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EVALUATION DU MECANISME DE PRECOMPTE IMMOBILIER ET DE L'ETUDE DE SOLUTIONS ALTERNATIVES VISANT A ASSURER LA RENTABILITE, L'EQUITE ET LA DURABILITE DE LA TAXATION FONCIERE ANALYSE DETAILLEE COMPLETANT L'ARTICLE QUEL AVENIR POUR LE PRECOMPTE IMMOBILIER EN REGION WALLONNE? IN MOUVEMENT COMMUNAL 1/2010 ET 2/2010 RESUME La taxation annuelle de la propriété immobilière est, en Belgique, un impôt dont l’application et même, à certains égards, les fondements sont devenus peu à peu obsolètes. Il suffit, pour s'en convaincre, de rappeler que les valeurs cadastrales font référence à la situation du marché en 1975 et que la méthode de calcul de l'impôt est directement héritée de la révolution française. Nous avons, au travers de cette étude, formulé un certain nombre de propositions pour pallier les différents effets négatifs du système actuel en termes de justice sociale et d'effets sur certaines politiques régionales notamment. Les réformes analysées se répartissent en deux groupes: les rectificatifs au système existant et les solutions alternatives. Ces dernières sont rendues possibles par les libertés accordées aux régions en la matière lors de la réforme votée en 2001 de la loi de financement. Une synthèse des effets attendus de chaque solution analysée est reprise en page suivante. Trois démarches rectificatives ont été abordées. L'étude de la première, qui consiste à œuvrer à une meilleure mise à jour des valeurs cadastrales, a montré que ...

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EVALUATION DU MECANISME DE PRECOMPTE IMMOBILIER ET
DE L'ETUDE DE SOLUTIONS ALTERNATIVES VISANT A ASSURER
LA RENTABILITE, L'EQUITE ET LA DURABILITE DE LA
TAXATION FONCIERE
ANALYSE DETAILLEE COMPLETANT L'ARTICLE
QUEL AVENIR POUR LE PRECOMPTE IMMOBILIER EN REGION WALLONNE?
IN MOUVEMENT COMMUNAL 1/2010 ET 2/2010
RESUME
La taxation annuelle de la propriété immobilière est, en Belgique, un impôt dont l’application
et même, à certains égards, les fondements sont devenus peu à peu obsolètes. Il suffit, pour
s'en convaincre, de rappeler que les valeurs cadastrales font référence à la situation du marché
en 1975 et que la méthode de calcul de l'impôt est directement héritée de la révolution
française.
Nous avons, au travers de cette étude, formulé un certain nombre de propositions pour pallier
les différents effets négatifs du système actuel en termes de justice sociale et d'effets sur
certaines politiques régionales notamment.
Les réformes analysées se répartissent en deux groupes: les rectificatifs au système existant et
les solutions alternatives. Ces dernières sont rendues possibles par les libertés accordées aux
régions en la matière lors de la réforme votée en 2001 de la loi de financement.
Une synthèse des effets attendus de chaque solution analysée est reprise en page suivante.
Trois démarches rectificatives ont été abordées. L'étude de la première, qui consiste à œuvrer
à une meilleure mise à jour des valeurs cadastrales, a montré que certaines améliorations
pouvaient être apportées aux démarches actuelles, même si cette option possède ses limites.
Les deux autres, qui consistent à jouer sur le coefficient d'indexation du RC et le taux
maximal recommandé, peuvent être mises en œuvre relativement facilement mais présentent
des effets positifs limités.
Sur la base du constat qu'il est difficile de proposer des avancées marquantes dans le cadre
actuel, nous avons ensuite analysé plusieurs réformes en profondeur du système d'imposition
du foncier en Région wallonne.
Le système qui nous apparaît le plus prometteur serait celui d'une taxation assise sur la valeur
d'acquisition d'un bien avec indexation sur la base de la croissance générale des valeurs
foncières et neutralisation de la pression fiscale globale. Dans ce système, on travaillerait en
quelque sorte au départ d'une valeur vénale estimée avec une péréquation "chemin faisant" au
gré des transactions immobilières enregistrées.
