Les contentieux de la copropriété - Evolution des demandes 1988-2008

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En 2008, 34 500 contentieux de la copropriété ont été portés devant les tribunaux de première instance. Comparés au nombre de logements en copropriété, estimé à plus de sept millions, les litiges générés par la copropriété se révèlent être peu fréquents (0,5%).

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Publié le 01 mai 2009
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Langue Français
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MINISTERE DE LA JUSTICE

DIRECTION DES AFFAIRES CIVILES ET DU SCEAU

Pôle d' évaluat ion de la just ice civile

LES CONTENTIEUX DE LA
COPROPRIETE

Evolution des demandes
1988-2008

Pierre CAPOULADE
Président de la
Commission relat ive à la
copropriét é
Conseiller honoraire à la
Cour de cassat ion

Caroline MOREAU

St at ist icienne, Pôle
d' évaluat ion de la
just ice civile de la
D.A.C.S

Brigitte MUNOZ PEREZ

St at ist icienne,
responsable du Pôle
d' évaluat ion de la just ice
civile de la D.A.C.S.

Mai 2009





RESUME ......................................................................................................................... 3

I. LES DEMANDES EN 2008 .......................................................................................... 4

• deux tiers des contentieux de la copropriété sont générés par desPrès des
impayés de charges, d’un montant supérieur à 10 000 € dans 10% des cas...7.........

• Copropriétés en difficulté................................4.1.................................................

• Le TGI de Paris a reçu plus d’un quart des demandes en nullité d’une
délibération de l’assemblée générale...............................................61........................

II. EVOLUTION DES DEMANDES DE 1988 à 2008 ..................................................... 19

des contentieux de la copropriété devant les juridictions du premierEvolution

degré 1988-2008..19....................................................................................................

• actions en paiement dans tous les secteurs économiques, saufBaisse des
celui du logement0.2....................................................................................................

ANNEXES ..................................................................................................................... 23

Tableaux annexes....................................................................................................23






La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis........39

2

RESUME





En 2008, 34 500 contentieux de la copropriété ont été portés devant les
tribunaux de première instance. Comparés au nombre de logements en
copropriété, estimé à plus de sept millions, les litiges générés par la
copropriété se révèlent être peu fréquents (0,5%).

Le défaut de paiement des charges constitue la source principale des litiges dont les
juridictions ont à connaître. Avec plus de 22 500 demandes, les contentieux de
l'impayé représentent en effet les deux tiers des actions en justice.

Les demandes en nullité d'une délibération d'assemblée générale arrivent en
deuxième position, mais leur nombre est sans commune mesure avec celui des
demandes en paiement (moins de 2 700). Les autres contentieux relatifs aux droits et
obligations des copropriétaires ou à l'organisation et l'administration des syndicats de
copropriétaires sont marginaux.

Le nombre des demandes en paiement des charges de copropriété tend à
augmenter depuis le début de la décennie (+31% entre 2000 et 2008), suivant
sensiblement le même profil d’évolution que les demandes en paiement des
loyers/expulsions. Au cours de la même période, la part du revenu consacrée au
logement a augmenté pour les ménages modestes, les aides au logement n’ayant
couvert qu’une partie de la hausse des coûts. Cet accroissement des taux d’effort
pour les ménages modestes qui payent un loyer ou remboursent un emprunt pourrait
expliquer, au moins en partie, la hausse des actions en paiement que l’on observe
dans le domaine du logement.

La croissance des défauts de paiement des charges est susceptible de
compromettre gravement l’équilibre financier des syndicats des copropriétaires.
En 2008, les présidents des TGI ont ainsi été amenés à statuer sur 539 demandes
de nomination d’un administrateur provisoire d’un syndicat des copropriétaires en
difficulté, contre 382 en 2007.

3


I. LES DEMANDES EN 2008

En 2008, les juridictions civiles du premier degré ont été saisies de près de 1,7
millions de demandes introduites au fond et en référé, dont plus de 180 000 en
matière locative (10,7%) et 34 500 en matière de copropriété (2%) -tableau 1a-. Les
juridictions ont donc cinq fois plus souvent à connaître de litiges nés des rapports
locatifs que de ceux générés par la copropriété. Rapporté au nombre de logements
en copropriété (estimé à un peu plus de six millions en 20061), le contentieux de la
copropriété porté devant les tribunaux est très faible et sa fréquence reste inférieure
à celle des contentieux locatifs (0,5%, contre 1,5%).

