Etude GSE Simmi 2009
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Immobilier Logistique GSE une stratégie gagnante Entretien avec Michel Hugues Le marché de l’entrepôt scruté par GSE L’immobilier logistique en France est un marché solide et pérenne qui résistera à la crise actuelle, pourtant très impactante sur l’ensemble de l’économie du pays. Certaines régions où la demande est très forte, offrent d’ailleurs encore des opportunités intéressantes pour qui sait convaincre les autorités locales de la nécessité de construire des m² logistiques. Telles sont les deux principales conclusions auxquelles est parvenue la société GSE à la suite d’une étude détaillée et systématique du marché des entrepôts en France ; étude qu’elle compte d’ailleurs renouveler régulièrement. Réalisée en compilant et en comparant les chiffres des sources les plus au fait dans ce domaine (ministère de l’équipement, cabinets d’intermédiation en France comme CBRE et DTZ, Citadel…), cette étude a pour objectif principal d’aider à une meilleure compréhension du marché. Elle fournit, notamment, des données sur les m² construits, les valeurs locatives, les flux de location, les niveaux de transaction, les relations entre les flux de location, le stock de m² disponibles... Elle permet aussi de mieux cerner l’impact de la crise actuelle sur les activités logistiques. « Baignés dans notre marché, nous avions du mal à évaluer son évolution de manière très précise. Or, aujourd’hui, l’économie en général et le marché de l’entrepôt en ...

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Immobilier Logistique
GSE une stratégie gagnante
Entretien avec Michel Hugues
GSE – Etude- Décembre - 2009
Le marché de l’entrepôt scruté par GSE
L’immobilier logistique en France est un marché solide et pérenne qui résistera à la crise actuelle, pourtant très
impactante sur l’ensemble de l’économie du pays. Certaines régions où la demande est très forte, offrent
d’ailleurs encore des opportunités intéressantes pour qui sait convaincre les autorités locales de la nécessité de
construire des m² logistiques. Telles sont les deux principales conclusions auxquelles est parvenue la société
GSE à la suite d’une étude détaillée et systématique du marché des entrepôts en France ; étude qu’elle compte
d’ailleurs renouveler régulièrement.
Réalisée en compilant et en comparant les chiffres des sources les plus au fait dans ce domaine (ministère de
l’équipement, cabinets d’intermédiation en France comme CBRE et DTZ, Citadel…), cette étude a pour objectif
principal d’aider à une meilleure compréhension du marché. Elle fournit, notamment, des données sur les m²
construits, les valeurs locatives, les flux de location, les niveaux de transaction, les relations entre les flux de
location, le stock de m² disponibles... Elle permet aussi de mieux cerner l’impact de la crise actuelle sur les
activités logistiques.
«
Baignés dans notre marché, nous avions du mal à évaluer son évolution de manière très précise. Or,
aujourd’hui, l’économie en général et le marché de l’entrepôt en particulier sont très mouvants, c’est
pourquoi nous nous devions de mettre en place les outils nécessaires pour nous adapter rapidement
»,
remarque Michel Hugues, DG de GSE.
L’autorégulation des opérateurs
Ainsi, le suivi de l’évolution des m² logistiques réellement construits en France permet-il de confirmer la grande
prudence des promoteurs, développeurs et investisseurs. Le nombre de m² construits apparaît en effet
proportionnel à leur confiance. Quand ils n’ont plus confiance, nombreux sont les projets qui ne se réalisent
pas.
«
Elaborer un projet et déposer un permis de construire n’est pas très engageant en soi, le concrétiser en un
chantier suppose de regarder de très près la conjoncture »,
souligne Michel Hugues.
« En période d’euphorie,
les demandes d’autorisation de construire fleurissent un peu partout, y compris sur des terrains pas très bien
placés, et pour la plupart, des constructions voient le jour avant même avoir trouvé de locataire. En période
de crise, les mises en chantier chutent très vite, seuls les terrains les mieux placés sont construits et les
locataires ont déjà été trouvés
».
Cette autorégulation des opérateurs s’exprime dans les évolutions des autorisations de construire et des mises
en chantier (Source : Citadel). Tout au long de l’année 2008, comme au premier trimestre 2009, les
autorisations de construire des entrepôts - compris entre 5 000 m² et 10 000 m² ou plus - ont été de 30 à 50 %
supérieures aux autorisations de mise en chantier. Cet écart a même atteint 60 % au 1
er
trimestre 2009 pour les
entrepôts de plus de 10 000 m².
«
L’observation d’écarts ne nous a pas surpris, puisqu’on le retrouve chaque année
, explique Michel Hugues.
C’est plutôt leur ampleur qui nous a le plus interpellé
! ».