Nous avons imaginé, afin de favoriser la rénovation du parc immobilier existant, de ne pas
relever la valeur d'un bien en cas de travaux (en plafonnant éventuellement la mesure) et de
1

coupler cette taxe annuelle à une taxation de la plus-value réalisée au moment de la vente,
cette dernière s'entendant comme la différence entre la valeur vénale estimée au départ de la
dernière transaction et la valeur de revente.
Cette solution nous apparaît comme:
relativement peu coûteuse à mettre en œuvre (surtout dès lors que les autorités
régionales ont repris la gestion administrative des droits d'enregistrement),
durable en ce sens qu'une péréquation "chemin faisant" est organisée;
génératrice d'un meilleur équilibre entre taxation et capacité contributive des ménages,
permettant de lutter contre la spéculation foncière.
En ce sens, le bilan coût / bénéfice d'une taxation sur la base de la valeur d'acquisition et d'une
taxe sur la plus-value apparaît comme supérieur à celui d'une péréquation générale des valeurs
cadastrales, cette dernière conservant néanmoins certains atouts.
Une incertitude légale subsiste toutefois quant à la possibilité de taxer les terrains non bâtis
sur la base de leur valeur vénale. Aussi, la lutte contre la spéculation foncière pourrait être
favorisée par la mise en place d'une taxe assise sur la valeur du sol des biens bâtis et non bâtis.
Celle-ci viendrait utilement remplacer la taxe sur les terrains à bâtir non bâtis. Ce nouvel
instrument fiscal, qui devrait idéalement appuyer la politique d'aménagement au travers de
périmètres de taux variables, pourrait, plus facilement qu'il y a quelques années, être géré au
niveau régional au travers d'outils de cartographie numérique dont la Région dispose.
On notera enfin que la taxation sur la base de la superficie plancher, pratiquée dans certains
autres pays, notamment de l'ancien bloc de l'est, possède moins d'avantages que les autres
systèmes que nous avons analysés.
La question du calendrier de la mise en place d’un système alternatif a également attiré notre
attention. A ce stade, il nous semble qu’il convient de procéder en synergie avec le planning
régional wallon de mise en place d’une administration fiscale, principalement la reprise, par la
Région, de la gestion administrative des droits d’enregistrement. Toutefois, le fort
renouvellement des fonctionnaires qui aura lieu dans la prochaine décennie au sein du
Ministère fédéral des Finances nous apparaît être une opportunité pour l’introduction de
réformes importantes.
Nous espérons avoir, sur la base de notre analyse, suscité la réflexion sur la meilleure façon
d'appréhender le devenir de la taxation foncière annuelle en en faisant un outil d'appui aux
politiques régionales qui reste soucieux des capacités financières de chacun.
2 Les solutions rectificatives
Améliorer les Moduler le Ventiler le
mises à jour taux coefficient
maximum de d’indexation
la CB du RC
Equité verticale 0/ 0/
Equité horizontale
Rendement fiscal 0 0
Coût 0 0
Facilité de tenue à jour 0 Sans objet Sans objet
de la base taxable
Mode de péréquation 0 Sans objet Sans objet
Aménagement du 0/ 0 0/
territoire
Les alternatives
Taxe sur la Taxe sur la Taxe sur la Péréquation
valeur d’achat valeur vénale superficie ou générale des
et la plus- du sol le volume valeurs
value d’un bien cadastrales
Equité verticale 0
Equité horizontale (*) 0
Rendement fiscal 0 0 0
Coût
Facilité de tenue à jour 0
de la base taxable
Mode de péréquation ou 0
Aménagement du (**) ? 0/()
territoire
(*) Solution de neutralité par rapport à l'année d'acquisition.
(**) Sous réserve d’une solution juridique solide à la question de la taxation des terrains à
bâtir non bâtis.
3



PRESENTATION SYNTHETIQUE
1. Les constats
Les constats faisaient l’objet du rapport intermédiaire.
Petit rappel des défauts du système actuel:
- équité verticale (on contribue à hauteur de ses revenus – progressivité de l’impôt)
imparfait (régressif) par essence dans le cadre d’un impôt de type foncier
(rappel);
problèmes liés à l’absence de péréquation (entre quartiers qui se sont dépréciés
et appréciés);
problèmes liés aux difficultés de mise à jour (entre ceux qui ont pu financer
des travaux – non déclarés – et les autres).
