ETUDE DE LAMELIORATION DE LACCES DU SECTEUR PRIVE AUX ...

M. Bizet

Sujets

• Terrains de jeux (Aldo van Eyck)
• Secteur privé
• Étude (musique)
• Foncière Paris France
• Cotonou
• Coutens

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Extrait

ETUDE SUR L’AMELIORATION DE L’ACCES DU SECTEUR PRIVE AUX TERRAINS A USAGE INDUSTRIEL, COMMERCIAL ET RESIDENTIEL 29 novembre, 2005 Foreign Investment Advisory Service A joint service of the International Finance Corporation and The World Bank  Table des Matières RESUME ...........................................................................................................v Le contexte de l’étude............................................................................v Le domaine d’intervention.....................................................................v Des actions prioritaires proposées ........................................................vi 1 INTRODUCTION .................................................................................1 L’unicité et diversité de la question foncière.........................................1 La situation faite à un investisseur.........................................................1 Les coûts de l’insécurité foncière ..........................................................2 2 L’ORGANISATION DU MARCHE FONCIER...................................5 L’offre foncière......................................................................................5 Marché des terres agricoles....................................................................7 Des prix fonciers....................................................................................8 La production foncière.........................................................................12 Les Propriétés de l’Etat........................................................................24 Les Banques.........................................................................................30 3 LA SECURITE DE LA PROPRIETE PRIVEE ..................................37 Sécuriser les titres fonciers ..................................................................37 Etendre le système des titres fonciers ..................................................42 Réaliser les plans..................................................................................51 Moderniser la possession coutumière55 Améliorer le cadre juridique du foncier...............................................63 4 CONSOLIDER L’ETAT DANS SES MISSIONS..............................69 Réévaluer le rôle de l’Etat dans l’action foncière................................69 Coordonner la gestion administrative et articuler les fichiers .............70 Organiser l’adressage géographique des actes.....................................71 Etablir un cadre règlementaire clair et stable.......................................73 Décentraliser la gestion foncière et la rapprocher du public................74 Fiscaliser la détention du foncier plutôt que sa sécurisation75 Rendre effectif le droit de l’urbanisme ................................................77 Bénin : Etude de l’accès du secteur privé au foncier i Poursuivre une dynamique...................................................................78 A ETUDE DE CAS 1 : ZONES INDUSTRIELLES...............................79 B ETUDE DE CAS 2 : LA ROUTE DES PECHES87 C ETUDE DE CAS 3 : L’OPERATION IMMOBILIERE A CALAVI .95 D FICHET PROJETS ..............................................................................99 Bénin : Etude de l’accès du secteur privé au foncier ii Cette étude a été réalisée à la demande des autorités béninoises représentées à cet effet par le Ministre de Finances et de l’Economie. Elle a fait l’objet de deux missions du FIAS a Cotonou. La première mission a séjourné à Cotonou du 10 au 20 juillet 2005 dont l’objet principal était la collecte d’information. La seconde mission a eu lieu du 10 au 14 Octobre pour partager et discuter le résultat des analyses et les recommandations préliminaires. Un atelier national consacré a l’étude s’est déroulé durant toute la journée du 12 Octobre 2005. Cette initiative a reçu un appui significatif de la Banque mondiale. Le Comité de Pilotage de l’Etude constitué comme contrepartie de la mission réunit tous ceux qui jouent un rôle dans le fonctionnement du marché foncier. Cette équipe est composée comme suit : • Directeur de l’Urbanisme et de l’Assainissement, (Ministère de l’Environnement de l’Habitat et de l’Urbanisme), • Directeur de la Législation, de la Codification et des Sceaux (Ministère de Justice, de la Législation et des droits de l’Homme), • Directeur de la Promotion de la Législation Rural (Ministère de l’Agriculture, de l’Elevage et de la Pêche), • Directeur des Domaines de l’Enregistrement et du Timbre (Ministère des Finances et de l’Economie), • Directeur du Développement Industriel (Ministère de l’Industrie, du Commerce et de la Promotion de l’Emploi), • Le Directeur Général de