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Loyers et charges locatives : près de 14 % du revenu - article ; n°1 ; vol.202, pg 35-45

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Economie et statistique - Année 1987 - Volume 202 - Numéro 1 - Pages 35-45
Rent and maintenance : almost 14 % of income - Among the different housing categories, differences in rent can be very great. The Parisian inner-city is very clearly a separate case in relation to its suburbs and other large urban units : rents in the private sector not subject to rent control (the 1 948 Law) are 45 % higher in Paris than in the suburbs and 1 00 % higher than in other large towns. The average rent level and its range are clearly lower in low-income public housing (HLM) and in dwellings governed by the 1948 Law.
In the private sector not subject to the 1 948 Law, rent readjustments in function ot the tension between supply and demand occur essentially with a change of tenant or following a period of vacancy. Rents in new buildings are also clearly higher than in old ones. In the private sector, maintenance is not separated from rent and it is made distinct only in one case in two. There is less of a range in maintenance than in rent and the amount depends, above all, on the existence or not of central heating. One tenant in three benefits from personal housing aid, which, on average, covers about half the rent and maintenance.
Between 1 978 and 1 984, the proportion of beneficiaries of housing aid increased and the average amount of aid rose more than did rent and maintenance. In relation to 1 978 tenants, however, 1 984 tenants devote a slightly larger part of their income to rent and maintenance : 1 3.6% as opposed to 1 1 .6 %.
Alquileres y expensas : cerca del 14 % de los ingresos - Entre las distintas categorias de vivienda, las diferencias de alquiler pueden ser muy importantes; Paris intra-muros se destaca considerablemente de las afueras y de otras grandes unidades urbanas : los alquileres del sector privado que no se enmarcan dentro de la « ley de 1948 » son más elevados, siéndolo en una proporción del 45 % con relación a las afueras y en más del 100 % con respecto a otras grandes aglomeraciones. El nivel medio de los alquileres y su variación son netamente menos elevados en las viviendas con alquiler moderado (HLM) y en las que se hallan regidas por la ley de 1948.
En el sector privado fuera de lo estipulado por la « ley de 1948 », los reajustes de alquileres en funciôn de los mecanismos résultantes de la oferta y de la demanda, se hacen fundamentalmente en ocasión de un cambio de inquilinos o luego de un periodo de desocupación de la vivienda. Los alquileres en las viviendas nuevas son considerablemente más elevados que en las viejas. En el sector de la locación privada, solo en un caso de cada dos, las expensas están separadas del precio del alquiler e individualizadas. Las expensas son, en general, más homogeneas que los alquileres y su monto dépende sobre todo de la existencia o no de la calefacción central colectiva. Un inquilino de cada tres goza del beneficio de una ayuda a la vivienda que cubre, en promedio, alrededor de la mitad del alquiler y de las expensas.
Entre 1978 y 1984, la proporción de los beneficiarios de tales ayudas a la vivienda se acrecentó y su monto promedio aumentó más que el de los alquileres y expensas. Sin embargo, los inquilinos amparados por la ley de 1984, dedican una parte un poco más importante de sus ingresos a los alquileres y expensas que los que están regidos por la ley de 1978 : 13,6 % contre 11 ,6 %.
Loyers et charges locatives : près de 1 4 % du revenu
Richard Pohl
Entre les différentes catégories de logements, les écarts de loyers peuvent être très importants; Paris intra-muros se détache très nettement de sa banlieue et des autres unités urbaines : les loyers du secteur privé hors « loi de 1 948 » y sont plus élevés 45 % qu'en banlieue, et de plus de 1 00 % que dans les autres grandes Le niveau moyen des loyers et leur dispersion sont nettement moins élevés dans HLM et les logements régis par la loi de 1 948.
Dans le secteur privé hors « loi de 1 948 », les réajustements de loyers en fonction tensions entre l'offre et la demande se font essentiellement à l'occasion des de locataires, ou après une période de vacance du logement. Les loyers dans le sont aussi nettement plus élevés que dans l'ancien. Dans le secteur privé, les locatives ne sont isolées du loyer et individualisées que dans un cas sur deux. Ces sont moins dispersées que les loyers, et leur montant dépend surtout de l'existence non d'un chauffage central collectif. Un locataire sur trois bénéficie d'une aide au logement qui, en moyenne, couvre la moitié environ du loyer et des charges
Entre 1978 et 1984, la proportion de bénéficiaires d'aides au logement s'est accrue et montant moyen des aides a plus augmenté que celui des loyers et des charges. Cependant, les locataires de 1984 consacrent, par rapport à ceux de 1978, une part un plus importante de leurs revenus à leurs dépenses de loyers et charges : 1 3,6 % 11,6%.
11 pages
Source : Persée ; Ministère de la jeunesse, de l’éducation nationale et de la recherche, Direction de l’enseignement supérieur, Sous-direction des bibliothèques et de la documentation.

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Publié le 01 janvier 1987
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Langue Français
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Monsieur Richard Pohl
Loyers et charges locatives : près de 14 % du revenu
In: Economie et statistique, N°202, Septembre 1987. pp. 35-45.
Citer ce document / Cite this document :
Pohl Richard. Loyers et charges locatives : près de 14 % du revenu. In: Economie et statistique, N°202, Septembre 1987. pp.
