Zoom sur le dispositif Scellier

Description

Zoom sur le dispositif Scellier Scellier classique ou social 2 formules se présentent aux particuliers souhaitant acheter un logement dans les zones concernées (voir encadré «Un zonage redéfini»), en profitant de mesures fiscales avantageuses. La première est dite «classique» : en achetant un logement neuf, ou en état d'achèvement (logement destiné à la location), vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôts égale à 13% du prix de l'investissement sur 9 ans. Il faut donc s'engager à mettre en location le bien pour au moins 9 années, à compter de 12 mois après la date de son achèvement ou de son acquisition. Le dispositif est plafonné à un investissement de 300.000 € et à une seule propriété par an, cela peut donc permettre une réduction d'impôts maximale de 39.000 €, étalée sur 9 ans. Le Scellier social (aussi appelé «intermédiaire») : la réduction d'impôt sur 9 ans est cette fois-ci de 22% du prix de l'investissement. Mais surtout, vous avez la possibilité de prolonger de 2 fois 3 ans la promesse de location du logement. Une option qui donne droit à un abattement de 30% sur les loyers perçus (loyers défiscalisés), et d'une diminution d'impôt supplémentaire de 1,67% par an à partir de la 9ème année. En résumé, si l'investisseur en Scellier social reconduit 2 fois la promesse d'engagement, il profite au final de 32% (du prix d'achat) de déduction fiscale sur 15 ans ! QQuueelllleess ddiifffféérreenncceess ??

Informations

• Publié par: argent-patrimoine
• Publié le: 06 juin 2011
• Nombre de lectures: 35
• Langue: Français

Extrait

Zoom sur le dispositif Scellier

Scellier classique ou social

2 formules se présentent aux particuliers souhaitant acheter un logement dans les zones concernées (voir encadré «Un zonage redéfini»), en profitant de mesures fiscales avantageuses.

La première est dite «classique» : en achetant un logement neuf, ou en état d'achèvement (logement destiné à la location), vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôts égale à 13% du prix de l'investissement sur 9 ans. Il faut donc s'engager à mettre en location le bien pour au moins 9 années, à compter de 12 mois après la date de son achèvement ou de son acquisition. Le dispositif est plafonné à un investissement de 300.000 € et à une seule propriété par an, cela peut donc permettre une réduction d'impôts maximale de 39.000 €, étalée sur 9 ans.

Le Scellier social (aussi appelé «intermédiaire») : la réduction d'impôt sur 9 ans est cette fois-ci de 22% du prix de l'investissement. Mais surtout, vous avez la possibilité de prolonger de 2 fois 3 ans la promesse de location du logement. Une option qui donne droit à un abattement de 30% sur les loyers perçus (loyers défiscalisés), et d'une diminution d'impôt supplémentaire de 1,67% par an à partir de la 9ème année. En résumé, si l'investisseur en Scellier social reconduit 2 fois la promesse d'engagement, il profite au final de 32% (du prix d'achat) de déduction fiscale sur 15 ans !

Quelles différences ?

Le choix dépend avant tout de votre situation et de la façon dont vous percevez votre investissement. Sur le papier, le Scellier social semble présenter plus d'avantages : une réduction d'impôts supérieure de 10%, avec en plus le droit à un abattement sur les loyers et des réductions supplémentaires après 9 ans. Mais prudence, les loyers sont aussi plafonnés plus bas que pour le Scellier «classique» et ils doivent tenir compte des ressources du locataire. Par ailleurs, dans une disposition en «social», il est impossible de louer le bien à sa descendance, une modalité permise par le dispositif classique, à condition que l'enfant ait quitté le foyer fiscal.

Et après 2011 ?

Le fait est que le texte de loi récemment adopté prévoit une modification des taux de réduction d'impôts après le 31 décembre 2011. Ainsi, le dispositif «classique» passe à une diminution de 9%, du prix d'achat du bien, sur 9 ans. Le mécanisme «social» subit aussi une baisse proportionnelle, sur les 15 ans de location possible : il présentera dorénavant un taux de réduction d'impôts de 19%.

Une baisse qui peut être décourageante, mais il ne faut pas pour autant se précipiter, comme le conseille Nicolas Marquenet, directeur commercial du groupe MGM Constructeur, « l'acquéreur doit privilégier la qualité du bien avant tout, quitte à devoir payer un peu plus cher. Gardez en tête que vous achetez de la pierre et pas un chiffre ». Le dispositif

Un zonage redéfini Zone A bis : la nouvelle zone, c'est aussi celle qui concentre les plafonds de loyers les plus élevés. Elle concerne Paris, et les principales villes de banlieue (69 villes), notamment Saint-Denis, Versailles, Neuilly-sur-Seine... Zone A : elle touche 11 départements répartis sur toute la France, que ce soit en région parisienne (Yvelines, Val-d'Oise...) ou en province (Alpes-Maritimes, Charente-Maritime...). Zone B1 : celle-ci regroupe des communes de 42 départements français. La plupart en province, certaines en région parisienne, mais aussi toutes les communes de Corse et des départements français d'outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion). Zone B2 : c'est la plus large, elle s'étend sur 77 départements. Elle comprend un grand nombre de communes provenant du Nord (Nord-Pas-de-Calais), de la banlieue parisienne lointaine (Seine-et-Marne, Yvelines) et de la Bretagne. Zone C : cette partie n'est pas concernée par le Scellier. Toutefois, les communes peuvent demander au ministre chargé du Logement la délivrance d'un agrément pour pouvoir en profiter.

Scellier conserve toujours des propriétés avantageuses, surtout si l'on se tourne vers sa version écolo : le Scellier BBC.

Le Scellier BBC

C'est une des nouveautés majeures de la loi Scellier pour 2011 et les années à venir. La volonté du législateur de promouvoir les bâtiments basse consommation d'énergie (BBC) pourrait vous faire faire de belles économies. Tout d'abord, le terme BBC qualifie les performances thermique et énergétique du logement, supérieures aux normes en vigueur. En déclinaison «classique», le mécanisme prévoit pour l'année 2011 une réduction d'impôts de 22% du prix d'achat sur 9 ans, qui passe à 18% dès l'année prochaine. En configuration sociale, le taux se porte à 32% sur les 9 premières années, et 28% à partir de 2012. Les modalités d'éligibilité et les règles du Scellier BBC sont les mêmes que celles citées précédemment. Selon Nicolas Marquenet, du groupe MGM Constructeur, ce label apporte un autre avantage aux investisseurs : « Le fait que le bâtiment doive répondre aux normes BBC est un gage de qualité et de sérénité pour son propriétaire ainsi que pour ses futurs locataires ».

À savoir : l'appellation «logement BBC» est délivrée par un organisme en coopération avec l'État : Promotelec. Celui-ci doit impérativement être saisi au début du chantier pour pouvoir délivrer une attestation. D'autres organismes peuvent le faire, mais il est nécessaire de vérifier leurs compétences, en s'assurant qu'ils aient ratifié la norme EN 45011 du Comité français d'accréditation (COFRAC).