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Le renouvellement urbain à Téhéran, politiques, pratiques et méthodes, Urban regeneration in Tehran, Policies, Practices and Methodes

De
309 pages
Sous la direction de Bernard Hourcade
Thèse soutenue le 07 juillet 2009: Paris 10
Cette thèse porte sur l’analyse spatiale des politiques de renouvellement urbain à Téhéran (territoire municipal). Comment les actions réalisées durant de ces cinquante dernières années pour rénover le tissu urbain dégradé et surtout pour réduire les inégalités spatiales ont, de façon paradoxale, abouti à une fracture socio-spatiale encore plus forte dans la capitale iranienne. La division profonde bien connue de Téhéran entre le Nord au climat favorable habité par une population aisée, et le Sud proche du désert, mal équipé et habité par les couches défavorisées est devenue aujourd’hui plus complexe, mais aussi forte, car on a désormais une ville éclatée, opposant toujours Nord et Sud mais aussi le centre dégradé et les périphéries étalées. Le risque sismique, jadis occulté, est désormais pris en compte car il pourrait provoquer, en cas de crise majeure, 400 000 morts et la destruction de la moitiés des habitations. La question du renouvellement urbain constitue donc un enjeu majeur à Téhéran à la fois sur le plan de l’espace construit comme de la société. La méthode d’analyse privilégiée dans cette étude est de prendre en compte à la fois les faits à l’échelle globale, stratégique, municipale, des politiques urbaines, et de l’échelle locale des quartiers où les données sociales et techniques (habitat, urbanisme) sont imbriquées et interagissent. Cette approche « glocal » - globale et locale- de l’espace téhéranais est notamment fondée sur une analyse des données à l’échelle du district urbain (nâhiyeh). L’analyse critique de l’histoire des politiques et de la gouvernance urbaine montre que Téhéran a connu en deux siècles plusieurs Schémas directeurs qui n’ont jamais été achevés. Les politiques conduites par les différentes municipalités depuis les années 1990 sont au centre de cette étude qui montre comment la pratique à grande échelle de vente dérogatoire et même illégale, de densité (tarâkom foroushi) pour financer le budget municipal a bouleversé le paysage urbain avec la construction de tours dans les quartiers aisés et accentué la ségrégation socio-spatiale. L’analyse cartographique des données caractérisant les 112 districts (nâhiyeh) de Téhéran, et de plusieurs exemple d’opérations majeures d’urbanisme, montrent l’aggravation des ruptures spatiales de l’espace construit (quartiers dégradés) comme des faits économiques et sociaux. Par ailleurs, la méthode d’analyse associant d’une part les échelles globales (politiques, gouvernance) et locales (espace construit et vécu), et d’autre part les techniques de l’analyse spatiale à une échelle adéquate pour mettre en évidence les questions fondamentales, n’a jusqu’ici jamais été utilisée pour analyser la ville de Téhéran. Cette étude critique des politiques et de la gouvernance en matière de renouvellement urbain et les méthodes d’analyse proposées peuvent contribuer à faciliter le travail des décideurs et gestionnaires en vue d’une amélioration du cadre de vie des habitants de Téhéran.
-Urbanisme
This thesis focuses on the spatial analysis of urban regeneration policies in Tehran municipal perimeter. How the urban actions in the last decades, in paradoxical trends, led to a stronger socio-spatial rupture in Tehran? Tehran well-known urban geography shows up a considerable difference between the wealthy North and the poor South, but today, this fracture has been transformed to a new and more complex socio-spatial structure with a deeper opposition between North and South, a more degraded city centre and sprawled peripheries. This new context necessitates an urban renewal, with new policies and methods, taking into account global and local scales.Tehran has experienced various urban plans and operations. These actions were never fully implemented and leaving the capital city of Iran unachieved. The innovative urban renovation policies by the Tehran municipality since 1990, deeply changed both the city’s appearance (building of towers in Northern Tehran) and the urban governance with selling in large scale illegal derogation for higher density of construction permits (Tarakom forushi/Sell of density) in order to finance the city’s budget. The output of multivariable analysis of the physical and social characteristics of the urban districts (112 districts/Nâhiyeh) shows that the most recent policies failed in several issues. It did not improve the vulnerability of old central and south parts of Tehran that could be dramatically hit by a possible major earthquake (400,000 casualties, 55% of buildings damaged); The socio-economic and physical spatial rupture has been strengthened. This empirical study is discussed in the framework of the scientific on urban regeneration dealing especially on the dialectic between micro/local and macro/global (Glocal) issues. Based on this Glocal approach and via a multivariable spatial analysis, a new model is proposed for urban renewal, governance and method of analysis, at the suitable local scale of the districts (nahiyeh) to be used by local or municipal policy makers.
Source: http://www.theses.fr/2009PA100060/document
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THÈSE
pour obtenir le grade de
Docteur de l’Université de Paris Ouest Nanterre la Défense
Spécialité :
Urbanisme et Aménagement de l’espace
Présentée et soutenue publiquement par
Reza KHEYRODDIN
le 7 juillet 2009
LE RENOUVELLEMENT URBAIN A TÉHÉRAN,
POLITIQUES, PRATIQUES ET MÉTHODES
Urban regeneration in Tehran
Policies, Practices and Methodes
Directeur de thèse
Bernard Hourcade
Directeur de recherche au CNRS
Jury :
Marcel BAZIN, Professeur, Université de Reims Champagne Ardennes (Rapporteur)
Youssef DIAB, Professeur, Université Paris Est Marne la Vallée (Rapporteur)
Bernard HOURCADE, Directeur de recherche au CNRS Paris (Directeur de Thèse)
Mahmoud KASHANI, Professeur, Université Shahid Beheshti Téhéran (Examineur)
Jérome MARIE, Professeur, Université Paris Ouest Nanterre La Défense (Président du Jury)

