LES IMPACTS DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION

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L’objet de ce livre blanc est donc d’apporter un décryptage de l’impact de la loi Alur sur les honoraires de location des agences et des professionnels de l’administration de biens.

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Publié le 26 février 2015
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Langue Français

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QUELS SONT LES IMPACTS DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION ?
LES ÉTATS DES LIEUX : LA CLÉ DE VOÛTE DE LA PROFITABILITÉ DES AGENCES
LIVRE BLANCIPARIS NOVEMBRE 2014
GUILLAUME CHARPENTIER Directeur de homePad France Groupe SeLoger.com
2
Guillaume Charpentier
Je travaille depuis près de huit ans au sein du groupe SeLoger.com à promouvoir et proposer des solutions technologiques à forte valeur ajoutée pour les acteurs de l’immobilier. J’ai eu l’occasion de
travailler aussi bien pour des admi-nistrateurs de biens, des agences immobilières, que des promoteurs ou des diagnostiqueurs. Ma vision transversale ainsi que mes différen-tes expériences auprès de ces clients m’ont permis de développer
une certaine expertise métier que je
souhaite partager aujourd’hui.
SOMMAIRE
Présentation de l’auteur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2
Introduction 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Préambule 7 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.
2.
3.
Impact de la loi Alur sur les honoraires de location11 . . . . . . . . . . . . . . .
- Forte baisse des honoraires de location sans les états des lieux. . . . . . . . . . . . .13 - Nette hausse des honoraires de location avec la prestation « états des lieux ». . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17 - À retenir. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . 24
Les états des lieux, porteurs de valeur ajoutée pour les agences25 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
- Continuer ou arrêter la location ou la gestion ?.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 25 - Valoriser son savoir-faire et son professionnalisme : les points clés de la location à améliorer.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 26 - La clé de voûte de la rentabilité ?.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28 - Un enjeu considérable dans la relation client.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29 - Source de valeur ajoutée pour l’agence.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 29
L’état des lieux, un moment clé de la relation client à professionnaliser31 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
- L’état des lieux en 3 mots : QUALITÉ, GAIN DE TEMPS, SIMPLIFICATION. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 32 - homePad, l’application sur iPad qui révolutionne les états des lieux. . . . . . .35
Conclusion 39 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3
4
INTRODUCTION
AlMur (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 Malgré une remise en cause actuelle de certains dispositifs, et après des mois d’interrogations et d’atermoiements, la loi mars 2014 livre ses premiers décrets d’application, parmi les 200 prévus par le législateur.
L’objet de ce livre blanc est donc d’apporter un décryptage de l’impact de la loi Alur sur les honoraires de location des agences et des professionnels de l’administration de biens. Au regard du bouleversement réglementaire imposé aux pro-fessionnels, l’idée de fond de ce livre blanc est également de sensibiliser les professionnels à la nouvelle stratégie qu’ils devraient mettre en œuvre pour créer de la valeur ajoutée et préserver leurs marges : en l’occurrence, par la réalisation et la professionnalisation des états des lieux.
5
6
PRÉAMBULE
L La rumeur qui courait depuis plusieurs semaines est désor-mais officielle. Le décret sur le plafonnement des honoraires facturés par les agents immobiliers aux locataires est paru mercredi 6 août au Journal officiel. Les honoraires fixés 2 varient donc de 11 à 15 euros TTC par m selon une certaine sectorisation.
Ce décret d'application de la loi Alur vise à encadrer les pra-tiques des professionnels de la gestion immobilière.
Le postulat : les anciennes pratiques
Jusqu’à présent, les frais de location étaient souvent partagés de manière équitable ou non entre bailleur et locataire, selon un forfait correspondant à « un mois de loyer ».
Le montant des honoraires réclamés aux locataires s'élevait généralement à un mois de loyer, et pouvait grimper jusqu’à deux mois dans certains cas.
Quant aux honoraires réclamés au bailleur - généralement fixé à un mois de loyer - ces derniers faisaient l’objet d’âpres négociations, en fonction du contexte immobilier local et selon l’attribution d’un mandat de gestion ou non. Dans cer-taines villes, il était fréquent que le bailleur ne paye aucun honoraire aux agences.
