Guide "Reussir son investissement dans l

Guide "Reussir son investissement dans l'immobilier"

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Qu’il s’agisse d’un investissement ou que vous achetiez votre résidence principale ou secondaire, acheter un bien immobilier nécessite de s’entourer de multiples précautions et de bien connaître les procédures et formalités obligatoires qui rythment ce parcours.
Quels actes juridiques interviennent dans la procédure d’achat ?
Quel sont les typologies de biens les plus intéressants en fonction de votre profil d’investisseur ?
A quel taux emprunter ?
Ce guide vous présentera tout ce qu’il faut savoir pour réussir son investissement dans l’immobilier.

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Publié le 14 avril 2014
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Langue Français
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vos placements
RÉUSSIR SON INVESTISSEMENT
DANS L'IMMOBILIER
Édition 2014
Gratuit
> Procédures et formalités d'achat
> Neuf ou ancien, que choisir ? 58 pages
> Comment bien emprunter ?GRATUIT
Abonnement de
4 semaines à la
lettre boursière
Propos Utiles
Investir dans l'immobilier
Mini résumé
Qu’il s’agisse d’un investissement ou que vous achetiez votre
résidence principale ou secondaire, acheter un bien immobi-
lier nécessite de s’entourer de multiples précautions et de bien
connaître les procédures et formalités obligatoires qui ryth-
ment ce parcours.
Quels actes juridiques interviennent dans la procédure d’achat ?
Quel sont les typologies de biens les plus intéressants en fonc-
tion de votre profil d’investisseur ? A quel taux emprunter ?
Ce guide vous présentera tout ce qu’il faut savoir pour réussir
son investissement dans l’immobilier.
Textes extraits de :
VOS PLACEMENTS
Le guide pratique 2013 Vos Placements, le guide pratique
• Comment placer son argent aujourd’hui ?
• Quel produit d’épargne faut-il choisir ?
• Faut-il encore investir dans la pierre ?
• L’investissement boursier est-il payant ?
• Comment évaluer les risques ? © Prat Editions, septembre 2013, par • Comment profi ter des avantages fi scaux ?
l'équipe de rédaction des Editions
Vos placements, Le guide pratique répond à toutes vos interrogations Mieux les gérer et fait un état des lieux précis de tous les types de placement : Prat, avec la collaboration de Vincent
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© Prat éditions, 2013, division d'Intescia, SAS au capital de 4 099 168 €.
Tous droit de reproduction, même partielle réservée, pour tous pays et tous supports.
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VOS PLACEMENTS
Le guide pratique 2013
Le guide
pratique
VOS PLACEMENTSInvestir dans l'immobilier
I. La procédure d’achat 6
Acte sous seing privé ou acte authentique ? 6
Les promesses 7
La promesse unilatérale de vente 7
La promesse unilatérale d’achat 11
La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente 11
Les clauses suspensives 12
Clause de dédit, clause pénale : comment les distinguer ? 14
Les diagnostics obligatoires 15
Quels diagnostics ? 16
En copropriété : la surface Carrez 21
La vente 23
L’intervention du notaire 23
Les formalités après la vente 4
Les frais liés à l’acquisition 24
Les droits de mutation 26
3Investir dans l'immobilier
II. Neuf ou ancien : les points à surveiller,
les erreurs à ne pas commettre 31
Où acheter ? 31
Pensez à l’avenir 31
Préférez la proximité 32
Quel type de bien acheter ? 32
Maison ou appartement ? 32
Du studio au 4 pièces et plus : avantages et inconvénients 35
Les lofts et les ateliers d’artistes 36
Les dépendances : garages, places de parking, etc. 37
Bien choisir son bien 37
Comment déjouer les pièges des annonces immobilières ? 37
Comment se garantir contre l’inexactitude de la surface proposée ? 38
À quel prix acheter ? 40
Connaître l’état du marché 40
Comment ne pas acheter trop cher ? 40
Négocier : comment et jusqu’où ? 41
Neuf ou ancien ? Comment choisir ? 42
Les points à surveiller pendant la visite du bien 43
À l’extérieur 43
À l’intérieur 44
4Investir dans l'immobilier
III. Les taux d’intérêts 48
Qu’est-ce que c’est ? 48
Les différents taux d’intérêts 48
Les prêts à taux fixe ou variable 49
Le crédit in fine 50
IV. Calculer sa capacité d’endettement 52
Ne pas sous-estimer le montant des remboursements 52
Comment évaluer sa capacité d’emprunt ? 53
Le bilan patrimonial 54
Le budget prévisionnel 54
Comment calculer le montant de ses remboursements ? 56
5Investir dans l'immobilier
I. La procédure d’achat
On ne peut pas traiter directement avec le proprié-
taire du bien convoité. La loi impose l’intervention de
divers intermédiaires, publics et privés, tant pour la
protection du vendeur et de l’acheteur, que pour évi-
ter toute tentative de fraude fiscale.
Ainsi, l’achat d’un logement se déroulera en deux
temps : la signature d’un avant-contrat puis la signa-