1 A ma femme: Faegheh, pour sa patience sans égal
et à notre fils: Ehsan,

2

Remerciement


Voici la page que je rêvais d’écrire un jour.
Au début et pendant mes recherches, je pensais toujours à arriver à la fin de cette thèse. Mais
maintenant, je me rends compte profondément que je suis tout au début d’un long parcours
avec beaucoup de travail à faire.
A cette occasion, je tiens à remercier infiniment tous ce qui m’ont aidé dans cette démarche,
plus particulièrement à Monsieur Bernard Hourcade qui a dirigé ma thèse attentivement
jusqu’à la fin.
Ma gratitude va également à tous mes amis et à ma famille qui m’a tolérée et m’a rendu la
vie facile pendant la phase finale de cette thèse.

Paris, le 25 mai 2009

3 Résumé
Cette thèse porte sur l’analyse spatiale des politiques de renouvellement urbain à Téhéran
(territoire municipal). Comment les actions réalisées durant de ces cinquante dernières années
pour rénover le tissu urbain dégradé et surtout pour réduire les inégalités spatiales ont, de
façon paradoxale, abouti à une fracture socio-spatiale encore plus forte dans la capitale
iranienne.
La division profonde bien connue de Téhéran entre le Nord au climat favorable habité par une
population aisée, et le Sud proche du désert, mal équipé et habité par les couches défavorisées
est devenue aujourd’hui plus complexe, mais aussi forte, car on a désormais une ville éclatée,
opposant toujours Nord et Sud mais aussi le centre dégradé et les périphéries étalées. Le
risque sismique, jadis occulté, est désormais pris en compte car il pourrait provoquer, en cas
de crise majeure, 400 000 morts et la destruction de la moitié des habitations. La question du
renouvellement urbain constitue donc un enjeu majeur à Téhéran à la fois sur le plan de
l’espace construit comme de la société. La méthode d’analyse privilégiée dans cette étude est
de prendre en compte à la fois les faits à l’échelle globale, stratégique, municipale, des
politiques urbaines, et de l’échelle locale des quartiers où les données sociales et techniques
(habitat, urbanisme) sont imbriquées et interagissent. Cette approche « glocal » - globale et
locale- de l’espace téhéranais est notamment fondée sur une analyse des données à l’échelle
du district urbain (nâhiyeh).
L’analyse critique de l’histoire des politiques et de la gouvernance urbaine montre que
Téhéran a connu en deux siècles plusieurs Schémas directeurs qui n’ont jamais été achevés.
Les politiques conduites par les différentes municipalités depuis les années 1990 sont au
centre de cette étude qui montre comment la pratique à grande échelle de vente dérogatoire et
même illégale, de densité (tarâkom foroushi) pour financer le budget municipal a bouleversé
le paysage urbain avec la construction de tours dans les quartiers aisés et accentué la
ségrégation socio-spatiale. L’analyse cartographique des données caractérisant les 112
districts (nâhiyeh) de Téhéran, et de plusieurs exemples d’opérations majeures d’urbanisme,
montrent l’aggravation des ruptures spatiales de l’espace construit (quartiers dégradés)
comme des faits économiques et sociaux. Par ailleurs, la méthode d’analyse associant d’une
part les échelles globales (politiques, gouvernance) et locales (espace construit et vécu), et
d’autre part les techniques de l’analyse spatiale à une échelle adéquate pour mettre en
évidence les questions fondamentales, n’a jusqu’ici jamais été utilisée pour analyser la ville
de Téhéran. Cette étude critique des politiques et de la gouvernance en matière de
renouvellement urbain et les méthodes d’analyse proposées peuvent contribuer à faciliter le
travail des décideurs et gestionnaires en vue d’une amélioration du cadre de vie des habitants
de Téhéran.
Mots clés: Téhéran Métropole, Renouvellement urbain, Analyse Multi critères, Modèles
d’analyse spatial, Gouvernance urbaine,