Immobilier Logistique
GSE une stratégie gagnante
Entretien avec Michel Hugues
GSE – Etude- Décembre - 2009
Un contexte plus sain
Le suivi des autorisations des mises en chantier confirme, également, que la concrétisation des projets de
construction est directement influencée par les mouvements de l’indice du coût de la construction et des
valeurs locatives. L’indice du coût de la construction a, en effet, une influence directe sur les prix de la
construction, qui eux-mêmes sont dépendants des valeurs locatives des bâtiments logistiques.
Dans l’étude, l’effet en cascade est d’ailleurs très net. Ainsi, après une spirale ascendante (+ 10 % par an)
pendant deux années consécutives (2007 et 2008), les loyers ont fini par amorcer une baisse. Au cours du
dernier trimestre 2008 et du 1
er
trimestre 2009, l’indice du coût de la construction a lui-même reculé de 15 %.
Alors qu’il n’avait pas baissé depuis 20 ans ! Les prix de la construction ont reculé et les mises en chantier se
sont redressées : au dernier trimestre 2008 pour les entrepôts compris entre 5 000 m² et 10 000 m², au 1
er
trimestre 2009 pour les entrepôts de plus de 10 000 m². Autre valeur significative, liée à la hausse des loyers en
2008 : l’investissement immobilier logistique global a baissé de 2,4 milliards d’euros en 2007 à 1,3 milliard
d’euros en 2008 (Source : DTZ).
«
Difficile de dire si cette situation sera à terme favorable au marché de l’entrepôt. Mais elle aura très
certainement un effet d’assainissement
», déclare Michel Hugues. «
En avançant dans l’année 2009, on
remarque toutefois un effet de ciseau important entre la baisse du coût de la construction et une nouvelle
hausse des valeurs locatives due aux nouvelles exigences de rentabilité des opérateurs, qui vient bouleverser
ce bel équilibre en cascade et ne présage rien de bon si la hausse se poursuit trop longtemps
».
Une demande placée dynamique…
Par la mesure de l’évolution de la demande placée, c’est-à-dire de l’ensemble des transactions, à la location ou
à la vente, réalisée par des utilisateurs finaux, y compris clés en mains, l’étude témoigne en outre de la bonne
santé relative du marché de l’entrepôt.
«
En période difficile, les utilisateurs d’entrepôts, industriels ou distributeurs, cherchent à optimiser la
circulation de leurs flux et à rationaliser leurs coûts logistiques
», rappelle comme une évidence Michel
Hugues. «
Et, paradoxalement, de nombreux projets logistiques sont lancés et finalisés
». Ainsi, même si
l’année 2008 se révèle moins active que 2007, elle apparaît comme une bonne année pour l’immobilier
logistique (un peu supérieure à 2006), avec une demande placée de 2,4 millions de m² (tous formats
d’entrepôts confondus) (Source : CBRE). Le premier trimestre 2009 s’inscrit lui aussi dans cette tendance avec
715 900 m² commercialisés sur l’ensemble du territoire national. En 2008, comme pour le début 2009, il
apparaît que cette demande placée se porte majoritairement sur des bâtiments de dernière génération,
bénéficiant d’autorisations d’exploitations larges c’est-à-dire pouvant stocker tous types de produits,
dangereux ou non.
Mais pourquoi donc un tel dynamisme de la demande placée, alors que la crise économique bat son plein ?
L’étude propose là encore une explication. Ce dynamisme semble très lié au niveau de l’offre immédiate, c’est-
à-dire au volume de surfaces immédiatement disponibles (hors libérations annoncées et livraisons futures).
L’offre immédiate a en effet fortement progressé courant 2008 en France, passant de 1,35 millions de m² à
près de 2,3 millions en raison de nombreux projets lancés « en blanc » (en majorité des surfaces plutôt
moyennes de 25 000 m²) (Source : DTZ).
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GSE une stratégie gagnante
Entretien avec Michel Hugues
GSE – Etude- Décembre - 2009
Depuis, l’offre immédiate s’est stabilisée pour atteindre 2,4 millions de m² au 1
er
avril 2009, du fait d’un
ralentissement des mises en chantier, notamment dans les régions où l’offre est abondante (Ile de France,
Bourgogne, Nord Pas-de-Calais) et supérieure à la demande.
«
Elle devrait même reculer sur le reste de l’année 2009, probablement de 20 à 30 %
», prévoit Michel
Hugues, tout en rassurant : «
A l’inverse de ce qui s’est passé dans l’immobilier de bureaux il y a plusieurs
années, il y a une bonne corrélation entre l’offre et la demande, ce qui veut dire que les stocks de m² ne sont
pas excessifs. Le marché de l’entrepôt ne risque donc pas de s’effondrer
».
Dans ce contexte, l’offre future « en blanc » s’ajuste depuis 2008, s’établissant à 900 000 m² au 1
er
avril 2009
en France. Cela s’explique par les difficultés de financement rencontrées par les promoteurs d’une part et,
d’autre part, par une anticipation de la part des développeurs d’un probable retournement de marché
consécutif au ralentissement de la consommation de la production industrielle. Les projets en gris sont, quant à
eux, stables, à 3,1 millions de m², dont les deux tiers se localisent le long de la dorsale Nord/Sud.
