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• Publié par: Shuit
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Extrait

EVALUATION DU MECANISME DE PRECOMPTE IMMOBILIER ET
DE L'ETUDE DE SOLUTIONS ALTERNATIVES VISANT A ASSURER
LA RENTABILITE, L'EQUITE ET LA DURABILITE DE LA
TAXATION FONCIERE
ANALYSE DETAILLEE COMPLETANT L'ARTICLE
QUEL AVENIR POUR LE PRECOMPTE IMMOBILIER EN REGION WALLONNE?
IN MOUVEMENT COMMUNAL 1/2010 ET 2/2010
RESUME
La taxation annuelle de la propriété immobilière est, en Belgique, un impôt dont l’application
et même, à certains égards, les fondements sont devenus peu à peu obsolètes. Il suffit, pour
s'en convaincre, de rappeler que les valeurs cadastrales font référence à la situation du marché
en 1975 et que la méthode de calcul de l'impôt est directement héritée de la révolution
française.
Nous avons, au travers de cette étude, formulé un certain nombre de propositions pour pallier
les différents effets négatifs du système actuel en termes de justice sociale et d'effets sur
certaines politiques régionales notamment.
Les réformes analysées se répartissent en deux groupes: les rectificatifs au système existant et
les solutions alternatives. Ces dernières sont rendues possibles par les libertés accordées aux
régions en la matière lors de la réforme votée en 2001 de la loi de financement.
Une synthèse des effets attendus de chaque solution analysée est reprise en page suivante.
Trois démarches rectificatives ont été abordées. L'étude de la première, qui consiste à œuvrer
à une meilleure mise à jour des valeurs cadastrales, a montré que certaines améliorations
pouvaient être apportées aux démarches actuelles, même si cette option possède ses limites.
Les deux autres, qui consistent à jouer sur le coefficient d'indexation du RC et le taux
maximal recommandé, peuvent être mises en œuvre relativement facilement mais présentent
des effets positifs limités.
Sur la base du constat qu'il est difficile de proposer des avancées marquantes dans le cadre
actuel, nous avons ensuite analysé plusieurs réformes en profondeur du système d'imposition
du foncier en Région wallonne.
Le système qui nous apparaît le plus prometteur serait celui d'une taxation assise sur la valeur
d'acquisition d'un bien avec indexation sur la base de la croissance générale des valeurs
foncières et neutralisation de la pression fiscale globale. Dans ce système, on travaillerait en
quelque sorte au départ d'une valeur vénale estimée avec une péréquation "chemin faisant" au
gré des transactions immobilières enregistrées.
Nous avons imaginé, afin de favoriser la rénovation du parc immobilier existant, de ne pas
relever la valeur d'un bien en cas de travaux (en plafonnant éventuellement la mesure) et de
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coupler cette taxe annuelle à une taxation de la plus-value réalisée au moment de la vente,
cette dernière s'entendant comme la différence entre la valeur vénale estimée au départ de la
dernière transaction et la valeur de revente.
Cette solution nous apparaît comme:
relativement peu coûteuse à mettre en œuvre (surtout dès lors que les autorités
régionales ont repris la gestion administrative des droits d'enregistrement),
durable en ce sens qu'une péréquation "chemin faisant" est organisée;
génératrice d'un meilleur équilibre entre taxation et capacité contributive des ménages,
permettant de lutter contre la spéculation foncière.
En ce sens, le bilan coût / bénéfice d'une taxation sur la base de la valeur d'acquisition et d'une
taxe sur la plus-value apparaît comme supérieur à celui d'une péréquation générale des valeurs
cadastrales, cette dernière conservant néanmoins certains atouts.
Une incertitude légale subsiste toutefois quant à la possibilité de taxer les terrains non bâtis
sur la base de leur valeur vénale. Aussi, la lutte contre la spéculation foncière pourrait être
favorisée par la mise en place d'une taxe assise sur la valeur du sol des biens bâtis et non bâtis.