7
8
La nouvelle tarification des honoraires de location pour le locataire
Désormais,la loi Alur pose le principe selon lequel les hono-raires de mise en location d'un logement sont à la charge exclusive du bailleur, à l'exception de quatre prestations que les agents immobiliers pourront facturer aux locataires :
1. La visite du logement 2. La rédaction du bail 3. La constitution du dossier 4. La réalisation de l'état des lieux.
Les trois premières prestations sont désormais plafonnées selon un barème applicable à trois zones différentes, et 2 varient de 8TTC à 12TTC par m habitable.
2 • zone « très tendue » = 12TTC /m 2 • zone « tendue » = 10TTC/m 2 • sur le « reste du territoire » = 8TTC/m .
S’ajoute à ce barème d’honoraires un coût forfaitaire de 2 3TTC/m habitable, correspondant à la quatrième presta-tion : la réalisation des états des lieux. Enfin, pour etre précis, il est important de souligner deux points. Premier point, ce dispositif s’applique uniquement au bail d’habitation principal. Les baux pour résidences secon-daires ne sont pas concernés. Second point, le montant des honoraires payés par le locataire sur ces prestations (citées si dessus) ne pourra pas excéder le montant réglé par le bailleur « et doit être inférieur ou égal à un plafond établi par mètre carré de surface habitable du logement mis en location », er dixit le décret(décret no 2014-890 du 1 août 2014).
Et pour le bailleur ?
Vous l’avez compris la quote-part des honoraires demandés au locataire est désormais encadrée. En revanche la part demandée au bailleur reste quant à elle libre. En sus des honoraires liés aux prestations citées, les professionnels pourront donc facturer des honoraires libres pour d’autres prestations : recherche de locataires, publication et promo-tion d’annonces…
Afin de percevoir les honoraires dus par le locataire, le pro-fessionnel pourra et devra donc facturer des honoraires au propriétaire. C’est donc une « opportunité légale » qui s’offre aux agences et administrateurs de biens de facturer des ser-vices au bailleur, notamment pour ceux qui ne le faisaient pas jusqu’à présent, à Paris ou dans certaines zones tendues.
Quelles sont les zones tendues ?
La France se décompose en 3 zones :
1. La zone « très tendue », qui correspond à PARIS et certai-nes communes de ses trois départements limitrophes (92, 93, 94) ainsi que des Yvelines (78). 2 Le tarif applicable est de 12TTC par m de surface habitable.
2. La zone « tendue », qui correspond aux territoires des 28 agglomérations tendues où s’applique la taxe sur les loge-ments vacants : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève/Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch/Arcachon, Lille, Lyon, Marseille/Aix-en-Provence, Meaux, Menton/Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris (certaines communes
PREAMBULE
9
10
des départements des petite et grande couronnes), Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse. 2 Le tarif applicable est de 10TTC /m de surface habitable. 3. Le reste du territoirequi correspond donc aux autres communes. 2 Le tarif applicable est de 8de surface habitable.TTC par m
PARTIE 1 IMPACT DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION
À À première vue, la loi Alur est apparue pour les profession-nels extrêmement contraignante, destructrice de valeur et totalement liberticide.
Après analyse, il semblerait que cette première appréciation devrait s’atténuer. En effet,si on analyse plus finement le mar-ché locatif, on se rend compte que- Paris et sa proche ban-lieue mis à part –l’impact sur les activités locativesdes agen-ces et administrateurs de biensdevrait être limité, voire nul. Décryptage.
11
12
MÉTHODOLOGIE
Pour analyser l’impact des honoraires à la charge des locataires, j’ai analysé les principaux marchés locatifs français.
Périmètre : L’analyse porte sur les villes où l’écart type des loyers est le plus important : à savoir les villes de plus de 100 000 habitants et sur les agglomérations concer-nées par le zonage dit « très tendu » ou « tendu ».
Source : Pour analyser les loyers, je me suis basé sur les données publiées par l’observa-toire CLAMEUR. L’observatoire Clameur (http://www.clameur.fr) est à mon sens le plus représentatif du marché puisqu’ il est alimenté régulièrement par les membres actifs (les grands acteurs de l’immobilier) sur un panel de plus de 300 000 références.
Précisions : L’analyse est faite sur les loyers par ville ou par communauté d’agglomération. Elle ne tient pas compte de la spécificité et de la taille des biens, qui, comme nous le savons, impactent fortement le prix des loyers, notamment pour les stu-dios et 1-pièce, qui représentent une part non négligeable du parc locatif.
