Tissu urbain, tissu social : stratégies antagonistes d'occupation de l'espace à Abidjan - article ; n°2 ; vol.6, pg 261-274

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Espace, populations, sociétés - Année 1988 - Volume 6 - Numéro 2 - Pages 261-274
La croissance de la ville d'Abidjan s'est accompagnée d'une diversification de la société urbaine. L'étude des structures révèle la complexité des liens tissés entre l'État et les différentes catégories de la société. Après avoir contribué à l'émergence d'une bourgeoisie urbaine en favorisant la constitution de rentes foncières, l'État, avec la récession et le ralentissement de la croissance de la ville a encouragé l'accès à la propriété des classes moyennes. C'est pourquoi après l'explosion de la construction de grand standing et de l'habitat sommaire (envers de la médaille) jusqu'au début des années 1980, on assiste à un rééquilibrage du paysage urbain avec la construction de lotissements modestes et la revalorisation de l'habitat traditionnel.
Urban Landscape and Social Différenciation in Abidjan.
The growth of Abidjan has brought about diversification in social strata and they are complex links between the Government and the different social groups. Until the early eighties, while favouring the creation of ground-rents, the governmental policy served the emergence of an urban bourgeoisie and, as a consequence, the boom of the high standing building sector (but also the development of shanty towns!). At present, with the economic recession and the slackening of the city growth, the authorities are helping the middle class access to property. That is why the urban landscape has found a new balance with the building of housing estates for low-income dwellers and the revitalization of traditional housing.
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Source : Persée ; Ministère de la jeunesse, de l’éducation nationale et de la recherche, Direction de l’enseignement supérieur, Sous-direction des bibliothèques et de la documentation.

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Publié le 01 janvier 1988
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Langue Français
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Myriam Armand
Tissu urbain, tissu social : stratégies antagonistes d'occupation
de l'espace à Abidjan
In: Espace, populations, sociétés, 1988-2. L'urbanisation en Afrique - Urbanization in Africa. pp. 261-274.
Résumé
La croissance de la ville d'Abidjan s'est accompagnée d'une diversification de la société urbaine. L'étude des structures révèle la
complexité des liens tissés entre l'État et les différentes catégories de la société. Après avoir contribué à l'émergence d'une
bourgeoisie urbaine en favorisant la constitution de rentes foncières, l'État, avec la récession et le ralentissement de la
croissance de la ville a encouragé l'accès à la propriété des classes moyennes. C'est pourquoi après l'explosion de la
construction de grand standing et de l'habitat sommaire (envers de la médaille) jusqu'au début des années 1980, on assiste à un
rééquilibrage du paysage urbain avec la construction de lotissements modestes et la revalorisation de l'habitat traditionnel.
Abstract
Urban Landscape and Social Différenciation in Abidjan.
The growth of Abidjan has brought about diversification in social strata and they are complex links between the Government and
the different social groups. Until the early eighties, while favouring the creation of ground-rents, the governmental policy served
the emergence of an urban bourgeoisie and, as a consequence, the boom of the high standing building sector (but also the
development of shanty towns!). At present, with the economic recession and the slackening of the city growth, the authorities are
helping the middle class access to property. That is why the urban landscape has found a new balance with the building of
housing estates for low-income dwellers and the revitalization of traditional housing.
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Armand Myriam. Tissu urbain, tissu social : stratégies antagonistes d'occupation de l'espace à Abidjan. In: Espace, populations,
sociétés, 1988-2. L'urbanisation en Afrique - Urbanization in Africa. pp. 261-274.
doi : 10.3406/espos.1988.1269
http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/espos_0755-7809_1988_num_6_2_1269SOCIE iL.AÏIONS,
Myriam ARMAND Bureau des innovations pédagogiques et des technol
ogies nouvelles, Ministère de l'Education Nationale,
107 rue de Grenelle 75007 Paris
Tissu urbain, tissu social:
stratégies antagonistes d'occu
pation de l'espace à Abidjan
INTRODUCTION
L'existence de ce que P. Vennetier nomm marque omniprésente qui la rend peut-être
ait une « coupure fondamentale » dans les incomparable en Afrique. Abidjan créée au
villes africaines (P. Vennetier 1976), entre centre de la région la plus développée du
quartiers traditionnels et quartiers modern pays est incontestablement une ville riche.
