Pas de fatalité face aux défis du logement !
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Découvrez les 20 propositions de l'UMP sur le Logement

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CONVENTION LOGEMENT

PAS DE FATALITE
FACE AUX DEFIS DU LOGEMENT !








SOMMAIRE

EN BREF .................................................................................................................... 3

CONSTAT ................................................................................................................... 5
1. Le logement, au carrefour des préoccupations de 2012…………………………………………...5
2. Un parcours résidentiel qui se grippe .............................................................. 7
3. Les plus démunis face aux crises du logement .............................................................................. 10
4. Les politiques de la ville : les limites du zonage ........... 10

CE QUE NOUS AVONS DEJA FAIT ......................................................................... 12
1. La construction au cœur des priorités du Gouvernement .......................... 12
2. Développer l’accession à la propriété ........................................................ 13
3. Une lutte contre l’inflation des prix et le mal-logement ............................ 14
4. Un engagement de l’Etat en faveur de la rénovation Urbaine ................................................... 16
5. Préparer la ville de demain ........................................................................ 16

NOS PROPOSITIONS ............................................................................................. 19
1. Construire plus : un choc d’offre est nécessaire ! ...................................... 19
2. Faciliter l’accession à la propriété ............................................................................................. 21
3. Redynamiser le parcours résidentiel pour chaque famille ......................... 23
4. Une étape 2 de la rénovation urbaine ........................................................................................ 25
5. Une nouvelle gouvernance : remettre la personne au cœur de la politique du logement .......... 26



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EN BREF


Premier poste de dépense dans le budget des ménages, le logement est au cœur des projets de
vie de nos concitoyens. C’est un élément essentiel de leur bien-être, de leur stabilité et un
moyen de préparer l’avenir.

La politique du logement est au carrefour de nombreux enjeux : pouvoir d’achat,
aménagement du territoire, vivre ensemble, développement durable mais aussi création
d’emplois.

Augmentation du coût des loyers et du foncier, difficultés à construire en zone tendue, 78% des
Français ont le sentiment qu’il est difficile de trouver un logement en France. Ils se retrouvent
confrontés à non pas une, mais des « crises » du logement.

Cependant, la situation du logement est très disparate sur l’ensemble du territoire. Il n’est plus
permis de considérer de la même façon la situation en Ile-de-France et celle en Auvergne.

Pour les classes moyennes, un fossé se creuse entre le logement locatif social, le logement
locatif libre et l’accession à la propriété. Les « marches » pour changer de statut d’occupation
deviennent de plus en plus difficiles à franchir : le parcours résidentiel est grippé.

Cette difficulté d’accession à la propriété par les classes moyennes paralyse tout le mécanisme
du parcours résidentiel et représente le véritablement «nœud » du problème.

Face à ces crises du logement, nous proposons ainsi de développer une véritable ambition
politique pour débloquer cette situation et répondre aux aspirations de l’ensemble Français,
dans la diversité de leurs attentes et dans celle de nos territoires.


1. Nous voulons créer un choc d’offre en construisant plus.

Pour cela, nous proposons de :

 Lutter contre la rétention de terrains non-bâtis avec une fiscalité adaptée.

 Créer une société foncière publique en charge des terrains de l’État avec un rôle de
véritable aménageur du territoire.

 Aider les maires « bâtisseurs » en zone tendue et les « rénovateurs » en zones rurales


2. Nous voulons développer un parcours résidentiel adapté à chaque foyer.

Pour cela, nous proposons de :

 Développer l’offre de logements pour les classes moyennes en construisant beaucoup
plus d’habitations intermédiaires
 Créer un « droit à l’achat » pour les locataires de logements sociaux.
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 Créer un bail « gagnant-gagnant » pour faciliter la location de logements dans le parc
privé à des personnes à faibles revenus ou qui ne sont pas en mesure de fournir toute
les garanties exigées aujourd’hui par les propriétaires.