Selon CLAMEUR, le niveau des loyers par type de loge-2 ment est dans l’ensemble de 12,7/m . Toutefois, ce niveau varie selon la taille des logements loués. Au niveau national, le niveau des loyers des studios et 1-pièce est de 2 2 16,9/m , soit une surcote de 33 %, contre 9,7/m pour les 4/5-pièces et plus, soit une décote de 23 %.
PARTIE 1.IMPACT DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION
Forte baisse des honoraires de location sans les états des lieux
Le premier enseignement est que les honoraires de location, sans la prestation des états des lieux, vont impacter les hono-raires d’agences, notamment sur PARIS et sa proche banlieue, où le manque à gagner varie de - 20 à - 50 %, et bien plus si on se situe dans les beaux quartiers de la capitale.
Zone « très tendue » : PARIS, 92, 93, 94, et 78
Yvelines (78)
Hauts-de-Seine (92)
Seine-Saint-Denis (93)
Val-de-Marne (94)
Villes
Boulogne-Billancourt (92)
Montreuil (93)
Paris
Saint-Denis (93)
* EDL : état des lieux.
Loyers en 2014 /m2
16,60
19,80
14,60
16
21,50
15,80
24,90
15
Sur les agglomérations situées en zone tendue ou sur les agglomérations de plus de 100 000 habitants hors zone tendue, la tendance est la même, mais avec un impact plus faible, autour de - 20 % d’honoraires.
Sur des villes comme Beauvais, Saint-Nazaire ou Saint-Étienne, les agences ne vont pas perdre de chiffre d’affaires : au contraire elles pourront gagner quelques points de CA.
2 Honoraires/m TTC
12
12
12
12
12
12
12
12
Variations loi Alur (sans EDL*) - 28 %
- 39 %
- 18 %
- 25 %
- 44 %
- 24 %
- 52 %
- 20 %
13
10
10
10
- 7 %
0 %
10
11,90
La Rochelle - Agglomération
Lille - Agglomération
Lyon
Annecy - Agglomération
Annemasse (Genève) - Agglomération
Arcachon-La Teste-de-Buch - Agglomération
10
10
- 21 %
Bordeaux - Agglomération
Bayonne - Agglomération
Bastia - Agglomération
Beauvais - Agglomération
nc
Ajaccio - Agglomération
12,60
Bordeaux
nc
11,80
Grenoble
Grenoble - Agglomération
10
10
Fréjus - Agglomération
- 12 %
- 16 %
10
10
10
- 24 %
- 20 %
10
Menton - Monaco - Agglomération
Meaux - Agglomération
Montpellier
14,00
11,80
11,30
- 29 %
10
10
10
15,20
12,60
12,50
Lyon - Agglomération
Marseille
Lille
12,10
11,40
13,20
12,70
14,60
nc
- 2 %
10
10
10
10
10
10
10,60
10
11,80
- 26 %
- 15 %
11,50
11,80
12,60
- 22%
10
10
10
10
12,60
9,70
10,60
12,00
- 21%
- 17%
- 13%
12,10
10
10
- 15%
- 13%
8
8
8
8
- 24 %
- 32 %
- 13 %
10
- 18 %
8
Amiens
Angers
9,80
Villes
10
10
- 15 %
- 17 %
11,30
10,50
Dijon
2 Honoraires/m TTC
Loyers en 2014 /m2
10
10
Loyers en 2014 /m2
2 Honoraires/m TTC
* EDL : état des lieux.
10
Villes
15
Variations loi Alur (sans EDL*) - 32 %
Sète - Agglomération
Saint-Nazaire - Agglomération
Nice - Agglomération
Toulouse
Toulon - Agglomération
Toulon
Thonon-les-Bains - Agglomération
- 48 %
- 25 %
8
8
2 Honoraires/m TTC
Loyers en 2014 /m2
  
PARTIE 1.IMPACT DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION
- 31 %
10
- 21 %
-6 %
+ 3 %
Villeurbanne
Toulouse - Agglomération
Strasbourg - Agglomération
Strasbourg
13,50
10,20
- 21 %
14,50
11,80
9,20
- 29 %   
15,40
8
12,80
11,50
Zone « reste du territoire » et villes de plus de 100 000 habitants
- 17 %
Aix-en-Provence
Nantes - Agglomération
Nice
14,80
Villes
16,90
Zone « tendue » : 28 agglomérations (hors Bastia et Ajaccio)
Argenteuil
Clermont-Ferrand
10
10
- 27 %
10
- 34 %
- 25 %
- 29 %
Nantes
14
12,00
nc
- 15 %
Arles - Agglomération
12,70
10,80
10,00
11,80
10
10
- 17 %   
13,70
13,40
Draguignan - Agglomération
- 12 %
- 21 %
- 32 %
- 21 %
14,00
Marseille - Aix-en-Provence - Agglomération
Montpellier - Agglomération
Besancon
Brest
Caen
Variations loi Alur (sans EDL*) - 41 %
Variations loi Alur (sans EDL*) - 13 %
- 32 %
11,50
11,30
9,70
8
8
10,10
11,30
11,90
10,10
Tours * EDL : état des lieux.
