Réussir son investissement avec la loi Pinel

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La loi de défiscalisation Pinel, en vigueur depuis le 1er septembre 2014,réussit là où le dispositif Duflot avait échoué : il relance l’investissement locatif. Tout en reprenant les grandeslignes du Duflot, le Pinel en assouplit certaines mesures.

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• Investissement immobilier locatif

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• Publié par: SeLoger
• Publié le: 10 décembre 2015
• Nombre de lectures: 8 455
• Langue: Français
• Poids de l'ouvrage: 2 Mo

Extrait

GUIDE CONSEIL PRATIQUE

SeLogerNeuf JE RÉUSSIS MON INVESTISSEMENT AVEC LA LOI PINEL

La loi de défiscalisation L Pinel, en vigueur depuis er le 1 septembre 2014, réussit là où le dispositif Duflot avait échoué :

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il relance l’investisse-

ment locatif. Tout en

reprenant les grandes

lignes du Duflot, le Pinel

en assouplit certaines

mesures : possibilité

de louer pendant 6,

9 ou 12 ans, avec une

réduction d’impôt de

21 % du prix d’achat

maximum, mais aussi,

grande nouveauté, louer

à ses proches. Alors

pourquoi ne pas en pro-

fiter ? Reste à savoir où acheter ? Quel type de logement pour obtenir le meilleur rendement ? Pour connaître la marche à suivre, suivez le guide SeLoger !

SOMMAIRE

3  Je tire profit d’un investis- sement locatif  8 Je connais le principe du dispositif Pinel 16 Je prépare mon investissement 23 Je fais fructifier mon investissement

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JE TIRE PROFIT D’UN INVESTISSEMENT LOCATIF

Investir dans l’immobilier locatif appa- raît comme une solution parfaitement adaptée à un placement sûr et rentable pour préparer votre retraite mais aussi pour transmettre un patrimoine à vos proches. Tour d’horizon des principaux atouts d’un placement locatif !

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J’achète un bien immobilier neuf Frais de notaire réduits, pas d’entretien, hautes performances énergétiques, garantie constructeur… l’achat dans le neuf offre de sérieux atouts. i le prix d’un loge- économies d’énergie. es S t ensuite compensé les constructeurs à pro- ment neuf est plus Les normes BBC et RT élevé au départ, il 2012 obligent en effet par de sérieuses éco- poser des habitations nomies. D’abord les moins énergivores. Par frais de notaire sont ailleurs, en achetant réduits : 3 % environ du dans le neuf, vous bé- montant total de l’opé- néficiez d’une garantie ration contre 7 % en décennale. Ainsi, en cas moyenne dans l’ancien. de dysfonctionnement Deuxième argument : des équipements ou un bien neuf rime avec de problèmes liés à la

structure de l’habita- tion, le constructeur est tenu d’intervenir. Enfin, un bien neuf, c’est avant tout un logement

livré clés en main. Pas besoin de sortir la caisse à outils, il n’y a pas de travaux, juste un n peu de déco…

J’emprunte à des taux très attractifs Malgré un léger sursaut au printemps, les taux d’emprunt devraient rester bas jusqu‘à la fin de l’année. C’est plus que jamais le moment d’investir ! our l’instant, rien marchés immobiliers, marges de négociation de surproduction de d’ P belle acquisition immo- de reconstituer leurs largement favorables intérêts vont remon- ne permet de comme les marchés des prix s’élargissent. demandes de crédits dire que les taux financiers, sont toujours De quoi réaliser une et à leur permettre ter cette année. Et aux acquéreurs. Les bilière à moindre coût marges. De plus, même s’ils repartent à ventes stagnent à un dans le contexte actuel : à l’approche des la hausse et atteignent niveau relativement bas, • Aucune remontée congés d’été, les 3 %, ils seront encore les délais de transac- généralisée des taux banques augmentent très avantageux. Les tion s’allongent et les monétaires n’est envi- généralement les sagée. La légère pous- taux, afin de limiter sée du taux de l’OAT l’activité en période à 10 ans ne signe pas d’insuffisance de le retour durable de personnels. Toutefois, Les points à retenir pas de panique : elles l’inflation. • Les récents ajuste - ne comptent pas Les conditions de crédit restent ments opérés par enrayer le marché de exceptionnellement favorables. certains établisse- l’immobilier qui repré- Actuellement, on peut emprunter ments financiers sont sente un levier impor- à plus ou moins 2 % sur une en fait destinés à tant pour capter des durée de 20 ans. calmer le phénomène nouveaux clients. n

