Rapport d'information déposé (...) par la Commission des affaires économiques, de l'environnement et du territoire sur l'accession sociale à la propriété dans le parc HLM
L'accession à la propriété correspond aux souhaits d'une majorité de Français, y compris quand, habitant en ville, ils possèdent de modestes ressources. Le parc HLM a la possibilité de mettre en vente des logements en milieu urbain, dans des conditions économiques favorables pour les locataires. La « vente HLM », principe qui date de la loi du 10 juillet 1965, aurait dû connaître, durant une période de hausse du prix des logements, un développement significatif, compte tenu des conditions juridiques et économiques favorables aux occupants-acquéreurs. Depuis dix ans, cependant, la vente HLM ne concerne que 0,1 % du nombre total de logements sociaux. Ce rapport dresse un état des lieux des conditions d'accession à la propriété, de la gestion du patrimoine des bailleurs sociaux, des procédures de mise en vente. Il constate les nombreux freins qui subsistent de la part des bailleurs et les difficultés issues du financement de l'acquisition et de la création et de la gestion de la copropriété.
Paternité, pas d'utilisation commerciale, partage des conditions initiales à l'identique
Langue
Français
Extrait
______
ASSEMBLÉE NATIONALE CONSTITUTION DU 4 OCTOBRE 1958TREIZIÈME LÉGISLATURE
Enregistré à la Présidence de l'Assemblée nationale le 11 février 2009
RAPPORTDINFORMATIONDÉPOSÉ en application de larticle 145 du Règlement PAR LA COMMISSION DES AFFAIRES ÉCONOMIQUES, DE LENVIRONNEMENT ET DU TERRITOIRE surlaccession sociale à la propriétédans le parc HLM
I. L ÉTAT DES LIEUX................................................................................................ 9 1. QUELLE FRANCE DE PROPRIÉTAIRES ?...........................................................................9A. LE CHEMINEMENT DU PARCOURS RÉSIDENTIEL ..................................................10La promotion sociale par laccès à la propriété.................................................... 11La motivation des locataires du parc social ......................................................... 12B. LOYER OU MENSUALITÉ ? ........................................................................................132. LA VENTE HLM CONTRIBUE À UNE BONNE GESTION DU PATRIMOINE DES BAILLEURS SOCIAUX.............................................................................................................17A. LES ENJEUX POUR LES ORGANISMES HLM ...........................................................18Lexpérience de Vanduvre-lès-Nancy .............................................................. 19
La valeur patrimoniale ......................................................................................... 21
La commercialisation du logement ...................................................................... 22
B. LES ENJEUX POUR LÉTAT ET LES COLLECTIVITÉS LOCALES ............................22Mixité sociale et diversité de lhabitat .................................................................. 23La vente HLM, outil de la politique locale de lhabitat .......................................... 23Vers un document stratégique : la convention dutilité sociale............................. 25
II. LA VENTE HLM : DU SECTEUR ADMINISTRÉ AU SECTEUR LIBRE............. 271. UN PROCESSUS TRÈS ENCADRÉ.....................................................................................27A. LA PROCÉDURE DE MISE EN VENTE .......................................................................28Linitiative ............................................................................................................ 28
Les conditions de la vente ................................................................................... 28La décision de vente ........................................................................................... 30Linformation des acquéreurs .............................................................................. 31
4
B. LA VENTE DU LOGEMENT .........................................................................................32Le prix de vente................................................................................................... 32Les conséquences pour lorganisme cédant........................................................ 33Les conséquences de la vente pour lacquéreur ................................................. 35
2. DE NOMBREUX FREINS SUBSISTENT ENCORE..............................................................38 A. LES RÉTICENCES DES BAILLEURS ..........................................................................38Les freins conjoncturels....................................................................................... 38Les freins structurels ........................................................................................... 39B. SÉCURISER LE FINANCEMENT DE LACQUISITION................................................40Le futur accédant doit assumer son rôle de copropriétaire .................................. 40Comment assurer un financement adéquat ?...................................................... 43
III. EXAMEN EN COMMISSION............................................................................... 49
IV. LISTE DES PERSONNES AUDITIONNÉES...................................................... 57
5 MEMSDAES, MESSIEURS,La France est le pays qui possède le plus de résidences principales par habitant de tous les pays développés. Ce nombre na cessé de croître au cours de ces dernières années au point quaujourdhui, nous avons passé le cap dun logement pour 2 personnes avec 526 logements pour 1 000 habitants.
Pourtant, la demande de logement continue dêtre pressante. Les demandeurs de logement auprès des bailleurs sociaux sont environ 1,2 million de ménages dont un peu plus de la moitié souhaite en fait changer de logement. On estime quil faut construire environ 500 000 logements par an pour répondre aux besoins quentraîne notre progression démographique ainsi que ce que les spécialistes appellent la décohabitation. Cette tendance, amorcée il y a une dizaine dannées, fait que chaque année, chaque Français dispose et a besoin de plus de surface habitable que lannée précédente.
Le poids du logement dans les charges des ménages na cessé de croître au cours de ces dernières années. Le coût de la production a été lun des plus inflationnistes de tous les coûts. De plus, lévolution des coûts de lénergie ainsi quune réglementation de plus en plus exigeante ont fortement renchéri les charges. Se loger coûte cher. Cest dautant plus vrai pour les ménages à faibles revenus.
On effectue très souvent des analyses urbaines en fonction des revenus des habitants. Cest un critère. Mais celui du statut des habitants, propriétaires ou locataires, est tout aussi éloquent. Un propriétaire qui vit dans son logement, dans son quartier, dans sa ville, a une exigence et se ressent des devoirs quun locataire na pas. Or, au cours de ces dernières années, la ville centre de la plupart des agglomérations na accueilli quasiment que du locatif tandis que les propriétaires allaient vivre de plus en plus loin.
Pour expliquer cet étalement urbain, on a parlé du foncier. On a parlé de la préférence pour la maison individuelle. Mais ces réponses ont récemment été démenties par le succès du Prêt à Taux Zéro (PTZ) lorsquil sest ouvert sans condition aux acheteurs dancien à revenus modestes modification portée en 2005. Ainsi, on a vu que quand ils en avaient la possibilité, les ménages modestes étaient tout à fait prêts à devenir propriétaires en milieu urbain, voire très urbain.
Cette évolution offre une nouvelle opportunité pour le parc HLM qui a la capacité de mettre en vente des logements en milieu urbain et dans des conditions économiques très favorables, notamment pour ses locataires.