- équité horizontale (deux contribuables dans les mêmes conditions paient le même
impôt)
imparfait par essence, notamment car l'évolution des émoluments au cours de
la vie est sans lien direct avec l'achat ponctuel d’un bien;
valeurs obsolètes vu l’absence de péréquation: deux villas construites dans des
zones de mêmes valeurs foncières peuvent être taxées différemment;
les mêmes travaux peuvent – ou non – être enregistrés, d’où une inégalité de
traitement.
- Rendement: manque à gagner dû à la mauvaise tenue à jour estimé à 5 %, soit environ
35 millions d’euros par an.
- Coût: coût très élevé, actuellement pris en charge par le Fédéral avec deux
conséquences:
désinvestissement (voir les employés du Cadastre qui ne peuvent plus se
rendre sur le terrain);
risque potentiel d’en faire supporter le coût aux bénéficiaires (voir 1 % frais
IPP).
- Aménagement du territoire:
risque de concurrence pour l’urbanisation entre les communes;
le revenu cadastral (RC) est un outil fiscal favorisant la spéculation;
les difficultés de mises à jour ont un effet bénéfique indirect et imparfait en
politique du logement.
2. Les solutions avancées
Etude de la mise en œuvre et des conséquences d’une série de propositions, certaines pouvant
être mises en œuvre en parallèle, de la moins ambitieuse et efficace à la plus importante et
efficace.
4 En deux catégories: les rectificatifs au système existant (on garde le RC comme base) et les
alternatives (on remplace le RC).
Trois solutions rectificatives:
1. améliorer les mises à jour;
2. moduler le taux maximum autorisé dans la CB en fonction de la pression fiscale
locale;
3. ventiler le coefficient d’indexation en fonction de la progression locale de la pression
foncière.
Quatre systèmes alternatifs:
1. une taxe assise sur la valeur d’acquisition (ou d’héritage) d’un bien;
2. une taxe ponctuelle sur la plus-value réalisée lors de la vente (éventuellement
régionale et complémentaire de la précédente);
3. une taxe assise sur la valeur du sol;
4. une taxe assise sur la superficie du bien immeuble.
3. L’analyse des mesures rectificatives
3.1 Améliorer les mises à jour
Objectif: détecter les bonnes pratiques locales, les écueils à surmonter et proposer des
solutions. Différentes rencontres ont eu lieu avec des fonctionnaires de l’Administration du
Cadastre et des indicateurs-experts. Une réunion technique de la commission finances s’est
tenue le 16 mars dernier.
Pistes dégagées
accroître les moyens humains aux niveaux fédéral, communal (nommer partout un
indicateur-expert, au besoin commun à plusieurs communes) et supra-communal
(indicateur-expert provinciaux et régionaux);
favoriser un dialogue permanent entre la commune et le bureau local du Cadastre;
systématiser la transmission des infractions urbanistiques au Cadastre;
travailler, en amont des contrôles, en listant les logements sans confort (CD-ROM);
activer les sanctions prévues à l’article 445 du CIR92 en cas d’absence de déclaration
de travaux de transformation (recommandation de la Cour des comptes en cours
d’examen à l’AGDP);
associer les notaires à l’identification des transformations lors de la transmission de
biens;
mettre sur pied une campagne d’information sur les enjeux à destination des
communes.
5 Effets attendus:
Equité verticale +
Equité horizontale +
Rendement fiscal +
Coût -
Aménagement du 0/-
territoire
3.2 Moduler le maximum de la circulaire budgétaire
Actuellement, les 2.600 centimes additionnels (ca) représentent, en moyenne calculée au
niveau communal, une pression fiscale située entre 0,54 % et 2,81 % des revenus déclarés. La
moyenne régionale est de 0,96 %.
L’idée est de fixer le nombre de centimes additionnels pour atteindre, partout, une moyenne
d'1 %. Afin d’éviter des taux réduits ou qui s’envolent, le résultat est balisé entre 2.600 ca
(maintien des acquis actuels) et 3.300 ca (taux observé dans certaines communes
bruxelloises). Le résultat offre une moyenne régionale de 2.922 ca.
Effets attendus:
Equité verticale 0/+
Equité horizontale 0/+
Rendement fiscal 0
Coût 0
Aménagement du 0
territoire
Commentaires
En modulant le taux maximal recommandé en fonction du revenu cadastral moyen et des
revenus des contribuables, on offre les conditions pour un meilleur respect de la relation entre
impôt et prélèvement.