Les contentieux relatifsaux droits et obligations des copropriétaires les plus sont
nombreux, représentant 83% de l'ensemble des demandes formées en 2008. Parmi
ceux-ci, le défaut de paiement des charges arrive largement en tête avec 22 559
demandes, les infractions aux règlements de copropriété et troubles divers causés
par d'autres copropriétaires n'ont en effet été à l'origine que de 2004 actions devant
les tribunaux.

L'organisation et l'administration des syndicats des copropriétairesdonne donc lieu à
un contentieux peu abondant (5 874 demandes, soit 17% de l'ensemble des affaires
de copropriété), les demandes en nullité d’une délibération de l’assemblée générale
arrivant en première position (2 672 demandes), mais leur nombre est sans
commune mesure avec celui des actions en paiement. Ces deux types de
contentieux représentent à eux seuls 73,1% des litiges de copropriété dont ont été
saisies les juridictions de première instance en 2008, les autres litiges étant
marginauxtableaux 1aet1b-.
-










1 il (2006),ressort que le nombre de logements enDe la dernière enquête Nationale Logement
copropriété s’élève à 7 589 949 logements se répartissant en 5 972 318 résidences principales, 995
748 résidences secondaires et 525 023 logements vacants.

4




Tableau 1a Les demandes formées devant les juridictions du premier degré et les cours d appel en matière locative et de
copropriété (2008)

TOTAL Objet de la demande

Contentieux locatifs

TOTAL

Total

Juridictions du premier degré

TGI

TI - Juridiction de proximité*

Total

8 606 180 667 7 421 5 084 2 139 198 173 246 95 310 11 080 66 856

Total contentieux de la co ro riété 2 814 34 497 13 212 7 177 4 077 1 958 21 285 10 336 10 138 811
Organisation et administration 1 068 5 874 5 694 3 267 616 1 811 180 102 67 11
Dde en nullit é d' une assemblée énérale ou d' une délibérat ion de cet t e assemblée 722 2 672 2 663 2 625 26 12 9 6 2 1
Dde de désignat ion d' un administ rat eur provisoire ou d' un administ rat eur ad hoc ou d' un 28 1 331 1 330 31 155 1 144 1 1 0 0
mandat aire
Dde de remise de ièces ou de f onds dét enus ar le s ndic 62 361 326 61 263 2 35 17 16 2
Act ion en res onsabilit é exercée cont re le s ndicat 135 406 336 271 64 1 70 38 28 4
Dde de dési nat ion d' un administ rat eur rovisoire d' une co ro riét é en dif f icult é 13 540 539 3 40 496 1 0 1 0
Act ion en res onsabilit é exercée cont re le s ndic ou t endant à sa révocat ion 76 271 221 200 21 0 50 32 17 1
Dde de nominat ion du s ndic ou de dési nat ion des membres du conseil s ndical 3 121 120 2 8 110 1 1 0 0
Dde t endant à déclarer non écrit e une clause du règlement de copropriét é ou dde de nouvelle 27 105 94 71 22 1 11 6 3 2
ré art it ion des char es
Dde de convocat ion d' une assemblée énérale 2 67 65 3 17 45 2 1 0 1
Droits et obligations des copropriétaires 623 7 518 3 910 3 461 147 21 105 10 234 10 071 800
dont :1 746 28
Dde en aiement des char es ou des cont ribut ions 660 22 559 3 296 2 031 1 255 10 19 263 9 317 9 256 690
Dde d' un copropriét aire t endant à la cessat ion et /ou à la sanct ion d' une at t eint e à la propriét é ou à 228 1 049 871 513 351 7 178 111 48 19
la ouissance d' un lot
Dde du syndicat t endant à la cessat ion et /ou à la sanct ion d' une violat ion des règles de la 240 955 869 348 503 18 86 49 25 12
co ro riét é commise ar un co ro riét aire
Dde en réparat ion du préjudice causé à un copropriét aire par des t ravaux régulièrement décidés par 46 160 94 41 48 5 66 40 25 1
l' assemblée énérale
Dde résent ée ar ou cont re le s ndicat à l' occasion de la vent e d' un lot 13 110 53 33 18 2 57 20 34 3
Dde d' aut orisat ion de t ravaux d' améliorat ion 31 94 77 55 21 1 17 10 5 2
Dde en ino osabilit é de t ravaux décidés ar l' assemblée énérale 19 29 7 4 2 1 22 3 18 1
Source : RGC, SDSE. * Données provisoires DACS, Pôle d' évaluat ion de la just ice civile

