Marché Locatif - 1ère Couronne Nord - 3ème trimestre 2013

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Marché Locatif - 1ère Couronne Nord - 3ème trimestre 2013

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• París
• Knight Frank

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• Publié par: Fil_Immobilier
• Publié le: 13 novembre 2013
• Nombre de lectures: 134
• Langue: Français
• Poids de l'ouvrage: 1 Mo

Extrait

le marché locatif
ère1 couronne nord
ème3 trimestre 2013
Demande 43 200
placée m²
Evolution de la demande placée en m² (Sources : Knight Frank, IPD-Immostat)
-60% : l’activité transactionnelle
régresse fortement depuis le début 202 028
T1 T3de l’année 2013, bien plus qu’à
182 807
T2 T4l’échelle régionale (-29%)
23 088
Ce net recul était toutefois
94 283
141 832prévisible, l’année 2012 ayant
été exceptionnelle du fait de
31 007
nombreuses grandes et très
grandes transactions 89 013
135 89046 292
52 411 C’est sur ce dernier segment que se
42 447fait le recul
43 169 Il devrait se poursuivre d’ici à la fn 10 818 45 706 10 86536 476èmede l’année, le 4 trimestre 2012
18 38729 670 5 484ayant atteint des records
18 827 18 345 18 858 13 9176 078
Tributaire des grandes transactions,
2009 2010 2011 2012 2013èrela 1 Couronne Nord est un
marché très volatil
Taille des
transactions
èreIle-de-France (Source : Knight Frank) 1 Couronne Nord (Source : Knight Frank)
10%9% 12%15%
22% 23%
32%
27% 21% 48%22%
19% 65% 67%24% 56%
41% 46%39%38% 34%
33%
3% 42%
18%
16%
30%
26%25% 25% 25% 22%20% 17% 14% 10%
4%
2009 2010 2011 2012 3T20132009 2010 2011 2012 3T2013
Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²)Petites surfaces ( ≤ 1 000 m²)
Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²) Très grandes surfaces ( ≥ 20 000 m²)
1ère1 couronne nord
ème3 trimestre 2013
Exemples de
transactions
Date de Etat de
Preneur Adresse Surface Loyer
signature l’immeuble
Exemples de transactions de plus de 5 000 m² depuis 2012 (Source : Knight Frank)
Le Monet + City One 20 700m² +
SNCF Déc. 2012 NC / 335€ Neuf
Saint-Denis 19 800 m²
Innovatis 2
SNCF Sept. 2012 19 500 m² 260 € Etat d’usage
Saint-Denis
Le Sisley
Siemens Déc. 2012 18 800 m² 290 € Neuf
Saint-Denis
Conseil Général Immeuble Papillon
Sept. 2012 14 900 m² 260 € Neuf
du 93 Bobigny
Ovalie
Samsung Nov. 2012 13 500 m² 380 € Neuf
Saint-Ouen
Le Cézanne
Arcelor Mittal Avril 2012 10 400 m² 290 € Neuf
Saint-Denis
10 rue W. Rochet 250 € Endemol Janv. 2012 7 000 m² Neuf
(en dernière triennale)Aubervilliers
BNP Paribas Avenue Gal. Compans
Avril 2013 7 000 m² 325 € Neuf
Securities Pantin
Portes de Paris
Plaine Commune Juillet 2013 7 000 m² NC Neuf
Saint-Denis
SCA Hygiène Eurosquare 1
Juillet 2013 6 800 m² 325 € Rénové
Products Saint-Denis
2
2013 2012ère1 couronne nord
ème3 trimestre 2013
Rapport
taille/loyer
Raport taille/loyer des transactions de 5 000 m² et plus en 2012 et 2013 (Source : Knight Frank)
Surface louée
25 000 m²
224 € : loyer moyen 350 € : loyer "prime"
au 3T 2013 au 3T 2013
20 000 m²
15 000 m²
10 000 m²
5 000 m²
Transactions 2012
Transactions 2013
160 € 180 € 200 € 220 € 240 € 260 € 280 € 300 € 320 € 340 € 360 € 380 € 400 €
Loyer de prise à bail
(€/m²/an HT HC)
Offre 9,4%
disponible Taux de vacance
Evolution du taux de vacance en % (Sources : Knight Frank, ORIE, IPD-Immostat)
Avec 9,4% de vacance, le profl du
14,0%
secteur est nettement plus offreur
que la moyenne régionale (7,1%)
12,0%
Cette importance de l’offre peut
être un atout, en offrant un
10,0%choix aux utilisateurs et en leur 9,4%
permettant de se positionner
8,0% L’offre est entrée dans une phase
7,1%baissière à la fn 2011, qui s’est
èmeconfrmée au 3 trimestre 6,0%
2013 : la baisse de l’activité 4,9%
transactionnelle est aussi due à la
4,0%
réduction de l’offre
èreParis QCA Ile-de-France 1 Couronne Nord
Les livraisons attendues en fn
2,0%
2013 et en 2014 rendent peu T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3