3. Pour atteindre ces objectifs, nous proposons une nouvelle méthode :

 Repenser la gouvernance en matière de logements sociaux en mettant l’homme au
cœur de nos politiques grâce à un rôle accru des maires et une attribution plus
transparente dans les logements sociaux.

 Adapter les règles de la loi SRU aux besoins des territoires

 Ouvrir un Grenelle des normes de construction et d’urbanisme pour passer d’un
urbanisme de normes à un urbanisme de projets et lutter contre les abus de droit





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CONSTAT

1. LE LOGEMENT, AU CARREFOUR DES PREOCCUPATIONS DE
2012

> Crise(s) du logement : le pouvoir d’achat pénalisé

Le logement n’est ni une dépense, ni un investissement comme les autres. Il constitue une
nécessité de premier ordre pour chacun des Français mais occupe également une grande partie de
leur dépense. Au-delà des questions budgétaires, la question du logement est au cœur des projets
de vie de nos concitoyens. C’est un élément essentiel de leur bien-être, de leur stabilité et un
moyen de préparer l’avenir.

A travers le logement, c’est surtout la question du pouvoir d’achat qui émerge. Si cette
préoccupation est récurrente, ce n’est pas à cause d’une baisse des revenus des Français mais à
cause d’une augmentation de certaines dépenses contraintes. Et le logement est la première
d’entre elles !

Les dépenses de logement représentent ainsi près du quart du budget des ménages. Ce taux monte
à plus d’un tiers pour les ménages aux revenus les plus faibles. C’est le plus gros poste de
dépense, devant l’alimentation et les transports.

Cette part a tendance à augmenter, particulièrement depuis les années 2000. En 10 ans, les prix
de l’immobilier ont cru beaucoup plus vite que les revenus (le ratio indice du prix des
logements/revenu des ménages était proche de 1 tout au long de la période 1965-2000, il est
désormais supérieur à 1,7).

Entre 1998 et 2008, les prix des logements ont fortement évolués, de 84% pour les logements
neufs et de 141% pour les logements anciens. En dix ans, les loyers n’ont progressé que de
33%. Ce constat est à mettre en parallèle avec le taux moyens des revenus qui a progressé
en dix ans de 43%.

Selon l’Insee, pour un même logement, un ménage qui se serait endetté sur 14 ans en 2000 aurait
dû s’endetter sur 27 ans en 2006 et 31 ans en 2008. Au niveau des locataires, le poids des loyers
représentent en moyenne, en zone tendue, 23% du total des revenus contre 16% en 1990.

Selon une enquête Ipsos pour Nexity de septembre 2011, 78% des Français ont le sentiment qu’il
est difficile de trouver un logement en France. Ce chiffre monte à 91% pour les habitants d’Ile-
de-France.
Confrontés à la hausse des prix en zone tendue, les ménages les plus modestes n’ont pas d’autre
choix que de se déplacer en zone rurale ou semi-urbaine, augmentant leurs différents frais de
transports qui sont généralement sous-estimés au moment de l’acquisition du bien immobilier.
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Ce constat conduit beaucoup de personnes à parler d’une crise du logement en France, malgré
l’importance des constructions. En effet, avec une moyenne de 360 000 logements neufs
construits annuellement depuis 10 ans, la France produit tendanciellement un nombre de
logements suffisants, mais pas là où il le faut.

Par rapport à ses voisins européens, la France connaît une situation démographique qui, si elle est
gage de vitalité et de croissance future, accentue mécaniquement les tensions en matière de
logement. Avec une espérance de vie plus longue, une fécondité supérieure à la moyenne
1européenne et les flux migratoires, la France compte en 2011 plus de 65 millions d’habitants
contre un peu plus de 60 millions dans les années 2000.
Chaque année, ce sont entre 300 000 et 400 000 personnes supplémentaires qui vivent en France.
La problématique de l’augmentation du nombre de familles monoparentales et de familles
recomposées doit être aussi pleinement considérée. A titre d’exemple, les familles
monoparentales étaient 770 000 en 1975, elles sont 1,76 millions en 2005.