es, correspondait à une société pré Cette richesse symbolisée par les hautes
urbaine. Elle ne rend plus compte de toute tours administratives, les villas de luxe et
la réalité. Devenant de plus en plus citadine l'ampleur des programmes de logements
la société urbaine s'organise autour de rap économiques des années soixante témoigne
ports de domination plus complexes que de l'importance du revenu agricole drainé
ceux qui opposaient les expatriés et les par la capitale. La forte croissance du pro
bourgeois africains de la «ville blanche» duit intérieur brut jusqu'au début des
d'une part, à la population de la «ville années quatre vingt (8 °/o par an environ,
noire» de l'autre. Nous allons voir comcroissance presque comparable à celle de
ment, dans le cas d'Abidjan, ces rapports la Corée ou du Brésil), a permis à l'Etat de
s'expriment au travers des structures s'enrichir et de développer son administ
urbaines. ration.
Il s'est produit en presque trente ans de sta Depuis l'indépendance, le gonflement de la
bilité politique, une évolution interne qui ville d'Abidjan est contemporain de l'émer
a modifié le paysage des quartiers anciens gence d'une bureaucratie d'Etat (bourgeois
pendant que d'autres surgissaient de la ie et couches moyennes). Il s'accompagne
«brousse». Le paysage actuel est le résul de la mise en place de processus complexes
tat d'une croissance démographique forte de différenciation sociale. Les structures
(10,5 °7o par an jusque vers 1980, entre 4 et urbaines des années soixante révélaient des
5 °7o depuis selon l'estimation fournie par contrastes plus forts mais moins divers. A
les auteurs de l'ouvrage collectif Orstom cette époque là, il était difficile d'identifier
Karthala 1987) mais exceptionnellement des classes sociales dans les différents grou
organisée dans son extension spatiale. De pes qui constituaient la société (G. Balan-
ce contrôle sur l'espace, la ville porte une dier 1966). Aujourd'hui, les contrastes 262
paysagiques dans la ville témoignent de
l'existence d'une société urbaine finement
stratifiée.
1. LES STRUCTURES URBAINES
Parmi les critères qui permettent de repé à partir du centre historique et tertiaire du
rer différentes strates dans la ville, nous «Plateau». Le second est polynucléaire,
avons retenu les trois suivants, parce qu'ils chaque quartier représentant un noyau
révèlent de fortes disparités spatiales. Ce structuré de manière autonome à partir des
sont le quartier de résidence, l'habitat, options définies par les pouvoirs publics.
l'ethnie. Les zones d'activités secondaires (Le port,
Vridi, les zones industrielles de l'île de
1.1. Le quartier Petit-Bassam) sont séparées et parfois très
éloignées des quartiers résidentiels. L'« image collective» (K. Lynch 1960), qui
transparaît au travers des discours sur Ceux-ci ont élu domicile sur les plateaux
Abidjan fait référence à une structure en qui dominent la lagune à l'est ou à l'ouest
quartiers nettement différenciés. Une telle du centre historique colonial. Deux quart
perception tient probablement autant à la iers plus anciens, en zone marécageuse
font exception : Marcory résidentiel et Zone configuration du site qu'à la forte signif
4, dans l'île de Petit Bassam. La proportication sociale des quartiers.
ion de surfaces bâties y est la plus faible Nettement séparés les uns des autres par des
zones non bâties (bras lagunaires, marécag de la ville, c'est le domaine des villas et jar
dins de grande taille. es, ravins, friches, plantations ou infra
structures routières), les différents quartiers Les quartiers d'habitat de qualité moyenne
ont chacun sa personnalité. Leur complé (type économique ou évolutif) se situent au
mentarité évoque un puzzle. cœur de la ville. C'est le cas des anciens
quartiers de «concessions cours»: Adjamé Ils diffèrent par le plan de la voirie, la taille
Treichville et Marcory, tandis que les quartet la morphologie des îlots, la hauteur, la
qualité et la disposition de l'habitat à l'inté iers populaires plus récents, Abodo,
rieur de ces îlots. A chaque quartier cor Yopouguon, Koumassi sont à la périphér
respond un ou plusieurs tissus urbains, ie. Au sein de tous ces quartiers, on ren
selon les fonctions qui le caractérisent contre des poches d'habitat sommaire en
(carte n° 2). La carte des structures urbai particulier à Abobo, Koumassi et Port
Bouet. nes et celle de la croissance spatiale (carte
n° 1) montrent que chaque axe d'une exten Néanmoins, au cœur des quartiers résident
sion nouvelle est particulièrement bien typé iels de grand standing quelques ensembles
de logements économiques font figure et qu'il témoigne d'un mécanisme d'urba
nisation spécifique (urbanisation économiq d'ilôts plus modestes. Inversement, les sec
ue, rapide et populaire sur les vastes teurs populaires ont leurs quartiers résident
iels, c'est le cas à Yopouguon ou à plateaux d'Abobo et de Youpougon, urba
Lacodjro. Les quartiers ne sont donc pas nisation de qualité sur les sites agréables
homogènes. Le cloisonnement des quartiers proches de la lagune, du centre et des
imposé par le site est atténué par la préanciens quartiers coloniaux).
