Essai sur la propriété et le crédit en Algérie. (Signé : Primard. [Septembre.])

Essai sur la propriété et le crédit en Algérie. (Signé : Primard. [Septembre.])

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Impr. de Leproust des Ageux (Philippeville). 1853. Algérie (1830-1962). France -- Colonies. In-8 °. Pièce.
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Ajouté le 01 janvier 1853
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Langue Français
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SUR LA
EN ALGÉRIE
PHILLIPPEVILLE
IMPRIMERIE LE PROUST DES AGEUX
1853
SUR LA
EN ALGÉRIE
La situation déplorable faite à la propriété foncière par notre sys-
tème hypothécaire actuel, la nécessité d'une réforme a la fois prompte
et efficace; enfin, l'utilité et les avantages qui semblent ressortir du
projet ci-après, toutes ces considérations m'enhardissent aujourd'hui
à présenter à Son Excellence, avec quelques développements , une
pensée conçue, étudiée, mûrie depuis des années, et à laquelle une
longue expérience des affaires, la nature de mes fondions pourront
peut-être prêter quelque autorité.
Plus que tout autre dans le cours de ma carrière notariale, soit en
France, soit en Algérie, j'ai été frappé des difficultés, des embarras et
des entraves sans nombre que ce système a créé à la transmission et
au crédit de la propriété immobilière.
— 4 —
Les dangers qu'il présente-, cl contre lesquels la prudence la plus
soutenue, l'expérience la plus grande sont souvent impuissantes à vous
garantir, les charges si lourdes qu'entraîne l'observation rigoureuse
de ses règles; ces divers inconvénients, dis-je, m'ont porté dès long-
temps à chercher a lui substituer un mode à la fois plus simple et
moins onéroux.
Déjà même, le gouvernement, convaincu des vices de notre légis-
lation a cet égard, et ému de l'état de détresse et de ruine où se
trouvait la propriété, a, dans sa haute sollicitude, cherché à la relever
par l'institution des sociétés de crédit foncier. C'est un achemine-
ment, un premier pas vers le progrès ; mais l'action encore trop com-
pliquée, trop lente et trop coûteuse de celte institution, ne permet
pas d'espérer tous les résultats qu'on en attend.
Au-surplus, les difficultés sérieuses que ce moyen éprouve dans
son application en France où cependant la propriété est générale-
ment mieux établie et plus stable dans sa valeur, ces difficultés, on
le comprend, le rendent tout-a-fait impraticable en Algérie où, créée
d'hier, la propriété n'est point suffisamment assise, et n'a encore ni
importance ni valeur bien réelles.
Ce palliatif, nécessaire peut-être en France, où la brusque transi-
tion du système actuel à une réforme radicale et complète rencon-
trerait sans doute trop de résistance dans les intérêts et les idées,
serait ici sans utilité et sans fruit. En Algérie, au contraire, pays
nouveau où l'assimilation de nos lois n'existe point encore entière-
ment , une telle réforme peut être tentée avec autant de facilité que
peu de dangers.
Mais l'heure presse, et il faut se hâter, caria propriété, arrêtée
dans son mouvement et son crédit par les obstacles de ce système ;
écrasée de frais de toute nature, étouffe dans ses entraves, succombe
sous le lourd fardeau de ses charges.
Pour lui rendre la circulation qui est la vie, son aliment nécessaire,
qui est le capital, il convient donc d'attaquer et de détruire, jusque
dans ses causes mêmes, le principe morbide qui la ronge et la tue.
Or, ces causes, on ne peut le méconnaître, sont toutes et unique-
ment dans les vices de notre système présent.
Déjà battu en brèche, sapé dans sa base :
1 ° Par la loi sur les faillites du 28 mai 1858, a l'égard des hypo-
thèques légales;
2° Par celle sur la saisie réelle du 2 juin 1841, en ce qui concerne
les privilèges ;
3° Enfin, par la faculté de purger, accordée aux sociétés de
crédits.
Cet édifice ne subsiste plus aujourd'hui, que par la difficulté de le
remplacer par un autre meilleur, plus en rapport avec le progrès et
les exigences de notre temps.
Si chaque période amène, avec elle, son problème vital a résoudre,
h? progrès-, la science, le* lumières en préparent aussi la solution
d'ans les esprits.
Celui de notre époque est, sans contredit, tout entier dans celle
question. Pourtant, si je ne m'abuse point sur la portée du projet que
je vais présenter, si enfin ce n'est pas une vaine spéculation de l'esprit,
ta difficulté qui nous arrête- peut dès ce moment être considérée
comme applanie etvaincue.