4 Abstract
This thesis focuses on the spatial analysis of urban regeneration policies in Tehran municipal
perimeter. How the urban actions in the last decades, in paradoxical trends, led to a stronger
socio-spatial rupture in Tehran? Tehran well-known urban geography shows up a
considerable difference between the wealthy North and the poor South, but today, this fracture
has been transformed to a new and more complex socio-spatial structure with a deeper
opposition between North and South, a more degraded city centre and sprawled peripheries.
This new context necessitates an urban renewal, with new policies and methods, taking into
account global and local scales.
Tehran has experienced various urban plans and operations. These actions were never fully
implemented and leaving the capital city of Iran unachieved. The innovative urban renovation
policies by the Tehran municipality since 1990, deeply changed both the city’s appearance
(building of towers in Northern Tehran) and the urban governance with selling in large scale
illegal derogation for higher density of construction permits (Tarakom forushi/Sell of density)
in order to finance the city’s budget.
The output of multivariable analysis of the physical and social characteristics of the urban
districts (112 districts/Nâhiyeh) shows that the most recent policies failed in several issues. It
did not improve the vulnerability of old central and south parts of Tehran that could be
dramatically hit by a possible major earthquake (400,000 casualties, 55% of buildings
damaged); The socio-economic and physical spatial rupture has been strengthened. This
empirical study is discussed in the framework of the scientific on urban regeneration dealing
especially on the dialectic between micro/local and macro/global (Glocal) issues. Based on
this Glocal approach and via a multivariable spatial analysis, a new model is proposed for
urban renewal, governance and method of analysis, at the suitable local scale of the districts
(nahiyeh) to be used by local or municipal policy makers.
Key words: Tehran metropolis, Urban regeneration, Multi criteria analysis, spatial analysis
models, City governance,

5 SIGLES

ATM Atlas de Téhéran Métropole
PPDT Premier Plan Directeur de Téhéran (en 1968)
PDMT Plan Directeur Modifié de Téhéran (en 1992)
CSUAI Conseil Supérieur de l’Urbanisme et de l’Architecture
d’Iran / Shorâye Alye Shahrsazi va Memariye Iran
ORUT Organisation de Rénovation Urbain de Téhéran / Sazman
Nosazi ShahrTehran
SCI Statistics Center of Iran
TGIC Tehran Geographic Information Center
PRMT Plan de la Région Métropolitaine de Téhéran / Tarhe
Majmoueye Shahri-ye Tehran, (en 2001)
IEPDD Institut de l’Elaboration du Plan Directeur et Détaillés /
Nahad Mashtark Tahiyeye Tarhe Jameh va Tafsili Tehran
MLU Ministère du Logement et de l’Urbanisme
OEAP Organisation de l’Enregistrement des Actes et des
Propriétés/Sazman Sabte Asnad va Amlak
Loi de RDU Loi de Rénovation et Développement Urbain /
Ghanoone Nosazi va Omrane Shahri
CA5 Commission de l’Article 5 du code du Conseil Supérieur de
l’Urbanisme et l’Architecture de l’Iran : l’article modifié
en1986 par le parlement : Majlese Shoraye Eslami
(Comission-e Madeh-e Panj-e Shorâye Alye Shahrsazi va
Memariye Iran)
AUAMT Adjoint Urbanisme et Architecture de la Municipalité de
Téhéran (ma’avenat-e shahrsazi-o memari-e shahrdari
Tehran)
OPE Organisation de la Protection de l’Environnement
(Sazmane hefazat-e mohit-e zist)
OEAP Organisation de l’Enregistrement des Actes et des
Propriétés/Sazman Sabte Asnad va Amlak)
PBOI Planning and Budget Organization of Iran (Sazman-e
Barnameh va Bodgeh Keshvar)
6 PMOI Planning and Management Organization of Iran/Sazman
Modiriat Va Brnamehrizi Keshver
TUPEF Tehran Urban Planning and Elaboration Firm/Sherkat
Pardazesh va Barnamehrizi Tehran
TMUPRC Tehran Municipality Urban Planning and Research
Center/Markaz-e Motâleât va barnamehrizi-e Shar-e
Tehran
TDMMC Tehran Disaster Mitigation and Management Centre