sence de différenciations internes. Le paysage urbain de chaque quartier cons
Un classement des quartiers obtenu à titue une première approche de sa person
l'issue d'une analyse factorielle où nous nalité historique et sociologique.
avons pris en compte 45 variables géograL'agencement de l'ensemble révèle la struc
phiques, démographiques et socio- ture spatiale et sociale qui s'est édifiée peu
économiques a montré la forte contribution à peu. Il semble qu'elle résulte de deux
schémas d'organisation superposés. L'un des variables spatiales (espace bâti, espace
vert, voierie, tissu urbain) à la définition concentrique, correspond à la dynamique
des facteurs de classement rang social urba- de croissance de l'agglomération effectuée 263
nité, centralité (tableau n° 1). Le rang à l'opposé citadin à partir des équipements
social correspond au profil socio- et des tissus urbains (type, densité, organi-
économique de la population d'un quartier, sation). La centralité traduit le degré d'inté-
L'urbanité définit le caractère villageois où gration à l'ensemble urbain.
Carte 1 : la croissance spatiale de l'agglomération de 1935 à 1982
LEGENDE SITUATION POPULATION
1934: 17 000 hbts m *n 1935
p=j d« 1935 41952 1955: 125 000
1963: 254 000 [-[-[Jl d« 1952 i 1966
[-[-] d» 1966 à 1973 1975: 951 000
1982: I 5.00 000i.ni.. r~TJ d»1973 à 1982
Source: photo-interprétation. 264
La disparité la plus importante est de toute ligne la particularité de Treichville : quartier
évidence entre quartiers «bourgeois» et ancien, dense, portuaire, commercial et
«populaires». Néanmoins, les disparités au foyer d'accueil des migrants. Les plus for
sein de la catégorie «populaire» sont si tes proximités se rencontrent parmi les
nombreuses qu'elles méritent une attention quartiers aux profils modestes: quartiers
particulière. Les quartiers anciennement populaires villageois et quartiers populair
urbanisés sont mieux équipés et social es récents de la périphérie.
ement plus diversifiés. La classification sou-
Carte 2: Abidjan - Structure et maillage du tissu urbain
1^1 linéaire
LfS en damier serre
3=0 en lâche
5=9 orthogonale Irregullére
EE3
L— ^U polygonale
9=3 orthogonale (zone Industrielle )
E2 parallèle (collectif horizontal)
C3(grand. ensemble)
LbmJ parallèlo serrée (grand. ensemble )
EZ3 cité. jardin
Williams ville \V\ Deux. Plateaux 265
avec des capitaux publics. Néanmoins, les 1.2. L'habitat
Les densités d'occupation révèlent des dis sociétés immobilières publiques ont vécu
parités selon les types d'habitat (tableau n° leur période faste de 1960 à 1977. Depuis
2). Elles donnent une idée de la superficie cette date, elles connaissent d'énormes dif
disponible par individu, à cette réserve près ficultés de financement et leur production
que la surface moyenne au plancher soit s'est considérablement réduite à partir de
comparable entre les quartiers* D'une 1977-1978. Certaines d'entre elles ont
même été dissoutes. manière générale, le citadin dispose dans
son quartier d'un espace d'autant plus L'évolution de la répartition de la populat
vaste que l'on grimpe dans la hiérarchie des ion par type d'habitat reflète cette polit
types d'habitats. En d'autres termes, pour ique de logement. La population hébergée
un type d'habitat donné, la pression démo en habitat dit économique représentait
graphique est proportionnelle à la pauvreté 23 °/o de la population totale en 1978, cont
d'un quartier. Ainsi, les surfaces disponi re 18% en 1963. Parallèlement au cours
bles par habitant à Treichville et à Kou- de la même période, la population dans
massi dans l'habitat de standing l'habitat villageois et sommaire a décliné
(respectivement 185 et 205 hbts/ha en 1977) de 18 % . De la même manière, la croissance
sont très inférieures à celles de Marcory et de l'habitat de standing, (de 5 °/o à 9% de
de la Zone 4 (50 et 60 hbts/ha). la population totale) et son extension con
Cependant la ville n'enregistre nulle part sidérable en surface - il représentait plus du
de densités absolues très élevées. Ce sont quart des surfaces urbanisées en 1975 - sont
les écarts relatifs qui sont remarquables, ils les conséquences du boom économique
vont de 1 à 10 (tableau n° 2). Ces chiffres ivoirien.