5

Tableau 1b Structure du contentieux de la copropriété

TOTAL Objet de la demande

Total copropriété

Organisation et administration



devant les juridictions du premier degré et les cours d appel

TOTAL

Total

Juridictions du premier degré

TGI

TI - Juridiction de proximité

Total

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

38,0 17,0 43,1 45,5 15,1 92,5

0,8 1,0 0,7 1,4

Dde en nullit é d' une assemblée générale ou d' une délibérat ion de cet t e assemblée 25,7 7,7 20,2 36,6 0,6 0,6 0,0 0,1 0,0 0,1
Dde de désignat ion d' un administ rat eur provisoire ou d' un administ rat eur ad
hoc ou d' un 1,0 3,9 10,1 0,4 3,8 58,4 0,0 0,0 0,0 0,0
Dde de remise de ièces ou de f onds dét enus ar le s ndic 2,2 1,0 2,5 0,8 6,5 0,1 0,2 0,2 0,2 0,2
Act ion en res onsabilit é exercée cont re le s ndicat 4,8 1,2 2,5 3,8 1,6 0,1 0,3 0,4 0,3 0,5
Dde de désignat ion d' un administ rat eur provisoire d' une copropriét é en dif f icult é 0,5 1,6 4,1 0,0 1,0 25,3 0,0 0,0 0,0 0,0
Act ion en responsabilit é exercée cont re le syndic ou t endant à sa révocat ion 2,7 0,8 1,7 2,8 0,5 0,0 0,2 0,3 0,2 0,1
Dde de nominat ion du syndic ou de désignat ion des membres du conseil syndical 0,1 0,4 0,9 0,0 0,2 5,6 0,0 0,0 0,0 0,0
Demvaenllde eréteanrdtiatinotn àdedsé cclharaerrensonécriteuneclausedurèglementdecopropriétéoudemandede1,00,30,71,00,50,10,10,10,00,2
nou
Dde de convocat ion d' une assemblée énérale 0,1 0,2 0,5 0,0 0,4 2,3 0,0 0,0 0,0 0,1

Droits et obligations des copropriétairesdont : 7,5 99,2 99,0 99,3 98,662,0 83,0 54,5 84,9 56,9
Dde en aiement des char es ou des cont ribut ions 23,5 65,4 24,9 28,3 30,8 0,5 90,5 90,1 91,3 85,1
lDa djeoudi'susannccoe pdr'oupnri éltotairetendantàlacessationet/ouàlasanctiond'uneatteinteàlapropriétéouà8,13,06,67,18,60,40,81,10,52,3
cDodperodpuriéstyé ncdoicmatmitsee npdaarn tun àcolaprocesisétataiiroenet/ouàlasanctiond'uneviolationdesrèglesdela8,52,86,64,812,30,90,40,50,21,5
pr
1 0 3 0,3 0,4 0,2 0,1
l'Dadseseemnbrléépea raétinoénraldeupréjudicecauséàuncopropriétairepardestravauxrégulièrementdécidéspar,60,50,7,61,20,
Dde présent ée par ou cont re le syndicat à l' occasion de la vent e d' un lot 0,5 0,3 0,4 0,5 0,4 0,1 0,3 0,2 0,3 0,4
Dde d' aut orisat ion de t ravaux d' améliorat ion 1,1 0,3 0,6 0,8 0,5 0,1 0,1 0,1 0,0 0,2
Dde en ino osabilit é de t ravaux décidés ar l' assemblée énérale 0,7 0,1 0,1 0,1 0,0 0,1 0,1 0,0 0,2 0,1
Source : RGC SDS DACS, Pôle d' évaluat ion de la ust ice civile

