Prix des appartements : forte hausse du côté français de l'agglomération transfrontalière de Genève

Pierre Maurin

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Extrait

Logement
Prix des appartements :
N° 68 - février 2007 forte hausse du côté français
L’agglomération de l’agglomération
transfrontalière de Genève
transfrontalière de Genèveconnaît une vive expansion
démographique. L’entrée en
vigueur des accords bilatéraux
L’agglomération transfrontalière de Genève Outre le dynamisme démographique et l’effortet les projets d’infrastructures
connaît une forte expansion démographique. de construction de logements, l’entrée en
entre Genève et la France Ainsi depuis 1999, la population du canton de vigueur des accords bilatéraux et les projets
voisine sont autant de Genève s’est accrue de 1,4 % par an. Les d’infrastructures comme l’autoroute entre
facteurs pouvant avoir des départements de l’Ain et de la Haute-Savoie Genève et Annecy et la liaison ferroviaire entre
répercussions à plus ou connaissent aussi une forte progressionAnnemasse sont autant de facteurs
moins long terme sur les prix démographique (+1,4 % par an également), pouvant avoir des répercussions à plus ou
notamment dans la partie limitrophe de la moins long terme sur les prix de l’immobilierde l’immobilier dans
frontière. dans l’agglomération.l’agglomération. Sur la
période 2000 - 2004, la Sur la période 2000 - 2004, la construction Du côté français de l’agglomération, sur la
neuve de logements est particulièrement active période 2000 - 2004, au moins 8 600progression des prix des
du côté français de l’agglomération alors que appartements anciens ont changé deappartements est encore plus
du côté suisse elle est orientée à la baisse. propriétaire (soit 7 % du parc de logementsmarquée du côté français que
dans le canton de Genève.
Des hausses supérieures à 60 % en quatre ans côté français
Pierre Maurin
Evolution du prix des appartements entre 2000 et 2004 pour les cinq secteurs d’étude
Avec la participation de
Canton de
Jura Suissel’office cantonal de statistique
Vaud
de Genève (OCSTAT) FranceAutres communes du Lac
canton de Genève Léman
+ 20% Limites
EtatSecteur de Gex
Région+ 60%
Département
Commune
Ain
Secteur d’Annemasse
+ 70%
Ville de GenèveCe numéro de La Lettre-Analyses est
+ 30%téléchargeable à partir du site Internet
www.insee.fr/rhone-alpes, Secteur de Saint-Julien-en-Genevois
+ 60%à la rubrique « Publications ».
A la même rubrique se trouve une Haute-SavoieSavoie
annexe statistique.
2 Source : données PERVAL et OCSTAT - calculs INSEEPrix moyen au m ; logements anciens côté français, anciens et neufs côté suisse
© IGN - Insee 2007neufs, entre 2000 et 2004, les prix ontrecensés en 1999). Le nombre
augmenté plus fortement dans la partied’appartements vendus est presque le mêmeUne augmentation française de l’agglomération (+ 52 %) qu’àchaque année (1 700), sauf en 2001 où il a
plus fplus fororte dansplus fplus fplus fororor Grenoble (+ 34 %) ou qu’en France (+ 26 %).été un peu plus élevé.
l’ancien que dans Et en niveau, les prix de l’agglomération sontLes prix des appartements anciens ont
élevés. En 2004, les prix des appartementsle neuf fortement progressé (+ 65 %) sur cette période
anciens s’élèvent dans la partie françaiseavec une nette accélération durant l’année
2entre 2 000 et 2 300 € le m selon le secteur2003. En quatre ans, l’évolution du prix dans
soit davantage qu’à Grenoble (1 800 €) maisl’ancien s’est même révélée plus importante
moins qu’à Annecy (2 400 €).que celle dans le neuf (+ 52 %). Parmi les
En ce qui concerne le canton de Genève, lestrois secteurs de la partie française de
prix des appartements (anciens et neufsl’agglomération, celui d’Annemasse connaît la
confondus) progressent également (+ 21 %plus forte évolution avec + 69 %, ceux de Gex
entre 2000 et 2004) mais dans une moindreet Saint-Julien-en-Genevois s’accroissant
ampleur que ceux côté France. Ceux de larespectivement de 59 % et 55 %.
ville de Genève (+ 26 %) croissent plus que
Des différences de niveau de prix persistent
dans les autres communes du canton : les prix
2cependant : le prix du m reste le plus élevé à