ne revêtent leur véritable signification que Néanmoins, la plus grande partie de la
reportés au type d'habitat. Ainsi, à Treichv croissance démograhique a été absorbée
ille et à Adjamé où il n'existait en 1975 par l'habitat évolutif (représentant 59°7b de
que de rares immeubles à étages, une dens la population en 1978, contre 51 % en 1963)
ité de 600 hbts/ha signifiait l'entassement et le profil social des quartiers est resté
dans certains ilôts d'habitat évolutif sans inchangé. Il semble que l'on assiste à une
étages (concessions à cour). Malgré une spécialisation progressive des quartiers, la
augmentation très forte du taux d'occupat vocation résidentielle des quartiers aisés
ion des logements ces dernières années s 'affirmant avec l'inflation de l'habitat de
dans les quartiers centraux de Treichville standing (Riviera, Cocody) et la vocation
et d'Adjamé, aucun quartier abidjanais populaire se renforçant avec la progression
n'enregistre de surpeuplement comparable de l'habitat évolutif de cour (Ph. Antoine,
à d'autres villes africaines (Le Caire, A. Dubresson, A. Manou-Savina, 1988)
Lagos, Kinshasha). Cette situation résulte dans les quartiers où il regroupait déjà plus
d'une politique de construction systémati de 50% de la population (Treichville,
que de logements, à l'initiative de l'Etat et Attiécoubé...). A l'exception de Cocody et
Tableau n° 2 :
Densités par types d'habitat en 1977
(en habitants par hectare)
Types A B C D E
Evolutif Résidentiel Secteurs Economique Evolutif Spontané sommaire
— — Treichville 185 355 600
— 50 150 490 Zone 4 Bietry 330
— 60 360 650 285 Marcory
Koumassi 205 365 255 460 530
Source: «Plan directeur d'urbanisme de Petit-Bassam BCET 1980». LEGENDE DETAILLEE DE LA CARTE N° 2: STRUCTURE ET MAILLAGE DU TISSU URBAIN
TYPE DE CRITERES MAILLE STRUCTURE DE L'ILOT
CONSRUCTION TYPE
DE STRUCTURES PLAN FORME DIMENSIONS COMPOSITION DISPOSITION HAUTEUR OU ORIGINE
En amas Pas de plan Echeveau Variable Cases Juxtaposée 2 à 2,5m Habitat spontané
40 - 40m Linéaire Plan radial Carrée ou Cases villas Contiguës 3 à 4m Villages ébriés 40 - 80m rectangulaire
1er génération
des cours-concessions Carrée ou 40 - 40m 5 à6 Autour d'une En damier serré Orthogonal cour 3 à 4m régulier 40 - 80m des quartiers rectangulaire
populaires
2e génération Orthogonal Polygonale ou 7 à 8 maisons En damier lâche rectangulaire 40 - 80m ou immeubles Contigus 3 à 8m irrégulier des cours-concessions
R de C. Villas popul. en Séparées de Orthogonale Orthogonal Rectangulaire 50 - 100 m 5 à 7 1er étage lotissem. spontanés villas jardins enclos
Concessions Successifs 3 à 15 Orthogonale Grand damier Carrée 100 - 110m 4à 5 «européennes» On On immeubles étages du Plateau
Triangulaire hexagonal Polygonale Variable > 2000m2 mais Hétérogènes: maisons, immeubles, entrepôts usines Secteurs commerciaux Polygonale et industriels
4 à 8 imm. Orthogonale régulier Orthogonal Rectangulaire 100 - 110 ou ou entrepôts Jointifs 2 à 3 étages Concessions 40 - 100 industrielles
En bandes Type grand < 3000 m2 10/20 maisons Parallèle Pas d'étage Type «collectif
parallèles ensemble horizontal » individuelles
en bande
En bandes 5 à 10 étages Grand ensemble parallèles Aérée > 5000m2 2 à 3 imm. Groupés avec jardins de standing
En bandes Type grand ensemble Serrée de 2500 à 3000m2 4 à 6 imm. Groupés 3 à 6 étages Grand ensemble parallèles type HLM
