etude#3

Chaussy

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• Publié par: Atto
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• Langue: Français

Extrait

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L’ÉTUDEN°3
mars 2009
L’ACCESSION AIDEE A LA PROPRIETE
GUIDE PRATIQUE
Val d'Auron - Bourges
Les Champs Fleuris - Berry-Bouy
Direction du Développement Economique et Territorial
Service Développement TerritorialSOMMAIRE
La démarche p. 3
1. Les éléments de cadrage p. 4
• Une volonté nationale forte
• Les enjeux locaux de l’accession
• Les précautions d’usage
• Une diversité d’outils
2. Les aides directes aux ménages p. 6
• Le PTZ majoré p. 6
• Le PASS Foncier p. 8
• Le guichet unique d’information p. 9
• Les initiatives locales p. 10
3. Les outils dédiés aux opérateurs p. 11
• La Location Accession p. 11
• La TVA à 5,5% dans les zones ANRU p. 13
• La maison à 100 000 euros et ses déclinaisons p. 15
• La vente HLM p. 17
Mémento p. 18-19
Pour aller plus loin p. 20
Lexique p. 21
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OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS?
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LADÉMARCHE
A travers son Programme Local de l’Habitat, Bourges Plus souhaite
assurer l’équilibre social de l’habitat, c’est-à-dire prévoir des logements
correspondant aux besoins des habitants en fonction de leurs spécificités.
A ce titre, elle intervient dans la production de logements sociaux et la
réhabilitation de l’habitat privé. La Communauté d’agglomération a
souhaité explorer un nouveau champ en matière de politique de l’habitat :
celui de l’accession aidée à la propriété. Ainsi, l’Observatoire de l’Habitat
et du Foncier de Bourges Plus a réalisé en interne une étude sur ce sujet
afin de mieux maîtriser l’ensemble des outils existants et d’améliorer la
connaissance de l’offre et de la demande en matière d’accession aidée à
la propriété.
Définition Pourquoi ce guide ?
Pour évoquer le soutien apporté par Face à l’aspiration des ménages
une collectivité aux projets d’acces- d’accéder à la propriété et à la forte
sion à la propriété des ménages, on volonté nationale de les accompagner,
constate que de multiples termes sont de nombreux outils ont été créés
employés : dont certains interpellent direc-
tement les collectivités locales et accession sociale à la propriété,
les professionnels de l’habitat.
accession populaire à la propriété,
L’étude réalisée auprès des acteurs
accession aidée à la propriété. publics et privés intervenant dans le
domaine de l’accession à la propriété Pour notre part, nous avons choisi
(collectivités locales, bailleurs sociaux, d’adopter le terme d’accession aidée
CAF, promoteurs, banques), a permis à la propriété pour souligner la dé-
de constater que l’offre en matière marche volontariste mise en place en
d’accession aidée était peu dévelop-ce sens par une collectivité.
pée localement. Plusieurs facteurs
Au contraire, le terme "populaire" ou expliquent cette situation : outre le
"social" fait davantage référence au marché foncier et immobilier peu
type de public visé. Or, comme nous tendu et marqué par une conjoncture
pourrons le voir, la majorité des dispo- difficile, on constate une maîtrise
sitifs ne sont pas dirigés exclusivement relative des dispositifs existants
vers les ménages les plus démunis en matière d’aide à l’accession à la
mais au contraire vers le plus grand propriété, nouveau champ d’interven-
nombre. En effet, ces dispositifs ont
tion ouvert aux collectivités locales.
été mis en place pour accompagner
Ainsi, plutôt que d’exposer de façon les ménages potentiellement solvables
exhaustive les résultats de cette mais bloqués dans leur accession
étude, il semblait intéressant de à la propriété pour des raisons
produire ce guide à l’intention des conjoncturelles liées à la hausse des
élus et des professionnels qui re-coûts de l’immobilier.
cense de façon opérationnelle les