Des perspectives de croissance
Plusieurs leviers devraient toutefois permettre de maintenir l’activité logistique en 2009. En France,
notamment, car l’externalisation de la logistique par les industriels ou les distributeurs va se poursuivre. Parce
que l’essor du marché du discount et du e-commerce génèrera, longtemps encore, des volumes de flux de
marchandises importants. Et aussi parce que le déploiement, par un certain nombre d’enseignes en forte
expansion, de supply chain très performantes favorisera la multiplication des entrepôts.
Dans le reste de l’Europe, les leviers ne sont pas aussi évidents. Ainsi, la production dans la construction
logistique (hors France), en 2008, a diminué dans neuf Etats membres et augmenté en Suède (+ 10,9 %), en
Allemagne (+ 1,2 %) et en Pologne (+ 0,1 %). Les plus fortes baisses ayant été enregistrées en Roumanie (- 23,7
%), en Slovaquie (- 21,1 %) et au Royaume Uni (-17,9 %) – (Source : Jones Lang LaSalle). Et, globalement, les
volumes investis en logistique ont atteint 8,4 milliards d’euros, soit 44 % de moins que l’année précédente. La
demande placée totale en Europe s’est pourtant établie à environ 14 millions de m², dans la ligne des volumes
commercialisés en 2007. Et, toujours selon l’étude, les perspectives encore positives de croissance du PIB dans
un certain nombre de pays d’Europe centrale et de l’Est devraient permettre de maintenir l’activité logistique
en 2009 dans ces pays.
Immobilier Logistique
GSE une stratégie gagnante
Entretien avec Michel Hugues
GSE – Etude- Décembre - 2009
«
Aujourd’hui, nous cherchons plutôt à consolider notre activité en France, tout en maintenant une activité
dans les Etats-membres dans lesquels nous sommes déjà présents
». Ainsi, GSE pianote sur différentes
touches : la mobilité des équipes pour profiter des rythmes de développement de chaque Etat membre. «
Le
marché anglais étant très touché par la crise, notre équipe anglaise est en train de travailler en Norvège
»,
indique-t’il.
GSE propose différents produits : des bâtiments logistiques mais aussi des bureaux, des bâtiments
commerciaux, des bâtiments de santé et des bâtiments industriels.
«
Du fait de la carence de certains investisseurs développeurs, qui ont du mal à trouver des ressources
financières, nous mettons sur pied des solutions pour aider nos clients à trouver d’autres financements.
Nous recrutons des financiers et nous réactivons et enrichissons un portefeuille d’investisseurs avec lesquels
nous travaillions il y a 20 ans, des particuliers, seuls ou en groupes, des compagnies d’assurance et des fonds
spécialisés en investissements immobiliers long terme,
» explique Michel Hugues.
GSE mène également une réflexion au niveau du foncier. «
Si en France le foncier est disponible car pas trop
cher, les bons fonciers logistiques ne sont pas courants. Nous repérons des fonciers bien placés et pas trop
chers et essayons de convaincre les élus de modifier les règles d’urbanisme et de rendre ces terrains
constructibles. Cette étude nous renseigne sur les régions où la demande en surfaces logistiques est forte :
par exemple, les Pays de la Loire, le Centre, Rennes, Rhône-Alpes, PACA et Aquitaine
», poursuit-il.
Et, pour minimiser l’impact de la crise, dont l’effet de ciseau dû aux loyers qui recommencent à monter, GSE
propose aujourd’hui un nouveau type de bâtiment, Modulog, dont le coût de construction a été réduit de 20 %
(par rapport à son équivalent en surface). Solide et sans superflu, Modulog répond aux exigences
fonctionnelles les plus basiques des utilisateurs. Il peut même être mis aux normes HQE.
A propos du groupe GSE
Le groupe GSE est spécialisé dans la livraison clés en main de bâtiments dans les secteurs industriel, logistique
et tertiaire. Depuis sa création en 1976, GSE est devenu la référence du métier de Contractant Général fondé
sur la prise en charge complète de projets de construction (montage financier, choix du site, étude technique,
conception/réalisation et service après-vente) joint à un engagement ferme en termes de délais, coûts et
qualité.
En 30 ans, GSE a construit plus de 14 millions de m², il est devenu un acteur majeur sur les marchés français et
européens avec des clients tels que, Auchan, Alstom, Coca Cola, Danone, Lafarge Plâtres, L’Oréal, Michelin,
Rexel, Renault, Thalès, Schneider, Aventis Pasteur, Castorama, La Poste,… Le groupe GSE compte aujourd’hui
450 employés à travers le monde : France, Belgique, Grande Bretagne, Irlande, Allemagne, Italie, Espagne,
Portugal, Pologne, Hongrie, Ukraine, Etats-Unis, Chine, Suisse, Roumanie, Croatie et Russie, Norvège, Maroc.
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