Cité-jardin Courbe ou de 1500 1 à2 Séparées par jardin 1 à 2 étages Lotissement orthogonal Rectangulaire à 5000m2 individuel villas .assi
267
de Marcory, tous les quartiers se caractéo o risent par la nette prédominance d'un type Attié o 3 O 3 fa: o d'habitat (carte n° 2). m 1
1.3. L'Ethnie Koumassi Yopougon bas moyenne Abobo Une enquête menée en 1978-1979 (E.P.R.
1982) confirme l'hypothèse pressentie dès
1963 (SEMA CASHA 1963) selon laquelle
les groupes ethniques ne se répartissent pas
<U au hasard dans les différents types d'habit!-■ O <<-! at. Dès 1963, les Akans et les Krous (Ivoi
riens) sont largement représentés dans
l'habitat économique alors que les Mandés ville
du Nord et les Voltaïques (Burkinabés) sont ai
e majoritaires dans l'habitat évolutif ou
.2 Wil spontané (Adjamé Etrangers, Nouveau
Koumassi, Port Bouet).
Aujourd'hui, les villages inclus dans la ville iouet o ai >yen tat) conservent une majorité d'autochtones:
e Marc o (Habi Ebriés ou Attiés (Adjamé Ebrié, Blokosso). moye B Koum RAN e Port Les Ivoiriens sont nettement majoritaires
: dans l'habitat économique et se partagent
> l'habitat de standing avec les Européens
(50% et 37,4% respectivement en 1978). o> | 1 JS ci ■^ Néanmoins, les Akans (groupe auquel Q
■g 3 appartient l'ethnie Baoulé) représentent H
plus de la moitié de la clientèle de ce stan|
ding, alors que l'habitat économique faible
domine chez les Krous. Dans les couches
moins aisées le phénomène est inverse, les •s es | Akans sont plus nombreux dans les cours
X concessions. Cela signifie-t-il que les Krous 3 ■^ cS (U <L> moyen: Marco: se situent dans les couches moyennes de la Rivier élevé Résiden '3 o 2 population? que l'habitat évolutif corre
spond mieux au mode de vie des Akans? 3
en e Q Abidjan, rappelons-le compte 75 °ïo de non
natifs dont 48 °7o d'étrangers parmi ses rés
3 idents. Ivoiriens et étrangers Africains se •o oco fort late C partagent à égalité l'habitat de cour. NéanO Oh N u moins, c'est le mode d'habitat quasi exclusu if des seconds. 70 à 75 °7o des Maliens, des
PQ Guinéens et des Burkinabés « choisissent » HER]
ce mode d'hébergement. Les ethnies du RIE
nord du pays ont des pourcentages semblabm Ph ERI X les, ce qui montre peut-être l'influence du Oh P-l facteur culturel. L'habitat de cour est en Ph H 2
H effet traditionnel dans les régions sahélien- PQ Ph Z Z PQ nes. Néanmoins, l'habitat économique leur W 03 Pi X 2j est beaucoup plus ouvert qu'aux étrangers. H U
z o Parmi ces derniers, seuls les Guinéens (S) Pi Ph O H.) > O jouissent d'un privilège: 12% d'entre eux
y ont accès. Mais, l'immigration guinéenne
V3: est ancienne et de nombreux ressortissants — > ■H W UPQ Z H C
de ce pays sont des intellectuels et des fonc- il 268
tionnaires de l'Etat ivoirien qui ont une avec les loyers bloqués à la construction a
double nationalité. essentiellement profité aux Baoulés en rai
L'habitat sommaire, par contre, regroupe son de leur proximité du pouvoir. Néan
parmi les étrangers les plus pauvres : Bur moins, la présence de nombreux Bétés dans
ce type d'habitat est significative de kinabés, Maliens, Ghanéens. On y rencont
re aussi 20 % d'ivoiriens (Akans et Krous). l'importance politique et économique de
Ce n'est donc pas une catégorie aussi di cette ethnie (A. Baulin 1982), et de la
scriminante que les précédentes. volonté des pouvoirs publics de fournir
Les éléments déterminants de ces ségréga sans distinction un logement au plus grand
tions passent par les conditions d'accès au nombre.