7 Table des matières
RESUME _________________________________________________________ 3
ABSTRACT _______________________________________________________ 5
SIGLES ________________________________________________________________________________ 6
TABLE DES MATIERES _____________________________________________ 8
INTRODUCTION __________________________________________________ 11
PREMIERE PARTIE TEHERAN : LES BESOINS DE RENOUVELLEMENT D’UNE
CAPITALE RECENTE ______________________________________________ 22
CHAPITRE 1 : TEHERAN, UNE CAPITALE INACHEVEE __________________ 23
I. La création d’une capitale _________________________________________________________ 23
II. Les transformations du tissu urbain _________________________________________________ 27
III. L’émergence d’une métropole abandonnée_________________________________________ 38
CHAPITRE 2 : UNE VILLE ABANDONNEE _____________________________ 49
I. Le centre et le sud vétuste et dégradé ________________________________________________ 54
II. Périphéries urbaines : étalées et mal équipées _________________________________________ 70
III. Du « Nord-Sud polarisé » au « Centre-Périphérie élaté » _____________________________ 78
CHAPITRE 3 : LA VILLE EN DANGER_________________________________ 83
I. Les risques liées au site : topographie et eaux _________________________________________ 83
II. Les risques liés à la polution de l’air et limitation des espaces verts _______________________ 91
8 III. Le risque sismique : un danger et une opportunité pour la rénovation _________________ 101
DEUXIEME PARTIE QUELLES POLITIQUES DE RENOUVELLEMENT URBAIN
POUR TEHERAN ? _______________________________________________ 112
CHAPITRE 4 : CHANGER LA VILLE : RENOVATION, REGENERATION,
RENOUVELLEMENT ? ____________________________________________ 113
I. Théories et problématiques sur le renouvellement urbain ______________________________ 114
II. Les politiques de renouvellement urbain en Iran _____________________________________ 120
III. Comment penser au renouvellement Urbain à Téhéran ? ____________________________ 127
CHAPITRE 5 : BILAN DES POLITIQUES DE RENOUVELLEMENT URBAIN A
TEHERAN ______________________________________________________ 137
I. Les plans globaux ont-ils renouvelé ou délaissé la capitale ? ____________________________ 138
II. Les plans locaux ou àmicro-échelles ________________________________________________ 153
III. Politiques globales et actions locales : une rupture persistante ________________________ 177
CHAPITRE 6 : LES POLITIQUES MUNICIPALES ENTRE SPECULATION ET
RENOVATION ___________________________________________________ 180
I. Le cadre légal des actions municipales à Téhéran _____________________________________ 181
II. Bilan des actions de la municipalité depuis 1990 : renouvellement urbain réel ou imaginaire ? 188
III. Les ressources financières mobilisables pour le renouvellement urbain_________________ 210
TROISIEME PARTIE DU GLOBAL EU LOCAL: PERSPECTIVES DE
RENOUVELLEMENT URBAIN A TEHERAN ___________________________ 219
CHAPITRE 7 : LA NECESSITE D’ARTICULER LES ECHELLE GLOBALES ET
LOCALE, LES HABITATS ET LES HABITANTS ________________________ 220
I. Cadre stratégique et conceptuel pour renouveler Téhéran______________________________ 220
II. Intégration des acteurs locaux et des politiques globales par l’approche Glocal ____________ 224
9 III. Cadre pratique de l’approche Glocal du renouvellement urbain à Téhéran _____________ 232
CHAPITRE 8 : ANALYSE SPATIALE DE TEHERAN A L’ECHELLE MOYENNE EN
VUE D’UN RENOUVELLEMENT URBAIN _____________________________ 239
I. Comment classifier les zones urbaines à diverses échelles? Questions de méthode __________ 239
II. Localisation des zones dégradées à Téhéran _________________________________________ 248
III. Synthèse globale des typologies socio-urbaines dans l’ensemble de Téhéran_____________ 257
CONCLUSION ___________________________________________________ 270
BIBLIOGRAPHIE _________________________________________________ 280
LISTE DES CARTES ______________________________________________ 295
LISTE DES TABLEAUX____________________________________________ 299
LISTE DES FIGURES _____________________________________________ 300

10