Au-delà des questions démographiques, la baisse des taux d’intérêt et l’allongement des durées
moyennes de prêts ont pu jouer un rôle inflationniste pour l’achat d’un bien immobilier. Plusieurs
études pointent aussi du doigt l’impact des aides publiques sur le coût du logement : selon
Gabrielle Fack (Formation des inégalités, Politiques du logement et ségrégation résidentielle,
2007), une part importante des aides à la personne pour la location seraient captée par les
bailleurs.

Faut-il pour autant parler d’une « crise du logement » qui toucherait toute la France de manière
uniforme ? Ce serait une erreur : parlons plutôt « des crises du logement » dans certaines zones
tendues, à commencer par la région parisienne, mais aussi la région Provence-Alpes-Côte-d’Azur
ou autour des grandes métropoles.

La situation est très disparate en fonction des territoires. Une seule comparaison permet
d’illustrer ce constat : selon une étude de décembre 2009 du Credoc, le prix des appartements
anciens est de 4 540 euros/m² en Île de France contre 1340 euros/m² dans le Limousin.


> Un enjeu de société, un enjeu de développement économique

Outre la question du pouvoir d’achat, la politique du logement renvoie directement à plusieurs
sujets de préoccupations majeurs pour les Français :
o C’est un enjeu important d’aménagement du territoire, avec notamment la question
de l’étalement urbain, de la protection du cadre de vie, des transports domicile-travail… et
aussi de la centralisation des activités économiques et administratives sur quelques pôles
engorgés. Le lancement du Grand Paris montre qu’on peut développer une vision
ambitieuse dans ce domaine.

o C’est évidemment un axe majeur du développement durable. Le secteur du bâtiment
est le plus gros consommateur d’énergie en France, il consomme actuellement environ 68
millions de tonnes équivalent pétrole, soit 42,5 % de la dépense énergétique finale totale.

1 Source INSEE
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Les engagements du Grenelle environnement ont permis de prendre la pleine mesure de
ce sujet.

o C’est une problématique qui joue directement sur le vivre ensemble et l’intégration.
Les débats sur la ghettoïsation, la mixité sociale, le développement du communautarisme,
sont directement liées aux politiques de peuplement et de logement. Le logement est
également un aspect important de la solidarité intergénérationnelle. Comme le montre le
sociologue Louis Chauvel, les difficultés de logement sont une des causes majeures des
inégalités entre générations. Pour accéder aux mêmes logements que leurs parents, les
jeunes doivent réduire leur niveau de vie et consacrer une partie plus importante de leur
budget au logement. Le prix d’achat moyen d’un logement représentait 4,7 années de
revenu en 2006 contre 3,5 années quinze ans plus tôt !

o Enfin, le logement est un levier économique majeur, pour créer de l’emploi, notamment
de l’emploi faiblement qualifié : 60% du patrimoine des ménages, 1,5 millions d’emplois,
un effort de la nation de 37,4 Md€ (2% du PIB) en 2009, et 55 Md€ de recettes fiscales.
Même si ce secteur est extrêmement sensible aux aléas économiques, la France n’est pas
dans la situation de l’Espagne où le développement de l’offre immobilière a conduit à
l’explosion d’une bulle, sans lien avec la demande locale…


2. UN PARCOURS RESIDENTIEL QUI SE GRIPPE

> Accéder à la propriété : une aspiration légitime, une ambition
politique

Selon une étude de l’Ifop du mercredi 30 mars 2011, l’achat d’une maison ou d’un appartement
constitue le premier projet d’avenir des Français. 92% d’entre eux jugent idéal l’accès à la
propriété plutôt que la location.

Outre la possession d’un bien, l’accession à la propriété est devenue une réelle forme de sécurité
pour l’avenir et un legs stable. Cette accession à la propriété permet aux yeux des Français de se
constituer un patrimoine en vue de la retraite. Elle permet également une transmission aux
générations à venir, à travers la succession ou la donation.

Le passage par le logement locatif est vu par les Français comme une solution intermédiaire en
attendant de pouvoir s’acheter un logement.