ture de la vente du bien, dite aussi vente authentique,
devant un officier ministériel, le notaire.
Acte sous seing privé ou acte authentique ?
Les actes juridiques qui interviendront tout au long de la pro-
cédure d’achat peuvent être de deux types : sous seing privé
(passé entre les deux parties, sans recours à un intermédiaire)
ou authentique (passé devant notaire).
Conseil
Préférez la sécurité
Même si cela engage un surcoût, il vaut mieux passer devant
un notaire qui a, en outre, l’obligation d’informer les deux
parties.
Pour la correspondance entre l’acheteur et le vendeur, il faut
toujours envoyer des courriers recommandés avec demande
d’avis de réception.
erDepuis la loi du 1 juillet 2001, l’acquéreur peut refuser de re-
mettre un chèque en garantie d’une offre d’achat.
6Investir dans l'immobilier
Par ailleurs, tout acquéreur non professionnel bénéficie d’un
délai de rétractation de 7 jours.
Les promesses
Même lorsqu’ils sont tombés
d’accord sur toutes les modali-
tés de l’opération, le vendeur et
l’acheteur ne peuvent envisager
de signer immédiatement l’acte
de vente chez le notaire. La pré-
paration de cet acte et la finali-
sation de l’opération supposent,
en effet, de nombreuses formali-
tés dont la réalisation demande-
ra, en règle générale, 2 à 3 mois. Ceci explique que le contrat de
vente notarié soit précédé d’un avant contrat, appelé promesse
de vente, qui peut prendre différentes formes.
La promesse unilatérale de vente
Elle fait intervenir trois notions : le promettant (le vendeur),
le bénéficiaire (le futur acheteur) et le délai d’option, pendant
lequel le vendeur promet au futur acheteur de lui vendre le bien
à un prix donné pendant un temps limité.
Cette promesse n’engage que celui qui l’émet, le promettant,
c’est-à-dire le vendeur et non celui qui la reçoit, le bénéficiaire
(le futur vendeur). En général, ce dernier verse au vendeur une
indemnité, appelée indemnité d’immobilisation, égale à 10 %
du prix de vente du bien.
Si la vente se fait, cette indemnité viendra d’autant diminuer le
prix de vente.
Dans le cas contraire, en revanche, cette indemnité revient au
7Investir dans l'immobilier
vendeur.
D’où l’importance à l'attacher dans l’avant-contrat aux condi-
tions de délai et d’exécution de la levée de l’option. Là encore, la
lettre recommandée avec avis de réception s’impose.
Les promesses de vente peuvent être réalisées par acte sous
seing privé ou par acte authentique (devant notaire). Dans les
deux cas, elles sont nulles si elles n’ont pas été enregistrées
dans les 10 jours suivant leur signature. Elles doivent être en-
registrées au service des impôts du domicile du vendeur ou de
l’acheteur, moyennant un droit fixe de 125 €.
8Investir dans l'immobilier
Acte sous seing privé Acte authentique
Intervention du notaire
Pas nécessaire Obligatoire
ou de l’avocat
La forme Papier libre, contrat-type
Nature du délai Délai de rétractation
Sept jours à compter du lendemain de la première pré-
sentation de la lettre l’informant de sa signature de
Durée du délai l’acte. Délai prorogé jusqu’au 1er jour ouvrable suivant si
le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un
dimanche, un jour férié ou chômé.
Lettre recommandée avec demande d’avis de réception Comment l'envoyer ?
ou tout autre moyen présentant les mêmes garanties de
Comment y répondre ?
détermination de la date de réception ou de remise.
Gratuit si conclu entre
les deux parties, ou inclu Avance sur les frais d’actes
Le coût
dans la commission de de la vente authentique.
l’agent immobilier.
Oui, si cet avant-contrat a
Non, si cet avant-contrat été conclu par l’intermé-
a été conclu entre les deux diaire d’un agent immobilier
parties sans l’intermé- ou signé devant un notaire
diaire de l’agent immo- ayant reçu mandat de né-
bilier. En général 10 % gocier la vente ou de rédiger
du prix de vente et seule- cet avant-contrat sous seing
Faut-il verser de l'argent ? ment si cet intermédiaire privé ou authentique. Dans
dispose d’une garantie ce cas-là, aucune somme ne
financière. Mais aucune peut être réclamée ou versée
somme ne peut être ver- avant l’expiration du délai de
sée ou demandée avant rétractation ou de réflexion
l’expiration du délai de ré- de sept jours. En général, ce
tractation et de réflexion. montant correspond à 10 %
du prix de vente.
9Investir dans l'immobilier
Acte sous seing privé Acte authentique
Amende de 30 000 €
Sanctions
Nullité de l’acte
Contrat de construction ou d’acquisition d’un immeuble
faisant l’objet d’une réglementation particulière, comme
Exceptions
la construction d’une maison individuelle ou la vente
d’un logement sur plan.
Un chèque déposé sur un
Comment règler ? Un chèque de banque
compte séquestre
Oui, dans les 21 jours à partir du lendemain de la date
Puis-je être remboursé ?
de rétractation.
Pénalités en cas de rétractation Non, sauf accord express des parties.
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