35-45.
doi : 10.3406/estat.1987.5113
http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/estat_0336-1454_1987_num_202_1_5113Abstract
Rent and maintenance : almost 14 % of income - Among the different housing categories, differences in
rent can be very great. The Parisian inner-city is very clearly a separate case in relation to its suburbs
and other large urban units : rents in the private sector not subject to rent control (the 1 948 Law) are 45
% higher in Paris than in the suburbs and 1 00 % higher than in other large towns. The average rent
level and its range are clearly lower in low-income public housing (HLM) and in dwellings governed by
the 1948 Law.
In the private sector not subject to the 1 948 Law, rent readjustments in function ot the tension between
supply and demand occur essentially with a change of tenant or following a period of vacancy. Rents in
new buildings are also clearly higher than in old ones. In the private sector, maintenance is not
separated from rent and it is made distinct only in one case in two. There is less of a range in
maintenance than in rent and the amount depends, above all, on the existence or not of central heating.
One tenant in three benefits from personal housing aid, which, on average, covers about half the rent
and maintenance.
Between 1 978 and 1 984, the proportion of beneficiaries of housing aid increased and the average
amount of aid rose more than did rent and maintenance. In relation to 1 978 tenants, however, 1 984
tenants devote a slightly larger part of their income to rent and maintenance : 1 3.6% as opposed to 1 1
.6 %.
Resumen
Alquileres y expensas : cerca del 14 % de los ingresos - Entre las distintas categorias de vivienda, las
diferencias de alquiler pueden ser muy importantes; Paris intra-muros se destaca considerablemente
de las afueras y de otras grandes unidades urbanas : los alquileres del sector privado que no se
enmarcan dentro de la « ley de 1948 » son más elevados, siéndolo en una proporción del 45 % con
relación a las afueras y en más del 100 % con respecto a otras grandes aglomeraciones. El nivel medio
de los alquileres y su variación son netamente menos elevados en las viviendas con alquiler moderado
(HLM) y en las que se hallan regidas por la ley de 1948.
En el sector privado fuera de lo estipulado por la « ley de 1948 », los reajustes de alquileres en funciôn
de los mecanismos résultantes de la oferta y de la demanda, se hacen fundamentalmente en ocasión
de un cambio de inquilinos o luego de un periodo de desocupación de la vivienda. Los alquileres en las
viviendas nuevas son considerablemente más elevados que en las viejas. En el sector de la locación
privada, solo en un caso de cada dos, las expensas están separadas del precio del alquiler e
individualizadas. Las expensas son, en general, más homogeneas que los alquileres y su monto
dépende sobre todo de la existencia o no de la calefacción central colectiva. Un inquilino de cada tres
goza del beneficio de una ayuda a la vivienda que cubre, en promedio, alrededor de la mitad del
alquiler y de las expensas.
Entre 1978 y 1984, la proporción de los beneficiarios de tales ayudas a la vivienda se acrecentó y su
monto promedio aumentó más que el de los alquileres y expensas. Sin embargo, los inquilinos
amparados por la ley de 1984, dedican una parte un poco más importante de sus ingresos a los
alquileres y expensas que los que están regidos por la ley de 1978 : 13,6 % contre 11 ,6 %.
Résumé
Loyers et charges locatives : près de 1 4 % du revenu
Richard Pohl
Entre les différentes catégories de logements, les écarts de loyers peuvent être très importants; Paris
intra-muros se détache très nettement de sa banlieue et des autres unités urbaines : les loyers du
secteur privé hors « loi de 1 948 » y sont plus élevés 45 % qu'en banlieue, et de plus de 1 00 % que
dans les autres grandes Le niveau moyen des loyers et leur dispersion sont nettement moins élevés
dans HLM et les logements régis par la loi de 1 948.
Dans le secteur privé hors « loi de 1 948 », les réajustements de loyers en fonction tensions entre l'offre
et la demande se font essentiellement à l'occasion des de locataires, ou après une période de vacance
du logement. Les loyers dans le sont aussi nettement plus élevés que dans l'ancien. Dans le secteur
privé, les locatives ne sont isolées du loyer et individualisées que dans un cas sur deux. Ces sont moins
dispersées que les loyers, et leur montant dépend surtout de l'existence non d'un chauffage centralcollectif. Un locataire sur trois bénéficie d'une aide au logement qui, en moyenne, couvre la moitié
environ du loyer et des charges
Entre 1978 et 1984, la proportion de bénéficiaires d'aides au logement s'est accrue et montant moyen
des aides a plus augmenté que celui des loyers et des charges. Cependant, les locataires de 1984
consacrent, par rapport à ceux de 1978, une part un plus importante de leurs revenus à leurs dépenses
de loyers et charges : 1 3,6 % 11,6%.LOGEMENT
Loyers et charges locatives
près de 1 4 % du revenu
par Richard Pohl*
Entre les différentes catégories de logements, les écarts plus élevés que dans l'ancien. Dans le secteur privé, les
de loyers peuvent être très importants; Paris intra-muros charges locatives ne sont isolées du loyer et individuali
se détache très nettement de sa banlieue et des autres sées que dans un cas sur deux. Ces charges sont moins
grandes unités urbaines : les loyers du secteur privé hors dispersées que les loyers, et leur montant dépend surtout
« loi de 1 948 » y sont plus élevés de 45 % qu'en banlieue, de l'existence ou non d'un chauffage central collectif. Un
et de plus de 1 00 % que dans les autres grandes agglo locataire sur trois bénéficie d'une aide personnelle au
mérations. Le niveau moyen des loyers et leur dispersion logement qui, en moyenne, couvre la moitié environ du
sont nettement moins élevés dans les HLM et les log loyer et des charges locatives.
ements régis par la loi de 1948. Entre 1 978 et 1 984, la proportion de bénéficiaires d'aides
au logement s'est accrue et le montant moyen des aides a
plus augmenté que celui des loyers et des charges. Dans le secteur privé hors « loi de 1 948 », les réajust
Cependant, les locataires de 1984 consacrent, par rapements de loyers en fonction des tensions entre l'offre et la
demande se font essentiellement à l'occasion des chan port à ceux de 1 978, une part un peu plus importante de
leurs revenus à leurs dépenses de loyers et charges : gements de locataires, ou après une période de vacance
du logement. Les loyers dans le neuf sont aussi nettement 13,6% contre 11,6%.