Celle-ci viendrait utilement remplacer la taxe sur les terrains à bâtir non bâtis. Ce nouvel
instrument fiscal, qui devrait idéalement appuyer la politique d'aménagement au travers de
périmètres de taux variables, pourrait, plus facilement qu'il y a quelques années, être géré au
niveau régional au travers d'outils de cartographie numérique dont la Région dispose.
On notera enfin que la taxation sur la base de la superficie plancher, pratiquée dans certains
autres pays, notamment de l'ancien bloc de l'est, possède moins d'avantages que les autres
systèmes que nous avons analysés.
La question du calendrier de la mise en place d’un système alternatif a également attiré notre
attention. A ce stade, il nous semble qu’il convient de procéder en synergie avec le planning
régional wallon de mise en place d’une administration fiscale, principalement la reprise, par la
Région, de la gestion administrative des droits d’enregistrement. Toutefois, le fort
renouvellement des fonctionnaires qui aura lieu dans la prochaine décennie au sein du
Ministère fédéral des Finances nous apparaît être une opportunité pour l’introduction de
réformes importantes.
Nous espérons avoir, sur la base de notre analyse, suscité la réflexion sur la meilleure façon
d'appréhender le devenir de la taxation foncière annuelle en en faisant un outil d'appui aux
politiques régionales qui reste soucieux des capacités financières de chacun.
2 Les solutions rectificatives
Améliorer les Moduler le Ventiler le
mises à jour taux coefficient
maximum de d’indexation
la CB du RC
Equité verticale 0/ 0/
Equité horizontale
Rendement fiscal 0 0
Coût 0 0
Facilité de tenue à jour 0 Sans objet Sans objet
de la base taxable
Mode de péréquation 0 Sans objet Sans objet
Aménagement du 0/ 0 0/
territoire
Les alternatives
Taxe sur la Taxe sur la Taxe sur la Péréquation
valeur d’achat valeur vénale superficie ou générale des
et la plus- du sol le volume valeurs
value d’un bien cadastrales
Equité verticale 0
Equité horizontale (*) 0
Rendement fiscal 0 0 0
Coût
Facilité de tenue à jour 0
de la base taxable
Mode de péréquation ou 0
Aménagement du (**) ? 0/()
territoire
(*) Solution de neutralité par rapport à l'année d'acquisition.
(**) Sous réserve d’une solution juridique solide à la question de la taxation des terrains à
bâtir non bâtis.
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PRESENTATION SYNTHETIQUE
1. Les constats
Les constats faisaient l’objet du rapport intermédiaire.
Petit rappel des défauts du système actuel:
- équité verticale (on contribue à hauteur de ses revenus – progressivité de l’impôt)
imparfait (régressif) par essence dans le cadre d’un impôt de type foncier
(rappel);
problèmes liés à l’absence de péréquation (entre quartiers qui se sont dépréciés
et appréciés);
problèmes liés aux difficultés de mise à jour (entre ceux qui ont pu financer
des travaux – non déclarés – et les autres).
- équité horizontale (deux contribuables dans les mêmes conditions paient le même
impôt)
imparfait par essence, notamment car l'évolution des émoluments au cours de
la vie est sans lien direct avec l'achat ponctuel d’un bien;
valeurs obsolètes vu l’absence de péréquation: deux villas construites dans des
zones de mêmes valeurs foncières peuvent être taxées différemment;
les mêmes travaux peuvent – ou non – être enregistrés, d’où une inégalité de
traitement.
- Rendement: manque à gagner dû à la mauvaise tenue à jour estimé à 5 %, soit environ
35 millions d’euros par an.
- Coût: coût très élevé, actuellement pris en charge par le Fédéral avec deux
conséquences:
désinvestissement (voir les employés du Cadastre qui ne peuvent plus se
rendre sur le terrain);
risque potentiel d’en faire supporter le coût aux bénéficiaires (voir 1 % frais
IPP).
- Aménagement du territoire:
risque de concurrence pour l’urbanisation entre les communes;
le revenu cadastral (RC) est un outil fiscal favorisant la sp