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JE TIRE PROFIT D’UN INVESTISSEMENT LOCATIF

Je me constitue un patrimoine Faire un placement immobilier sans avoir le capital nécessaire, en voilà une bonne idée ! Ce sont les loyers encaissés qui remboursent votre prêt. n patrimoine Qui paye alors ? Votre capacité financière, il logements (dans la ave U nir serein. De quoi qui vous permettent de immobilier, locataire. Ce sont les peut être intéressant limite de deux par an et c’est la clé d’un loyers que vous touchez d’investir dans plusieurs par foyer fiscal). n mettre ses proches à rembourser votre prêt et l’abri puisque ce bien donc de constituer votre se transmet au dernier patrimoine. vivant, puis aux des- Alors choisissez judicieu- cendants… Il permet sement votre locataire CONSEILS également d’obtenir afin d’éviter autant que Pour optimiser au mieux votre projet, vous une rente grâce aux possible une rotation pouvez consulter selogerinvest.com , le site spé - loyers encaissés une trop rapide des occu- cialisé dans l’investissement locatif et la défis - fois le prêt immobilier pants de votre loge- calisation réalisé par SeLogerNeuf. Des experts remboursé. Et de vous ment, ce qui est toujours vous orienteront vers des solutions adaptées à constituer un capital préjudiciable à la renta- votre situation. à crédit, sans détenir bilité d’un placement. les fonds nécessaires. Notez que, selon votre

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J’investis pour ma retraite S’assurer un complément de revenu ou se libérer du paiement d’un loyer le moment venu : investir aujourd’hui, c’est préparer l’avenir. out le monde le complémentaire à votre ils étudieront. Vous enfant soit logé gratui- nu T ent. L’investissement vous pouvez choisir sait : les pensions pension. Autre option : profiterez ainsi d’avan- tement ou qu’il vous n de retraite dimi- une fois à la retraite, tages fiscaux, que votre paie un loyer. locatif permet, entre d’habiter le logement autres, de se préparer et donc d’économiser à une baisse de ses chaque mois un loyer. Les points à retenir revenus. Financé durant Quelle que soit la votre vie active, via le solution, vous êtes ga- Outre leur régularité, les sources de remboursement de gnant ! Et n’oubliez pas revenus sont sûres grâce, notamment, votre prêt, votre achat qu’en plus de la prépa- au ciblage géographique du dispositif en loi Pinel vous per- ration de votre retraite, Pinel qui correspond à des zones mettra de toucher des votre bien pourra aussi, où la demande de logements loyers qui constitueront, s’il est bien situé, servir est importante. à terme, un revenu à vos enfants quand

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JE TIRE PROFIT D’UN INVESTISSEMENT LOCATIF

Je réalise une économie d’impôt Pour faire revenir les investisseurs et booster une construction de logements en berne, le gouvernement a assoupli le dispositif Duflot. a loi Pinel concerne bilier neuf ou à la réhabi- se calcule en fonction Attention :si le mon- tio L n débutées depuis le l’investissement : pour une durée de 6, 9 vous ne pourrez pas toutes les opéra- litation d’un bien vétuste d’un pourcentage appli- tant de la réduction est tions de défiscalisa- et à sa mise en location qué sur le montant de supérieur à votre impôt, er 1 septembre 2014. ou 12 ans. Le montant 12 % (6 ans), 18 % bénéficier d’un crédit n Elle a remplacé le de l’avantage fiscal (9 ans) ou 21 % (12 ans). d’impôt. dispositif Duflot entré en vigueur un an aupara- vant. Si de nombreuses lois de défiscalisation Économisez 38 000 euros ! (Scellier, Borloo ou de Sur 12 ans, un investissement 3 150 euros par an. Robien) se sont succé- de 180 000 euros vous permet • L’État finance votre bien à dé, toutes ont le même d’obtenir une réduction d’impôt hauteur de 21 % grâce à la objectif : proposer un totale de 37 800 euros, soit réduction d’impôt. système « gagnant-ga- gnant » entre l’État et • Le locataire participe, à hau- les contribuables. Ainsi, teur de 47 %, au financement défiscaliser en Pinel peut de votre bien grâce aux loyers permettre de réaliser qu’il vous verse. une économie d’impôt • Votre effort d’épargne ne sur le revenu. Comment ça marche ? Cette dé- représente que 32 % du finan- fiscalisation est sujette à cement du bien. l’achat d’un bien immo-