À la fin de l'année 1 984, le locataire d'un logement loué en général moins confortables que les autres logements
vide payait en moyenne un loyer mensuel, charges non comp locatifs (voir article précédent page 23). Néanmoins, même à
confort identique et à taille et localisation comparables, les rises, de 1 000 F pour une surface de 68 mètres carrés. Ce
« loyer moyen » recouvre en fait de grandes disparités. Le loyers de ces logements sont nettement inférieurs à ceux du
locataire d'une maison individuelle de 63 mètres carrés sans marché et plus proches de ceux du secteur social; ceci s'ex
confort en commune rurale payait 430 F par mois; le loyer plique en grande partie par une fixation réglementaire des
d'un appartement parisien de 88 mètres carrés, équipé de évolutions de loyers et des conditions de maintien dans les
tout le confort et du chauffage central collectif, atteignait lieux analogues à celles des HLM.
3 500 F. Ainsi à Paris, pour un appartement de trois pièces ou plus
C'est entre les secteurs que les disparités de loyer sont les équipé de tout le confort, avec chauffage central collectif, le
plus importantes1. Le secteur HLM a une vocation sociale : à loyer moyen au mètre carré atteignait 39 F dans le secteur
taille et confort identiques, les logements HLM, surtout les privé « 3-4 » et 1 6 F pour une HLM non-conventionnée. Pour
« non-conventionnés », ont les loyers les moins élevés un appartement comparable soumis à la loi de 1 948, le loyer
(encadré p. 37). Les « conventionnés anciens » sont, en moyen s'élevait à 22 F (voir tableau en annexe).
moyenne, assez proches des «non-conventionnés»; ces
logements étaient, avant travaux et conventionnement, les
moins confortables et avaient, de ce fait, les loyers les plus * Richard Pohl est le chef de la division « Études sur le logement » du départebas. En revanche, les loyers des « conventionnés neufs » se ment « Population-ménages » de l'INSEE. rapprochent des prix moyens du secteur privé construit après 1 . Pour la définition des secteurs (HLM non-conventionnées, HLM convent
ionnées, secteur social non-HLM, logements soumis à la hide 1948, secteur 1948, sans pour autant rejoindre le prix du privé neuf.
privé «3-4»), voir article précédent, p. 26. Dans cet article, on appelle Les logements encore soumis à la loi de 1 948 se rencon «secteur privé» l'ensemble du secteur privé «3-4» et du secteur «loi
trent plus souvent dans les grandes agglomérations et sont de 1948».
35 Des écarts importants
entre Paris
UNE DOCUMENTATION DE BASE et les autres agglomérations
À l'intérieur de chaque secteur, le niveau moyen des loyers
augmente en fonction de la taille de l'agglomération. Ces diSUR LES PAYS EN VOIE
fférences sont beaucoup plus fortes dans le secteur privé
« 3-4 » que dans les secteurs HLM ou « loi de 1 948 », où les
réglementations limitent sensiblement les hausses. De plus, DE DÉVELOPPEMENT
dans le secteur privé « 3-4 », l'agglomération parisienne et
en particulier Paris se détachent très nettement des autres
unités urbaines. Ainsi, pour un « appartement type » de trois
pièces ou plus équipé de tout le confort, les loyers parisiens
dépassent ceux des petites agglomérations de 58 % dans les
HLM non-conventionnées et de 1 64 % dans le secteur privé
« 3-4 ».
Des loyers plus élevés
pour les petits logements
Pour un même secteur, une même situation géographi
que, un même confort, le loyer moyen au mètre carré d'un
petit logement de une à deux pièces est toujours plus élevé
des pays Répondre du quadrimestrielle BULLETIN statisticiens en développement, aux BIBLIOGRAPHIQUE, besoins du et des service de économistes tel documentation de est Coopératl'objectif revue des que celui d'un « trois pièces ou plus ». Les écarts sont, là
encore, beaucoup plus marqués dans le secteur privé « 3-4 »
que dans les secteurs réglementés : en banlieue parisienne,
dans le secteur privé « 3-4 », le loyer mensuel moyen au
ion de l'INSEE. mètre carré des « trois pièces ou plus » atteint 26 F, celui
d'un logement de une à deux pièces 35 F. En HLM non-
A travers des résumés et analyses d'une conventionnée, les loyers correspondants sont de 1 2 et 1 5 F.
sélection d'ouvrages et d'articles récents, Dans les petites unités urbaines, les petits logements de
une à deux pièces en habitat collectif et équipés de tout le il informe sur l'évolution de la méthodolog
confort semblent très recherchés, si l'on en juge par leur ie statistique. Son champ s'étend aux niveau de loyer, comparé à celui des appartements de trois
sciences humaines sous leurs aspects pièces ou plus. Il est vrai que ces derniers sont concurrencés
méthodologiques appliqués aux pays en par les maisons individuelles.