mesures nouvelles mises en place.
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1 ÉLÉMENTSDECADRAGE-
1.1 UNE VOLONTE 1.2 LES ENJEUX
NATIONALE FORTE LOCAUX DE
L’ACCESSION
Pour une France de
propriétaires Fluidifier les parcours
En chiffres résidentiels Objectif de 70% de propriétaires
(comme la moyenne européenne) Localement, on observe une nette
contre 57% aujourd’hui. Ce taux 54% dichotomie dans les choix d’implan-
s’élève à 54% sur le territoire de l’ag-de propriétaires tation des ménages accédants selon
glomération de Bourges Plus. sur l’agglomération leurs statuts d’occupation (locatif so-
cial / locatif privé) : le taux d’accès à la de Bourges Plus Un dispositif législatif incitatif
propriété des ménages provenant du (FILOCOM 2005)
Face à l’aspiration des ménages d'ac- locatif social est faible et leur implanta-
céder à la propriété et à la crise du tion se fait essentiellement en lointaine
logement qui freinait leur accès au périphérie.
logement, un mouvement de grande
Pour garantir un urbanisme plus ampleur a été engagé par l’Etat pour
durable limitant la périurbanisation relancer l’offre de logements.
et pour fixer la population sur le
Avec la loi Engagement National territoire communautaire, l’accession
pour le Logement du 13 Juillet 2006, aidée à la propriété est un outil qui
l’Etat a souhaité encourager l’acces- permet d’inscrire les ménages dans
sion à la propriété, notamment en pro- un parcours résidentiel : passage du
posant aux collectivités territoriales locatif social, au locatif privé puis à
divers dispositifs d’intervention directe l’accession à la propriété.
(foncier différé) ou indirecte (avantages
Cet accompagnement des ménages fiscaux).
aux budgets limités suppose de sécu-
La vente de logement HLM riser leur accès au crédit. Cette sé-
encouragée curisation peut se traduire par un allé-
gement du taux d’effort des ménages
Le Ministre du logement a signé une
(octroi de prêt à taux zéro ou d’aides
convention avec l’Union Sociale de
personnelles) ou par une accession l’Habitat en 2007 afin que 40 000 loge-
èreprogressive à la propriété : 1 phase ments sociaux soient vendus chaque
de location ou achat en 2 temps (paie-
année. Cet objectif de cession devra
ment de la maison puis du terrain).
être atteint à l’horizon 2009-2010.
Favoriser la mixité sociale et
résidentielle
L’accession aidée à la propriété consti-
tue alors un moyen de compléter
l’offre immobilière en introduisant de
la mixité, en diversifiant les statuts
d’occupation et en créant de nouveaux
logements.
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1.3 LES PRECAUTIONS 1.4 UNE DIVERSITE
D’USAGE D’OUTILS
Face au large éventail d’outils existants Veiller à ne pas fragiliser les
en matière d’accession aidée à la pro-ménages
priété, nous n’aborderons ici que les
Toute politique d’aide à l’accession à la dispositifs ayant trait aux domaines
propriété suppose donc une définition de compétences des communes et
précise et pertinente des conditions des établissements publics de coo-
d’éligibilité des ménages, notamment pération intercommunale (EPCI), sur
dans la détermination des plafonds de lesquels ils peuvent agir.
ressources.
Ainsi, certains types d’aides ne seront
Garantir une accession à la pas abordés de façon approfondie :
propriété abordable
Les aides à la personne gérées par
Il s’agit de : les Caisses d’Allocations Familiales
(CAF) et les Mutualités Sociales Définir précisément les besoins des
Agricoles (MSA) pour abaisser les habitants,
mensualités de remboursement des
Bien formuler ses besoins auprès des crédits immobiliers (aide personna-
opérateurs (promoteur privé, bailleur lisée au logement, allocation loge-
social), ment) ou pour maintenir dans leur
logement des propriétaires démunis Encadrer la revente des logements
(aides du Fond de Solidarité pour le afin que les dispositifs dédiés aux
Logement).promoteurs profitent bien aux ac-
cédants, notamment par la mise Les prêts b