Structures foncières et création urbaine à Abidjan - article ; n°34 ; vol.9, pg 219-270

Philippe Haeringer

Description

Cahiers d'études africaines - Année 1969 - Volume 9 - Numéro 34 - Pages 219-270
52 pages
Source : Persée ; Ministère de la jeunesse, de l’éducation nationale et de la recherche, Direction de l’enseignement supérieur, Sous-direction des bibliothèques et de la documentation.

Sujets

• Sociologie, société et politique

Informations

• Publié par: CAHIERS_D-ETUDES_AFRICAINES
• Publié le: 01 janvier 1969
• Nombre de lectures: 36
• Langue: Français
• Poids de l'ouvrage: 10 Mo

Extrait

Monsieur Philippe Haeringer
Structures foncières et création urbaine à Abidjan
In: Cahiers d'études africaines. Vol. 9 N°34. 1969. pp. 219-270.
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Haeringer Philippe. Structures foncières et création urbaine à Abidjan. In: Cahiers d'études africaines. Vol. 9 N°34. 1969. pp.
219-270.
doi : 10.3406/cea.1969.3163
http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/cea_0008-0055_1969_num_9_34_3163PHILIPPE HAERINGER
O.R.S.T.O.M
Structures foncières et création urbaine
Abidjan
INTRODUCTION
Les structures foncières une ville peuvent évoquer bien autre
chose que les conditions dans lesquelles est effectué le peuplement
Mais dans une ville récente comme est Abidjan est essentiellement
cela qui ressort de examen du découpage foncier
Le découpage foncier actuellement observable est pas comme
dans un vieux pays le résultat une longue évolution et du passage
de générations de citadins mais le reflet encore fidèle des faits de
création urbaine
Or la création urbaine dans un pays neuf revêt un caractère parti
culier du fait elle pas tant pour fin de répondre une évolution
démographique ou sociale interne que de faire face une poussée origine extérieure est-à-dire proprement parler
au phénomène de peuplement1
Il peu adultes nés Abidjan Depuis 1928 date laquelle
elle était une bourgade de ooo habitants Abidjan double sa
population en moyenne tous les six ans Le temps une nouvelle
génération adultes se forme elle double donc cinq fois se multiplie
par trente-deux En 1967 elle semble près atteindre 450 ooo habi
tants accroissement naturel est évidemment pour peu ou 25
par an contre 10 pour les mouvements migratoires La plupart
des citadins adultes sont donc anciens migrants est-à-dire sauf
exception anciens ruraux
Les deux tâches coexistent dans beaucoup de pays anciens mais leur
importance relative est différente généralement inverse 220 PHILIPPE HAERINGER
Ce mode de croissance démographique sa rapidité et origine
rurale des habitants influe considérablement sur le style du déve
loppement spatial de la ville Les régimes fonciers urbains les types
de lotissement le retard constant de effort public la vigueur des
mouvements habitat spontané et finalement la configuration
générale de la ville en résultent directement
leur tour les structures foncières de la ville constituent pour les
masses migrantes un cadre accueil qui détermine autant mieux
leur comportement que les conditions de mise en valeur immobilière
leur sont intimement liées Pour le migrant désireux de insérer dans
la ville elles ont valeur de règle du jeu
Aussi analyse du paysage urbain du découpage foncier et de
son corollaire la mise en valeur du sol fournit-elle une utile intro
duction étude du peuplement de la ville est précisément dans
cet esprit que nous abordons
immigration rurale domine les problèmes urbains Son impor
tance numérique ne peut cependant faire oublier une autre source
de peuplement Europe Forte de 20 ooo personnes la commu
nauté européenne inscrit dans un espace nettement circonscrit mais
qui représente lui seul plus de la moitié de la ville Cet espace
abrite également la plupart des activités urbaines ainsi que la
classe dirigeante ivoirienne Le régime foncier qui le régit les
modes de mise en valeur que on observe constituent un modèle
de référence dont inspire toute évolution enregistrée dans le reste
de la ville
Déchiffrer le paysage urbain signifie avant tout comprendre la
politique urbaine car si les caractères du peuplement sont des données
qui imposent est la puissance publique que revient acte de créer
échelon des quartiers de diriger et de réglementer échelon des
lots individuels Le point de vue et action des pouvoirs publics seront