Toutefois, avant d'entrer dans l'exposé de ce projet, permettez-moi
de jeter un rapide coup-d'oeil sur les diverses parties de notre législa-
tion hypothécaire ; cet examen, en nous faisant reconnaître les incon-
vénients,, les dangers, les abus qu'elle renferme, nous éclairera
mieux sur les améliorations à y apporter, et nous amènera ainsi insen-
siblement dans la voie nouvelle que j'indiquerai.
Puis, toutes les pièces de la cause étant mises sous les yeux, l'ap-
préciation en sera plus éclairée, le jugement plus équitable et plus
juste.
7 —
APERÇU
Sur notre régime hypothécaire actuel.
Sans entrer dans l'exposé complet de ce système, ce qui exigerait
un développement que ne comporte pas ce sommaire-travail, je me
bornerai simplement, en me plaçant toujours sous le point de vue
pratique, à démontrer et signaler les obstacles, les périls que ce ré-
gime si compliqué, si diffus, présente chaque jour dans le cours
ordinaire des transactions.
Après l'avoir considéré dans ses rapports avec le crédit et la trans-
mission, opérations principales de la propriété, je compléterai cet
aperçu par une rapide analyse des hypothèques, des privilèges, des
droits réels et de leurs prescriptions.
Bu Crédit
L'exemple- suivant va Paire juger quels obstacles la propriété ren-
contre dans le crédit, et souvent par quels sacrifices elle l'obtient :
Je suppose qu'un propriétaire ayant besoin de fonds pour améliorer
ses.terres ou tout autre motif, vienne me prier de lui faciliter un
emprunt;, que j'aie de mon côté un capitaliste tout disposé à le lui
faire, connaissant l'immeuble et jugeant les garanties suffisantes.
Tout va bien jusque-là, l'on est d'accord sur les conditions, et l'on
est sur le point de régulariser l'obligation : alors j'engage l'emprun-
teur à me justifier préalablement :
1° De litres réguliers remontant à trente ans;
2° Des pièces établissant l'accomplissement de toutes les formalités
hypothécaires sur chacune des mutations que pendant cette période
l'immeuble a subies jusques à lui : justification tellement importante-,
que l'omission d'un titre ou d'une formalité peut me laisser ignorer
et craindre:
1° Des servitudes de telle nature qu'elles pourraient déprécier
considérablement la valeur apparente de l'immeuble ;
2° Des droits d'usufruit ;
5° Des privilèges ;
4° Des hypothèques;
5° Des droits réels et occultes.
Observons, en passant, une bien grave et bien périlleuse
lacune, c'est qu'il est matériellement impossible de jamais
s'assurer :
1. De lu complète production de tous les litres, et par
suite de l'omission ou de la soustraction que l'emprunteur
pourrait faire de l'un d'eux. On ne peut donc que s'en rap-
porter en. sa bonne foi. En effet, les actes pouvant être passés
dans des lieux et chez des fonctionnaires différents; la plu-
part n'étant point transcrits ou non susceptibles de l'être,
comment une vérification est-elle possible? C'est ainsi que
le débiteur de mauvaise foi petit dissimuler une aliénation
déjà consentie, des servitudes, droits d'usufruit, antichrère,
bail, etc. ;
2. Et de l'existence de certaines actions réelles , telles que
les actions rescisoires pour cause de lésion ou de dol ; comment
apprécier la lésion, connaître le dol ?
Mais ce n'est pas tout : signalons encore comme causes
particulières à la colonie , de l'incertitude du droit de pro-
priété :
\. L'application- simultanée du droit français cl du droit
musulman.
2 La réception par les cadis des contrats concernant les.
Indigènes; contrats qui, lorsque l'immeuble passe plus tard
à un Européen, servent de base à son droit de propriété , et
sont admis, sans examen et sans contrôle préalables de leur
régularité ;
5. Enfin, les exceptions nombreuses à notre droit, dont
jouissent les Indigènes, telle par exemple que la dispense
d'inscription dans les transactions qui s'opèrent entre eux.
Pourtant, les biens , objet de ces transactions , venant plus-
tard a être transmis à des Européens, comment s'assurer de
l'existence des droits de privilège ou d'hypothèque pouvant
résulter de ces transactions?
En admettant malgré cela que les titres produits résistent, chose
rare, a un examen quelque peu sérieux, je passe a l'état civil du dé-
biteur, et, selon sa position, je l'invite a me fournir, savoir :
S'il est marié autrement que sous le régime dotal, le concours de
sa femme.
