Comment acquerir un bien immobilier aux encheres
3 pages
Français

Comment acquerir un bien immobilier aux encheres

-

Le téléchargement nécessite un accès à la bibliothèque YouScribe
Tout savoir sur nos offres

Description

COMMENT ACQUERIR UN BIEN IMMOBILIER AUX ENCHERES. Toute personne qui désire acheter un bien immobilier à la barre d'un Tribunal de Grande Instance doit prendre contact avec un avocat inscrit au Barreau de ce tribunal, afin d’être représenté et ainsi participer aux enchères lors de l'audience d'adjudication. Elle doit en outre justifier de sa solvabilité. RAPPEL : le débiteur saisi, ainsi que les personnes notoirement insolvables sont exclues de la participation aux enchères et aucun avocat ne pourra enchérir pour eux (Article 711 du Code de Procédure Civile). CONSTITUTION DU DOSSIER AVEC VOTRE AVOCAT Avant l’audience, vous devez contacter votre Avocat pour lui fournir un certain nombre de documents à votre avocat car il a besoin de connaître l’identité complète de celui qui achètera ainsi que l’adresse du bien convoité (A) ; vous devez également justifier de votre solvabilité (B). A.- UN POUVOIR POUR ENCHERIR Pour que votre avocat puisse faire une déclaration d'adjudication en votre faveur, il doit détenir dans son dossier un pouvoir régulier signé de votre main, comportant les indications suivantes : 1. La date d'adjudication. 2. La désignation du bien que vous envisagez d'acquérir. Pour ce faire, il est souhaitable que vous remettiez à votre avocat la publication que vous avez relevée, annonçant la vente. 3.