donc notre fil conducteur
Mais comme tout déchiffrage suppose la connaissance un code
nous nous sommes abord attaché démêler la législation foncière
démarche que nous croyons devoir proposer au lecteur Nous avons
extrait de cette législation ce qui en constitue la base valable pour
ensemble du pays et nous la résumons en préambule Ce qui trait
la ville elle-même fait objet du premier chapitre FONCI RES ET CREATION URBAINE 221 STRUCTURES
PR AMBULE
LA GISLATION FONCI RE EN COTE IVOIRE
Face une coutume non écrite la première législation que la
France introduisit dans ses colonies Afrique pour tenter de fixer les
droits de propriété fut celle du Code civil1 Promulgué au Sénégal
en 1830 il fut en fait appliqué dès 1819
Mais ce régime ne permettait pas de stabiliser rapidement la pro
priété Il repose en effet sur le principe de la possession trentenaire
qui veut que seule une possession continue et paisible longue de
trente ans prouve la propriété Cela était surtout gênant pour les
sociétés ou particuliers désireux investir ils ne pouvaient être
assurés aucune sécurité foncière avant ce délai
Le régime foncier
En 1906 le régime foncier du Code civil est remplacé par le régime
de acte Torrens emprunté Australie Ce nouveau régime par la
procédure de immatriculation donne un moyen de preuve immédiate
et absolue de la propriété
Il suffit désormais de quelques mois pour établir une manière
définitive et inattaquable un droit de propriété La revendication
de propriété est portée la connaissance des éventuels opposants par
publication au Journal Officiel par affichage au tribunal et par publicité
faite oralement dans les villages proches de la parcelle Les oppositions
doivent se manifester dans les trois mois qui suivent En absence de
litiges ou en cas accord le transfert de propriété est définitivement
arrêté et le terrain que on eu soin de parfaitement définir dans
espace est inscrit sur un livre foncier Toutefois cette inscription
ne se fait pas immédiatement au nom du postulant mais abord
celui de tat En effet afin de pouvoir exercer un contrôle sur la
mise en valeur du sol tat interpose obligatoirement entre la cou
tume et acquéreur Avant 1955 pourtant une exception était faite
pour les détenteurs coutumiers de la terre qui pouvaient accéder
directement au titre foncier
Cette inscription ou immatriculation correspond ouverture
un véritable dossier état civil de la parcelle où tous les actes la
concernant seront portés au cours des années est la deuxième
originalité de ce régime foncier
Les textes évoqués dans ce préambule ont été étudiés par Albert Ley
aux travaux de qui nous nous sommes constamment référé 222 PHILIPPE HAERINGER
immatriculation est obligatoire avant toute transaction portant
sur des terres coutumières ou des terres domaniales car elle constitue
la seule preuve légale de la propriété de tat comme des particuliers
Le domaine de tat
En même temps il effor ait élaborer un régime foncier
adapté aux conditions locales tat est occupé de définir ses droits
en matière de propriété foncière
Le droit administratif fran ais fait traditionnellement la distinction
entre domaine public et domaine privé de tat et il en est de même
en Côte Ivoire La définition du domaine public ne pose pas de
grands problèmes elle peut se réduire une simple enumera
tion Il agit essentiellement comme en France des rivages de la mer
des plans eau des voies de communications Mais la définition de
ces éléments ici date de ancien droit fran ais elle est plus large
Elle englobe les sources et cours eau non navigables et sur la côte
les fameux cinquante pas du roi comptés partir de la limite des plus
hautes marées
La définition du domaine privé par contre posé et pose encore
de gros problèmes au législateur Elle été occasion de bien des
conflits entre les détenteurs coutumiers de la terre et administration
époque pionnière des colonies fran aises Afrique la thèse qui
prévalait faisait de tat héritier de tous les droits tribaux et féodaux
Les exploitants autochtones étaient censés ne jouir que un titre
précaire consenti par tat Le gouverneur du Sénégal Faidherbe
tenta sans succès de réduire les prétentions de tat aux terres
vacantes et sans maîtres Sa thèse entra dans les textes au début
de ce siècle Un décret de 1904 reconnaît pour la première fois exis
ten