser ?
Il s’agit d’une vente immobilière.
Elle doit donc faire l’objet d’un acte
notarié, précédé d’une promesse
de vente. Passez obligatoire-
ment par un notaire pour dresser
l’acte de viager. Les frais (hono-
raires, droits d’enregistrement, de
tmbre, frais de publicaton, etc.)
sont à la charge de l’acheteur.
Certains organismes spécialisés metent en relaton des ache -
teurs et des vendeurs.
Quelles sont les garanties du vendeur ?
En dehors des voies de poursuite habituelles (saisie), le vendeur
dispose de certains moyens d’acton en cas de non-paiement :
- il peut réclamer les arrérages échus sur les 5 dernières années ;
- il peut imposer une clause résolutoire dans l’acte notarié :
la vente sera annulée en cas de non-paiement des arrérages ;
- il dispose également d’un privilège sur l’immeuble vendu
pour le paiement du prix (Code civil, art. 2374).
Pour être valable, ce privilège doit être inscrit, par le notaire,
dans les 2 mois de la signature de l’acte de vente.
8Vos droits et avantages
Quels sont les impôts sur une rente viagère ?
Les rentes viagères sont soumises à l’impôt dans la catégorie
des traitements, salaires et pensions. Seule la fracton corres -
pondant aux intérêts du capital est imposable. Cete fracton,
variant selon l’âge du crédirenter (le vendeur) au moment où il
touche la rente, est fxée à :
- 70 % si le crédirenter est âgé de moins de 50 ans,
- 50 % s’il est âgé de 50 à 59 ans inclus,
- 40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans inclus,
- 30 % s’il est âgé de plus de 69 ans.
Pour les ménages, on retent l’âge du plus âgé, même après son
décès. Les rentes viagères à ttre gratuit sont imposées comme
les pensions (80 %).
Le prêt viager hypothécaire permet aux personnes âgées d’ob-
tenir un prêt lié à la valeur de leur bien immoblier (pour fnancer
des dépenses de dépendance, travaux d’aménagement...) sans
avoir à rembourser le prêt de leur vivant. Son remboursement
intervient par vente du bien lors du décès (ou par le rembour-
sement du crédit par les hériters) ou lors du départ en maison
de retraite. Se renseigner auprès de son banquier.
C. civ. : Art. 1968 s.
9Vos droits et avantages
Sources photographiques :
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