Au niveau de l’équité horizontale, deux entités aux revenus identiques, mais à revenu
cadastral moyen différent pourront désormais appliquer un niveau de taxe correspondant à
une même pression fiscale.
En ce qui concerne l’équité verticale, les communes pourront potentiellement pratiquer une
pression fiscale identique qui tienne compte des revenus moyens. L’impôt sera neutre.
Toutefois, certaines limites apparaissent à ce système:
6 il s’agit d’une possibilité offerte aux villes et communes qui restent autonomes pour
fixer, jusqu’au plafond recommandé, le taux qui correspond à leurs besoins;
nous avons tenu compte du plafond actuel pour ne pas limiter les acquis antérieurs.
Nous avons également choisi de limiter le plafond à 3.300 centimes additionnels;
le système proposé s’appuie sur les moyennes observées dans chaque commune. Or,
au sein de chacune d’elles, on trouve certainement une grande diversité dans les
relations entre revenu cadastral et capacité contributive. Le système n’offre aucune
amélioration aux distorsions d’équité horizontale et verticale intra-communales.
L’interaction avec d’autres dispositifs – notamment la répartition du Fonds des communes –
doit également être abordée.
3.3 Ventiler le coefficient d’indexation du RC en fonction de la progression
locale des valeurs foncières
Depuis 1990 le RC est indexé sur la base de l’indice des prix à la consommation. Il s’agit
d’un système très imparfait qui ne tient pas compte de la progression locale des valeurs
foncières. L’idée est de substituer à l’indexation actuelle un autre indice qui diffère d’un lieu à
l’autre.
Une simulation a été réalisée sur la base d’un indice calculé par arrondissement au départ des
statistiques de valeurs de vente des biens d’habitation (données disponibles depuis 1960).
L’analyse montre qu’il convient de distinguer:
les effets "toutes autres choses inchangées", où des rééquilibrages ont lieu entre
arrondissements sur toutes les composantes de l’impôt, ce qui entraîne des pertes/gains
de recettes pour les provinces et communes,
les effets en tenant compte d’un ajustement local des taux de taxation qui seraient
beaucoup plus limités (un réajustement complet entre arrondissements sur la part
régionale de l’impôt uniquement et un réajustement partiel entre arrondissements
d’une même province sur la base de la part provinciale de l’impôt, aucun réajustement
sur la part communale de l’impôt).
On peut éventuellement affiner géographiquement la technique, même si un indice fiable pour
chaque commune wallonne semble difficile à réaliser.
Effets attendus:
Equité verticale 0/+
Equité horizontale 0/+
Rendement fiscal 0
Coût 0
Aménagement du 0/+
territoire
7 4. L’analyse des systèmes alternatifs
4.1 Pré-requis juridique
Du point de vue légal, trois voies sont envisagées pour instaurer un système alternatif.
Modifier le précompte immobilier, impôt régional. Possibilité via l’article 4, par. 2, de
la loi de financement.
Difficulté: maintenir la même matière imposable. Il semble que cela signifie le
maintien d'une référence à la valeur locative d'un bien.
La fiscalité propre des régions. Instaurer un nouvel impôt dans le cadre de l’article
170, par. 2, de la Constitution.
Difficulté: impossibilité, pour les régions, de lever des impôts dans des matières qui
font l’objet d’une imposition par la loi spéciale de financement (art. 11) et plus
erlargement de tout ce qui est imposé au niveau fédéral (L. 23.1.1989, art. 1 ).
La fiscalité locale
Difficulté: impossibilité de lever des taxes sur des faits générateurs faisant référence
aux revenus, plus précisément à tout ce qui entre dans le calcul de l’impôt sur les
revenus (diverses décisions de justice).
4.2 Un impôt assis sur la valeur d’achat d’un bien
Principe: chaque propriétaire d’un bien paie un impôt exprimé en pourcentage de la valeur à
laquelle le bien a été acquis. Ce montant est simplement indexé d’une année à l’autre. Cette
base sera modifiée (diminuée ou augmentée) en cas de transmission du bien (vente/héritage).