Sujets

Informations

Publié par
Nombre de lectures 518
Langue Français
COMMENT ACQUERIR UN BIEN IMMOBILIER
AUX ENCHERES
.
Toute personne qui désire acheter un bien immobilier à la barre d'un Tribunal de Grande Instance doit
prendre contact avec un avocat inscrit au Barreau de ce tribunal, afin d’être représenté et ainsi participer aux
enchères lors de l'audience d'adjudication. Elle doit en outre justifier de sa solvabilité.
RAPPEL : le débiteur saisi, ainsi que les personnes notoirement insolvables sont exclues de la participation
aux enchères et aucun avocat ne pourra enchérir pour eux
(Article 711 du Code de Procédure Civile).
CONSTITUTION DU DOSSIER AVEC VOTRE AVOCAT
Avant l’audience, vous devez contacter votre Avocat pour lui fournir un certain nombre de documents à votre
avocat car il a besoin de connaître l’identité complète de celui qui achètera ainsi que l’adresse du bien
convoité (A) ; vous devez également justifier de votre solvabilité (B).
A.- UN POUVOIR POUR ENCHERIR
Pour que votre avocat puisse faire une déclaration d'adjudication en votre faveur, il doit détenir dans son
dossier un pouvoir régulier signé de votre main, comportant les indications suivantes :
1. La date d'adjudication.
2. La désignation du bien que vous envisagez d'acquérir.
Pour ce faire, il est souhaitable que vous remettiez à votre avocat la publication que vous avez relevée,
annonçant la vente.
3.
Le montant de l'enchère maximale que vous désirez lui voir porter
, si vous ne pouvez être présent à
l'audience; si vous y assistez vous pourrez donner des indications à votre avocat pour porter des
enchères supérieures si celui-ci y consent et une modification approuvée du pouvoir ou un nouveau
pouvoir correspondant seront nécessaires.
4.
L'identité complète de la personne physique ou morale qui sera déclarée adjudicataire.
Pour cela, plusieurs documents lui sont nécessaires qui sont variables, selon que vous êtes une
personne physique (a), une personne morale (b) ou un professionnel marchand de biens (c).
1. Les personnes physiques
: Vous devez fournir à votre avocat une photocopie de votre carte
d'identité ou de tout autre document justifiant exactement de votre identité (
carte nationale d' identité,
passeport, etc.) ; vous devez en outre fournir à votre avocat divers renseignements, à savoir
notamment :
1.
nom et prénoms
2.
Nom de jeune fille, le cas échéant
3.
Date et lieu de naissance
4.
Nationalité
5.
Profession
6.
Adresse complète
7.
Situation de famille (célibataire, pacsé, marié, veuf, divorcé)
a. - Si vous êtes pacsé
vous devez fournir l’état civil complet de
votre partenaire
et fournir une copie du
contrat vous liant ; en effet, à défaut de précision, l’acquisition sera réputée faite
indivisément
.
b. Si vous êtes marié,
vous devez préciser à votre Avocat sous quel régime vous êtes marié et lui
préciser si vous en avez changé ou non.
séparé de biens, vous devez lui dire si l'achat est envisagé pour vous seul ou
bien pour les deux époux pris indivisément. Dans cette hypothèse, les
deux époux devront donner les mêmes renseignements à l'avocat
,
signer
ensemble le pouvoir aux fins d'être déclarés conjointement adjudicataires
et
préciser dans quelles proportions
.
marié sous un régime de communauté ou sans contrat de mariage,
l'adjudication est censée être faite pour le compte de la communauté et,
dans ce cas-là, l'avocat est tenu d'avoir en sa possession l'identité
complète des deux époux ainsi que leurs signatures.
- en instance de divorce ou de séparation de corps vous devez donner tous
éléments sur la procédure et donner le nom de votre avocat chargé de
cette procédure.
2. Les personnes morales
: Vous devez fournir :
Un exemplaire à jour des statuts de la société
Un extrait Kbis récent de votre immatriculation au Registre du Commerce
Un document officiel justifiant des pouvoirs du signataire du pouvoir pour enchérir.
1. si le signataire est le gérant, il faut que les statuts lui aient donné pouvoir d’acquérir
le bien ; à défaut, un procès verbal d’assemblée générale de la Société sera
nécessaire
2. si le signataire n’est pas le gérant, le procès verbal de l’assemblée qui l’autorise à
acquérir au nom de la société
Vous devez également justifier que l'achat d'un bien immobilier entre bien dans le cadre de
l’objet social
Les professionnels marchands de biens :
Personne physique ou morale, vous devez
déjà fournir les renseignements ci-dessus.
Par ailleurs, pour bénéficier des avantages fiscaux, il faut être régulièrement immatriculé au Registre
du Commerce et des Sociétés en tant que « marchand de biens »
et fournir votre déclaration
d'existence auprès de l'Administration des impôts
.
B.- PREUVE DE SOLVABILITE
Cette condition est essentielle pour que votre avocat puisse porter les enchères en votre nom. Vous devrez
donc lui remettre, avant l'audience impérativement,
l'un des trois documents suivants :
1. Un chèque de banque ou une garantie bancaire « à première demande »
couvrant les
frais
annoncés avant l'ouverture des enchères (proportionnellement aux mises à prix en cas de pluralité
des lots), les émoluments tarifés dus aux avocats, les droits fiscaux de mutation, les droits et taxes
