Baisse des taux d’intérêts : Recourir à mySMARTcab.fr ou renégocier son crédit immobilier COMMENT CHOISIR ?

Christophe Leguevaques

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• Publié par: ChristopheLeguevaques
• Publié le: 23 septembre 2016
• Nombre de lectures: 5
• Langue: Français

Extrait

Baisse des taux d’intérêts Recourir àmySMARTcab.fr

ou renégocier son crédit immobilier

COMMENT CHOISIR ? Vous avez été nombreux à nous interroger. Pour vous aider à arbitrer, je vous propose un cas pratique qui permettra de comparer objectivement les deux situations. Bien évidemment, pour recourir àwww.mySMARTcab.fr (*), ilfaut que votre crédit immobilier soit calculé sur la base d’uneannée lombarde(ou bancaire) de 360 jours au lieu de 365 jours, ce qui est rigoureusement interdit et sévèrement sanctionné par le juge. Solution A - Je renégocie/rachète mon crédit immobilier En mars 2013, vous avez emprunté200.000 €sur 20 ans au taux de 3,20 % hors assurance. Vos échéances de remboursement sont constantes de l’ordre de 1.150 € par mois. Au final, vous remboursez à votre banquier plus de72.000 € d’intérêts cumulés. Vous avez régulièrement réglé votre prêt de telle sorte qu’il vous reste un capital restant dû (CRD) de d’environ172000 €. Vous constatez que les taux d’intérêts ayant baisséde plus de 100 points de base (1 %), vous pouvez envisager de renégocier ou de racheter votre crédit. L’indemnité de remboursement anticipé (IRA) qu’exigera votre banque est égale à 3% du capital restant, plafonné à 6 mois d’intérêts (loi Scrivener). Dans notre exemple, l’IRA sera de l’ordre de 3.000 €.Il faut également prévoir larémunération du courtier que nous plafonnerons à 1.500 €TTC. Il faut enfin y ajouter le coût de la prise d’une garantie hypothécaire (soit environ 3500 €).Au final le CRD est porté à 180 .000 € (=172000 + 3 000 + 1 500 + 3500). C’est le nouveau capital emprunté à refinancer.

(*)

mySMARTcab.fr est la plateforme d’actions collectives,conjointes, citoyennes et coopératives lancée par Me Christophe Lèguevaques, avocat au barreau de Paris, le 15 juin 2016. Elle gère l’action collective#STOP LA LOMBARDE#.

Pour simplifier, je ne tiens pas compte de l’impact de l’assurance. Mais si vous avez passé un cap (celui de la quarantaine par exemple, ou si vous avez un problème de santé), le coût de l’assurance peut s’accroitre de manière importante : 0,36 % en 2013 peuvent devenir 0,60 % en 2016. Ce n’est pas neutre. Ne l’oubliez pas dans votre calcul global. Souvent la banque peut faire un effort sur le taux d’intérêt mais elle exigera que vous passiez par son assureur-maison. Je vous expliquerai une autre fois le piège. Ici, vous avez deux options : Soit vous souhaitez faire baisser le montant de vos échéances, dans ce cas, vous partirez pour un nouveau contrat à 20 ans et si vous obtenez un bon taux (par 1,60 % sur 20 ans), le montant de votre échéance passera de 1.150 € à environ940€. Au final, la renégociation vous aura permis d’économiser environ12.500 € d’intérêts (sources, calculateur de meilleur taux :http://www.meilleurtaux.com/credit- immobilier/simulation-de-pret-immobilier/renegociez-votre-credit- immobilier.html) Soit vous souhaitez maintenir le montant de votre échéance actuelle (1.150 €) mais diminuer la durée du prêt. Vous pouvez ainsi passer de 16 ans de remboursement à 15 ans. Vous économiserez alors environ 28.000 € d’intérêts.