Selon l’étude d’Opinionway du 25 août 2010, les Français qui souhaitent accéder à la propriété
invoquent principalement des motivations financières qui prennent en considération la hausse des
prix des loyers ou encore le choix de placer efficacement son argent.

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Malgré la crise, le taux de propriétaires a légèrement augmenté depuis 2007 en France grâce aux
politiques mises en œuvre ; il reste cependant inférieur à la moyenne européenne : environ 58%
des ménages sont propriétaires contre une moyenne européenne de 65%.

Surtout, la répartition géographique de la propriété reste trop inégale : la France rurale est déjà
largement une France de propriétaires (en 2006, selon l’INSEE, 22 départements comptaient plus
de 65% de propriétaires et 58 départements plus de 60%) ; et l’accession à la propriété concerne
principalement les catégories sociales supérieures : en moyenne, les propriétaires ont un revenu
supérieur à 20% à la moyenne des revenus (contre 8% en 1970), ce taux monte à 45% pour les
ménages accédant à la propriété, selon le Commissariat Général à l’Ecologie et au
Développement Durable.

Favoriser l’accession à la propriété n’est pas une question idéologique. C’est une façon de
répondre aux aspirations profondes des Français.


> Une pénurie de logements pour les classes moyennes
Le marché locatif français est marqué par un dualisme très prononcé :
2 D’un côté, le secteur du logement social (4,5 millions de logements ; 45% du parc locatif)
 De l’autre, le secteur privé (5,4 millions de logements ; 55% du parc locatif)

Les loyers moyens du parc privé sont nettement supérieurs à ceux pratiques dans le secteur
social. En tenant compte des différences de localisation et de qualité, l’écart moyen atteignait,
36% au niveau national et 55% dans l’agglomération parisienne, lors de la dernière enquête
logement de l’INSEE.
Il faut noter que cet écart est particulièrement fort dans les zones tendues comme la région
parisienne, et peut être plus de deux fois supérieur dans la capitale. Au contraire, il est inexistant
dans plusieurs zones en province.

Pour les classes moyennes, un fossé se creuse donc entre le logement locatif social, le logement
locatif libre et l’accession à la propriété. Les « marches » pour changer de statut d’occupation
deviennent de plus en plus difficiles à franchir : le parcours résidentiel est grippé.

Ce blocage est principalement dû à une forte pénurie de logements intermédiaires : l’effort
politique a été concentré sur le logement social avec la loi SRU tandis que les investisseurs
institutionnels qui se positionnaient sur le logement intermédiaire se sont désengagés du marché
de l’immobilier depuis les années 90.

La mobilité résidentielle dans le parc social a fortement diminué depuis 10 ans, passant de 11% à
moins de 10% (contre 18% dans le parc privé), et est près de deux fois plus faible dans les
régions tendues.

Les classes moyennes se trouvent prises au piège entre une hausse des prix des logements dans le
secteur privé, leur difficulté à accéder à la propriété et une offre de logement social, prévue pour
d’autres publics, dont ils ne peuvent pas « sortir », ou auquel ils ne peuvent pas accéder.


er2Au 1 janvier 2010 – source MEDDTL
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Tous les Français sont pénalisés par cette fracture immobilière, des classes moyennes au plus
modestes, et en particulier les jeunes, qui ont de plus en plus de mal à accéder au logement.

Malgré des efforts considérables pour remédier à cette crise, la demande en matière de logement
dans les zones tendues est telle que l’inflation du prix des logements ne diminue pas et que la
transition progressive des ménages vers la propriété s’opère difficilement.