Ce faisant, on maintient un lien minimum entre la hauteur de l’impôt (hors arbitrages locaux)
et la capacité contributive.
La question de la révision de la base taxable en cas de travaux reste ouverte. On pourrait
estimer que ne pas l’impacter dans la base taxable, éventuellement en plafonnant la mesure,
est une décision favorable à la politique du logement. Les effets de ces travaux sur la base
taxable seraient dès lors reportés à la transmission du bien. Cela faciliterait également le suivi
de la base de taxation et limiterait les coûts de gestion. L’iniquité qui peut en découler
pourrait être compensée par la taxe sur la plus-value (point suivant).
La question de la méthode d’indexation est importante. Deux pistes semblent se dégager:
une indexation sur la base de l’indice des prix à la consommation (IPC) offre
l’avantage d’une garantie de non accroissement de la pression fiscale relative (à la
condition que le contribuable maintienne son pouvoir d’achat). Toutefois, ce système
est source d’iniquités importantes selon l’année de transaction (rapport pouvant aller
de 1 à 4 pour un bien de même valeur s’il est acheté dans les années 60 ou récemment)
et constitue un frein au développement économique.
Une indexation sur la base de la progression générale des prix de l’immobilier réduit
les écarts d’imposition entre contribuables mais est vecteur d’accroissement de la
pression fiscale moyenne. Une solution peut toutefois être trouvée en adaptant les taux
d’imposition ou en standardisant la base taxable. On se retrouve alors avec un système
de taxation sur la base de la valeur vénale avec une péréquation automatique à chaque
transmission du bien immeuble.
8 Voie légale: impôt régional (référence à la valeur locative au travers de la valeur vénale) ou
impôt local.
La taxation des terrains à bâtir non bâtis pose problème en cas de maintien d’une référence à
la valeur locative. La solution serait alors une réforme de la taxe sur les terrains à bâtir non
bâtis (point 4.4).
Cette solution technique possède également l’avantage de faciliter le suivi de la base taxable,
mise à jour en continu au gré des transactions, ainsi que d’éviter qu’une péréquation générale
ne dépende d’une décision ponctuelle parfois difficile à prendre. En outre, le système pourrait
être utilisé comme outil de contrôle des valeurs de transaction, base de calcul des droits
d’enregistrements.
4.3 Un impôt assis sur la plus-value
Cet impôt serait en fait le complément de l’impôt précédent. Il s’agit en quelque sorte d’un
droit d’enregistrement "à l’envers", c’est-à-dire payé par le vendeur (qui enregistre une
rentrée de fonds) et non par l’acquéreur.
Instaurer une telle taxe permettrait simultanément aux ménages de ne pas voir leur base
taxable croître immédiatement en cas de progression des valeurs de biens (indexation sur la
base de l’IPC par exemple) et à la collectivité de récupérer une partie de la plus-value
partiellement liée à ses actions. Cette taxe est également un moyen de rectifier, lors du
transfert, l’absence éventuelle de mise à jour lors de travaux de transformation.
La base de calcul de l’impôt serait la différence entre la valeur indexée d’acquisition du bien
et sa valeur de revente de laquelle une série de frais peuvent être déduits (entretien, etc.).
Le produit de cette taxe – erratique – n’alimenterait pas directement les caisses communales
mais serait reversé, soit au Fonds des communes, soit à un autre fonds (par exemple en faveur
d’investissements avec droits de tirage).
Voie légale: une difficulté naît du fait que ce type de revenus est déjà taxé à titre de revenus
divers mais seulement dans certaines conditions (art. 90, 8°, du CIR92). En vertu du libellé de
cet article, il nous semble que tout bien vendu dans un délai qui dépasse les huit années de son
acquisition doit pouvoir être taxé par le biais de la fiscalité propre de la région (ou par voie de
taxe locale mais alors il sera moins logique d’en régionaliser le produit). Par contre, nous
sommes plus prudents, à ce stade de l’analyse, sur le fait que l’on puisse faire valoir les
dérogations de l’article 93 du CIR92 pour étendre les cas où l’imposition est possible
(exemptions en cas de résidence principale).
Effets attendus (points 4.2 et 4.3 réunis):
Equité verticale ++
Equité horizontale (*) ++
Rendement fiscal 0
Coût ++
Aménagement du ++ (**)
territoire
9