J’achète un bien immobilier sans apport Emprunter pour financer son investissement Pinel produit un effet de levier : vous déduisez en totalité les intérêts d’emprunt de vos loyers. e Pinel, un dispo- sitif pour tous ? lis L er un investissement Bon à savoir Il permet de réa- locatif avec peu ou pas Le bien que vous achetez en loi Pinel est d’apport. Il n’est donc financé par l’avantage fiscal, les loyers pas nécessaire d’avoir perçus et le prêt que vous contractez de l’argent de côté auprès de votre banque. pour se lancer dans ce type de projet. Sachez qu’il est même préfé- rable de souscrire un i fbanque vous finance à ntérêts du prêt immo- rais de garantie, afin de prêt afin de bénéficier bilier sont déductibles 100 % et englobe dans vous permettre de tirer d’un avantage fiscal des loyers perçus. Dans son offre de prêt les le meilleur bénéfice du supplémentaire : les la plupart des cas, la frais de notaires et les levier du crédit. n

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JE CONNAIS LE PRINCIPE DU DISPOSITIF PINEL

Jusqu’à 63 000 euros de réduction d’im- pôt ! Si le dispositif de défiscalisation fait le bonheur des investisseurs, ceux- ci doivent toutefois se plier à de nou- velles contraintes liées à l’emplacement et au prix du mètre carré. Le point sur les conditions d’investissement et de location.

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Mon projet doit respecter plusieurs conditions En contre-partie d’une réduction d’impôt, vous achetez un logement dans une zone très demandée, destiné à la location à titre de résidence principale. acquisition d’un • le montant total des maximum de deux à L plu ’ sieurs conditions : ros par an, avec un logement ancien à logement en loi investissements est investissementspar Pinel est soumise plafonné à 300 000 eu- an. Dans le casd’un réhabiliter, la limite de 300 000 euros com- prend le prix d’achat augmenté du coût des Chiffres clés travaux réalisés ; • le prix d’achat au m² La réduction d’impôt est calculée sur ne doit pas dépasser le montant de l’investissement limité à 5 500 euros ; 300 000 euros. Elle rentre dans le • le logement doit être plafond des niches fiscales fixé loué nu, à usage d’ha- à 10 000 euros par an et bitation principale du par foyer. locataire. n

Je choisis la durée de mon engagement Avec le dispositif Pinel, plus vous vous engagez sur une longue période de location, plus le cadeau fiscal est important : jusqu’à 21 % pour 12 ans. à où la loi Duflot besoins des investis- deux fois 3 ans si votre de L 9 ans, le dispositif durées d’engagement : est de 9 ans. La réduc- n’offrait qu’une seurs. Au départ, vous engagement initial est durée de location avez le choix entre deux de 6 ans ou de 3 ans s’il Pinel est plus souple et 6 ou 9 ans, que vous tion d’impôt est propor- s’adapte aux envies, aux pouvez prolonger de tionnelle à la durée de location du logement : • 12 % du prix d’achat du logement pour un bail de 6 ans, Les points à retenir dans la limite de 36 000 euros ; Le dispositif Pinel va plus loin que les mécanismes précédents (Duflot, Scellier...). • 18 % pour une mise Il permet d’obtenir une réduction d’impôt en location de 9 ans, dans la limite de pouvant atteindre 63 000 euros 54 000 euros ; à condition de louer son bien • 21 % pour une durée pendant une période de de 12 ans, dans la limite douze ans. n de 63 000 euros.