hypothécaires et les droits de timbre, le tout à peine de folle enchère, ainsi qu'il est dit aux conditions
générales du cahier des charges. Votre Avocat peut vous calculer à l’avance les frais qui seront
engendrés par cette acquisition.
Ce chèque devra être libellé à l'ordre de la CARPA du Barreau compétent qui tient le compte
maniement de fonds des avocats (Aix-en-Provence : CARSA ; Draguignan : CARSADRA ; Grasse :
CARSAG ; Marseille : CARSAM ; Nice : CARSAN ; Toulon : CARSAT)
2. un chèque certifié, un livret de Caisse d'épargne ou de Crédit Mutuel
3. exceptionnellement dans l'impossibilité non fautive de se procurer une de ces garanties, un
cautionnement d'un établissement financier.
En résumé, pour pouvoir participer aux enchères publiques en vue de l’acquisition d’un immeuble à la barre
du Tribunal de Grande Instance, il faut contacter votre avocat, constituer avec lui un dossier comprenant
1. les renseignements d’identité du futur adjudicataire,
2. les
preuves de sa solvabilité,
3. pouvoir signé que vous lui donnez pour enchérir au nom et pour le compte du futur adjudicataire,
4. lui remettre un chèque de banque couvrant les frais, droits, émoluments, honoraires et autres dus
pour le cas où vous seriez déclaré adjudicataire
Il s'agit là des formalités préalables à l'adjudication.
Dans l'hypothèse où vous n'êtes pas déclaré adjudicataire, l'avocat vous restitue les documents que vous lui
avez confiés, ainsi que le chèque de banque ou la lettre de cautionnement bancaire que vous lui avez remis.
L'avocat a le droit de vous demander
des honoraires
, spécialement lorsqu'il ne vient à l'audience que
pour vous.
LE PRIX DE L'ADJUDICATION
Si vous êtes déclaré adjudicataire, l'avocat conserve les documents que vous lui avez confiés, ainsi que la
preuve de votre solvabilité.
En effet, l’adjudication n’est définitive qu’à la double condition que personne ne forme surenchère du dixième
et
qu’aucun titulaire
n’exerce le droit de préemption
dont il bénéficie
.
En effet
:
toute personne peut faire une surenchère dans le délai de dix jours sauf si la vente est déjà sur
surenchère. Pendant ce temps-là, votre avocat conserve les documents que vous lui avez remis
jusqu'à l'audience de validité de surenchère. Si, à cette audience, la surenchère est validée, vous
n'êtes plus considéré comme adjudicataire et vous pouvez demander à votre avocat de vous restituer
la totalité des documents que vous lui avez remis, ainsi que le chèque ou le cautionnement bancaire.
si l’immeuble est soumis à préemption, il faudra attendre le délai prévu par la Loi (généralement 30
jours mais parfois et exceptionnellement deux mois
)
pour être certain que votre adjudication est
définitive
L’adjudication est donc définitive dans les cas suivants :
Aucune surenchère n'a été déposée dans les dix jours suivants votre acquisition,
La surenchère a été annulée par le Tribunal
L’adjudication fait suite à une précédente surenchère
Aucun
droit de préemption n'a été exercé
Vous devez alors payer les sommes suivantes :
1.
La somme principale de l'adjudication. :
C'est le montant de l'enchère que votre avocat a porté en votre nom et qui a été retenue par le
Tribunal, les trois bougies étant préalablement éteintes.
2.
Les intérêts :
Dans certaines conditions, vous devez payer les intérêts sur le prix principal d'adjudication. Les taux
de ces intérêts et leur point de départ dépendent du cahier des charges.
Vous devez impérativement prendre connaissance des clauses et conditions de ce cahier des
charges avant de vous porter adjudicataire. Votre avocat pourra utilement vous conseiller sur ce
point.
3.
Frais préalables :
Dès que l'adjudication est définitive, doivent être payés,
sans délai,
le montant des frais préalables à
la vente, annoncés à l’audience.
Ces frais, d'un montant variable, représentent les frais
et droits de formalités
fixes et les émoluments
exposés par l'avocat poursuivant pour parvenir à la vente (notamment frais de publicité, frais
d'huissier, frais de recherches hypothécaires, etc.…)
taxés par le Juge
.
4.
Droits de mutation :
Les droits de mutations dus à l’Administration fiscale doivent être payés. Ces droits sont variables
non seulement en fonction du prix d’adjudication mais également selon :
votre qualité (particulier, société ou marchand de biens)
nature de l'immeuble ;
date d'achèvement des travaux.
Votre avocat peut vous calculer à l’avance les droits de mutation dont vous êtes redevable.
5.
Emoluments :
Les émoluments de la vente sont issus du tarif des notaires.
Précision
: l'intervention de votre avocat et du tribunal remplace l'intervention du notaire.
6.
Honoraires :
Votre Avocat a le droit de vous demander des honoraires qui sont librement négociés.
7.
Frais postérieurs :
En sus de toutes les sommes précitées, votre Avocat peut vous demander le paiement de diverses
sommes, à savoir notamment : droit de plaidoirie, déclarations particulières, visa,
P.V., extrait d'acte
du cadastre, réquisition d'état hypothécaire, timbres fiscaux, publicité foncière, honoraire de
publication, notification au syndic de la copropriété (Article 20 de la loi du 20 juillet 1965).