2004 sont les plus élevés de la
2Gex en 2004 tant dans l’ancien (2 300 €/m )
période 2000 - 2004 et sont même proches
2que dans le neuf (3 000 €/m ).
de leur niveau le plus haut enregistré en 1990.
Cette situation locale a une incidence sur la Dans l’ensemble du canton, les ventes durant
moyenne régionale. Pour la première fois l’année 2004 atteignent un niveau record
depuis 1988, le prix du neuf dans la région (dépassant 1 100 transactions) et leur cumul
Rhône-Alpes rattrape, en 2004, le prix moyen de 2000 à 2004 représente plus de la moitié
en France métropolitaine pourtant tiré vers le des ventes des 15 dernières années.
haut par la région parisienne. Le secteur de En rapportant le prix des transactions au
l’immobilier demeure particulièrement 2nombre de m du plancher (ce qui est fait
florissant dans le franco-genevois avec, dans habituellement en France mais pas en Suisse
2le neuf, 200 €/m de plus que la moyenne où la surface vendue inclut la largeur des
régionale. De tels prix traduisent une forte murs), le prix en 2004 des appartements est
tension sur le marché : demande soutenue, 2de 2 100 €/m côté français dans l’ancien et
propagation de la hausse du prix du neuf à de 3 600 € pour le canton de Genève dans le
l’ancien, qui conduisent à une pénurie de 2neuf et l’ancien (3 100 €/m selon la définition
logements sociaux ressentie par les acteurs suisse). Ces prix suisses plus élevés qu’en
publics locaux. France et une plus forte progression côté
français traduisent de fait un phénomène deLe prix des logements augmente aussi en
rattrapage de prix, cohérent avec l’extensionFrance métropolitaine mais moins fortementDes prix plus élevésvésvésvésvés
de l’agglomération genevoise dans la zoneque dans l’agglomération de Genève. Ainsi,qu’à Grenoble
frontalière française.en considérant uniquement les appartements
2La progression des prix moyens au m est plus marquée côté français
2Evolution du prix moyen au m des appartements (indice base 100 en 2000)
180
Secteur d’ Annemasse
Secteur de Gex
170
Secteur de St-Julien-en-Genevois
Ville de Genève
160
Autres communes du canton de Genève
150
140
130
120
110
100
90
2000 2001 2002 20042003
Années
Appartements anciens côté français, anciens et neufs côté suisse Source : données PERVAL et OCSTAT - calculs INSEE
2 © Insee Rhône-Alpes - La Lettre Analyses n°68 - février 2007
IndiceDe multiples facteurs interviennent dans la
Qui sont les acheteurs d’appartementsdétermination du prix d’un logement, tant
dans l’agglomération ?qualitatifs (cadre, renommée du quartier,
niveau de standing…) que quantitatifs (nombre La part des acheteurs étrangers
de pièces, étage, balcon, parking…). Côté d’appartements anciens est variable selon
français, les informations disponibles les secteurs : 20 % dans celui de Gex et
permettent de déterminer les facteurs les plus moitié moins dans ceux de Saint-Julien-en-
importants parmi les caractéristiques Genevois et Annemasse. La part desTenir compte des
mesurables des appartements anciens. citoyens suisses est deux fois plusfacteurs qui
L’année de la vente est le facteur le plus importante dans le secteur de Saint-Julien-
influencent les prix important qui intervient dans la détermination en-Genevois (6 %) que dans les deux
des prix sur la période 2000 - 2004. Cela illustre autres. Gex est le secteur le plus prisé des
clairement l’inflation que connaît l’immobilier Anglais et Italiens (3 % chacun). Par ailleurs,
ces derniers temps. La période de construction 30 à 40 % des acquéreurs résident déjà
et le nombre de places de stationnement dans la commune de leur acquisition.
interviennent également mais à un degré Dans le canton de Genève, 70 % des
moindre : les logements collectifs achevés achats d’appartements (neufs ou anciens)
après 1981 ont des prix plus conséquents que entre 2000 et 2004 sont le fait de particuliers
ceux construits auparavant. La présence d’un d’origine suisse.
garage renchérit également le prix de vente
d’un appartement. Il en est de même mais de
façon moins marquée avec la présence d’un
balcon. Du point de vue de la localisation deux autres critères contribuent légèrement à
géographique, un appartement