S'il est veuf, la preuve de la liquidation des droits de son épouse et
de leur paiement.
- 9 -
Enfin, s'il a été tuteur ou 'administrateur comptable, la justification
de la reddition de ses comptes et du paiement de tous reliquats dont
il se serait trouvé débiteur.
Toutes ces justifications si nombreuses et parfois si difficiles, et
dont je n'indique ici que les principales, sont, on le comprend, le plus
fréquemment impossible a obtenir ; aussi qu'en résulte-t-il?
Ou l'emprunteur se voit dans la nécessité, soit de lever une
longue série de litres, soit de les régulariser par l'observation des
formalités prescrites, et dans tous les cas, avec un surcroît de frais
souvent hors de proportion avec l'importance de l'opération.
Ou bien alléchant l'avidité, la cupidité d'un capitaliste peu scrupu-
leux, il rachète ces irrégularités par un taux plus élevé d'intérêt, par
des avantages plus grands ; et de là, l'usure qui dévore et ruine la
petite comme la grande propriété.
Voici pour ce qui regarde simplement les conditions de régu-
larité.
Mais si malheureusement l'emprunteur se trouve dans la catégorie
si grande :
1° Des hommes mariés sous le régime dotal ;
2° De ceux qui, mariés sous un autre régime, ne peuvent fournir le
concours de leur femme ;
5" De ceux qui, veufs, n'ont point liquidé les reprises de leurs'
épouses ;
4° Des tuteurs ou administrateurs n'ayant pas rendu leurs comptes;
5° Et des possesseurs par prescription trentenaire et sans titre.
Pour celui-la, il n'y a pas de crédit possible; il est placé et mis
hors le capital.
En effet, si le capitaliste veut des garanties sûres, réelles, le place-
ment ne se fait pas ; si au contraire il se laisse aller, soit par trop de
confiance en la moralité de l'emprunteur, soit par l'appas d'avantages
illicites, le placement court alors les "chances des choses aléatoires;,
il n'y a plus ni la garantie ni la sécurité que le législateur avait voulu
lui assurer.
Ces difficultés, le plus souvent insurmontables, et qui atteignent
précisément celui qui éprouve le plus de besoins, le chef de famille,
ne sont regrettablement point les seuls défauts, les seuls mauvais
côtés de ce système.
Alors il arrive que ne pouvant applanir ces obstacles, on les tourne;
— 10 —
pressé parla nécessité, ou refoule tout sentiment d'honneur et de
délicatesse ; on entre, on pénètre peu à peu dans les voies tortueuses
de la fraude ; on ne veut d'abord que retarder l'action d'un créancier;
puis, comme l'on ne s'arrête presque jamais dans cette voie, on
cherche à s'y soustraire tout-à-fait : de la, ces dettes, ces aliénations
simulées, ces séparations de biens; autant d'échappatoires offertes
par notre législation au débiteur improbe.
En même temps que la fortune, la morale publique en est ébranlée
et détruite.
De la Transmission.
Aussi faible et imprévoyante que pour le crédit, notre législation
n'a pas entouré la transmission de plus de protection , de plus de ga-
ranties et de sécurité ; là encore nous remarquerons les mêmes diffi-
cultés, les mêmes entraves, les mêmes périls.
Pas plus que le prêteur, l'acquéreur n'a de moyens efficaces de
s'assurer :
1° De la complète production des litres ;
2° Et de l'existence d'actions réelles cl occultes.
Il est Soumis aux mêmes dangers que nous avons signalés plus
haut, avec celte circonstance aggravante pour lui que les consé-
quences en peuvent être infiniment plus sérieuses, plus funestes, car
il peut en résulter :
1° Une modification à son droit de propriété ;
2° Des servitudes;
3° Des droits d'usufruit ;
4° Des charges de nature diverse ;
5° Un paiement irrégulier de son prix ;
6° Enfin une dépossession totale ou partielle.
Et l'adjudicataire, sur expropriation forcée, n'est pas lui-même
exempt de ces fâcheuses éventualités.
Plaçons encore ici une remarque sur les inconvénients que
présentent les ventes sous signatures privées, actes irréguliers
et obscurs, qui ne sont qu'une source de discussions et de
procès: c'est que le législateur, en prescrivant des formes si
solennelles pour la transmission gratuite par donation, se
soit si peu préoccupé de celui qui acquiert par des sacrifices
d'argent, en n'assurant aucune de ces garanties de régularité
pour la vente ordinaire.