développement permettant d'enrichir les L'importance des écarts de loyers entre petits et grands
logements collectifs peut s'expliquer par l'importance de la connaissances et d'accroître l'efficacité demande de petits logements locatifs au centre des villes et
des statisticiens et économistes exerçant la fréquence de rotation des occupants dans ces derniers.
dans ces pays. Néanmoins, des tensions trop fortes entre offre et demande
peuvent freiner cette rotation. Deux autres raisons peuvent
jouer également : un « effet d'échelle », et une tendance des Abonnement 1 an (3 numéros) :
France : 47 F, étranger : 60 F. propriétaires des appartements de une à deux pièces, surtout
lorsqu'ils gèrent eux-mêmes leur patrimoine, à incorporer les Le numéro : France : 18 F, étranger : 22 F.
charges dans le loyer et à proposer un « tout compris ».
B38
BULLETIN D'ABONNEMENT
Le prix du confort à retourner à INSEE - CNGP BP 2718, 80027 AMIENS CEDEX
À secteur, localisation et taille de logements identiques, Veuillez enregistrer mon abonnement d'un an au prix de :
les loyers mensuels au mètre carré sont évidemnent supérFrance 47 F, étranger 60 F au BULLETIN BIBLIOGRAPHIQUE.
ieurs dans les logements les plus confortables. Ceci s'appliNom ou raison sociale :
que surtout au secteur privé « 3-4 » et au secteur « loi de Activité :
1 948 », où les petits logements non confortables sont Adresse : encore en nombre non négligeable. À Paris, par exemple, Tél. : dans le secteur privé « 3-4 », les loyers au mètre carré des
« une à deux pièces » n'ayant pas simultanément WC intéCi-joint en règlement, la somme de F
rieurs et installation sanitaire atteignent 27 F. Pour les loge□ Mandat □ Chèque bancaire □ Chèque postal à l'ordre de l'INSEE.
ments de taille comparable possédant ces éléments de
Institut National de la Statistique et des Études confort et le chauffage central collectif, les loyers moyens Économiques s'élèvent à 47 F au mètre carré (voir tableau en annexe).
36 ... mais des réajustements
lors des changements de locataires CONVENTIONNEMENT ET AIDE AU LOGEMENT
Le système du conventionnement a été mis en place avec la Les réajustements en fonction des tensions du marché
réforme de l'ensemble des aides au logement de 1977. Le con n'ont pu se faire, lorsqu'ils étaient autorisés, qu'à l'occasion
ventionnement concerne principalement deux catégories de log des changements d'occupant, à la suite d'une période de ements : d'une part, les plus anciens pour lesquels des travaux vacance du logement, et pour les logements neufs. Selon d'amélioration du confort ont dû être effectués en contrepartie l'enquête sur les loyers, d'un trimestre à l'autre, dans le secdes réajustements de loyers; d'autre part, les logements const teur privé « 3-4 », les nouvelles locations avec changement ruits depuis 1977 à l'aide des nouveaux prêts locatifs aidés
de locataires ou après une période de vacance du logement (PLA), pour lesquels le conventionnement est automatique et
pour lesquels les loyers de départ sont plus élevés que ceux du représentant environ 5 % des effectifs totaux du secteur, les
parc plus ancien. révisions de loyers des contrats en cours ou des contrats
En signant une convention avec l'État et en acceptant certaines renouvelés avec le même locataire, 24 %. La hausse des
contraintes sur l'occupation, le confort et le niveau des loyers, les loyers des nouvelles locations est quatre à cinq fois supér
bai/leurs, et en particulier les organismes HLM, ont donc la possib ieure à celle des simples révisions ou renouvellements de ilité de fixer les loyers des logements concernés par la convent contrat 2 ion à des niveaux plus élevés que ceux des logements non
L'enquête Logement le confirme : pour les logements conventionnés. En contrepartie, pour supporter ces écarts de
loyers, les locataires peuvent bénéficier de l'aide personnalisée au construits avant 1975 et relevant du secteur privé « 3-4 »,
logement (APL) créée depuis 1977. L'ancienne allocation- plus la date d'emménagement est récente, plus le loyer est (AL) est maintenue pour les logements non convent élevé; les plus gros écarts de loyers selon l'ancienneté de ionnés. l'occupation s'observent dans les petits logements, dans les À la différence de l'aide personnalisée au logement, l'ancienne moins confortables, et ceux de l'agglomération pariallocation-logement est réservée à certains types de ménages : sienne. Ainsi, pour un logement d'une pièce ou deux,- tout familles avec personnes à charge. Jeunes travailleurs, handicapés, confort, construit dans l'agglomération parisienne, les loyers personnes âgées. Les modes de détermination des deux aides au
mensuels moyens au mètre carré s'échelonnent entre 31 F et logement tiennent compte des mêmes éléments : composition et
revenu du ménage, loyer. Cependant, les barèmes de l'APL 43 F suivant l'année d'emménagement. Pour les « trois piè
locative sont, à situation identique, plus favorables que ceux de ces ou plus », la dispersion des loyers au mètre carré selon
l'allocation-logement. l'ancienneté d'occupation est plus restreinte : la rotation des
locataires doit y être plus faible.
