Immobilier locatif : les nouvelles réductions d'impôts - Logements neufs : loi Scellier, Résidences services, LMNP : réduction Censi-Bouvard

Jean-Louis Le Boulc'H

Description

La crise économique a eu au moins un effet favorable pour les propriétaires : la création de deux nouvelles niches fiscales pour relancer le secteur de l'immobilier : la réduction d'impôt Scellier pour ceux qui achètent afin de louer au moins 9 ans, la réduction Censi-Bouvard pour les acquisitions au sein de résidences services.

Ecrit par un avocat spécialisé, reconnu comme expert sur les questions fiscales immobilières, ce livre est indispensable pour qui veut, aujourd'hui, réduire ses impôts en investissant dans l'immobilier locatif. Exposant en détail les règles de ces dispositifs pour en profiter pleinement, ce guide montre comment ces nouvelles opportunités d'investissement offertes par la loi permettent : d'augmenter son patrimoine immobilier en réduisant son imposition, et/ou d'acquérir des revenus locatifs pour compléter sa future retraite.

Rédigé tant pour les particuliers, que pour leurs conseils, ce livre pratique et complet détaille tout ce qu'il faut savoir pour réussir son investissement immobilier, ainsi que les précautions à prendre pour le sécuriser.

Sujets

• droit immobilier
• Scellier
• Investissement
• Immobilier

Informations

• Publié par: Maxima
• Date de parution: 22 avril 2010
• Nombre de lectures: 401
• EAN13: 9782818801680
• Langue: Français

Extrait

Immobilier locatif : les nouvelles réductions d'imp ôts - Logements neufs : loi Scellier, Résidences servic es, LMNP : réduction Censi-Bouvard

Jean-Louis Le Boulc'h

Jean-Louis Le Boulc’h, Science Po à Paris, Maîtrise de Droit des Affaires, est un avocat spécialisé en Droit Fiscal et en Droit des Sociétés. Il a fondé à Annecy le Cabinet d’Avocats AGIK’A (www.agika.fr), anime des conférences sur l’optimisation fiscale et est l’auteur de Défiscalisation immobilière(épuisé)Moins d’impôts grâce à l’immobiler(épuisé) etLes Nouvelles Règles de la location meublée(à paraître aux éditions Maxima en 2010).

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192, bd Saint-Germain, 75007 Paris

Tél. : [phone] – Fax : [phone]

© Maxima, Paris, 2010.

9782840016243

Tous droits de reproduction, de traduction et d’adaptation réservés pour tous pays.

Sommaire

Page de titre

Page de Copyright Partie 1 - LA RÉDUCTION D’IMPÔT SCELLIER Introduction 1 - La réduction d’impôt SCELLIER 2 - Les conditions à respecter pour bénéficier de l’avantage fiscal 3 - Réduction d’impôt : les modalités de calcul 4 - Les obligations de l’investisseur 5 - Les cas de remise en cause de l’avantage fiscal 6 - La question du cumul des avantages fiscaux

Partie 2 - LA RÉDUCTION D’IMPÔT BOUVARD / L.M.N.P. Introduction 1 - Présentation du dispositif 2 - Investissements ouvrant droit à la réduction d’impôt 3 - Logements neufs ou réhabilités : les acquisitions qui ouvrent droit à l’avantage fiscal 4 - Les conditions à respecter pour bénéficier de l’avantage fiscal 5 - Réduction d’impôt : les modalités de calcul 6 - Amortissements : le principe de la non-déductibilité 7 - Plus-values de revente : un traitement fiscal particulier 8 - Les obligations de l’investisseur 9 - Les cas de remise en cause de l’avantage fiscal

Partie 3 - COMMENT RÉUSSIR SON INVESTISSEMENT ? Introduction 1 - Pièges et difficultés 2 - Les précautions à prendre 3 - Les clefs d’un investissement réussi

CONCLUSION SCELLIER ou BOUVARD / L.M.N.P. : Comment choisir ? Dispositif SCELLIER Investissement BOUVARD Les 9 règles d’or de l’investissement locatif

ANNEXES Annexe 1 Annexe 2 Annexe 3 Annexe 4 Annexe 5 Annexe 6 Annexe 7 Annexe 8 Annexe 9

Annexe 10 Annexe 11 Annexe 12

Index

Partie 1 LA RÉDUCTION D’IMPÔT SCELLIER

Introduction

La loi de Finances pour 2009 et la loi de Finances rectificative pour 2008 ont créé deux nouvelles niches fiscales en faveur des personnes qui souhaitent réaliser un investissement immobilier locatif.

La première d’entre elles, souvent qualifiée de «loi Scellier »,s’adresse auxcontribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire des logements neufs destinés à être donnés en location nue, à usage d’habitation principale, pour une durée minimale de 9 ans.

La seconde, généralement qualifiée de «dispositif Bouvard/LMNP», offre une réduction d’impôt auxcontribuables domiciliés en France qui procèdent à l’acquisition de logements neufs ou réhabilités au sein de certaines résidences-services qui présentent une utilité économique ou sociale, telles que les résidences pour étudiants, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), les résidences pour seniors ou encore les résidences de tourisme classées.

Les avantages offerts par ces schémas d’investissements sont assez voisins, puisque le taux de la réduction d’impôt est identique pour les acquisitions réalisées en 2009 et 2010, alors qu’il varie entre 10 et 25 % pour les acquisitions réalisées en 2011 et 2012, selon les dispositifs et les caractéristiques de l’investissement.

Il existe toutefois des différences entre ces deux dispositifs, puisque la loi Scellier ne permet de réaliser qu’une acquisition immobilière par an, alors que le dispositif Bouvard/L.M.N.P. ne comporte aucune limitation quant au nombre de logements acquis.