JE CONNAIS LE PRINCIPE DU DISPOSITIF PINEL

Je fais un emprunt auprès de ma banque Pour bénéficier au mieux des avantages du dispositif de défiscalisation Pinel, il est préférable de recourir à un prêt immobilier. Démonstration. nvestir en Pinel sans déduire les intérêts mie d’impôt que vous d I qué ? N’hésitez pas à pas un montant supé- ans votre épargne per- Choisissez un différé d’amor passer par un prêt d’emprunt des loyers souhaitez réaliser. Tout immobilier, en puisant perçus. N’empruntez cela vous paraît compli- CONSEILS - sonnelle ? Une hérésie. rieur à celui que vous vous faire conseiller par tissement jusqu’à la livraison En effet, mieux vaut pourrez rembourser, un professionnel pour du bien immobilier afin de ne financer votre investisse- loyers compris. Le optimiser l’opération, commencer à rembourser le ment à l’aide d’un crédit montant investi doit tant sur le plan immobi- prêt que lorsque vous perce - immobilier afin de correspondre à l’écono- lier que fiscal. n vrez des loyers.

Je protège ma famille Louer à ses proches avec le dispositif Pinel, c’est possible. De quoi loger vos enfants durant leurs études ou au début de leur vie professionnelle. ous avez des location, vous pouvez sont protégés par étant entièrement payé des V études ! Les loger, Mais la loi Pinel vous enfants ? Ils aussi leur donner un l’assurance de votre par la compagnie n feront sûrement coup de pouce. prêt. Le crédit restant d’assurance. surtout s’ils sont en permet également de province, est une prio- mettre vos proches à rité. Avec le Pinel, vous l’abri : en cas d’acci- pouvez mettre votre dent de la vie, vous leur Bon à savoir investissement locatif laissez un bien qu’ils La loi Pinel permet de louer son bien à leur disposition. Et si, pourront transformer en à sa famille : enfants, petits- plus, tard, en entrant rente ou en capital. Ils enfants ou encore parents ou dans la vie active, ils ont n’ont ainsi pas de souci grands-parents. du mal à décrocher une à se faire, puisqu’ils

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Quels logements sont concernés ? Sont éligibles au dispositif Pinel les logements neufs ou à construire, er achetés entre le 1 septembre 2014 et le 31 décembre 2016. e logement doit p L ale, dans la limite de être loué à titre de résidence princi- deux logements par an. Il doit : être neuf ; •bénéficier du label BBC 2005 ou respec- ter la réglementation thermique (RT 2012) ; • être achevé dans les 30 mois suivant la dé- claration d’ouverture de chantier ; • être loué dans les 12 mois suivant la n remise des clés.

Suis-je soumis à d’autres contraintes ? L’investisseur doit respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires, ainsi qu’un niveau de performance énergétique du logement.

Où puis-je acheter ? Le bien immobilier doit se situer dans des zones bien particulières, correspon- dant à un périmètre où la demande locative est la plus forte. a réduction d’im- français et de l’agglo- lo L munes comprenant gements situés dans pôt est exclusive- mération lyonnaise ; ment réservée aux •zone Abis :77 com- les communes classées Paris, des communes dans des zones géo- des Yvelines, des graphiques (Abis, A et Hauts-de-Seine, de B1) qui se caractérisent la Seine-Saint-Denis, par un déséquilibre du Val-de-Marne important entre l’offre et du Val-d’Oise ; et la demande de loge- •zone B1 :1 546 agglo- ments (zones tendues). mérations de plus de Un nouveau zonage est 250 000 habitants, entré en vigueur grande couronne er à compter du 1 oc- autour de Paris, tobre 2014 : Annecy, Bayonne, •zone A :650 com- Chambéry, Cluses, munes telles que La Rochelle, Saint- les communes de Malo, pourtour l’agglomération de la Côte d’Azur, parisienne, de la Côte départements n d’Azur, du Genevois d’outre-mer, Corse.

inférieur à 1, le loyer est diminué.