Les écarts de loyers mis jusqu'ici en évidence auraient ce
Des loyers nettement plus élevés rtainement été beaucoup plus importants si on avait pu dispo
ser de critères de localisation plus détaillés que la simple dans le neuf
taille de l'unité urbaine : quartier, rue, etc. Il en aurait été de
Dans le secteur privé « 3-4 », les loyers du neuf sont plus même si on avait pu prendre en compte des indicateurs de
élevés, non seulement en raison de la libre fixation du premier qualité du logement et d'environnement plus élaborés que
loyer, mais également du fait de l'évolution des prix des logeles simples éléments de confort retenus dans l'enquête :
standing de l'immeuble, existence d'espaces verts, pré ments neufs. Dans les grandes agglomérations, par exemple,
sence de gardiens, qualité du bâti, isolation thermique et pour l'emménagé récent dans un logement de une ou de
phonique. deux pièces tout confort, l'écart de loyer est de 25 % suivant
que le logement a été construit entre 1 975 et 1 980 ou après
cette date. Cet écart aurait été un peu plus faible si, dans les
Des hausses de loyers contrôlées... logements ayant déjà été occupés, la liberté de fixation des
nouveaux loyers lors des changements de locataire n'avait
Le secteur, la localisation géographique, la taille, le été, à partir de fin 1 982, plus ou moins limitée.
« confort » du logement délimitent les principaux segments Dans les HLM et le secteur social non-HLM, le niveau plus
du marché locatif, mais ils ne fournissent pas une description élevé des loyers des logements neufs s'explique en partie par
du mécanisme de détermination des loyers. Le niveau de ces le nouveau mode de financement des prêts locatifs aidés
derniers dépend de l'évolution générale des prix, des désé (encadré ci-dessus).
quilibres entre offre et demande et surtout des différentes
législations qui se sont succédé pour Jimjter les hausses.
Ne serait-ce qu'au cours des dix dernières années, le sec Dans le privé, les charges locatives
teur privé « 3-4 » a connu deux périodes de blocage des ne sont individualisées
loyers en 1 976 et 1 982, suivies d'une réglementation stricte qu'une fois sur deux des évolutions. Après le blocage des loyers du quatrième tr
imestre 1 976, les hausses ont d'abord été limitées en 1 977 à Les loyers étudiés jusqu'ici ne comprennent, en principe, 6,5 %, puis jusqu'en juillet 1 979, à 85 % de la progression ni taxes ni charges locatives. Ces éléments doivent théorde l'indice du coût de la construction. Après cette date, les iquement être isolés du loyer, et les charges doivent, une fois accords de modération conclus avec les professionnels pré par an, faire l'objet d'un décompte détaillé (encadré page suivoyaient que les hausses ne pourraient dépasser certains vante). En pratique, ces prescriptions ne sont pas rigoureuseseuils, sauf dérogations. Après le blocage du troisième ment appliquées. Dans le secteur privé, lorsque le logement trimestre 1 982, les augmentations de loyers ont de nouveau
été limitées jusqu'au 31 décembre 1 984 à 80 % de la varia
tion de l'indice du coût de la construction, et après cette date
2. // s'agit ici de données observées entre octobre 1985 et janvier 1986. à 100%.
37 de l'unité urbaine : pour « l'appartement-type » de trois
pièces ou plus, équipé de tout le confort et disposant d'un
chauffage central collectif, les charges mensuelles moyennes LES CHARGES LOCATIVES
par mètre carré passent de 1 1 F à Paris à moins de 7 F dans
Selon la législation en vigueur à la date de l'enquête, les locataires les unités urbaines de moins de 1 00 000 habitants. ont à payer, en plus du loyer, les charges locatives correspondant Les charges sont essentiellement tributaires du coût de à trois grandes catégories de dépenses.
l'énergie, des coûts salariaux des gardiens d'immeuble et du
personnel d'entretien, ainsi que des prix des différents presLes frais des services liés au logement
et à l'usage de l'immeuble tataires de services intervenant dans le fonctionnement des
groupes immobiliers. L'élément déterminant des charges est Elles comprennent les dépenses de consommation et d'exploita
l'existence d'un mode de chauffage central collectif, auquel tion du chauffage collectif, la production d'eau chaude, les dépen
ses d'ascenseur (dont 73 % seulement à la charge du locataire) et est souvent associée la production d'eau chaude : pour
certaines dépenses de fournitures. « l'appartement type » parisien, les charges mensuelles peu
vent varier de 1 1 à 3 F par mètre carré suivant que l'appartLes dépenses d'entretien et de petites réparations des ement dispose ou non d'un chauffage central collectif. Il est parties communes de l'immeuble vrai que l'existence d'un central collectif implique,
Dans le secteur privé (secteur « 3-4 » et « loi de 1948 »), lorsque en général, une certaine taille d'immeuble et tout un
l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont ensemble de services qui accroissent les coûts : gardienassurés par le gardien ou le concierge de l'immeuble, les dépen nage, ascenseurs, etc. ses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion des rémunérat
ions en nature, ne sont récupérables au titre des charges qu'à
concurrence de 75 %. Lorsque ces tâches sont assurées par une
entreprise extérieure ou un employé d'immeuble, elles le sont en 5 000 F par mois au total totalité. Dans le secteur HLM, et le secteur social non-HLM, à la
date de l'enquête, ces dépenses n'étaient pas récupérables au pour un « trois pièces ou plus » à Paris
titre des charges.