probable une reprise de la hausse
2009 2010 2011 2012 2013de l’offre, au moins pour ce qui
concerne l’offre de qualité
3ère1 couronne nord
ème3 trimestre 2013
Offre 19% de
Grade A surfaces neuves
Qualité de l’offre en % des surfaces disponibles (Source : Knight Frank)
ère La 1 Couronne Nord souffre
èredésormais d’un défcit de 1 Couronne Nord Ile-de-France
surfaces de Grade A (neuves ou
restructurées) – défcit plus marqué
encore qu’à l’échelle de la région 19%
22%
Ce phénomène est porteur de
èremenace pour la 1 Couronne
Nord : ce sont les surfaces de
Grade A qui attirent prioritairement
les utilisateurs
Rappelons en effet que 70% des
surfaces consommées en grandes
transactions en Ile-de-France au Neuf ou restructuré Seconde main
cours de 2012 étaient de Grade A
Le mix gagnant "qualité/attractivité
prix", qui explique les succès passés
èrede la 1 Couronne Nord, est
désormais fragilisé
Les 330 €
HT HC/m²/anloyers Loyer haut de gamme
Evolution des loyers en € HT HC/m²/an (Source : Knight Frank, IPD-Immostat)
La raréfaction des surfaces de
400 €Grade A et la diminution de
l’activité transactionnelle rendent
350 €
330 €de plus en plus théorique la notion
300 €de loyer haut de gamme
La valeur de 330 € est réservée 250 €
224 €à la présentation des meilleurs
200 €immeubles sur les "hubs" tertiaires
du secteur, à Saint-Denis ou Saint- 150 €
Ouen
100 €
ère Ailleurs sur la 1 Couronne Nord,
50 € le loyer haut de gamme reste limité
Loyer haut de gamme Loyer moyenentre 250 et 290 €
La hausse observée sur le loyer T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3
moyen est liée à la remontée
2009 2010 2011 2012 2013
des grandes transactions sur les
immeubles neufs en 2012. Le
phénomène a cessé depuis lors
4ère1 couronne nord
ème3 trimestre 2013
Livraisons 79% de
précommercialisation futures à fn 2016
èreSurfaces neuves ou restructurées sur la 1 Couronne Nord (Source : Knight Frank)
Les volumes de livraison ont
lourdement baissé après 2009 200 000 m²
176 300175 500 Les lancements en blanc étant 180 000 m²
de plus en plus rares, les clés en
160 000 m²
27 000147 000main et les compte-propres se
140 000 m²sont généralisés
120 000 m² Les précommercialisations ont 108 900
ainsi été favorisées, au point de 100 000 m² 93 300 16 100
représenter 79% des surfaces
80 000 m² 69 900
136 300attendues à fn 2016 63 300
57 600
60 000 m²
9 00020 000 Moins de 65 000 m² disponibles 92 800
40 000 m²sont ainsi attendus avant fn 2015
48 60043 30020 000 m² 10 100 Les surfaces de Grade A devaient
donc progressivement se raréfer
èresur la 1 Couronne Nord, ce 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
qui constitue une menace pour Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles
l’activité transactionnelle
Synthèse
ère ère1 Couronne Ile-de-France Part de la 1 ère ère1 Couronne Nord 1 Couronne Nord
èmeNord 3 trimestre 2013 Couronne Nord en ème ème3 trimestre 2013 3 trimestre 2012
Evolution sur 1 an Evolution sur 1 an Ile-de-France
Parc 2 364 046 m² 2 364 046 m² - 53 230 789 m² 4,40%
Demande placée 43 169 m² 107 745 m² -60,00% 1 302 172 m² 3,30%
Offre immédiate 222 000 m² 262 000 m² -15,00% 3 758 000 m² 5,90%
Taux de vacance 9,40% 11,10% -17 pb 7,10% -
Loyer moyen 224 €/m²/an 243 €/m²/an -8,00% 311 €/m²/an -
Loyer haut de
350 €/m²/an 360 €/m²/an -2,80% 750 €/m²/an -
gamme
Taux prime 5,75 - 6,25 % 6,00 - 6,50 % -2,5 pb 4,25 – 4,50 % -
Volume investi en
1 083 000 000 € 402 000 000 € +169,00% 7 919 000 000 € 13,60%ère1 Couronne
(Sources : Knight Frank, ORIE, IPD-Immostat)
5ère1 couronne nord
ème3 trimestre 2013
Cartographie
Saint-Denis - Université
Basilique Saint Basilique Saint Basilique Saint Basilique Saint-Denis-Denis-Denis-Denis
SaintSaintSaintSaintSaintSaintSaint-Denis-Denis-Denis-Denis-Denis-Denis-Denis
RER RER
RERSaint-Denis Le Bourget
Porte de Paris
La Courneuve
RER
Aubervilliers
La Courneuve - 8 mai 1945
RER
CarrCarrCarrCarrCarrCar