Evolution du marché immobilier

Pascale Tréguer

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Evolution du marché immobilier

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Economi

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Evolution du marché immobilier Antoine Battistelli - Directeur Général d'une société immobilière à Paris, RC Paris-Ouest

Les Français aiment la pierre et sont ravis lorsque leur patrimoine immobilier s’apprécie, sauf lorsqu’il s’agit de régler l’ISF ou des droits de succession. Nous sommes aussi un peu décontenancés par les prix actuels lorsque nous envisageons une acquisition. Le marché de l’immobilier résidentiel (secteur auquel se limite la présente étude) mérite une attention par ticulière. Nous décrirons d’abord l’évolution du parc immobilier, poursuivrons par le marché de la location et terminerons par l’investissement locatif.

Le Rotarien

Le parc immobilier résidentiel n 1990, il y avait 26,8 millions de loge- ments en France se répartissant en 22 4,8 E millions de résidences secondaires et millions de résidences principales et logements vacants. En 2003, il y avait 30,7 millions de logements pour 61 millions d’ha- bitants, soit une hausse de 14,5 %, supé- rieure à celle de la démographie, et 1 logement pour 2 habitants. Ce sont les résidences principales, au nombre de 25,5 millions en 2003, qui crois- sent le plus (16 %, ce qui est sain), tandis que les résidences secondaires (3 millions) et les logements vacants (2,1 millions) ne pro- gressent que de 7 et 8 %. (voir le tableau 1) La répartition du parc immobilier entre

individuel et collectif correspond aux sou- haits des Français. L’habitat individuel pré- domine avec 17,6 millions sur le collectif (13,1 millions), mais progresse légèrement moins (13,5 % contre 15,7 %), pour des rai- sons de pouvoir d’achat.

Les résidences secondaires Elles représentent donc 10% du parc total de logements, mais plus du tiers dans cer- tains départements : Hautes Alpes 45%, Savoie 38%, Alpes de Haute Provence et Corse du Sud 35%. En nombre, elles se trouvent principalement sur le pourtour méditerranéen (Var 158 000, Alpes Mari- times 146 000, Hérault 112 000, Pyrénées Orientales 85 000), dans les Alpes du Nord (Savoie 103 000 et Haute-Savoie 99 000), en Vendée (95 000) et à Paris avec 75 000 résidences secondaires recensées ! Dans ce secteur privilégié où l’on peut se faire plai- sir, les 2 millions de maisons secondaires, en hausse de 13 % de 1990 à 2003, surclassent le million d’appartements, en baisse de 3 %. A noter que les étrangers possèdent 232 000 résidences secondaires en France, et parmi eux 23% de Britanniques, 13% d’Alle- mands, 11% de Belges, 10% d’Italiens et 8% de Néerlandais. Les logements vacants ont été recensés à 2,1 millions en 2003, moitié maisons et moi- tié appartements. Ces logements sont sou- vent en cours d’héritage, de vente ou de travaux, et dans ces cas, suivis (avec raison) de près par leurs propriétaires. Les loge- ments réellement abandonnés se traduisent tôt ou tard par des pertes économiques pour leurs détenteurs : masures campa- gnardes risquant de s’écrouler, apparte- ments supportant charges de syndic et taxes (foncier et “logement vacant”) avec risque de squat. Les 25,5 millions de résidences principales sont habitées majoritairement par leurs pro- priétaires, qui sont plus de 14 millions et dont presque 40 % remboursent un emprunt en cours. Les locataires dépassent 11 millions, et parmi eux 40 % logent dans le secteur social. Les 3,9 millions de loge- ments HLM sont en droit accessibles aux deux tiers des ménages français, et les 150 000 places en cités universitaires sont également en droit accessibles aux trois quarts des étudiants. Les 6,7 millions de locataires du secteur privé se répartissent comme suit par natu- re de location en : - 4,8 millions régis par la loi classique du 6 juillet 1989, - 1 million de locations gratuites : famille, logement par l’employeur, - 500 000 logements meublés, soumis à la nouvelle loi du 18 janvier 2005, qui ne per- met à un propriétaire de récupérer son bien meublé à chaque échéance (ici annuelle)

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qu’en invoquant les mêmes motifs, limités, tions neuves, ce secteur progressant à nou- que ceux de la loi de 1989, à savoir congés veau (plus de 400 000 mises en chantier réa- pour vendre, pour habiter, ou pour motifs lisées en 2005), légitimes et sérieux (notamment l’inexécu- - 814 000 occupations personnelles (dont tion par le locataire de l’une des obligations 36 000 résidences secondaires) et 100 000 lui incombant), investissements locatifs. - 142 000 logements en loi 1948, Le marché du neuf a compté pour 68 mil- - logements mixtes professionnels/d’habi- liards d'euros, reflétant un prix d’achat tation pour le solde. moyen de 220 000€. Les acheteurs du neuf La structure du marché résidentiel euro- n’ayant pu emprunter que 100 000€en péen est assez contrastée. Comme en Fran- moyenne, ils ont donc dû apporter 120000€, ce et pour les mêmes traditions rurales, les le plus souvent en vendant au préalable, ou propriétaires prédominent en Espagne en même temps (d’où une gestion fine des (82%), en Belgique (74 %), en Italie (69 %) crédits-relais), un bien immobilier déjà pos- et au Royaume Uni (69 %). En Allemagne sédé. et en Suisse, les locataires prédominent, et Le marché de l’ancien a compté également parmi eux très nettement la location privée. pour 68 milliards€un prix, traduisant d’achat moyen bien inférieur et égal à Le marché de la vente 112 000€. Les acheteurs d’ancien ayant pu Avec 9 % du PIB en 2004, le marché de emprunter également 100 000€en moyen- l’immobilier est bien un des pôles dyna- ne, peuvent sur ce marché limiter leur miques de l’économie française. En effet, apport à 12 000€! plus les frais de notaire 914 000 achats ont été effectués au prix glo- et les travaux habituels dans l’ancien. Ce bal de 136 milliards euros, financés par marché est donc plus facile pour les primo- emprunts pour 89 milliards et par apports accédants. pour 47 milliards. Ces 914 000 achats se La hausse des prix a été faible de 1995 à répartissent en : 1999 et très forte depuis : - 606 000 logements anciens (chiffre à peu - 1995 : prix moyen d’un appartement 2 près stable depuis 1999) et 308 000 habita- ancien 1323€/m , Avec 9 % du PIB en 2004, le marché “ de l’immobilier est bien un des pôles dynamiques de l’économie française. 1990 2003 ” progression Tableau 1 Evolution du parc immobilier résidentiel en millions en millions 2003/1990 Résidences principales • individuelles 12,67 14,46 14% • collectives 9,35 11,08 19% TOTAL 22,02 25,54 16% Résidences secondaires • individuelles 1,75 1,99 13% • collectives 1,09 1,05 -3% TOTAL 2,84 3,04 7% Logements vacants • individuels 1,04 1,10 6% • collectifs 0,90 1,00 10% TOTAL 1,94 2,10 8% Parc global • Individuel 15,46 17,55 13,5% • Collectif 11,34 13,13 15,7% TOTAL 26,80 30,68 14,5% ••• ◆ 19 Mars 2006