1,2, le loyer de référence est augmenté. S’il est

Les plafonds de loyer es loyers sont plafon- marché et assurer un L nés pendant toute la accès à la location plus durée de location. Leur facile. Ces plafonds sont montant varie selon la modulables selon la zone géographique où superficie du logement se situe le logement. avec l’application d’un Ce plafond détermine coefficient multiplica- le montant maximum teur. Celui-ci correspond auquel le bien peut être à 0,7 + 19/S (surface loué. Il est mis en place utile du logement). S’il pour réguler les prix du est compris entre 1 et

JE CONNAIS LE PRINCIPE DU DISPOSITIF PINEL

Zone A bis

2015

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Bon à savoir Afin qu’ils soient adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux, les plafonds de loyer peuvent toutefois être réduits localement par arrêté du préfet de région.

Les points à retenir Certaines communes situées en zone B2 (agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes limitrophes d’une zone tendue...) peuvent être éligibles au dispositif Pinel.

Zone B2

2 8,74e/m

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2 12,49e/m

2 10,06e/m

Zone B1

2 16,82e/m

Reste de la zone A

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Les plafonds de ressources fin d’offrir un des ressources sont A accès prioritaire définis en fonction de aux foyers modestes, la zone géographique le revenu annuel des où se situe le logement locataires ne doit pas (Abis, A, B1, B2) et dépasser un certain de la composition du montant. Les plafonds foyer.

Composition du foyer

Personne seule

Couple

Foyer + 1 pers. à charge

Foyer + 2 pers. à charge

Foyer + 3 pers. à charge

Foyer + 4 pers. à charge

Majoration par pers. à charge supplémentaire

Zone A bis

36 971e

55 254e

72 433e

86 479e

102 893e

115 782e

+12 900e

Bon à savoir Les ressources du locataire à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l’année N-2.

Zone A

36 971e

55 254e

66 420e

79 558e

94 183e

105 985e

+11 809e

Zone B1

30 133e

40 241e

48 393e

58 421e

68 725e

77 453e

+8 641e

Zone B2

27 120e

36 216e

43 554e

52 579e

61 853e

69 707e

+7 775e

Respect d’un niveau de performance énergétique n investissement im- U mobilier réalisé dans le cadre du dispositif Pinel implique le respect de critères liés à la per- formance énergétique et technique du bâtiment. • Si le permis de construire a été obte- er nu avant le 1 janvier 2013, la norme BBC 2005 (bâtiment basse consommation) est requise. • Pour un permis déli - er vré après le 1 janvier 2013, le logement doit être titulaire du label RT 2012 (réglementation thermique). n

JE CONNAIS LE PRINCIPE DU DISPOSITIF PINEL

Quid du dispositif Pinel en outre-mer ? La loi Pinel Dom-Tom fonctionne selon les mêmes principes qu’en métropole. Mais avec un avantage fiscal nettement supérieur pour l’investisseur. e dispositif Pinel compte également des vi L plafonnement annuel tés d’outre-mer offre dans les départe- spécificités climatiques ments et collecti- de ces territoires. Le des taux d’abattement des niches fiscales en très intéressants : 23 % outre-mer est, quant à pour une location de lui, fixé à 18 000 euros, 6 ans, 29 % pour une contre 10 000 euros durée de 9 ans et 32 % pour les investisse- pour 12 ans ! Le niveau ments réalisés en mé- de performance éner- tropole (sauf pour gétique globale tient la loi Malraux). n

Et si j’investis dans l’ancien ? Le Pinel concerne aussi l’achat de logements anciens avec travaux. Ceux-ci bénéficient des mêmes avantages et obligations que pour le neuf. e logement doit • un local affecté à l’ L état par l’administra- l’objet de travaux de être jugé comme un usage autre que non habitable en l’habitation et faisant tion fiscale. Les condi- transformation en tions à remplir sont les logement ; suivantes : • respect d’un niveau • un logement ancien de performance éner- faisant l’objet de tra- gétique global : appli- vaux pour être transfor- cation des labels HPE mé en logement neuf ; (haute performance • un logement vétuste énergétique) réno- faisant l’objet de tra- vation 2009 ou BBC vaux de réhabilitation ; rénovation 2009. n

Les points à retenir Pour bénéficier du dispositif Pinel dans le cadre de l’achat d’un logement à réhabiliter, les travaux doivent être ache- vés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’achat du bien.

