Comment doit agir Laure?
Depuis plusieurs mois, Laure ne voit pas la couleur de son argent. Sa locataire ne paie plus son loyer mais de son côté, Laure doit faire face à des dépenses incontournables telles que les impôts ou encore les réparations s'il y a lieu. On comprend aisément qu'aujourd'hui elle en ait assez et qu'elle veuille trouver une solution à son problème.
Pour commencer, le fait que sa locataire utilise le logement «un peu comme une résidence secondaire» joue en la faveur de Laure même si la définition de cette utilisation auprès des tribunaux est très stricte comme l'explique Me Gusdorf. Disons que ce point peut être un plus dans son dossier. En revanche, ce qui ne fait aucun doute, c'est le non-paiement des loyers : c'est en se basant sur ce critère que Laure peut engager la procédure et saisir le tribunal afin de solliciter la résiliation du bail.
Les conseils de Me Audrey Gusdorf*
Le bail dont se prévaut Laure est en principe régi par la loi du 6 juillet 1989, à condition de concerner effectivement une résidence principale. Si le locataire fait usage des locaux à titre de résidence secondaire, le bailleur peut revendiquer l'application des seules dispositions des articles 1708 et suivants du Code civil, correspondant au droit commun du louage. Laure doit faire délivrer à sa locataire un commandement de payer les loyers arriérés, et la sommer de justifier de ce que les locaux lui servent bien d'habitation principale. Ensuite, Laure devra saisir le tribunal pour solliciter la résiliation du bail.
Laure obtiendra a minima cette résiliation sur le fondement des loyers impayés (avec éventuellement une suspension de cette résiliation si des délais de paiement sont octroyés par le juge et respectés par la locataire). Elle se donne en outre une chance supplémentaire en arguant du caractère secondaire de l'habitation. Il faut cependant savoir que les tribunaux se livrent à une appréciation assez stricte d'une telle situation. Ainsi, la pluralité de domiciles ne permet pas à elle seule de qualifier de secondaire une habitation louée à titre de résidence principale, pas plus que le fait que le locataire ne s'y rende que le week-end du fait de son activité professionnelle éloignée. D'autres critères factuels sont examinés : à quel titre est assuré le locataire, où est-il inscrit sur les listes électorales, où paye-t-il ses impôts, où reçoit-il son courrier, est-il connu du voisinage?...
Ainsi, le fondement principal et concret de l'action de Laure reste le non-paiement des loyers ; l'habitation à titre secondaire des locaux confortera sa demande mais reste trop aléatoire pour motiver en ellemême l'engagement d'une procédure.
* Avocate au barreau de Paris