logement. Celles-ci ne dépendent pas tou Le rôle de l'Etat dans la mise en place de
jours des capacités financières du citadin. ces différenciations paraît déterminant. Les
La proximité du pouvoir, l'ancienneté de contrastes entre quartiers et types d'habit
l'immigration entrent en ligne de compte. at de nature socio-économique, sont dou
blés de subtiles différenciations Le système des logements administratifs
(auxquels pouvaient prétendre les fonction politico-ethniques. Les privilèges en
naires de l'Etat) a permis à de nombreux matière de situation dans l'espace urbain
Baoulés (ethnie du Président) d'accéder à se mesurent autant en termes de relation au
des logements de standing. Le coût élevé pouvoir politique que de pouvoir d'achat,
les deux n'étant pas forcément liés. Les dide ces en comparaison des reve
nus de ces populations était supporté par fférenciations spatiales décrites ne sont pas
l'Etat. Avec la crise dès 1982 l'attribution réductibles à une dimension économique
systématique est remplacée par une prime (place de l'individu dans le processus de
proportionnelle au grade du fonctionnaire, production). Cependant le niveau d'inté
dont le montant ne permet plus à ceux qui gration spatiale des individus ou des grou
sont au bas de l'échelle des attributions pes dans la ville traduit toujours leur
d'accéder à un logement de luxe. position sociale et détermine leur stratégie.
Le système des logements économiques
2. STRATEGIES DES CATEGORIES PROCHES DU POUVOIR
Le rôle fondamental de l'Etat sur la scène plus grosses fortunes du pays, aient peu
urbaine pèse sur l'ensemble des stratégies. investi dans l'immobilier et l'aient fait ta
Le contrôle qu'il exerce par l'intermédiaire rdivement ?
du droit foncier (A. Ley 1970), de la pla Il est rare qu'une richesse terrienne ne cher
nification urbaine et de la promotion che pas à s'implanter dans les milieux
immobilière publique constitue un cadre d'affaires urbains et à se constituer des ren
rigide (M. Armand 1984). Jusqu'à une tes immobilières. C'est un processus clas
période très récente, les intérêts de l'Etat sique attesté dès le moyen âge en Europe
et ceux d'une catégorie que Y. A. Medard occidentale et décrit dans la plupart des vil
et JF. Faure (1982) nomment «bour les d'Amérique latine.
geoise» étaient confondus. Dans la mesure La situation en Côte d'Ivoire résulte avant
où ce dernier contrôlait la rente foncière et tout de l'héritage colonial. Il n'y a pas eu
la redistribution des revenus, il a servi de dans cette période de grande propriété fon
cière péri-urbaine contrôlée par la bourgrelais dans la constitution de son patr
eoisie. Sa formation a été bloquée par le imoine. La privatisation à partir de 1980
droit foncier qui interdisait l'aliénation des d'un certain nombre de sociétés immobil
ières semble indiquer que le pouvoir de terres coutumières avant l'indépendance.
cette bourgeoise tend à s'autonomiser. Avec l'indépendance une législation stricte
du domaine foncier de l'Etat (grâce à
laquelle il se substitue au chef de terre) a 2.1. Les planteurs et la ville
Comment expliquer que les propriétaires été un obstacle majeur au développement
d'une spéculation foncière privée. fonciers, les planteurs qui détiennent les 269
Ainsi, l'Etat a été le premier promoteur ainsi constituée est énorme. Jusqu'en 1985,
urbain, comme il fut le entrepre la plupart des appartements ont été régis
neur sur le plan économique (Fauré Y. A. par le régime des baux administratifs, cela
Medard J.F. 1982). Jusque dans les années signifiait que les loyers étaient payés par
soixante dix, les planteurs se sont peu l'Etat.