Pour obtenir une estimation de la dépense totale afférente Le droit de bail et les taxes locatives
au logement locatif, on a ajouté au loyer et charges locatives Ces taxes correspondent à des services municipaux dont bénéficie toutes les dépenses d'eau et d'énergie payées directement le locataire : enlèvement des ordures ménagères, balayage, etc. par le locataire : fioul, gaz, électricité, charbon, etc. Les coûts
La législation prévoit également que les charges locatives doivent de l'éclairage et du fonctionnement des appareils domestiêtre séparées du loyer et justifiées. Elles ne peuvent plus être d'un ques (cuisinière, lave-linge, ...) n'ont évidemment pu être montant forfaitaire. Certes, le locataire peut chaque mois ou isolés, ce qui surestime légèrement la dépense de logement chaque trimestre verser une provision mais, dans ce cas, une proprement dite. Le biais ainsi commis doit néanmoins être régularisation doit être faite au moins une fois par an, avec Justif
ication des dépenses réalisées sous forme d'un décompte détaillé. faible en raison du poids du chauffage dans l'ensemble des
dépenses d'énergie.
Avec cette définition extensive du « loyer plus charges »,
le coût total du logement avec chauffage central individuel se
est situé en immeuble collectif, seulement 48 % des locatai rapproche sensiblement de celui avec chauffage central col
res ont des taxes et charges à la fois isolées du loyer et indiv lectif, tout en lui restant toujours inférieur de deux à trois
idualisées, 35 % ont des droits et charges isolés du loyer mais francs par mètre carré. De la même façon, l'écart entre le coût
dont le montant est fixé forfaitai rement, 1 1 % paient des du logement le moins confortable et celui équipé d'un chauf
droits ou charges non isolables du loyer, et 6 % déclarent ne fage central collectif se réduit sensiblement.
payer ni taxes ni charges. Dans le collectif privé, l'inexistence Dernière étape dans la généralisation, si on ajoute la taxe apparente de droits et de charges ou la pratique du « loyer d'habitation et la part des primes d'assurances imputable aux charges comprises » se rencontrent plus souvent lorsque le risques « logement », on obtient une bonne estimation de la propriétaire est un particulier qui gère lui-même sa location dépense totale relative au logement locatif. Fin 1 984, à Paris,
et lorsque le logement n'est pas équipé d'un chauffage pour un trois-pièces ou plus équipé de tout le confort et du
central collectif, c'est-à-dire dans les cas où le montant des chauffage central collectif, la dépense moyenne est de
charges est relativement peu élevé. Dans le secteur HLM et le 4 940 F dans le secteur privé « 3-4 », de 3 280 F pour un
secteur social non-HLM, même en l'absence de chauffage logement soumis à la loi de 1 948 et de 2 1 70 F en HLM non
central collectif, dans près de 95 % des cas, le loyer est conventionnée (tableau en annexe). assorti de charges isolées et individualisées.
Entre 1978 et 1984, Des charges locatives le rajeunissement du parc moins dispersées que les loyers concourt à l'augmentation des loyers
Les charges locatives sont nettement moins dispersées
Le niveau des loyers moyens au mètre carré observé fin que les loyers. Elles varient relativement peu selon le secteur 1984, comparé à celui observé mi-1978 est plus élevé de et la taille du logement, à localisation et confort donnés. Ainsi
1 28 % dans l'individuel, de 1 1 4 % dans le collectif et de à Paris, pour un appartement de trois pièces ou plus, tout
117 % pour l'ensemble. confort, équipé du chauffage central collectif, elles s'éche
Ces écarts s'expliquent non seulement par l'évolution des lonnent selon le secteur entre 8 et 1 1 F par mois au mètre
carré (voir tableau en annexe). De même, elles varient de prix des loyers mais également par des effets de structure :
parmi les logements les plus vétustés, aux loyers les plus manière moins marquée que les loyers en fonction de la taille
38 Tableau 1
Entre 1978 et 1984. les dépenses de loyers et charges locatives ont augmenté plus rapidement
que les seules dépenses de loyers
(taux de variation selon le secteur et la taille de l'unité urbaine)
Taux d'accroissement en
Taille de l'unité Unités urbaines Unités urbaines France Agglomération urbaine de de moins (y compris Paris de Paris 1 00 000 habitants de (sauf Paris) communes rurales) et plus 1 00 000 habitants
Loyers Loyers Loyers Loyers Loyers
Loyers et Loyers et Loyers et Loyers et Loyers et Secteur et type par m2 par m2 par m2 par m2 par m2 charges charges charges charges charges de logement par m2 par m2 par m2 par m2 par m2
HLM :
Logements en immeuble collectif. 117 127 125 75 94 104 117 121 132 126
Ensemble 119 124 75 94 105 117 125 131 127 125
Loi de 1 948 :
Logements en immeuble collectif. 101 106 93 107 102 108 126 130 122 118
124 121 Ensemble 109 109 93 107 109 113 134 130
Autres secteurs :
Logements en immeuble collectif. 122 129 106 113 101 112 122 126 121 126
Ensemble 122 126 107 114 104 113 120 123 121 122
Tous secteurs :
Logements en immeuble collectif. 114 111 121 101 114 119 127 119 124 123
Ensemble 117 123 111 121 103 114 120 125 120 123
faibles, certains disparaissent par destruction, d'autres ont neuve sont très limitées à Paris de telle sorte que les effets de
des loyers qui augmentent à la suite de travaux d'améliora structure y sont moins sensibles qu'ailleurs. En revanche,
tion du confort. Les logements neufs, aux loyers plus élevés, dans les petites unités urbaines, ces effets de structure
contribuent également à la hausse. Cet effet de structure jouent un rôle important dans la hausse de loyers des petits
aurait été encore plus important si on avait comparé non pas logements de une à deux pièces.
