Revenus locatifs : comment réduire l'addition ?

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• Publié par: argent-patrimoine
• Publié le: 03 juillet 2012
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• Langue: Français

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Revenus locatifs : comment réduire l'addition ?

Les revenus fonciers tirés de la location classique de biens immobiliers sont de plus en plus taxés. Pour réduire l'impôt au maximum, deux solutions sont à privilégier : - le déficit foncier, tout d'abord, qui consiste à créer un passif permettant, le cas échéant, d'effacer totalement l'impôt. Ce déficit se crée par le biais d'une réalisation de travaux dont le coût va pouvoir être déduit, en premier de son revenu foncier puis à hauteur de 10.700 € sur le revenu global (salaires, revenus mobiliers) déclaré. Pour être considérés, les travaux doivent avoir été effectués et payés l'année de son imputation. Exemple : un bailleur a déclaré, au cours de l'année 2011, 30.000 € de revenu foncier (loyers diminués des charges et intérêts d'emprunt le cas échéant). Par ailleurs, son revenu global à déclarer atteint 60.000 €. Parallèlement, il a réalisé des travaux d'amélioration de son appartement locatif, pour un montant de 40.000 €. Il va pouvoir effacer totalement ses revenus fonciers de 30.000 € et déduire, en plus, 10.000 € de son revenu global à déclarer. Il déclarera donc, au final, 50.000 € seulement. Une baisse d'impôt conséquente qui va l'aider à faire face au remboursement de son crédit travaux s'il en a souscrit un.

- le démembrement de propriété, ensuite, qui permet au nu-propriétaire (propriété des murs ; l'usufruit, c'est-àdire l'utilisation des lieux, appartenant à une autre partie) de déduire les intérêts de l'emprunt, contracté pour acheter cette nue-propriété, de revenus fonciers existants. Il fait ainsi d'une pierre deux coups : il efface une partie des revenus fonciers provenant de la location d'autres biens immobiliers tout en bénéficiant d'un prix d'achat très compétitif puisque réduit entre 40 et 50% selon les cas. Exemple : un couple achète un appartement en nue-propriété d'une valeur de 140.000 € (valeur en pleine propriété : 233.300 €). L'usufruitier est un institutionnel, bailleur social. L'investisseur a contracté un crédit amortissable pour cet achat dont les intérêts d'emprunt représentent, en 2011, 6.400 €. Parallèlement, il a déclaré un revenu foncier fiscal, pour la location d'un autre appartement, d'un montant de 20.000 €. Il peut donc déduire ces 6.400 € et ne déclarer au titre de son revenu foncier 2011 que 13.700 €. Les 6.400 € auront ainsi échappés à la fiscalité relative au taux marginal d'imposition de l'investisseur, plus celle des prélèvements sociaux appliqués sur la totalité. Attention ! Cette déduction des intérêts d'emprunt n'est autorisée qu'aux nus-propriétaires partageant le bien avec un usufruitier, bailleur social.

Immobilier, comme un air de 2008

À l'heure où le durcissement du contexte économique affecte la lisibilité de l'ensemble des marchés mondiaux, une seule chose apparaît aujourd'hui certaine : le super-cycle haussier de l'immobilier résidentiel amorcé en 1997 est arrivé à son terme. La FNAIM attend une baisse des prix de 5% en France en 2012, quand l'agence Standard & Poor's anticipe un repli de 15% d'ici à 2013. Servis par une rumeur publique de plus en plus alarmiste, certains acteurs craignent des baisses encore plus brutales. La pierre a-t-elle pour autant perdu sa place de valeur refuge ? Loin de disqualifier tout projet d'investissement et de plomber un peu plus le marché, la refiscalisation de l'immobilier va accroître l'intérêt relatif de certains dispositifs non considérés comme des niches (déficit foncier, nue-propriété...) ou logeables dans des contrats d'assurancevie (SCPI), au détriment du neuf. La pierre, une valeur refuge, donc ? Elle ne le restera qu'à deux conditions : l'investissement doit être conçu dans une logique patrimoniale de long terme, indépendamment de tout espoir de plus-value à court-terme ; l'investissement doit aussi être sélectif, exigeant, à la fois en termes d'emplacement et de qualité de biens.

Résidence principale : faut-il acheter ou louer ?

Face au prix du mètre carré qui flambe, il semble parfois plus raisonnable d'attendre pour acquérir sa résidence principale. Mais est-ce judicieux de rester locataire si l'on dispose des moyens pour acheter ? Voici 3 bonnes raisons d'acheter : - préparer sa retraite. L'achat de la résidence principale est avant tout un acte d'anticipation qui permet une épargne «forcée». L'accédant à la propriété constitue peu à peu son capital immobilier pour préparer sa retraite. Devenir propriétaire à 30 ou 40 ans permet de ne plus avoir de loyer à payer lorsqu'on atteint l'âge de la retraite alors que les revenus diminuent. À l'heure de la retraite, vous avez en général fini de rembourser votre prêt et vous n'avez plus de charges de logement, hormis les impôts locaux ; - la sécurité du logement.

Être propriétaire de son logement est en effet un élément de sécurité. Les prêts consentis aujourd'hui sont souvent à échéances modulables. Cela permet, en cas de coup dur, de baisser le montant de la mensualité ou bien de reporter en fin de prêt certaines échéances. Une modularité impossible avec un bailleur. En outre, lors d'un achat immobilier, vous bénéficiez obligatoirement d'une assurance décèsinvalidité. Ainsi, en cas de décès ou d'invalidité totale et permanente, l'assurance rembourse la banque. Vos héritiers ou votre conjoint survivant n'ont plus de charges d'emprunt ; - des taux d'intérêt bas. Même si les prix de l'immobilier restent élevés, la période reste favorable à l'achat compte tenu du niveau très bas des taux d'intérêt pratiqués par les banques, autour de 3,65% sur 20 ans.