Rapport d'information déposé (...) par la Commission des affaires économiques, de l'environnement et du territoire sur l'accession sociale à la propriété dans le parc HLM

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L'accession à la propriété correspond aux souhaits d'une majorité de Français, y compris quand, habitant en ville, ils possèdent de modestes ressources. Le parc HLM a la possibilité de mettre en vente des logements en milieu urbain, dans des conditions économiques favorables pour les locataires. La « vente HLM », principe qui date de la loi du 10 juillet 1965, aurait dû connaître, durant une période de hausse du prix des logements, un développement significatif, compte tenu des conditions juridiques et économiques favorables aux occupants-acquéreurs. Depuis dix ans, cependant, la vente HLM ne concerne que 0,1 % du nombre total de logements sociaux. Ce rapport dresse un état des lieux des conditions d'accession à la propriété, de la gestion du patrimoine des bailleurs sociaux, des procédures de mise en vente. Il constate les nombreux freins qui subsistent de la part des bailleurs et les difficultés issues du financement de l'acquisition et de la création et de la gestion de la copropriété.

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Publié le 01 février 2009
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Langue Français
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ASSEMBLÉE NATIONALE CONSTITUTION DU 4 OCTOBRE 1958TREIZIÈME LÉGISLATURE
Enregistré à la Présidence de l'Assemblée nationale le 11 février 2009
RAPPORTDINFORMATIONDÉPOSÉ en application de larticle 145 du Règlement PAR LA COMMISSION DES AFFAIRES ÉCONOMIQUES, DE LENVIRONNEMENT ET DU TERRITOIRE surlaccession sociale à la propriétédans le parc HLM
ET PRÉSENTÉ
PARM. OLIVIERCARRÉDéputé.
 3  
SOMMAIRE ___
Pages
INTRODUCTION............................................................................................................ 5
I. L ÉTAT DES LIEUX................................................................................................ 91. QUELLE FRANCE DE PROPRIÉTAIRES ?...........................................................................9A. LE CHEMINEMENT DU PARCOURS RÉSIDENTIEL ..................................................10La promotion sociale par laccès à la propriété.................................................... 11La motivation des locataires du parc social ......................................................... 12B. LOYER OU MENSUALITÉ ? ........................................................................................132. LA VENTE HLM CONTRIBUE À UNE BONNE GESTION DU PATRIMOINE DES BAILLEURS SOCIAUX.............................................................................................................17A. LES ENJEUX POUR LES ORGANISMES HLM ...........................................................18Lexpérience de Vanduvre-lès-Nancy .............................................................. 19
La valeur patrimoniale ......................................................................................... 21
La commercialisation du logement ...................................................................... 22
B. LES ENJEUX POUR LÉTAT ET LES COLLECTIVITÉS LOCALES ............................22Mixité sociale et diversité de lhabitat .................................................................. 23La vente HLM, outil de la politique locale de lhabitat .......................................... 23Vers un document stratégique : la convention dutilité sociale............................. 25
II. LA VENTE HLM : DU SECTEUR ADMINISTRÉ AU SECTEUR LIBRE............. 271. UN PROCESSUS TRÈS ENCADRÉ.....................................................................................27A. LA PROCÉDURE DE MISE EN VENTE .......................................................................28Linitiative ............................................................................................................ 28
Les conditions de la vente ................................................................................... 28La décision de vente ........................................................................................... 30Linformation des acquéreurs .............................................................................. 31
 4 
B. LA VENTE DU LOGEMENT .........................................................................................32Le prix de vente................................................................................................... 32Les conséquences pour lorganisme cédant........................................................ 33Les conséquences de la vente pour lacquéreur ................................................. 35
2. DE NOMBREUX FREINS SUBSISTENT ENCORE..............................................................38 A. LES RÉTICENCES DES BAILLEURS ..........................................................................38Les freins conjoncturels....................................................................................... 38Les freins structurels ........................................................................................... 39B. SÉCURISER LE FINANCEMENT DE LACQUISITION................................................40Le futur accédant doit assumer son rôle de copropriétaire .................................. 40Comment assurer un financement adéquat ?...................................................... 43
III. EXAMEN EN COMMISSION............................................................................... 49
IV. LISTE DES PERSONNES AUDITIONNÉES...................................................... 57
 5  MEMSDAES, MESSIEURS,La France est le pays qui possède le plus de résidences principales par habitant de tous les pays développés. Ce nombre na cessé de croître au cours de ces dernières années au point quaujourdhui, nous avons passé le cap dun logement pour 2 personnes avec 526 logements pour 1 000 habitants.
Pourtant, la demande de logement continue dêtre pressante. Les demandeurs de logement auprès des bailleurs sociaux sont environ 1,2 million de ménages dont un peu plus de la moitié souhaite en fait changer de logement. On estime quil faut construire environ 500 000 logements par an pour répondre aux besoins quentraîne notre progression démographique ainsi que ce que les spécialistes appellent la décohabitation. Cette tendance, amorcée il y a une dizaine dannées, fait que chaque année, chaque Français dispose et a besoin de plus de surface habitable que lannée précédente.
Le poids du logement dans les charges des ménages na cessé de croître au cours de ces dernières années. Le coût de la production a été lun des plus inflationnistes de tous les coûts. De plus, lévolution des coûts de lénergie ainsi quune réglementation de plus en plus exigeante ont fortement renchéri les charges. Se loger coûte cher. Cest dautant plus vrai pour les ménages à faibles revenus.
On effectue très souvent des analyses urbaines en fonction des revenus des habitants. Cest un critère. Mais celui du statut des habitants, propriétaires ou locataires, est tout aussi éloquent. Un propriétaire qui vit dans son logement, dans son quartier, dans sa ville, a une exigence et se ressent des devoirs quun locataire na pas. Or, au cours de ces dernières années, la ville centre de la plupart des agglomérations na accueilli quasiment que du locatif tandis que les propriétaires allaient vivre de plus en plus loin.
Pour expliquer cet étalement urbain, on a parlé du foncier. On a parlé de la préférence pour la maison individuelle. Mais ces réponses ont récemment été démenties par le succès du Prêt à Taux Zéro (PTZ) lorsquil sest ouvert sans condition aux acheteurs dancien à revenus modestes modification portée en 2005. Ainsi, on a vu que quand ils en avaient la possibilité, les ménages modestes étaient tout à fait prêts à devenir propriétaires en milieu urbain, voire très urbain.
Cette évolution offre une nouvelle opportunité pour le parc HLM qui a la capacité de mettre en vente des logements en milieu urbain et dans des conditions économiques très favorables, notamment pour ses locataires.