l’Administration Territoriale, • Le Directeur de l’Institut Géographique National, • Le Représentant de la Chambre Nationale des Notaires, • Les représentants des maires de Cotonou, Porto-Novo et Ouidah. Conformément à la méthodologie FIAS pour ce type d’étude, l’équipe FIAS avait préparé une liste de questions précises (check-list) qui fut examinée et fut l’objet de réponses précises par l’équipe contrepartie nationale avant l’arrivée de la mission. Grâce a l’assistance experte du CAT, la mission a rencontré un grand nombre de représentants des administrations, des organisations patronales, des entreprises privées et des bailleurs de fonds. Cette première étude du FIAS au Bénin a pour objectif de présenter d’une part une série de préconisations ponctuelles à caractère opérationnel immédiat et d’autre part une approche de diagnostic du système foncier dans son ensemble et à la discussion des voies possibles d’une réforme. Pour des raisons de temps et de ressources, cette étude se concentre sur les problèmes d’accès au foncier dans les zones urbaines et périurbaines autour du Grand Cotonou. Bénin : Etude de l’accès du secteur privé au foncier iii Bénin : Etude de l’accès du secteur privé au foncier iv RESUME Le contexte de l’étude 1L’accès au foncier est identifié par plusieurs études récentes comme un des 2principaux obstacles au développement du secteur privé au Bénin. Selon une enquête réalisée par la Banque mondiale auprès de 320 entreprises, plus d’un tiers de ces entreprises béninoises considèrent que l’accès à un terrain est une contrainte majeure ou très sévère pour leur développement. Cette difficulté se traduit par des prix trop élevés par rapport au revenu moyen de la population et par l’extrême précaution des instituts financiers sur les garanties immobilières. Les autorités béninoises sont conscientes de ces problèmes et se sont activement engagées dans plusieurs programmes de réforme ces dernières années. Les plus importantes portent sur: • L’établissement des registres fonciers urbains (RFU), • ent des plans fonciers ruraux (PFR), • La transformation des permis d’habiter en titres fonciers, • L’élaboration de textes législatifs et réglementaires. Les premiers résultats de ces opérations, RFU par exemple, sont fort positifs. Le domaine d’intervention Le domaine d’intervention de l’étude est à situer dans un contexte géographique en évolution rapide pour la partie sud du pays, partie la plus urbanisée qui reçoit un fort mouvement démographique en provenance du centre et du nord et accueille aussi le principal du développement. Dans cette partie du pays, en zone urbaine essentiellement, la reconnaissance de la propriété s’exerce dans le respect du droit moderne du Bénin. Cette reconnaissance correspond à une économie formelle, marchande et fiscalisable. Pourtant, seule une emprise réduite des superficies urbaines a fait l’objet de procédures de titrisation complète. La plus grande partie du territoire urbain et périurbain est concernée par des occupations sans morcellement du sol, par des divisions inorganisées de terrains ou encore par des lotissements inachevés. 1 Bénin : Etude Diagnostique de L’intégration Commerciale (Mai 2005), Bénin : Une évaluation du Climat des Investissements (Juin 2005), et Etude sur la Compétitivité de l’économie Béninoise (juin 2005). 2 Les autres contraintes principales sont la fiscalité, la douane et le système judicaire. Bénin : Etude de l’accès du secteur privé au foncier Résumé v Les parties rurales du pays - au centre et au nord - mais aussi en périphérie urbaine au sud, connaissent des formes variées de propriété allant de la possession commune à l’appropriation particulière établie par convention privée. Ces formes ouvrent de plus en plus à des contestations entre prétendants à la propriété. Des actions prioritaires proposées Une série d’actions s’inscrit dans l’objectif de faciliter l’accès immédiat aux terrains pour des investisseurs stratégiques qui ne peuvent pas attendre, ainsi qu’un programme des réformes foncières visant à améliorer progressivement le système dans son ensemble. 1. Créer un inventaire des propriétés de l’Etat Un objectif central est d’utiliser les capacités et la compétence des administrations pour mettre à disposition des aménageurs et des constructeurs les sols que l’Etat aura préalablement acquis et purgés des risques sur la propriété. Ceci suppose de la part de la puissance publique une connaissance préalable de ses biens dont elle doit assurer un recensement. Une attention spéciale est à porter sur les sols susceptibles de recevoir des activités économiques. 2. Connaître le marché foncier Une analyse détaillée est à conduire afin d’identifier l’offre foncière marchande pour activités économiques par localisation, taille, affectation, statut et prix. L’étude devra identifier les demandes potentielles par activité, qualification de la main d’œuvre, dimension du projet et exigences en infrastructures. Les termes de l’offre et de la demande