6




• Près des deux tiers des contentieux de la copropriété sont générés par
des impayés de charges, d’un montant supérieur à 10 000 € dans 10%
des cas
En 2008, près de deux fois sur trois, les contentieux de la copropriété sont donc
générés par des impayés de charges2, 46,2% de ces contentieux sont portés devant
le tribunal d'instance, 42,8%, devant le juge de proximité et 11% devant le tribunal de
grande instance. Le taux de ressort de ces juridictions en vigueur en 2008 fournit une
indication des montants des charges réclamés3, relativement élevés puisque près de
60% des demandes dont ont été saisis les tribunaux en 2008 portent sur des
sommes dépassant 4 000 euros tableau 2-.
Tableau 2
Montant des charges réclamées (2005-2008)
Montant des charges réclamées 22 005 008 2 006 2 007
Total 254 21 441 2120 911 20 641
10 000 € et plus 378 2 203 2 9472 135 1
de 4 000 € à moins de 10 000€ 10 904 9 582 911 958 007
Moins de 4 000€6 818 8 256 334 9 725 9

Total
10 000 € et plus
de 4 000 € à moins de 10 000€
Moins de 4 000€

100,0
10,2
57,2
32,6

100,0
9,6
47,3
43,1

100,0
10,3
46,2
43,5

100,0
11,0
46,2
42,8

Base 100 = 2005

Total10097 103 103
10 000 € et plus100 11191 103
de 4 000 € à moins de 10 000€100 8480 83
Moins de 4 000€100128 137 136
Hors demandes en recouvrement des provisions votées en assemblée générale (art. 19-2 Loi 1965) formées devant le président du
TGI dont le nombre est estimé à 897 (voir page 8). Le président du TGI est en effet compétent quel que soit la somme réclamée.

*Données provisoires
Source : SDSE RGC DACS Pôle d'évaluation de la justice civile


Le nombre des copropriétaires attraits devant le tribunal pour défaut du paiement
reste cependant relativement marginal s’il est comparé à celui des logements de
copropriétaires occupants pour lesquels l’Enquête Logement réalisée par l’Insee en
2002 relève des « impayés de charges nombreux et importants » (autour de



2 Cettedans la mesure où les requêtes en injonction de proportion est probablement sous-estimée,
payer ne sont pas comptabilisées ici, les statistiques produites sur ces procédures ne permettant pas
d’isoler les demandes en paiement de charges de copropriété. En revanche, elles permettent de
répartir les oppositions à injonction de payer par nature d'affaire. Si le taux d'opposition est du même
ordre en matière de charges de copropriété que pour les autres impayés de nature contractuelle
(5,5%), on peut estimer que le nombre de requêtes en injonction de payer des charges se situe autour
de 4 655 en 2008.
3 Depuis la Loi n° 2005-47 du 26 janvier 2005 relative aux compétences du tribunal d’instance, de la
juridiction de proximité et du tribunal de grande instance, entrée en application le 28 janvier 2005, le
taux de ressort du tribunal d’instance est passé 7 600€ à 10 000€, celui de la juridiction de proximité
de 1 500 € à 4 000 €.

7



296 000). La comparaison de ces résultats avec les données judiciaires
montre que tous les incidents de paiement ne donnent pas lieu à procès.

Devant le tribunal d’instance, les actions en paiement sont introduites au fond dans
l'immense majorité des cas (96%), le faible usage du référé (4%) pouvant s'expliquer
par un risque de contestation sérieuse4.
Devant le tribunal de grande instance, le dispositif statistique ne permet
malheureusement pas de distinguer les demandes en recouvrement des provisions
du budget prévisionnel voté en assemblée générale (art. 19-2 Loi 1965) formées
devant le président du TGI statuant "comme en matière de référé", des actions en
référé classiques visant à obtenir une provision pour des charges impayées.