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Solution B–Je préfère recourir à mysmartcab.fr

Vous soumettez votre contrat de prêt à mySMARTcab.fr.Après vérification, il est démontré par l’actuaire que la banque a calculé les intérêtssur la base d’une année lombarde de 360 jours. La sanction systématique imposée par la justice consiste à exiger de la banque l’établissement d’un nouveau tableau d’amortissement dans lequel le taux contractuel (ici 3,20 % hors assurance) est remplacé par le taux d’intérêt légal à la date de la signature du contrat (en 2013, letaux d’intérêt légal était de 0,04 %).Le seul rapprochement des taux de 3,20 % / an et 0,04 % / an permet de comprendre que le montant total des intérêts va considérablement baisser.L’économie est de l’ordre de … 75.000 €. Mais en réalité, l’économie est plus importante. Car jusqu’à l’établissement du nouveau tableau d’amortissement, vous avez payé normalement vos échéances. Or une échéance est composéed’une partie en remboursement de capital etd’une autre partie en intérêts. Dans notre exemple, sur les premières mensualités, les intérêts représententplus de 560 € (pour un taux à 3,20 %) et seulement 6 € (pour un taux de 0,04 %). Il existe donc untrop perçupar la banque de l’ordre de 555 € par mois. Le code civil exige queces intérêts viennent s’imputer prioritairement sur le capital. Ce qui veut dire que le capital emprunté se rembourse de manière accélérée sur la période entre la date de la conclusion du contrat initial et la mise en place dunouveau tableau d’amortissement. Autrement dit, même si la banque fait durer la procédure, le temps joue contre elle car vos remboursementsviendront s’imputer principalement sur le capital restant dû. Tant est si bien que dans ce nouveau tableau d’amortissement: Le montant de l’échéance passe de 1.150 € àenviron830 € soit une économie mensuelle de 320 € d’intérêts!

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Le montant total del’économie d’intérêt est de l’ordre de 75000 € Ladurée résiduelle du prêt est réduited’au moins24 mois(plus si la banque joue la montre) Les trois effets se cumulent. Mais pour être complet, il faut tenir comptedu coût d’intervention de mySMARTcab. Cela vous coûte : de 1.200 à 2.400 € TTC (honoraires de base, le prix varie en fonction de la participation plus vous êtes nombreux, plus l’honoraire de base baisse) 600 € pour le frais de procédure (huissier, postulation) 15 % de l’économie réaliséeplafonnée à 12.000 € Soit au total comprisentre 11.800 € et 13.000 € Au final,l’économie réalisée estau minimumde 62.000 € (=75.000 -13.000) soit 2 à 5 fois plus que l’économie dans le cadre d’une renégociation isolée, seul avec votre banque… Le tableau ci-après vous permettra d’avoir une vue synoptique.

(*)

mySMARTcab.fr est la plateforme d’actions collectives,conjointes, citoyennes et coopératives lancée par Me Christophe Lèguevaques, avocat au barreau de Paris, le 15 juin 2016. Elle gère l’action collective#STOP LA LOMBARDE#.

Prêt initial conclu en mars ϮϬϭϯ pour ϮϬϬ k€ à ϯ,ϮϬ % (hors assurance) sur 20 aŶs coŶtaŵiŶé par l’aŶŶée lombarde

Nouveau taux

Montant des échéances mensuelles Durée du nouveau prêt ÉcoŶoŵie d’iŶtĠrġts sur la durée Frais de courtage IRA (indemnité de remboursement anticipé) Frais de prise de garantie Honoraires de base (max) Frais de procédure Honoraire de résultat plafonné Total des frais

BILAN POUR L’EMPRUNTEUR A vous de choisir…

(*)

Renégociation / Rachat de votre crédit

Baisse des échéances mensuelles

1,60 % (à compter de la date dunouveauprêt) ϵϰϬ € 20 ans ϭϮ.ϱϬϬ € ϭ.ϱϬϬ € ϯ.ϬϬϬ € ϯ.ϱϬϬ € ϴ.ϬϬϬ € ϭϮ.ϱϬϬ € (Les frais sont intégrés dans le remboursement)

Maintien des échéances mensuelles au niveau initial

1.40 % (à compter de la date dunouveauprêt) ϭ.ϭϱϬ € 15 ans Ϯϴ.ϬϬϬ € ϭ.ϱϬϬ € ϯ.ϬϬϬ € ϯ.ϱϬϬ €

ϴ.ϬϬϬ € Ϯϴ.ϬϬϬ € (Les frais sont intégrés dans le remboursement)

mySMARTcab.fr

0,04 % (à compter de la date du prêt initial) ϴϯϬ € 15 ans ϳϱ.ϬϬϬ € Ϯ.ϰϬϬ € ϲϬϬ € ϭϬ.ϬϬϬ € ϭϯ.ϬϬϬ €

ϲϮ.ϬϬϬ €

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