16
Saint-Étienne
Pour les agences situées en « zones tendues » et spécialisées dans les locations sur de petits volumes pour les étudiants, (par exemple des studios ou T2), la réalisation des états des
11,10
PARTIE 1.IMPACT DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION
- 29 %
  
-18 %
- 29 %
Le second enseignement de cette étude est de constater que facturer des honoraires d’états des lieux permet d’inverser la balance ou du moins de limiter la perte d’honoraires, mis à part en« zone très tendue »de Paris.
- 28 %
lieux va permettre de limiter clairement la perte d’honoraires.
10,40
9,40
Variations loi Alur (sans EDL*) - 30 %
11,40
- 10 %
Villes
8,90
Limoges
 25 %
 28 %
Orléans
78
Rennes
PARIS
Zone « très tendue » : PARIS, 92, 93, 94, et 78
16,60
Boulogne-Billancourt
Yvelines (78)
15
Variation des honoraires en zone très tendue (sans EDL)
Variation des honoraires en zone très tendue (avec EDL)
Hauts-de-Seine (92)
Seine-Saint-Denis (93)
Saint-Denis
2 Honoraires/m TTC 2 avec + 3/m pour les EDL*
Variations loi Alur 2 avec + 3/m pour les EDL*
Val-de-Marne (94)
Sur Paris, les honoraires vont fondre comme neige au soleil, de l’ordre de - 40 % si on prend comme loyer moyen 2 24,90/m . Il est certain que dans les « beaux quartiers » de 2 la capitale, où les loyers peuvent atteindre 35 à 40/m la chute va être encore plus brutale (- 60 % voire plus). Des villes comme Boulogne-Billancourt se retrouvent dans la même situation.
8,60
- 10 %
15
15
15
15
Paris
Montreuil
* EDL : état des lieux.
Villes
Loyers en 2014 /m2
15,00
0 %
- 40 %
14,60
16,00
24,90
- 6 %
- 24 %
15
15
15
+ 4 %
8
Rouen
- 27 %
8
94
 6 %
 24 %
93
92
+ 3 %
- 30 %
- 5 %
15,80
19,80
21,50
Le Mans
Metz
Mulhouse
Nancy
Nîmes
78
 40 %
 18 %
 40 %
92
PARIS 15
 20%
0
94
93
0
+ 3 %
+ 10 %
17
 10 %
 30 %
 20 %
 10 %
 39 %
 52 %
 60 %
 40 %
Perpignan
Reims
Nette hausse des honoraires de location avec la prestation « états des lieux »
- 21 %
- 7 %
2 Honoraires/m TTC
Loyers en 2014 /m2
8
8
8
Le Havre
8
8
8
- 33 %
7,70
- 21 %
8
11,00
8
8
- 15 %
8
- 23 %
13
13
13
Saint-Nazaire - Agglomération
Nice - Agglomération
Nantes - Agglomération
11,80
11,90
11,80
+ 14 %
+ 3 %
+ 10 %
+ 30 %
12,10
11,30
14,80
14,50
11,50
- 12 %
9,70
13
13
13,40
14
13,70
13,50
12,70
11,80
16,90
+ 34 %
- 10 %
10,20
Bordeaux - Agglomération
Beauvais - Agglomération
Bordeaux
Bayonne - Agglomération
Ainsi à Nantes, une agence faisant de la location et qui pro-
Annemasse (Genève) - Agglomération
Annecy - Agglomération
Arcachon - La Teste-de-Buch - Agglomération
Lille - Agglomération
Grenoble - Agglomération
Grenoble
18
Lille
Meaux - Agglomération
Montpellier
Montpellier - Agglomération
La Rochelle - Agglomération
Fréjus - Agglomération
PARTIE 1.IMPACT DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION
+ 4 %
- 7 %
+ 3 %
+ 8 %
Variations loi Alur 2 avec + 3/m pour les EDL* - 2 %
+ 13 %
- 3 %
- 5 %
- 7 %
Lyon
Villes
Marseille
Lyon - Agglomération
+ 3 %
+ 7 %
+ 13 %
+ 8 %
+ 10 %
Villes
Zone « tendue » : 28 agglomérations (hors Bastia et Ajaccio)
13
- 23 %
+ 2 %
+ 20 %
13
13
- 4 %
+ 27 %
13
+ 10 %
13
2 Honoraires/m TTC 2 avec + 3/m pour les EDL* 13
Loyers en 2014/m2
Variations loi Alur 2 avec + 3/m pour les EDL*
13
2 Honoraires/m TTC 2 avec + 3/m pour les EDL* 13
12,60
12,50
13
13,20
Loyers en 2014/m2
+ 15 %
+ 7 %
13
+ 9 %
+ 10 %
12,80
11,50
13
13
13
12,70
11,80
19
Toulon
Strasbourg - Agglomération
12
Thonon-les-Bains - Agglomération
Strasbourg
13
13
13
13
13
+ 2 %
+ 13 %
+ 3 %
* EDL : état des lieux.