impliqués. Les Baoulés font Cependant, en matière de fixation des prix
cependant exception, mais leur richesse des terrains équipés, la politique des pou
immobilière n'est pas toujours dissociable voirs publics est source d'inégalités. En
de celle de l'Etat. effet, le prix au mètre carré de ces terrains
est identique pour une tranche donnée
2.2. Stratégies pour la constitution d'un quels que soient le niveau de l'équipement,
patrimoine et d'une bourgeoisie urbaine. le type d'habitat ou le quartier. Il est fixé
La bourgeoisie urbaine a constitué son en fonction du coût global des équipements sous le contrôle de l'Etat qui d'une même tranche. En 1983, les terrains
intervient toujours en amont (attribution équipés sont vendus au même prix de base
de terrains, fixation des prix des terrains à la Riviera et au Banco (1 500F le m2).
équipés) ou en aval (location d'apparte Seule la taille des lots varie. Les valeurs
ments) de la promotion immobilière privée. vénales réelles (carte n° 3) permettent
La constitution de ce patrimoine n'a pu se d'entrevoir les plus values réalisées.
faire qu'aux dépens des terres coutumières. L'absence de péréquation entre les quart
La procédure administrative d'expropria iers revient à faire payer aux plus pauvres
tion des terrains coutumiers utilise l'arti des équipements dont ils ne bénéficient pas
cle premier, quatrième alinéa, du décret du et favorise la réalisation d'énormes plus
15 novembre 1935 qui stipule que «l'occu values foncières dans les quartiers de luxe.
pation de la partie de ces terres qui serait L'exemple de la Riviera illustre bien la
nécessaire à l'Administration pour la créa façon dont une catégorie sociale privilégiée
tion ou l'agrandissement de centres urbains a pu constituer son patrimoine.
ou pour des constructions et aménagements
d'intérêt général peut être prononcée». Le 2.3. Investissement privé et naissance
concept d'intérêt général est plus large que d'une bourgeoisie autonome
celui d'« utilité publique et laisse à l'Admin A partir de 1975, les capitaux privés ivoi
istration une plus grande liberté d'action» riens font leur entrée dans le secteur immob
(A. Ley, 1970). Cette dernière est à la fois ilier sous la forme de participations au
juge et partie des compensations à verser financement de sociétés immobilières civi
après avoir pris les terrains. les pour la plupart franco-ivoiriennes.
Après expropriation, les terrains sont lotis Entre 1975 et 1980 ce secteur privé s'est
et viabilisés. Une commission examine les accru de 6% (informations recueillies
demandes des acquéreurs et répartit les auprès du Plan Comptable Ivoirien). Ce
lots. C'est ainsi qu'est né sur les terrains changement bouleverse la construction et
coutumiers d'un ancien village Ebrié le marché urbain. En effet, en 1980, 14%
(Anono), un quartier luxueux (Riviera). La des logements occupés appartenaient au
promotion immobilière réalisée sur les ter parc privé contre 42 % des logements mis
res agricoles et forestières du village a en chantier (dont 55 % des appartements
échappé à la communauté villageoise. de standing). Depuis 1975, les sociétés civi
L'Etat contrôle la totalité des transactions les immobilières inscrites au plan comptab
foncières de la ville et de sa périphérie. Il le ivoirien sont de plus en plus nombreuses
peut ainsi contribuer à la constitution de (tableau n° 3). Ce qui prouve que le sec
patrimoines fonciers et immobiliers. A teur immobilier a attiré un certain nombre
Riviera, les terrains équipés n'ont pas été d'entreprises de taille respectable.
vendus plus de 1500 F CFA/m2 par la Nous pouvons tenter d'évaluer cette ren
SETU, société mixte pour l'équipement des tabilité à partir de l'exemple de Danga Sud
terrains urbains; les loyers mensuels ont (Cocody). Ce vieux secteur résidentiel de
atteint 400 à 500000FCFA pour un appar l'époque coloniale était presque à l'aban
tement de 4 à 5 pièces. La rente foncière don en 1971, lorsque des sociétés civiles