Cependant, le fait qu’un accroissement notable des actions en paiement formées
devant le président du TGI soit observé à compter de 2002, année même de l’entrée
en application de la nouvelle procédure accélérée de recouvrement des provisions -
voir encadré 1-, laisse penser que cette augmentation s’explique, au moins en
partie, par le recours à cette nouvelle procédure figure 1


Encadré 1

La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbainsintroduit dans le
régime de la copropriété des innovations destinées à améliorer la transparence comptable et la
trésorerie du syndicat. D’une part, elle prévoit que la comptabilité du syndicat sera établie
conformément à un plan comptable spécifique et obligatoire fixé par décret.
D’autre part, s’agissant du budget prévisionnel, elle en délimite le contenu aux dépenses courantes de
maintenance, de fonctionnement et d’administration, fixe la date d’exigibilité des provisions et
organise leur recouvrement par une procédure accélérée devant le président du tribunal de grande
instance statuant comme en matière de référé au terme de laquelle le copropriétaire défaillant peut
être condamné au paiement des provisions non encore échues.
Les mesures relatives au budget prévisionnel (articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965) sont
entrées en vigueur le 1er 2002. La mesure relative aux comptes du syndicat des janvier
copropriétaires (articles 14-3 de la loi du 10 juillet 1965) est finalement entrée en vigueur le 1erjanvier
2007, après modification de la loi du 13 décembre 2000 par la loi du 13 juillet 2006 portant
engagement national pour le logement.


Nous avons tenté d’estimer le nombre des nouvelles demandes en recouvrement
des provisions votées en assemblée générale formées de 2002 à 2008 devant le
président du TGI statuant "comme en matière de référé".

Pour cela, nous avons fait l’hypothèse que la proportion des demandes formées en
référé se situait de 2002 à 2008 au même niveau qu’au cours des années qui ont
précédé l’entrée en application de la nouvelle procédure de recouvrement des
provisions5 de 15%). Nous obtenons ainsi une estimation du nombre (autour
d’assignations en référé. En déduisant cet effectif du nombre total d’actions en
paiement formées devant le président du TGI, nous disposons d’une évaluation du
nombre de demandes les demandes en recouvrement des provisions du budget
prévisionnel voté en assemblée générale (art. 19-2 Loi 1965). Autour de 400 en
2002, ce nombre se situe entre 800 et 900 les six années suivantes tableau 3 et
figure 1-.


4Articles 808 et 848 du C.P.C.
5
Article 19-2 Loi 1965 dans ses dispositions issues de la Loi Solidarité renouvellement urbain du 13
décembre 2000.

8

Tableau 3
Evolution des actions en paiement des charges et contributions
formées devant le TGI et le président du TGI
1999-2008
Demandes formées devant le Ptdu TGI

Années

1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008

TOTAL

2 659
2 044
1 992
2 506
3 287
3 516
2 935
2 774
2 981
3 286

Fond21 -9CEn erèitam ne emmot.ar (é*éréf rde
Totalréféré* L. 1965)

2 194
1 804
1 684
1 766
2 025
2 249
1 815
1 650
1 890
2 031

465
240

308
740
1 262
1 267
1 120
1 124
1 091
1 255

465
240

308
311
357
396
320
291
333
358

429
905
871
800
833
758
897

* Estimation
Source : S/DSED RGC DACS Pôle d'évaluation de la justice civile


Figure 1
Evolution des demandes en paiement des charges et contributions formées
devant le président du TGI 1999-2008

1400

1200

1000

800

600
400

200
0
1999 2000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Total ddes devant le Pt du TGI
Référé
comme en matière référé Art. 19-2 L. 1965

9


géographique des actions en


• Forte concentration
paiement

Le contentieux des impayés de charges est très concentré géographiquement. C’est
dans la région Ile-de-France que les actions en paiement sont les plus nombreuses.
En effet, plus de la moitié (52,9%) des demandes en paiement des charges a été
introduite devant les juridictions situées en Ile-de-France dont 17,4% dans le seul
département de Paris et 10,4% devant celles de la Seine-Saint-Denis Figure 2et
Tableau annexe A1-.
Figure 2
R 08


La région Provence-Alpes-Côte d’Azur arrive en seconde position avec 17,6% des
demandes en paiement enregistrées en 2008, dont 9,2% devant les juridictions des

10