12,60
12,10
12,60
11,50
12
Toulouse
Villeurbanne
13
- 11 %
+ 2 %   
13
Toulouse - Agglomération
13
13
13
Toulon - Agglomération
  
13
13
13
13
13
14
Marseille - Aix-en-Provence - Agglomération
Nantes
Sète - Agglomération
Nice
10,60
13
13
13
Là où les agences voient leurs honoraires baisser d’au moins 20 % en moyenne, grâce aux états des lieux, leurs honoraires vont se stabiliservoire grimper.
+ 23 %
14,60
13
10
10,80
11,40
12,60
Draguignan - Agglomération
posera de réaliser les états des lieux verra ses honoraires aug-
Arles - Agglomération
Aix-en-Provence
+ 10 %
+ 3 %
+ 2 %
PARTIE 1.IMPACT DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION
Exemple de variation des honoraires en zones tendues (avec EDL)
+ 10 %
+ 5 %
VILLEURBANNE TOULOUSE TOULON STRASBOURG NICE NANTES MONTPELLIER MARSEILLE LYON LILLE GRENOBLE BORDEAUX
21
 17 %
+ 13 %
11
11,40
11
11
11
11
11
11
10,60
11,80
9,20
15,40
11,30
11,80
10,50
+ 5 %
+ 20 %
- 7 %
+ 15 %
15 %
8,60
11
Variations loi Alur 2 avec + 3/m pour les EDL* - 7 %
+ 12 %
+ 4 %
- 29 %
- 3 %
Villes
Argenteuil
Amiens
Clermont-Ferrand
Angers
Besancon
Le Havre
 11 %
 7 %
11
2 Honoraires/m TTC 2 avec + 3/m pour les EDL* 11
Caen
Dijon
Le Mans
Brest
0 %
5 %
10 %
+ 3 %
Loyers en 2014/m2
9,80
+ 7 %
 30 %
 20 %
 15 %
 22 %
Zone « reste du territoire » et ville de + 100 000 habitants
- 4 %
+ 3 %
 32 %
20
 21 %
 35 %
 17 %
 32 %
 21 %
 21 %  24 %
 10 %
 29 %
 15 %  13%
D’un point de vue analytique, c’est dans les « petites villes » ou dans le reste du territoire que la hausse des honoraires va largement profiter aux professionnels. Là où les loyers sont 2 généralement faibles, autour de 7 à 10/m , facturer 3de 2 plus par m pour les états des lieux pourra représenter jusqu'à + 37,5 % de chiffre d’affaires sur les honoraires. Ce constat arithmétique est à pondérer avec la situation du marché et la solvabilité réduite des locataires, qui a déjà incité les profes-sionnels à la modération. Il est clair que la sagesse amènera les agences à modifier à la marge leurs honoraires.
VILLEURBANNE TOULOUSE TOULON STRASBOURG NICE NANTES MONTPELLIER MARSEILLE  2 % LYON LILLE GRENOBLE BORDEAUX
Exemple de variation des honoraires en zones tendues (sans EDL)
0 %
 5 %
 12 %
 25 %
+ 28 %   
menter de 8 %, à condition qu’elle facture le plafond maxi-mum autorisé. Dans des villes comme Bordeaux, Toulon, Grenoble ou Toulouse, cette augmentation pourra être supérieure à 10 %.
+ 8 %