les loyers moyens au mètre carré mais les loyers moyens par
logement; en effet, les logements qui disparaissent sont non
seulement les plus vétustés, ils ont également les surfaces Une hausse des charges locatives
les plus faibles. plus forte que celle des loyers
À « confort constant », la hausse est donc nettement
moins forte; l'indice trimestriel des prix des loyers n'a aug Pour l'ensemble du parc collectif, les loyers plus charges
menté que de 89 %. Cet indice est calculé uniquement pour se sont accrus entre 1 978 et 1 984 de 1 23 % contre 1 1 4 %
les communes urbaines et à structure constante (taille pour les loyers seuls (tableau 1 ). Ces écarts sont encore plus
d'unité urbaine, nombre de pièces, confort). Dans le même accentués lorsque les immeubles sont équipés d'un chauf
temps, l'indice des prix à la consommation s'est accru de fage central collectif : la hausse de l'ensemble loyers et char
93,8 % et l'indice du coût de la construction de 80,4 %. ges locatives atteint 116 %, alors que celle des loyers seuls
n'est que de 102 %. L'évolution des loyers moyens de l'ensemble des HLM se
situe dans la tendance générale, malgré l'impact du conven-
tionnement et des logements neufs. Pour les logements sou
mis à la loi de 1 948, où l'amélioration du confort peut entraî Un locataire sur trois bénéficie
ner une sortie du secteur, les hausses paraissent être les plus d'une aide personnelle au logement... modestes. Dans les autres secteurs, essentiellement le sec
teur privé « 3-4 », le loyer moyen des maisons individuelles À la fin de l'année 1 984, près d'un tiers des locataires d'un s'est un peu plus accru que celui des logements collectifs. logement loué vide bénéficient de l'une des deux aides au
L'augmentation des loyers moyens au mètre carré est plus : 26 % touchent l'ancienne allocation-logement
faible à Paris et dans sa banlieue que dans les autres unités (AL), 5 % la nouvelle aide personnalisée au logement [APL]
urbaines, aussi bien grandes que petites. Pour le secteur (encadré p. 37). Compte tenu de sa vocation familiale et
privé « 3-4 », deux explications partielles de cette différence sociale, le secteur HLM comporte la plus forte proportion
peuvent être avancées. D'une part, lorsque les tensions entre d'allocataires : près de 30 % des locataires en HLM touchent
l'offre et la demande sont fortes, ce qui semble être le cas à l'allocation-logement, 13 % l'aide personnalisée au loge
Paris, les changements d'occupants et les réajustements de ment; ces derniers constituent d'ailleurs 90 % des bénéficiai
loyers sont peut-être moins fréquents. Par ailleurs, l'impor res de l'aide personnalisée au logement tous secteurs
tance relative des désaffectations et celle de la construction confondus.
39 Tableau 2
Taux d'effort net moyen des locataires en 1984 selon le secteur*
En %
France dont Paris
Loyers
et charges Loyers locatives, Secteur et charges Loyers Loyers dépenses d'eau Loyers et charges Loyers et charges locatives, et d'énergie, locatives dépenses d'eau locatives taxe et d'énergie d'habitation
et assurances
HLM :
Bénéficiaires d'aides 4.8 10,9 15,9 17,7 5.0 12,4
Non-bénéficiaires d'aides 8,9 16.7 18.4 9,8 14.5 13.5
Ensemble 7,5 12,6 16,4 18.1 9,2 14,2
Loi de 1 948 :
Bénéficiaires d'aides 5,7 7,6 16,2 17,6 6,3 10,7
8.4 Non-bénéficiaires d'aides 9.6 11,2 15.9 17,5 10,9
Ensemble 9.1 10.7 16.0 17.5 8,3 10,9
Secteur 3-4 :
Bénéficiaires d'aides 8,1 10,8 17.5 18.9 13.9 18,6
21.1 16.1 Non-bénéficiaires d'aides 13.3 15.7 19,6 19,4
Ensemble des secteurs 12.4 14,8 19,2 20.7 16,0 19.4 des secteurs :
Bénèticiaires d'aides 6.3 10.8 16.6 18,3 10,5 16.1
11,4 Non-bénéficiaires d'aides 14.4 18,2 19,7 13,6 17.0
Ensemble 10,2 17.8 19.4 13.4 13,6 16.9
'Le taux d'effort net est égal au rapport entre la dépense moyenne de logement diminuée des aides et le revenu moyen des ménages. On a quatre
définitions plus ou moins extensives du taux d'effort net si on considère le loyer seul ou qu'on lui ajoute les charges locatives, les dépenses d'eau
et d'énergie (électricité, gaz, charbon...) payées directement par le locataire, et enfin la taxe d'habitation et la part des assurances imputable au logement.