De surcroît, la première de ces réductions d’impôt est réservée aux logements situés dans certaines zones du territoire se caractérisant pas un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, alors que les résidences services ouvrant droit à la réduction d’impôt ne font l’objet d’aucune restriction géographique.

Ces avantages fiscaux sont subordonnés à la souscription, par le propriétaire, d’un engagement de location du logement pour une durée minimale de9 ans.

Pour accéder à la réduction d’impôt, il convient d’en connaître les mécanismes et le mode d’emploi.

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La réduction d’impôt SCELLIER

Destinée à se substituer aux dispositifs Robien et Borloo, la réduction d’impôt Scellier s’inscrit dans le cadre juridique et fiscal de la location de locaux d’habitation nus, dont les loyers sont imposables selon les règles applicables aux revenus fonciers.

• Présentation du dispositif La loi Scellier est un nouveau mécanisme d’incitation fiscale à l’investissement locatif qui a vocation à remplacer les dispositifs Robien et Borloo, en offrant au contribuable uneréduction d’impôt sur le revenu.

Celle-ci est codifiée à l’article 199 septvicies du Code Général des Impôts (cf.annexe 1).

Peuvent en bénéficier les contribuables domiciliés en France qui souscrivent l’engagement de donner le logement en location nue à usage d’habitation principale du locataire pour une durée minimale de 9 ans.

Elle s’applique à l’acquisition ou à la construction de logements neufs dans les régions où existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

La souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) est également éligible au bénéfice de l’avantage fiscal.

La réduction d’impôt, dont le taux est fixé à 25 % pour les acquisitions réalisées en 2009 et 2010 et à un pourcentage compris entre 10 et 25 % pour celles intervenant en 2011 et 2012, est calculée sur le prix d’acquisition ou de revient du logement, ou le montant de la souscription de parts, dans une limite annuelle de 300 000 €.

Elle est répartie sur 9 ans à concurrence d’un neuvième de son montant chaque année.

L’avantage fiscal est majoré lorsque le contribuable investit dans le secteur intermédiaire, caractérisé par une condition supplémentaire de plafonnement des ressources du locataire.

Dans ce cas, le contribuable a la faculté de proroger son engagement de location par période de 3 ans, dans la limite de 6 ans, ce qui lui permet de bénéficier d’un complément de réduction d’impôt égal à 2 % par an du prix de revient du logement ; c’est ainsi que si la prorogation est de 6 ans, le taux de la réduction d’impôt est porté à 37 % pour les acquisitions réalisées en 2009 ou en 2010. L’investisseur bénéficie, de surcroît, d’un avantage supplémentaire grâce à l’application d’une déduction fiscale égale à 30 % des revenus locatifs.

À RETENIR

Pour les acquisitions réalisées en 2009, l’acquéreur a la faculté de choisir entre les dispositifs Robien et Borloo et la nouvelle réduction d’impôt, voire de cumuler les deux avantages fiscaux s’il acquiert plusieurs logements.

• Logements neufs ou réhabilités : les acquisitions qui ouvrent droit à la réduction d’impôt Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’acquisition doit correspondre à un logement, tel que défini aux articles R.111-1 à R.111-17 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Ces dispositions fixent les conditions de volume, de surface, de confort et de sécurité requises pour une utilisation à usage d’habitation ; il n’est pas nécessaire qu’il s’agisse d’un logement acquis neuf, puisque la loi prévoit qu’est éligible à l’avantage fiscal, l’acquisition d’un local affecté à un usage autre que l’habitation que le contribuable transforme en logement, ou encore l’acquisition d’un logement à réhabiliter.

• Investissements éligibles à la réduction d’impôt Les personnes qui entendent bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Scellier ont la faculté soit d’acquérir, soit de construire un logement, soit encore de réaliser des travaux de transformation ou de rénovation à l’occasion de l’acquisition d’un logement à réhabiliter ; elles peuvent également souscrire des parts de société civile de placement immobilier (SCPI).

◆Acquisition d’un logement neuf

Est regardé comme neuf un logement dont la construction est achevée et qui n’a jamais été habité ni utilisé sous quelque forme que ce soit.

Ainsi, un logement dont la première location serait intervenue avant la date de son acquisition perd son caractère de logement neuf même s’il y a transfert, au profit de l’acquéreur, du bail consenti par le vendeur ; en revanche, conserve son caractère de logement neuf, un bien immobilier précédemment vendu, sous réserve qu’il n’ait jamais été utilisé ou habité.

Peuvent bénéficier de la réduction d’impôt les acquisitions de logements neufs réalisées entre er le 1 janvier 2009 et le 31 décembre 2012 ; la date de signature de l’acte authentique d’achat correspond à l’acquisition.

er Lorsque l’acquéreur a conclu, avant le 1 janvier 2009, une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique, il ne peut se prévaloir de l’avantage fiscal ; en revanche, s’il a er signé un contrat de réservation ou une simple promesse unilatérale de vente avant le 1 janvier 2009 et si la signature de l’acte authentique d’achat intervient entre cette date et le 31 décembre 2012, l’acquisition ouvre droit au bénéfice de la réduction d’impôt.

LE COIN DU FISCALISTE

L’administration admet que conservent leur caractère de logements neufs, les biens immobiliers mis en location au cours de l’année 2009 par une société de construction vente, sous réserve que leur acquisition intervienne avant l’expiration du douzième mois qui suit celui au cours duquel le bail a été conclu ; dans ce cas, et bien que la doctrine administrative ne le précise pas,