> Une politique qui doit s’adapter aux diversités des territoires et des
publics
L’un des enjeux majeurs de la politique du logement, c’est l’adaptation à des besoins très divers,
selon les territoires et selon les publics. État, régions, départements, agglomérations, communes,
organismes publics, parapubliques ou privés… la diversité des entités impliquées dans la
gouvernance des politiques d’urbanisme et de logement rend la prise de décision extrêmement
compliquée.
Les problématiques sont très différentes selon qu’on se situe dans une zone en croissance ou en
déclin démographique, dans un territoire dense ou dans un espace où le foncier est facilement
disponible. De même, il faut prendre en compte la diversité des publics, avec notamment la
question du logement des étudiants, ou celle du maintien à domicile des personnes âgées.
A court terme, l’adaptation d’une partie du parc de logements aux personnes âgées représente un
coût supplémentaire pour la politique du logement mais dans une perspective globale, c’est un
investissement durable et efficace pour la collectivité, le maintien à domicile étant nettement
moins coûteux que l’hospitalisation ou le placement dans des institutions spécialisées, et surtout
beaucoup mieux accepté par les personnes âgées, désireuses de rester habiter dans leur logement.

Focus : les défis du logement étudiant
La France compte 1,5 millions d’étudiants. Selon l’Observatoire de la vie étudiante, 59% de ces
étudiants habitent en dehors du domicile parental. 36% logent dans une résidence individuelle et
13% en résidence collective. Le logement pour les étudiants répond à deux besoins : la volonté
d’indépendance et d’émancipation personnelle mais aussi la nécessité pour nombre d’entre eux
de changer de secteur géographique pour venir étudier dans l’université ou l’école de leur choix.
A chaque rentrée universitaire, la course au logement est une difficulté récurrente pour les
étudiants. Prix des loyers, réticence des propriétaires, nécessité de garants, l’accès à un logement
pour les étudiants peut se révéler un véritable parcours du combattant.
Comme le rappelle le rapport de Jean-Paul Anciaux, le parc social public est aujourd’hui
majoritairement géré par les CROUS. Il ne permet cependant que de loger 8 % de l’ensemble des
étudiants en France.
Le parc public n’a pas vocation à loger 100 % des étudiants boursiers en France. Il est donc
essentiel de favoriser l’articulation entre le parc privé et le parc public pour faire face à la
question du logement.

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3. LES PLUS DEMUNIS FACE AUX CRISES DU LOGEMENT


> La lutte contre le mal logement

Selon la Fondation Abbé Pierre, 3,6 millions de personnes sont aujourd’hui dans une situation de
mal logement. Dans son rapport annuel, la fondation Abbé Pierre nous rappelle combien il est
indispensable, malgré une crise financière toujours présente, de soutenir les plus démunis dans
leurs difficultés à se loger.

L’inflation du prix des logements du parc privé a entraîné un nombre croissant de demande de
logement social. Dans l’attente de ces logements, les familles demandeuses se retrouvent elles-
mêmes en situation de mal-logement.

Le développement des « marchands de sommeil » qui n’hésitent pas à louer ou sous-louer des
pièces non-habitables (moins de 9m2) ou insalubres, est un exemple concret de ce constat.




> L’hébergement d’urgence

Selon une étude de l’INSEE en 2009, une personne sur vingt au cours de sa vie aurait connu
l’absence de domicile personnel soit 2 500 000 personnes en France. Pour 18% d’entre elles,
cette situation aurait durée plus de 3 ans. La crise financière a fait basculer de nombreuses
personnes qui se trouvaient en situation précaire vers une situation très précaire.

L’hébergement d’urgence a souffert pendant de nombreuses années de sa propre logique qui l’a
condamné à mettre à l’abri, en urgence, les sans-abris sans forcément apporter une réponse
durable et donner une perspective de sortie du centre à ces personnes.

L’urgence sociale est indispensable et n’est pas remise en cause dans la refondation du secteur de
l’hébergement et de l’accès au logement, mais ce n’est pas suffisant : notre rôle doit être
d’accompagner ces personnes vers de nouveaux horizons plus propices, avec une solution durable
d’hébergement.

Aujourd’hui, on estime que 30% des personnes qui fréquentent les centres d’hébergement
d’urgence sont capables d’accéder à un logement.

Notre politique doit donc se concentrer sur l’accompagnement de ces personnes, dont l’accès à un
logement permettrait de libérer des places dans les centres d’urgences et de fluidifier les
« tensions » qui peuvent exister dans ces centres.






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