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JE PRÉPARE MON INVESTISSEMENT

Pas question d’acheter à la légère, juste pour défiscaliser ! Et oui, encore faut- il que votre placement soit rentable. L’emplacement, l’attractivité locative, la qualité du bien, autant d’éléments qui feront de votre opération immobilière une réussite, ou pas…

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Je compare les loyers Avec le dispositif Pinel, vous devez respecter un plafond de loyer. Mais celui-ci est-il en accord avec les loyers moyens pratiqués dans le quartier ? our savoir si votre 16,72 euros/m² en en loi Pinel peut être pratiqués au sein des d P 10,06 euros/m² en e se louer facilement Si le bien est situé en (www.clameur.fr). achat immobilier a zone A bis, 12,42 eu- loué 1,17 fois plus cher principales agglo- toutes ses chances ros/m² en zone A, que le plafond prévu. mérations de France n et d’être rentable, zone B1, 8,69 euros/m² zone B1, vous pourrez mieux vaut vous rensei- en zone B2. Vous avez donc le louer jusqu’à gner sur les montants la possibilité d’appli- 470 euros [(10,06e/m² CONSEILS des loyers en vigueur quer un coefficient x 1,17) x 40]. dans le secteur où multiplicateur, qui ne • Comment comparer vous comptez investir. doit pas dépasser 1,2 le loyer Pinel avec le Attention ! Si le rendement En clair : vous devez [0,7 + 19/S (surface loyer actuel ? L’Ob- moyen pratiqué dans le secteur calculer le loyer espéré utile du logement)]. servatoire Clameur est inférieur au plafond Pinel, et le confronter avec la Pour un logement (connaître les loyers et le rendement espéré pourrait moyenne de ce qui se de 40 m², cela analyser les marchés être inférieur à celui escompté. pratique : donne 1,17. sur les espaces urbains Retrouvez nos experts en défis • Prenez tout d’abord • En clair, un investisse - et ruraux) vous permet - calisation sur les plafonds Pinel : ment locatif de 40 m² de consulter les loyers selogerinvest.com

JE PRÉPARE MON INVESTISSEMENT

Dans quelle ville dois-je investir ? Le choix du secteur est primordial. Informez-vous sur l’attractivité et le dynamisme de la ville où vous comptez acheter ! un des grands n Des villes q L u’il ’ ne concerne que attractivité économique avantages du dis-dynamiques positif loi Pinel est Une ville ayant une forte les logements situés créera un bassin d’em- dans des zones dites plois, condition fonda- tendues, c’est-à-dire mentale pour la bonne là où la demande de location de votre inves- logements est supé- tissement. Aujourd’hui, rieure à l’offre. Vous êtes les meilleures villes où donc presque assuré de investir sont celles qui trouver un locataire. se dotent d’un véritable projet urbain, comme Nantes, Bordeaux, la périphérie de Lyon et Toulouse, Montpellier ou encore Rennes. ville est aussi à prendrebien desservis par les CONSEILS transports en commun. en considération. Elle Avant d’investir, comparez n Potentielvous permettra de les prix du neuf et choisissez universitaire n Qualité de vie revendre votre bien plutôt une ville où les prix sont Investir dans une ville Rues piétonnes, es- au meilleur prix. En attractifs et en accord avec les estudiantine est d’un paces verts et publics, effet, plus la croissance plafonds de loyers Pinel. Des edémographique d’unetransports en commun, xcellent rapport. prix élevés ne vous donneront Misez sur les quartiers sont des atouts indé- ville est forte, plus la qu’un rendement faible sur pniables. La croissance demande en logementsroches des universités l’opération de défiscalisation. odémographique d’une u des centres-villes, augmente. n

