ETUDE SUR L’AMELIORATION DE L’ACCES DU SECTEUR PRIVE AUX TERRAINS A USAGE INDUSTRIEL, COMMERCIAL ET RESIDENTIEL
29 novembre, 2005
Foreign Investment Advisory Service A joint service of the International Finance Corporation and The World Bank Table des Matières RESUME ...........................................................................................................v Le contexte de l’étude............................................................................v Le domaine d’intervention.....................................................................v Des actions prioritaires proposées ........................................................vi 1 INTRODUCTION .................................................................................1 L’unicité et diversité de la question foncière.........................................1 La situation faite à un investisseur.........................................................1 Les coûts de l’insécurité foncière ..........................................................2 2 L’ORGANISATION DU MARCHE FONCIER...................................5 L’offre foncière......................................................................................5 Marché des terres agricoles....................................................................7 Des prix fonciers....................................................................................8 La production foncière................ ...
ETUDE SUR
L’AMELIORATION DE
L’ACCES DU SECTEUR
PRIVE AUX TERRAINS A
USAGE INDUSTRIEL,
COMMERCIAL ET
RESIDENTIEL
29 novembre, 2005
Foreign Investment Advisory Service
A joint service of the International Finance
Corporation and The World Bank Table des Matières
RESUME ...........................................................................................................v
Le contexte de l’étude............................................................................v
Le domaine d’intervention.....................................................................v
Des actions prioritaires proposées ........................................................vi
1 INTRODUCTION .................................................................................1
L’unicité et diversité de la question foncière.........................................1
La situation faite à un investisseur.........................................................1
Les coûts de l’insécurité foncière ..........................................................2
2 L’ORGANISATION DU MARCHE FONCIER...................................5
L’offre foncière......................................................................................5
Marché des terres agricoles....................................................................7
Des prix fonciers....................................................................................8
La production foncière.........................................................................12
Les Propriétés de l’Etat........................................................................24
Les Banques.........................................................................................30
3 LA SECURITE DE LA PROPRIETE PRIVEE ..................................37
Sécuriser les titres fonciers ..................................................................37
Etendre le système des titres fonciers ..................................................42
Réaliser les plans..................................................................................51
Moderniser la possession coutumière55
Améliorer le cadre juridique du foncier...............................................63
4 CONSOLIDER L’ETAT DANS SES MISSIONS..............................69
Réévaluer le rôle de l’Etat dans l’action foncière................................69
Coordonner la gestion administrative et articuler les fichiers .............70
Organiser l’adressage géographique des actes.....................................71
Etablir un cadre règlementaire clair et stable.......................................73
Décentraliser la gestion foncière et la rapprocher du public................74
Fiscaliser la détention du foncier plutôt que sa sécurisation75
Rendre effectif le droit de l’urbanisme ................................................77
Bénin : Etude de l’accès du secteur privé au foncier i Poursuivre une dynamique...................................................................78
A ETUDE DE CAS 1 : ZONES INDUSTRIELLES...............................79
B ETUDE DE CAS 2 : LA ROUTE DES PECHES87
C ETUDE DE CAS 3 : L’OPERATION IMMOBILIERE A CALAVI .95
D FICHET PROJETS ..............................................................................99
Bénin : Etude de l’accès du secteur privé au foncier ii Cette étude a été réalisée à la demande des autorités béninoises représentées à cet
effet par le Ministre de Finances et de l’Economie. Elle a fait l’objet de deux
missions du FIAS a Cotonou. La première mission a séjourné à Cotonou du 10 au
20 juillet 2005 dont l’objet principal était la collecte d’information. La seconde
mission a eu lieu du 10 au 14 Octobre pour partager et discuter le résultat des
analyses et les recommandations préliminaires. Un atelier national consacré a
l’étude s’est déroulé durant toute la journée du 12 Octobre 2005. Cette initiative a
reçu un appui significatif de la Banque mondiale.
Le Comité de Pilotage de l’Etude constitué comme contrepartie de la mission
réunit tous ceux qui jouent un rôle dans le fonctionnement du marché foncier.
Cette équipe est composée comme suit :
• Directeur de l’Urbanisme et de l’Assainissement, (Ministère de
l’Environnement de l’Habitat et de l’Urbanisme),
• Directeur de la Législation, de la Codification et des Sceaux (Ministère de
Justice, de la Législation et des droits de l’Homme),
• Directeur de la Promotion de la Législation Rural (Ministère de
l’Agriculture, de l’Elevage et de la Pêche),
• Directeur des Domaines de l’Enregistrement et du Timbre (Ministère des
Finances et de l’Economie),
• Directeur du Développement Industriel (Ministère de l’Industrie, du
Commerce et de la Promotion de l’Emploi),
• Le Directeur Général de l’Administration Territoriale,
• Le Directeur de l’Institut Géographique National,
• Le Représentant de la Chambre Nationale des Notaires,
• Les représentants des maires de Cotonou, Porto-Novo et Ouidah.
