n°107 - Questions - Réponses

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n°107 - Questions - Réponses

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• Publié par: ysosekip
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Questions - Réponses U n avocat répond aux lecteurs confrontés à un problème pratique de droit foncier Guillaume Ghaye, avocat à la Cour Index accessible sur www.adef.org

J'ai l'intention d'acheter un terrain d'une superficie de 2.000 m 2 dans les Alpes maritimes. Les services techniques de la mairie me disent que la superficie du terrain néces- saire pour construire est précisément de 2.000 m 2 . Le prix de ce terrain étant très élevé, nous souhaiterions l'acheter à deux. Quelles sont les possibilités qui existent afin que chaque propriétaire puisse construire sa maison sur une surface de terrain de 1.000 m 2 ?

Il ressort des éléments communi- ou en jouissance, sa légalité doit qués que l'article 5 du POS valant donc être appréciée en toute rigueur PLU de la commune a maintenu une en en tenant compte s'il ressort du taille minimale de parcelle, sachant, dossier des éléments permettant de pour mémoire, que la loi UH du 2 déduire que les constructions objets juillet 2003 a élargi la possibilité de du permis litigieux doivent s'accom- fixer une superficie des terrains pagner d'une telle division 2 . constructibles dans les PLU non seule- Du reste, une réponse ministé- ment pour tenir compte du système rielle récente 3 invite les services ins- d'assainissement mais aussi « lorsque tructeurs à montrer une plus grande cette règle est justifiée pour préserver rigueur. l'urbanisation traditionnelle ou l'inté- Votre projet consistant à assurer rêt paysager de la zone considé- une indépendance des maisons à rée ». édifier chacune sur un terrain de Afin de contourner cette règle, 1.000 m 2 apparaît donc fragile. les praticiens ont de longue date mis A titre d'illustration, le Conseil en œuvre différents montages. d'Etat a pu estimer qu'une division A ce titre, on peut rappeler de propriété foncière, après la déli- qu'une division en propriété ou en vrance du permis de construire mais jouissance opérée après l'obtention avant l'opération de construction d'un permis de construire relève du attribuant à chacun des bénéficiaires régime du permis de construire valant un droit exclusif de construction sur division de l'article R.421-7-1 du son lot, révélait une division, alors Code de l'Urbanisme. même que la propriété du sol devait Comme vous l'évoquez, une telle rester indivise 4 . division est de nature à méconnaître Par suite, au fil du temps, le juge les dispositions d'urbanisme locales, administratif s'est attaché à requali- par violation non seulement de la fier en division en jouissance les superficie minimale des terrains montages en « copropriété horizon- constructibles, mais encore du coeffi- tale » ou « méthode Stemmer » qui cient d'emprise au sol ou des règles tendaient à organiser une propriété relatives à l'aménagement des indivise sous couvert d'un permis de espaces libres. En effet, la seule sou- construire de « droit commun ». plesse accordée aux programmes Dès lors que chaque bâtiment est développés sous forme de permis de destiné à devenir la propriété exclu- construire groupé réside dans la ven- sive de chacun des co-indivisaires, la tilation libre de la SHON entre les délivrance d'un permis de construire différents terrains issus de la tendant à la construction de deux division . 1 bâtiments fonctionnellement indépen- Alors même que le permis de dants sur un terrain de moins de construire ne fait pas expressément 4.000 m 2 serait très probablement mention d'une division en propriété irrégulière.

D ROIT

Je suis président d'une association syndicale d'un lotisse- ment en cours de réalisation. Les travaux de voirie sont sur le point d'être achevés et plusieurs co-lotis contestent le bie n fondé de certains équipements qui figurent dans le pro- gramme des travaux de l'autorisation de lotir. L'association pourrait-elle refuser de reprendre les voiries ? Depuis la réforme du régime du ments d'équipements communs, soit lotissement de 1977, dès lors que par leur transfert dans le domaine plus de cinq lots sont créés, les équi- public communal. pements communs doivent être gérés Dès lors que les travaux réalisés par une association syndicale jusqu'à par le lotisseur correspondent au pro- leur transfert éventuel dans le gramme et aux plans des travaux qui domaine d'une personne morale de figuraient dans l'autorisation de lotir, droit public. l'association syndicale ne peut refu- Du reste, les statuts de l'associa- ser de voir transférer la propriété, la tion syndicale et l'engagement du gestion et l'entretien desdits équipe- lotisseur de provoquer la réunion ments à son profit. d'une assemblée constitutive dans le L'association ne saurait non plus mois suivant l'attribution de la moitié s'immiscer dans le déroulement des des lots, constituent des pièces obli- travaux réalisés sous la maîtrise d'ou- gatoires du dossier de demande vrage du lotisseur dès lors que ce d'autorisation de lotir 5  respecte les caractéristiques. dernier L'acquisition d'une parcelle dans des ouvrages à réaliser et les condi- un lotissement vaut, par elle-même, tions de leur réalisation (tracé des acceptation des statuts de l'associa- voies, implantation des équipements, tion syndicale des acquéreurs de modalités de raccordement aux bâti- lots 6  projetés) telles que prévues par. ments Les droits et obligations qui en l'autorisation de lotir. résultent sont donc opposables aux Seuls les éléments constitutifs de acquéreurs successifs des immeubles votre lotissement permettraient de jusqu'à la dissolution de l'associa- vérifier si la commune s'est pour sa tion, laquelle ne pourrait intervenir part engagée à reprendre certains

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