Le montant moyen des aides diminue lorsque le revenu Pour les logements soumis à la loi de 1 948, la proportion
augmente, et croît avec le nombre de personnes à charge. On de bénéficiaires de l'allocation-logement n'est que de 21 %;
s'en tiendra ici à la seule observation de la dispersion des les familles modestes avec enfants sont en effet moins nom
breuses dans ce secteur. Dans le secteur privé « 3-4 », la aides en fonction de la distribution des revenus par unité de
consommation des ménages, distribution qui tient compte proportion d'allocataires atteint 26 %.
non seulement des ressources des ménages, mais aussi de
leur taille 3. Ce sont surtout les ménages les plus défavorisés
et ceux aux ressources modestes qui sont aidés. Dans les ...couvrant environ la moitié de son loyer quatre tranches de revenus par unité de consommation défiet de ses charges locatives nies par les quartiles de la distribution, la proportion d'alloca
taires atteint respectivement 59 %, 40 %, 1 8 % et 4 %. Dans En HLM, l'aide personnalisée au logement représente, les trois premières tranches, le montant mensuel moyen des pour les allocataires, plus de la moitié des loyers et des char aides déclarées s'élève respectivement à 665 F, 465 F et ges locatives : 770 F pour un loyer plus charges de 1 430 F. 365 F. Elle est plus substantielle que l'allocation-logement (en Parmi les ménages les plus défavorisés, c'est-à-dire ceux moyenne 490 F pour un loyer plus charges de 1 170 F), mais dont le revenu par unité de consommation est inférieur au elle s'applique à des loyers plus élevés. premier quartile, la proportion de bénéficiaires d'aides est de Dans l'ensemble du secteur privé, 7 1 % en HLM, de 45 % en logements soumis à la loi de 1 948 couvre, en moyenne, pour les bénéficiaires au moins 45 % de et de 50 % dans le secteur privé « 3-4 ». Les allocations perla dépense de logement. Pour les logements soumis à la mettent, pour ces bénéficiaires aux ressources très modestes loi de 1948, l'allocation-logement atteint 430 F pour un de couvrir environ 60 % de la dépense de logement. loyer plus charges de 810 F; dans le secteur privé « 3-4 »,
530 F sur un total de 1 1 70 F. Toutefois, selon une étude
comparative entre l'enquête Logement et les statistiques
3. Dans un ménage, on compte une unité de consommation pour le premier de la Caisse nationale des allocations familiales, l'alloca adulte, 0, 7 pour les suivants, et 0,5 par enfant de moins de 14 ans. La définition moyenne dans l'enquête serait sous-estimée .d'au tion précise des revenus par unité de consommation est présentée dans le pré
moins 10%. cédent article.
40 .
I
Graphique I
Taux d'effort moyen selon le revenu des ménages *
A. Dans le secteur privé « 3-4 » B. En HLM
Taux d'effort en % ^k Taux d'effort en %
-50- -50-
\ \-«-Non allocataires V*~ (taux Allocataires brut)
-40 -40
V -30- -30 i
Allocataires
"(taux brut)
w M
-20- La -20
- 10
Al locataires ^r
(taux net)
— 0
10 000 50 000 100 000 150 000 200 000
aides parmi article et Entre ont * Les Le les au davantage taux précédent). ménages logement 1 charges d'effort 978 locataires «net» est et aux Le égal de 1 revenus conventionnement après augmenté 984, à 1 la 984 part déduction les du modestes que revenu aides parmi de Revenus perçu ces que sont et aides. ceux au consacrée l'aide annuels les plus de logement personnaliloyers 1 nombreux 978 en à la francs^ dépense (voir de logement — -10 0- — 10 Non Le 000 taux allocataires d'effort 50 est 000 — *N. « brut », 100 X, lorsqu'il 000 est Revenus calculé 150 annuels avant 000 déduction en 200 francs 000 I des
Une part croissante du revenu
consacrée au logement
Fin 1 984, le locataire consacre, en moyenne, 1 3,6 % de
son revenu pour son loyer et ses charges locatives; 10,8 %
lorsqu'il est bénéficiaire d'une aide, 1 4,4 % dans le cas con
traire (tableau 2 et graphique I). Cet écart, selon l'existence
ou non d'une aide, se retrouve dans tous les secteurs, mais sée au logement ont, par ailleurs, été mis en place après
plus accentué dans le secteur privé. Chez les ménages les 1 978. Enfin, les différents barèmes ont été modifiés dans un
plus défavorisés, l'inégalité des taux d'effort nets entre bénéfsens plus favorable pour les allocataires. Pour ces différentes
iciaires et non-bénéficiaires d'une aide au logement est raisons, la proportion de ménages bénéficiant d'une aide au
élevé : 10,1 % contre 22 %5. Cette inégalité est du même logement est plus élevée en 1 984 qu'en 1 978 (+ 25 %). En
ordre de grandeur dans tous les secteurs. Seule la proportion outre, le montant moyen des allocations a augmenté plus fo
de bénéficiaires est plus forte en HLM, compte tenu de l'irtement que la moyenne des dépenses de loyers et de charges
mportance relative des familles avec enfants et du développeeffectuées par les ménages bénéficiaires (163 % contre
ment du « conventionnement ». Si on inclut dans les dépen1 32 %).
ses de logement les dépenses d'eau, de gaz et d'électricité En fait, l'évolution des aides est plus forte que celle des
loyers et charges uniquement pour les ménages les plus
défavorisés et les ménages modestes, c'est-à-dire ceux dont
les revenus par unité de consommation sont inférieurs au
4. On ne décrit pas ici l'évolution de situations individuelles, mais celle de premier quartile, ou compris entre le premier et le deuxième
sous-populations qui se renouvellent : locataires, allocataires et ménages clasquartile. Cette remarque vaut pour tous les secteurs, avec sés dans différentes tranches de revenus par unités de consommation. néanmoins des différences d'évolution plus marquées en 5. Le taux d'effort net est égal à la part du revenu perçu consacrée à la HLM4 . dépense de logement, déduction faite des aides.
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