Conformément à la méthodologie FIAS pour ce type d’étude, l’équipe FIAS avait
préparé une liste de questions précises (check-list) qui fut examinée et fut l’objet
de réponses précises par l’équipe contrepartie nationale avant l’arrivée de la
mission. Grâce a l’assistance experte du CAT, la mission a rencontré un grand
nombre de représentants des administrations, des organisations patronales, des
entreprises privées et des bailleurs de fonds.
Cette première étude du FIAS au Bénin a pour objectif de présenter d’une part
une série de préconisations ponctuelles à caractère opérationnel immédiat et
d’autre part une approche de diagnostic du système foncier dans son ensemble et
à la discussion des voies possibles d’une réforme. Pour des raisons de temps et de
ressources, cette étude se concentre sur les problèmes d’accès au foncier dans les
zones urbaines et périurbaines autour du Grand Cotonou.
Bénin : Etude de l’accès du secteur privé au foncier iii Bénin : Etude de l’accès du secteur privé au foncier iv RESUME
Le contexte de l’étude
1L’accès au foncier est identifié par plusieurs études récentes comme un des
2principaux obstacles au développement du secteur privé au Bénin. Selon une
enquête réalisée par la Banque mondiale auprès de 320 entreprises, plus d’un tiers
de ces entreprises béninoises considèrent que l’accès à un terrain est une
contrainte majeure ou très sévère pour leur développement. Cette difficulté se
traduit par des prix trop élevés par rapport au revenu moyen de la population et
par l’extrême précaution des instituts financiers sur les garanties immobilières.
Les autorités béninoises sont conscientes de ces problèmes et se sont activement
engagées dans plusieurs programmes de réforme ces dernières années. Les plus
importantes portent sur:
• L’établissement des registres fonciers urbains (RFU),
• ent des plans fonciers ruraux (PFR),
• La transformation des permis d’habiter en titres fonciers,
• L’élaboration de textes législatifs et réglementaires.
Les premiers résultats de ces opérations, RFU par exemple, sont fort positifs.
Le domaine d’intervention
Le domaine d’intervention de l’étude est à situer dans un contexte géographique
en évolution rapide pour la partie sud du pays, partie la plus urbanisée qui reçoit
un fort mouvement démographique en provenance du centre et du nord et
accueille aussi le principal du développement. Dans cette partie du pays, en zone
urbaine essentiellement, la reconnaissance de la propriété s’exerce dans le respect
du droit moderne du Bénin. Cette reconnaissance correspond à une économie
formelle, marchande et fiscalisable. Pourtant, seule une emprise réduite des
superficies urbaines a fait l’objet de procédures de titrisation complète. La plus
grande partie du territoire urbain et périurbain est concernée par des occupations
sans morcellement du sol, par des divisions inorganisées de terrains ou encore par
des lotissements inachevés.
1 Bénin : Etude Diagnostique de L’intégration Commerciale (Mai 2005), Bénin : Une évaluation
du Climat des Investissements (Juin 2005), et Etude sur la Compétitivité de l’économie Béninoise
(juin 2005).
2 Les autres contraintes principales sont la fiscalité, la douane et le système judicaire.
Bénin : Etude de l’accès du secteur privé au foncier Résumé v Les parties rurales du pays - au centre et au nord - mais aussi en périphérie
urbaine au sud, connaissent des formes variées de propriété allant de la possession
commune à l’appropriation particulière établie par convention privée. Ces formes
ouvrent de plus en plus à des contestations entre prétendants à la propriété.
Des actions prioritaires proposées
Une série d’actions s’inscrit dans l’objectif de faciliter l’accès immédiat aux
terrains pour des investisseurs stratégiques qui ne peuvent pas attendre, ainsi
qu’un programme des réformes foncières visant à améliorer progressivement le
système dans son ensemble.
1. Créer un inventaire des propriétés de l’Etat
Un objectif central est d’utiliser les capacités et la compétence des administrations
pour mettre à disposition des aménageurs et des constructeurs les sols que l’Etat
aura préalablement acquis et purgés des risques sur la propriété. Ceci suppose de
la part de la puissance publique une connaissance préalable de ses biens dont elle
doit assurer un recensement. Une attention spéciale est à porter sur les sols
susceptibles de recevoir des activités économiques.
2. Connaître le marché foncier
Une analyse détaillée est à conduire afin d’identifier l’offre foncière marchande
pour activités économiques par localisation, taille, affectation, statut et
prix. L’étude devra identifier les demandes potentielles par activité, qualification
de la main d’œuvre, dimension du projet et exigences en infrastructures. Les
termes de l’offre et de la demande