— 11 —
En admirant cette sollicitude pour l'un, et cette indifférence
pourl'aulre, je me suis demandé souvent quel était en réalité
du ou de l'acquéreur, de celui qui reçoit un don
gratuit ou de celui qui paie, le plus digne d'intérêt, le plus
méritant.
Outre tout cela, ne doit-on compter pour rien :
1° Les frais si dispendieux de régularisation qui arrêtent le mou-
vement de la petite propriété , tellement ils sont hors de proportion ;
2° Et le retard si préjudiciable que les délais de formalités appor-
tent au paiement du prix du vendeur qui, presque toujours, n'aliène
que parce qu'il a un besoin urgent de fonds.
Des Hypothèques conventionnelles et judiciaires.
Les difficultés multipliées que l'on rencontre pour bien asseoir
l'hypothèque conventionnelle ; les dangers qui naissent de l'existence
connue ou éventuelle des privilèges généraux et spéciaux, des actions
réelles et occultes ; la complication que peut amener le concours d'hy-
pothèques générales et spéciales ; la pénalité contre les inscriptions
défectueuses; le soin gênant du renouvellement ; la déchéance dans
les dix jours d'une faillite ; enfin, la diminution qui à l'insu du créan-
cier peut être apportée au gage, toutes ces causes rendent évidem-
ment celte nature d'hypothèque assez précaire, pour ne pas .dire
souvent illusoire.
A l'égard de l'hypothèque judiciaire , sujette aux mêmes incerti-
tudes, aux mêmes éventualités que la précédente, elle n'est guère
plus efficace et plus sûre.
Elle a de plus, le monstrueux inconvénient, en frappant jusque
dans l'avenir les facultés du débiteur, de l'atteindre dans son crédit,
de le paralyser immédiatement dans son action et ses ressources.
Et si l'on songe que celte hypothèque n'est presque toujours en
réalité qu'une prime offerte aux poursuites d'un créancier dur ou
malveillant ; que souvent elle a pour objet les sommes les plus in-
fimes (on en a vu de dix et quinze francs) que la discussion préalable des
objets mobiliers eût facilement couvertes, on se demande avec
raison comment le législateur n'a point limité l'exercice d'une telle
action qui, pour les causes les plus faibles, peut amener et consom-
mer la ruine d'un débiteur malheureux.
— 12 —
La notoriété de pareils faits me'dispense de m'appesantir d'avan-
tage sur les vices de ce genre d'hypothèque.
De l'hypothèque légale de ta Femme.
Ayant suffisamment démontré l'impuissance de notre système,
à assurer les effets des hypothèques ordinaires, voyons maintenant
si du moins il sauvegarde mieux les intérêts si respectables et si
sacrés de la femme que le législateur lui a confies. Examinons s'il
assure bien l'efficacité de celte hypothèque dont le principe fonda-
mental est la conservation de la dot, la base,, le contrai.
Ouvrons tic nouveau une parenthèse nous exprimer tout'
noire étonnement sur l'inégalité de conditions et de garanties
qui existent entre la femme dont la fortune du mari est toute
foncière, et celle dont l'époux ne possède que des valcurs-
purement mobilières.
Dans le cours ordinatre des transactions, les avantages, les-
prérogatives-de l'une, ne sont-ils pas-souvent préjudiciabies-
à l'autre, quand elles viennent débattre leurs intérêts sur le-
méme terrain? Cette partialité ne viole-telle pas tout prin-
cipe d'équité et de justice? »
Indépendamment de ce que le mari n'est pas toujours tenu de
posséder des immenbles pour assurer la dot de sa femme, ni, à
quelques exceptions près, dans l'obligation de faire emploi, cette
garantie offerte à celle-ci contre les écarts, les revers de fortune de-
son mari, est le plus souvent illusoire, amenée qu'elle est par les
circonstances et le sentiment de sa sodilarité de position avec lui. à
concourir directement ou tacitement aux engagements, aux obliga-
tions qu'il contracte.
Et, en supposant le contraire, les moyens manquent-ils pour en
éluder ou en atténuer l'effet?
Ensuite qu'est maintes fois celte hypothèque, si ce n'est une arme
dangereuse, un moyen de dol et de fraude ? où est le contrôle du
contrai qui en est la base?
Ici, c'est l'homme faible qui se laisse entraîner à reconnaître une
dot dont il n'a pas reçu une obole.
Là, c'est le négociant habile et prudent qui, préalablement à sou
(I) Même observation pour l'hypothèque légale des mineurs ou interdite.