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Je calcule le rendement de mon investissement Attention aux programmes alléchants ! Pour avoir une idée exacte du rapport de votre investissement locatif, intégrez bien tous les éléments. u’est-ce qu’un celui de l’assurance vie n Une vision surtoutes les dépenses rém Q loyers annuellementdement locatif doit lui du Livret A à 0,75 %. unération maxi- bon rende- se situe aux alentours dele long termeengendrées pendant la ment ? C’est la 3 % (avant impôt) et ce- Le calcul d’un ren- location par rapport aux male que peut dura- prendre en compte actualisés. n blement procurer un n Un loyer élevé, placement. un risque Il faut tenir compte de n L’immobilier, un bonla pérennité du revenu Bon à savoir placementgénéré. Ainsi, plus un L’immobilier géré bien est loué cher, meil- Vous souhaitez être conseillé par des s’avère très compétitif leur est son rendement, professionnels de la défiscalisation ? aujourd’hui. Avec un mais plus grand aussi Selogerinvest.comvous aide à acheter faible niveau de risque, est le risque de voir le bien immobilier qui vous correspond il offre fréquemment un le locataire partir ou ne pour réaliser le meilleur rendement de 4 % net plus pouvoir payer investissement locatif. (avant impôt), quand son loyer.

Je choisis l’emplacement idéal Une bonne adresse est la clé d’un investissement réussi. Imaginez-vous en tant que locataire et demandez-vous : aimerais-je vivre dans ce quartier ? ous les inves- logement Pinel, vous ce T dans lequel il vous serament est prioritaire. tisseurs vous le vous constituez un diront, l’empla- patrimoine immobilier Parce qu’il fixe la valeur possible d’habiter à la du bien immobilier. Et fin de la période de dé- cette règle se vérifie à fiscalisation. Alors mieux l’infini : dans certaines vaut que le quartier vous grandes villes, d’une plaise. Si c’est le cas, il rue à l’autre, le prix d’un séduira sûrement les même logement peut futurs locataires : proche varier de 10 à 20 %. de services de proximité (crèches, écoles, pôles n Un endroit de santé…), des zones où vous habiteriezd’activités profession- N’oubliez pas qu’en nelles, bien desservi investissant dans un par les transports en

commun, avec une belle vue, une exposi- tion idéale au soleil, du calme, etc.

n Dégager une plusvalue Pensez également à la revente. Achetez plutôt un logement situé dans un quartier central où la demande locative est soutenue

mais avec des pers- pectives de plus-value à la clé. Vous pouvez aussi parier sur le re- nouveau d’un quartier. L’arrivée d’un tramway, le réaménagement d’un centre-ville sont des facteurs qui font grimper les prix de l’immobilier et vous as- surent une plus-value plus importante ! n

J’opte pour le bonlogement Vous avez déterminé la ville où acheter, le programme dans lequel investir… Reste à vous déterminer sur le type d’appartement. Un choix crucial. uelle est votre Chaque appartement a Ave Q z-vous un apport ? encore les T2 sont capacité son profil de locataire : d’emprunt ? • les studios, les T1 ou Ne perdez pas de vue recherchés par les qu’il s’agit d’un place- jeunes actifs et les ment. Posez-vous les étudiants ; bonnes questions et ne • les T2 et T3 attirent recherchez pas le coup les célibataires, les de cœur. Faites atten- couples ou les per- tion à la typologie du sonnes qui se sé- bien que vous achetez. parent ; •quant aux T4 et T5, ils sont le plus souvent prisés par les familles avec enfants. Celles- ci ont tendance d’ail- CONSEILS leurs à s’approprier Les studios et les deux- le logement et donc pièces sont les appartements à en prendre davan- - les plus recherchés par les lo tage soin. cataires. Il est donc préférable La distribution des d’acquérir ce type de bien si pièces et l’exposition - l’on veut s’assurer une rente ré sont aussi des élé- gulière et un taux de rotation ments à prendre en rapide. compte. Et gardez

JE PRÉPARE MON INVESTISSEMENT

Les points à retenir Privilégiez les petites copropriétés (30 à 60 logements). Les locataires préfèrent, en général, les résidences à « taille humaine ». Tout en veillant à ce que la copropriété ait du cachet, attention aux charges ! Une résidence avec piscine et beaux espaces verts alourdira la facture.

bien en tête que vous devrez entretenir le logement. Certains travaux sont à votre

charge, alors rensei- gnez-vous car, ne pas les réaliser, c’est risquer n une vacance locative.

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