Le logement en Ile-de-France : donner de la cohérence à l'action publique

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• Publié le: 08 avril 2015
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Extrait

LE LOGEMENT EN
ÎLE-DE-FRANCE :
DONNER DE LA
COHÉRENCE À
L’ACTION
PUBLIQUE
Rapport public thématique

Avril 2015
Le logement en Île-de-France – avril 2015
Cour des comptes - www.ccomptes.fr - @Courdescomptes
Sommaire
DÉLIBÉRÉ .......................................................................................... 9
INTRODUCTION ............ 11
CHAPITRE I - LE LOGEMENT EN ÎLE-DE-FRANCE :
UNE SITUATION COMPLEXE, UNE TENSION
DURABLE ......................................................................................... 17
I - Un marché tendu .....................................................................................19
A - Un équilibre compromis entre l’offre et la demande ...................................... 19
B - Des difficultés liées à un coût de l’immobilier sans équivalent en
France .................................................. 22
II - Une segmentation prononcée entre le secteur HLM et le
secteur privé .................................24
A - Des écarts de loyers considérables.................................................................. 24
B - Des dysfonctionnements marqués ................................................................... 27
III - Une palette d’interventions publiques ................................................32
CHAPITRE II - UN IMPACT LIMITÉ DES POLITIQUES
D’AMÉNAGEMENT SUR LA PRODUCTION DE
LOGEMENTS .................................................................................. 37
I - Des instruments de planification peu efficaces .....................................37
A - Un affichage ambitieux mais une planification peu contraignante ................. 37
B - Une multiplication des instruments de programmation et des échelons
de décision ............................................................................................................ 44
II - Une régulation de l’offre foncière à améliorer ....................................50
A - Le foncier disponible et son utilisation ........................................................... 51
B - Des outils d’aménagement classiques en évolution ........................................ 55
C - Des outils nouveaux à conforter ..................................... 60
D - La mobilisation du foncier public ................................... 65
E - Les nécessaires évolutions de la fiscalité ........................................................ 67


Le logement en Île-de-France – avril 2015
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CHAPITRE III - LE LOGEMENT LOCATIF SOCIAL EN
ÎLE-DE-FRANCE : DES RÉSULTATS INSUFFISANTS
MALGRÉ DES EFFORTS FINANCIERS IMPORTANTS ........ 73
I - Des besoins loin d’être satisfaits, en dépit d’interventions
coûteuses .......................................................................................................76
A - Des écarts entre programmation, agrément et mise en première
location des logements sociaux ............................................. 76
B - Un financement direct faisant de plus en plus appel aux collectivités
territoriales ............................................................................................................ 79
C - Le coût accru des logements sociaux et l’importance des programmes
PLS ....................................................................................... 86
II - Le bilan contrasté de la mise en œuvre de l’article 55 de la loi
« Solidarité et renouvellement urbains » ...................................................91
A - Des résultats significatifs ................................................................................ 92
B - Des mécanismes d’incitation aux effets limités .............................................. 95
C - Des difficultés de fond dans le contexte du renforcement des
contraintes issues de la loi SRU ............................................ 96
III - L’inadaptation des règles d’attribution et de gestion des
logements sociaux .......................................................................................104
A - Des procédures d’attribution propres à chaque réservataire ......................... 104
B - Un supplément de loyer de solidarité à faible impact ................................... 110
C - Une nécessaire réforme des règles de fixation des loyers et de maintien
dans les lieux ...................................... 114
CHAPITRE IV - LE LOGEMENT PRIVÉ : DES
POLITIQUES AUX RÉSULTATS CONTRASTÉS, UN
CIBLAGE À POURSUIVRE ......................................................... 119
I - Les faibles résultats de la lutte contre la vacance des logements
et des transformations de bureaux ...........................120
A - Une vacance élevée mais frictionnelle concentrée au cœur de
l’agglomération ................................................................................................... 120
B - L’impact limité de la taxe sur les logements vacants et des mesures
incitatives et coercitives ...................... 122
C - La transformation de bureaux en logements ................................................. 125
II - Le bilan mitigé des aides au parc locatif privé existant ....................126
A - Le déclin des aides à l’amélioration du parc locatif privé............................. 128
B - Le conventionnement des logements du parc locatif privé : une forte
impulsion, un bilan décevant .............................................................................. 129
C - Les résultats inégaux des actions contre l’habitat indigne ............................ 132
III - Les copropriétés dégradées : promouvoir la prévention ................135
A - L’enjeu des copropriétés dégradées .............................................................. 135
B - Des interventions coûteuses à moyen terme ................. 136
C - Améliorer la gestion et donner la priorité à la prévention ............................. 138

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SOMMAIRE 5

IV - Les aides fiscales à l’investissement locatif privé : un ciblage
nécessaire ....................................................................................................139
A - Des dispositifs présentant des inconvénients importants .............................. 140
B - Un impact en Île-de-France de moindre ampleur que dans les autres
régions et à un coût supérieur ............................................. 142
C - Des dispositifs sans effet sur la modération des loyers ................................. 142
D - Des présomptions d’effets d’aubaine et d’effets inflationnistes ................... 144
V - Les aides à l’accession à la propriété : un recentrage bienvenu
sur la construction neuve ...........................................................................145
CONCLUSION GÉNÉRALE ........................................................ 151
RÉCAPITULATIF DES RECOMMANDATIONS .................... 153
ANNEXES ....................................................................................... 155
RÉPONSES DES ADMINISTRATIONS, DES
ORGANISMES ET DES COLLECTIVITÉS CONCERNÉS .... 167
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